房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)-文庫(kù)吧資料
2025-02-23 10:39本頁(yè)面
【正文】 未辦理房產(chǎn)證的責(zé)任 由于出賣(mài)人的原因，未能在規(guī)定期限（ 2個(gè) 90日）內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 – （ 2）區(qū)分不履行合同的違約金和逾期履行合同的違約金，前者按照合同價(jià)款計(jì)算違約金，后者一般按照天數(shù)加以計(jì)算。 30 續(xù)前 – 違約金 – （ 1）當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)分高于因違約造成的損失（超過(guò) 30%），而主張降低的，法院以損失是否超過(guò)因違約造成的損失的 30%加以調(diào)整。 29 續(xù)前 交付 ——不具備交付條件 ,但雙方已交付占 ——交付房屋鑰匙視為房屋交付使用 ——交付移轉(zhuǎn)毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn) ——逾期交付的，按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 27 續(xù) 第 8條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。 折舊費(fèi)用 26 續(xù)前 惡意締約或違約 第 8條（合同有效）：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，未通知買(mǎi)受人而進(jìn)行抵押、賣(mài)給其他人的，買(mǎi)受人可以解約、返還房款、要求所交房款一倍的賠償。（ 15條 1款） ——出賣(mài)人遲延交付房屋、買(mǎi)受人遲延交付房款未經(jīng)催告，超過(guò) 1年的，對(duì)方主張解除合同的，可以解除合同。 法院查明，該 房屋土地使用年限為 1994年 7月 8日至2044年 7月 7日。乙方不同意。 協(xié)議簽訂后，張富音支付定金 20萬(wàn)元。（解釋第 5條） 24 續(xù)前 2023年 8月 26日，孫榮恩與天安公司（乙方）簽訂《 天安中心認(rèn)購(gòu)書(shū) 》 一份。 （ 3）表現(xiàn)形式：一類是體現(xiàn)主觀認(rèn)購(gòu)行為的“預(yù)訂書(shū)”、“認(rèn)購(gòu)書(shū)”、“訂購(gòu)單”；一類是體現(xiàn)雙方意思表示一致的“意向書(shū)”、“認(rèn)購(gòu)協(xié)議” 、“認(rèn)購(gòu)合同”。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商無(wú)奈，起訴這 30多戶要求返還多給的 500多萬(wàn)。政府為了讓這些人早日搬遷，私下給他們一共 500多萬(wàn)，此后釘子戶全部搬遷。 20 續(xù)前 1．山東萊蕪拆遷案 萊蕪市批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商 A拆遷一個(gè)城中村，用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，共拆遷 300多戶。此類案件受理的前提就是雙方達(dá)成了拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，否則不能受理。 19 續(xù)前 （ 1）最高人民法院研究室關(guān)于人民法院是否受理涉及軍隊(duì)房地產(chǎn)騰退、拆遷安置糾紛案件的答復(fù)：（法研 [2023]123號(hào)）：軍隊(duì)房地產(chǎn)騰退、拆遷安置而引起的糾紛，不屬于人民法院主管工作的范圍。被拆遷人是批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門(mén)的，由同級(jí)人民政府裁決。 第 8條 任何單位或者個(gè)人需要拆遷房屋 …… 第 9： 3條 房屋拆遷主管部門(mén)不得接受拆遷委托。（非住宅房屋 停產(chǎn)、停業(yè)） 注意：物權(quán)法 42條事實(shí)上取消了土地管理法第 47條關(guān)于征地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定： 30倍的限制賠償 18 續(xù)前 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 （ 1991） 第 3： 1條 拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或者個(gè)人。 補(bǔ)償： ——征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。 最高人民法院 《 關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答 》 （ 1990年） 16 （四） 建設(shè)工程合同的風(fēng)險(xiǎn)及其防范 建設(shè)工程合同無(wú)效的處理精神 ——質(zhì)量至高無(wú)上 ——區(qū)分公法效力與私法效力 ——保護(hù)民工利益（民工可直接起訴總包人） 建設(shè)工程合同法律適用 ——行政規(guī)章的適用，應(yīng)在合同中約定 ——當(dāng)事人可選擇各種范本（ Fidic） 索賠問(wèn)題（工期；工程款；擴(kuò)初圖、設(shè)計(jì)圖） 17 （五）拆遷風(fēng)險(xiǎn)及其防范 物權(quán)法與 《 城市房屋房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 （ 1）物權(quán)法的 4個(gè)條文： 4 12 13 148 （ 2）物權(quán)法關(guān)于征收的新發(fā)展 （ 3）提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。 15 續(xù)前 3．四種變形合同 （ 1）提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固
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