【正文】 大品牌 ， central定位較高檔， Robinson則定位中檔。 南京新百 2023年上半年的毛利率為 %，據(jù)此推算 2023年上半年南京新百的整體平均租金水平按租賃面積計(jì)算為 617元 /月 /平方米。 低 商業(yè)定位之租金測(cè)算 中央商場(chǎng) 2023年的整體毛利率為 %，據(jù)此推算 2023年中央商場(chǎng)的整體平均租金水平按租賃面積計(jì)算為 412元 /月 /平方米。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 電影院、 KTV、超市、健身、電玩等。 商業(yè)布局：適宜商場(chǎng)中間樓層。 特點(diǎn)： 具有一定品牌號(hào)召力、租金承受能力適中、主 要依靠業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，帶動(dòng)消費(fèi)人流。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 品牌零售、流行服飾、休閑服飾、咖啡 等。 一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)人流在項(xiàng)目?jī)?nèi)的均衡分布，如何通過(guò)業(yè)態(tài)之間的巧妙布局，通過(guò)目的性 強(qiáng)的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商業(yè)死角，也是業(yè)態(tài)布局中應(yīng)重點(diǎn)考量的問(wèn)題。 商業(yè)項(xiàng)目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。 商業(yè)布局定位 商業(yè)布局定位主要解決每個(gè)樓層放什么業(yè)態(tài)？什么類(lèi)型品牌？放多少數(shù)量的商家？ 商業(yè)布局定位應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)： 業(yè)態(tài)布局是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應(yīng)把握整體性原則，依據(jù)“動(dòng)線為先”的原則進(jìn)行商 業(yè)業(yè)態(tài)的排布， 減少業(yè)態(tài)、品牌之間的“互斥性 ” 。 n? 紐約、東京、新加坡等國(guó)際大都市 n? 上海、北京等國(guó)內(nèi)一線城市 n? 蘇州、南京等國(guó)內(nèi)二線城市 揚(yáng)州、徐州等國(guó)內(nèi)三線城市 n?n? 國(guó)內(nèi)四線以及廣大農(nóng)村地區(qū) n? 消費(fèi)者的需求主要包括： 、 消費(fèi)需求 n???????n?在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行的定性定量研究中發(fā)現(xiàn)， 消費(fèi)者 的需求往往具有被動(dòng)性的特點(diǎn)，其消費(fèi)需求需要 被有效引導(dǎo)，消費(fèi)者主動(dòng)改變現(xiàn)實(shí)需求的意愿往 往較低。 發(fā)展型需求 不僅僅滿足于基本生活消 費(fèi)，自我發(fā)展和享受型消 費(fèi)的比重逐步提升。 大眾化業(yè)態(tài) n? 定位大眾，連鎖品牌，可復(fù)制性，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)，例 如一些大眾時(shí)尚、餐飲、服務(wù)類(lèi)品牌。 排他性業(yè)態(tài) n? 一般指一些主力店，例如百貨、影院、超市賣(mài)場(chǎng)等，各 個(gè)城市在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中為防止惡心競(jìng)爭(zhēng)，都對(duì)這類(lèi)業(yè) 態(tài)的網(wǎng)點(diǎn)密度、數(shù)量、商圈半徑進(jìn)行了統(tǒng)一設(shè)定，在項(xiàng) 目商業(yè)業(yè)態(tài)定位中因認(rèn)真分析競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)和品 牌組合，須特別注意這一點(diǎn)。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位條件、目標(biāo)市場(chǎng)定位的初 步研判，甄別項(xiàng)目潛在的商家組合，并進(jìn)行相 關(guān)市場(chǎng)測(cè)試。 ? 亮點(diǎn)獨(dú)特之處提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 主要是通過(guò)購(gòu)物中心品牌塑造過(guò)程與租戶組合所提供的獨(dú)特體驗(yàn)與服務(wù)，可以把定位思路反 映在運(yùn)營(yíng)等各個(gè)方面，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位與目標(biāo)消費(fèi)群體需求相吻合，形成競(jìng)爭(zhēng)力。 客群特點(diǎn)： n? 大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均 收入 6000元以上、 25至 35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消 費(fèi)群體。 n? 此外，依托大潤(rùn)發(fā)超市的 7條免費(fèi)班車(chē)線路，板塊周邊輻 射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá) 450 萬(wàn)。有效的消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分亦是商業(yè)項(xiàng)目差異競(jìng)爭(zhēng)的根源所在。 