【正文】 80,000 100% 4,267 75% 800,000 90% 2,250 80% 126,000 100% 19,517 92% 1,706,000 98% 25,000 100% 1,000,000 100% 3,158 95% 180,000 100% 3368 95% 176,000 100% 4,000 100% 200,000 50% 3,000 100% 210,000 67% 6,857 70% 960,000 50% 3,529 85% 180,000 100% 1,765 85% 75,000 100% 3,529 85% 150,000 100% 1,846 65% 420,000 83% 1,692 65% 275,000 91% 1,385 65% 180,000 78% 1,286 70% 135,000 100% 2,286 70% 208,000 75% 2,000 70% 168,000 75% 1,286 70% 108,000 100% 545 55% 82,500 67% 1,364 55% 281,250 90% 682 55% 46,875 60% 1,500 70% 63,000 67% 70,078 86% 5,098,625 85% Rental ine forecast of 1st mth 780,000 720,000 126,000 1,626,000 1,000,000 180,000 176,000 100,000 140,700 480,000 180,000 75,000 150,000 348,600 250,250 140,400 135,000 156,000 126,000 108,000 55,275 253,125 28,125 42,021 4,124,496 Estimated y Rate Total Leasing Target Retailer Area 13,000 60 Tesco 3,200 160340 Li Ning, Anta, Daphne, etc 1,800 5090 Operation by self On the Ground 25,000 3045 Parkson, Intime, etc 3,000 5565 Suning, Gome, etc 3,200 5060 Shanghai Film Art Center, Jinyi, etc 4,000 4555 Nanjing Da Pai Dang, Shi Zi Lou, etc Little Sheep, Guangzhou Banana Leaf, 3,000 6080 etc Bestseller, Esprit, Belle Group, 4,800 150250 Toys’R’su, etc 3,000 5565 YY sport, Top Sport, etc 1,900 4060 Tom‘s World, etc 3,000 4555 Milo Star, ,Holiday, etc 1,200 300400 Chevignon, FOX, Levi’s, motivi, etc Giordano, Mark Fairwhale, 1,100 200300 G2023,urban shock 1,500 150250 Bossini,MECITY,U2, Jeanwest, etc 900 140160 KFC, Coffee Bean 1,600 120140 South Memory, Xin Xianghui, etc 1,400 100140 Lisboa Restaurant, Pankoo, etc 900 100140 Chamate， Onion Restaurant, etc 300 250300 Snack, drinks bar, etc 750 300450 Accessory, shoes and bags 375 100150 Gift, home furnishing, etc 1,050 5070 Spa, hair salon 60,975 Leasing Suggeste Area d Number Underground Hyper Market 13000 1 Small retail store 23200 50 Food Court 1800 1 Subtotal 52 Department Store 25000 1 Electrical Appliance(1F) 3000 1 Cinema(3F) 3200 1 Big Chinese Restaurant 2023 2 Mid Chinese Restaurant 500 6 Fashion Concept Store 400800 8 Sport City(2F) 3000 1 1800 2023 1 KTV(4F) 3000 1 Small Fashion (1F) 50150 1014 Small Fashion (2F) Small Fashion (3F) 50150 810 Fast foodCoffee(1F) 250350 3 Leisure/characteristic FB(2F) 300500 4 Leisure/characteristic FB(3F) 300400 4 Leisure/characteristic FB(4F) 250350 3 Small service store(1F) 50100 35 Small Retail Store(1F) 50100 812 Small Retail Store(2F) 50100 5 SPA Hair Salon(3F) 250450 3 Subtotal 8199 Note: Rental forecast is exclusive of rental free period. （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 購物中心租金預(yù)測基礎(chǔ) n? 租金預(yù)測的標(biāo)準(zhǔn)來源于兩方面： – 區(qū)域零售 市場租金水準(zhǔn) – 各業(yè)態(tài)零售商 租金承受力 并充分考慮到項目所在的區(qū)位與市場環(huán)境，綜合得出租金單價。 在開業(yè)第一年，由于存在免租裝修期，租金免租以及空置率因素，租金收益衰減度將達(dá)到第五年租金收益的 6575%。為此，強(qiáng)烈建議開發(fā)方能夠在咨詢顧問階段聽取專業(yè)意見，通過專業(yè)經(jīng)驗和手段解決可能存 在的各種問題。 ? 商家開店通常都喜歡項目的主要動線位置以及經(jīng)流人群規(guī)模大的地方。 考慮到租金增長率及空置率，預(yù)測了開業(yè)后 10年 期的租金收益； 167。 所有租金單價均指在 租賃面積 基礎(chǔ)上（主力店除外）。 南京新百 2023年上半年的毛利率為 %，據(jù)此推算 2023年上半年南京新百的整體平均租金水平按租賃面積計算為 617元 /月 /平方米。 特點： 具有一定品牌號召力、租金承受能力適中、主 要依靠業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，帶動消費(fèi)人流。 商業(yè)布局定位 商業(yè)布局定位主要解決每個樓層放什么業(yè)態(tài)？什么類型品牌？放多少數(shù)量的商家？ 商業(yè)布局定位應(yīng)重點考慮以下幾個關(guān)鍵點： 業(yè)態(tài)布局是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應(yīng)把握整體性原則，依據(jù)“動線為先”的原則進(jìn)行商 業(yè)業(yè)態(tài)的排布， 減少業(yè)態(tài)、品牌之間的“互斥性 ” 。 排他性業(yè)態(tài) n? 一般指一些主力店，例如百貨、影院、超市賣場等，各 個城市在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中為防止惡心競爭，都對這類業(yè) 態(tài)的網(wǎng)點密度、數(shù)量、商圈半徑進(jìn)行了統(tǒng)一設(shè)定，在項 目商業(yè)業(yè)態(tài)定位中因認(rèn)真分析競爭性項目中的業(yè)態(tài)和品 牌組合，須特別注意這一點。 n? 此外，依托大潤發(fā)超市的 7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻 射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá) 450 萬。 目標(biāo)區(qū)域定位 n? 目標(biāo)區(qū)域定位針對周邊商圈區(qū)域范圍內(nèi)的分析，商業(yè)項目吸引顧客的空間范圍。” 決定區(qū)位屬性的四個層次： 項目層面 ：商業(yè)建筑形態(tài)、與周邊競爭項目之間的協(xié)同性，決 定日后商業(yè)經(jīng)營調(diào)整的空間、尺度。 ? 傳統(tǒng)商廈和街鋪為主 167。 ? 中高檔市場得到快速發(fā)展 167。 商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認(rèn)知 城市發(fā)展階段性 n? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市的發(fā)展緊密相關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)水平、人口結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化將會制 n?約和影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 品牌市場表現(xiàn) ——化妝品 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） % % % % % % % % % % % % % 概念測試 —重要業(yè)態(tài) % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 20% 10%