邊緣商圈 ：輻射半徑 510公里，車(chē) 行 2030分鐘， 10%的消費(fèi)份額。 n? 目標(biāo)客群定位 商圈的輻射三層次 （以 10萬(wàn)平米左右的購(gòu)物中心為例） 核心商圈 ：輻射半徑 13公里，步行 1015分鐘， 60%的消費(fèi)份額。 目標(biāo)區(qū)域定位 n? 目標(biāo)區(qū)域定位針對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍內(nèi)的分析，商業(yè)項(xiàng)目吸引顧客的空間范圍。 決定經(jīng)營(yíng)模式的三大因素： 、 、 案 例 v 商業(yè)定位之四： 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)市場(chǎng)定位是商業(yè)地產(chǎn)的“主核”，它包括目標(biāo)區(qū)域定位和目標(biāo)客群定位。 商業(yè)定位之三： 經(jīng)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)模式（售賣(mài)或持有）的不同，項(xiàng)目后續(xù)商業(yè)定位、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理模式也存在較大 差異性。 區(qū)域?qū)用?：中觀層面，區(qū)位在城市中的位置、片區(qū)規(guī)劃、區(qū)域 形象、競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)、周邊地塊用途、配套設(shè)施等，決定商業(yè)項(xiàng) 目定位、輻射范圍、目標(biāo)消費(fèi)客群、商業(yè)業(yè)態(tài)等。” 決定區(qū)位屬性的四個(gè)層次： 項(xiàng)目層面 ：商業(yè)建筑形態(tài)、與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之間的協(xié)同性，決 定日后商業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)整的空間、尺度。 對(duì)于一個(gè)城市而言，不同類(lèi)型購(gòu)物中心的出現(xiàn)往往具有發(fā)展的階段性，一般而言，購(gòu)物中心往往是伴隨著中高 端品牌第一次出現(xiàn)在城市里，購(gòu)物中心的發(fā)展軌跡可簡(jiǎn)單概括如下： 中高檔購(gòu)物中心 代表案例： 上海 n?n?恒隆廣場(chǎng) 2023年 中信泰富 2023年 北京 n? 北京國(guó)貿(mào) 1990年 深圳 n? 中信城市廣場(chǎng) 2023年 家庭型購(gòu)物中心 代表案例： 上海 n?n?正大廣場(chǎng) 2023年 西郊百聯(lián) 2023年 北京 n? 世紀(jì)金源 2023年 深圳 n? 萬(wàn)象城 2023年 年輕時(shí)尚型 購(gòu)物 v中心 代表案例： 上海 n?n?北京 n? 西單大悅城 2023年 深圳 n? 中心城廣場(chǎng) 2023年 娛樂(lè)型購(gòu)物中心 代表案例： n? 美國(guó)摩爾 來(lái)福士廣場(chǎng) 2023年 n? 加拿大西埃德蒙頓 353廣場(chǎng) 2023年 主題型故事性 購(gòu)物中心 代表案例： n? 日本 Bayside Marina 商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認(rèn)知 商業(yè)發(fā)展階段性 n? 與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。 中國(guó)不同城市商業(yè)發(fā)展的階段性： 商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認(rèn)知 商業(yè)發(fā)展階段性 n? 與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。 ? 缺乏品牌認(rèn)知度 167。 ? 傳統(tǒng)商廈和街鋪為主 167。 ? 奢侈品市場(chǎng)得到發(fā)掘 167。 ? 以百貨及專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)為主要零售形態(tài) 167。 ? 國(guó)際化品牌開(kāi)始逐漸進(jìn)入市場(chǎng) 167。 ? 中高檔市場(chǎng)得到快速發(fā)展 167。 ? 現(xiàn)代化的購(gòu)物中心 167。 ? 國(guó)際化品牌大規(guī)模進(jìn)入 167。 ? 形成多個(gè)大型商業(yè)中心 167。 商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認(rèn)知 城市發(fā)展階段性 n? 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市的發(fā)展緊密相關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)水平、人口結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化將會(huì)制 n?約和影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著私家車(chē) 擁有量的不斷增加，預(yù)留較為充裕的停車(chē)位 可以吸引較多遠(yuǎn)處的消費(fèi)者。 ?? 未來(lái)大部分消費(fèi)者會(huì)乘坐公交車(chē)光顧本項(xiàng)目 （ % ），其次為地鐵（ %），私家車(chē)（ % ），步行（ %）等。 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） % 地鐵 項(xiàng)目觀點(diǎn) % ，總體超過(guò) 90%，這對(duì)本項(xiàng)目而言是一 個(gè)利好消息。 品牌市場(chǎng)表現(xiàn) ——化妝品 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） % % % % % % % % % % % % % 概念測(cè)試 —重要業(yè)態(tài) % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 20% 10% 30% 40% 50% 70% 60% 80% 100% 90% % 0% 必須要有 最好要有 不需要有 不肯定 /不知道 ?? 必須要有的業(yè)態(tài)：超市（ 64%），化妝品牌店（ % ），地方特色菜（ %），海鮮食坊（ 59% ），火鍋燒烤（ % ）。 另外還對(duì)化妝品品牌喜好進(jìn)行了調(diào)查， 21種品牌被提及。 在娛樂(lè)品牌喜好調(diào)查中 , 最受歡迎的 KTV品牌為麥樂(lè)迪，百家樂(lè)，米樂(lè)星，時(shí)代 KTV。 最受歡迎的流行女裝品牌為 Only, 艾格， Veromode, 依戀；最受歡迎的流行男裝品牌為 JackJones, G2023, 海瀾之家。 30% 27% 16% 7% 7% 4% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 0% 15% 10% 5% 20% 35% 30% 25% 29% 26% 10% 6% 6% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 0% 15% 10% 5% 25% 20% 35% 30% 13% 10% 6% 6% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 0% 5% 10% 25% 23% 20% 15% 喜歡的運(yùn)動(dòng)品牌 喜歡的休閑服飾品牌 喜歡的流行女裝品牌 13% 喜歡的流行男裝品牌 48% 15% 7% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 0% 15% 30% 60% 45% 品牌市場(chǎng)表現(xiàn) ——服裝 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 17% 11% 9% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 0% 10% 40% 37% 30% 20% 57% 2% 2% 2% 0% 15% 60% 45% 30% 肯 德基 麥當(dāng) 勞 必勝 客 金陵 小食 真 功夫 21% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%4% 4% 4% 4% 4% 0% 5% 10% 25% 20% 喜歡的 KTV 喜歡的快餐品牌 37% 喜歡的中餐品牌 30% 15% 7% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 0% 10% 20% 30% 15% 40% 喜歡的特色餐飲品牌 品牌市場(chǎng)表現(xiàn) ——餐飲與娛樂(lè) （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 玉蘭油 Lancome DHC Dior 碧歐泉 妮維雅 旁氏 雅漾 BUBERRY chanel Za 佰草集 博美 大寶 凡士林 卡尼爾 蘭芝 歐泊萊 歐萊雅 雅芳 資生堂 11% 6% 6% 6% 9% 6% 6% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 12% 8% 4% 16% 14% 喜歡的化妝品品牌 0% 在服飾品牌喜好調(diào)查中，最受歡迎的運(yùn)動(dòng)服飾品牌依次為 Nike, Adidas, 李寧，安踏， Puma。 ?? 在本項(xiàng)目的定位方面，認(rèn)為中檔的占 %， 認(rèn)為中高檔的占 40%。 說(shuō)明：頻率以月為統(tǒng)計(jì)單位，消費(fèi)金額以月為同級(jí)單位的金額（單位為人民幣），逗留時(shí)間為每次逗留的時(shí)間（單位為小時(shí)）。 ?? 在逗留時(shí)間方面，每種消費(fèi)模式都超過(guò)了 1個(gè)小時(shí)。 逛街消 費(fèi)是本地消費(fèi)花費(fèi)最多的方面，顯示出較強(qiáng)的消費(fèi)能力。 ?? 在消費(fèi)頻率方面，外出就餐的平均消費(fèi)頻率最高，達(dá)到了每 月 ，其次為逛超市（ ），逛街（ ）與外出娛 樂(lè)（ ），表明消費(fèi)者較愿意將較多地收入花費(fèi)在餐飲上 ， 從本項(xiàng)目來(lái)看，引入較多的餐飲租戶將對(duì)提升人氣聚集人 流起到很大的作用 。 因此未來(lái)本項(xiàng)目的輻射范圍大部分應(yīng)在 1530分鐘的路途時(shí)間。對(duì)于本項(xiàng)目而言未來(lái)應(yīng)充分考 慮停車(chē)位的設(shè)置，以滿足未來(lái)私家車(chē)消費(fèi)者的需 求。 ?? 同時(shí)我們觀察到私家車(chē)的比例也占到了 13%，排 在了第三位。 注：左表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類(lèi)型的主要年齡群體， 右表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類(lèi)型的主要收入群體。 % % % % % % % % % % % % 火鍋店 夫子廟 說(shuō)不清 /講不出 大排擋 /路邊灘 中式連鎖店 日式餐廳 燒烤店 西餐廳 不去 中餐廳 /餐館 西式快餐 中式快餐 % % % % % % % % % % % % % % 工 人文 化 宮 公 園 廣 場(chǎng) 跳舞