【正文】 商業(yè)做多大面積 ?經濟論證確定合理商業(yè)規(guī)模如何確定商業(yè)規(guī)模？134如何確定商業(yè)規(guī)模？　 　第一步：從經濟效益角度分析135珠海其他商業(yè)街售價租金情況o 五洲花城 靠近家樂福超市部分的價格為 1700020230元 /㎡ ，其他部分價格為 11000—13000 元 /㎡；二層商鋪價格較低，為 5000—7000 元 /㎡； 現在三級市場價格升至 280000元 /㎡ ；外街一、二層合租 3040元 /㎡，內街 50元 /㎡。華潤萬家的總體平均租金達 40元 /㎡；o 現在整體經營很好，超市人流量大，街鋪全部出租；利用城市擴展機會，成功成為區(qū)域性的商業(yè)中心115做區(qū)域性商業(yè)條件成熟o 輕軌對前山的商業(yè)發(fā)展將帶來關鍵性的影響o 輕軌明珠站將給項目周邊帶來巨大人流和物流o 105國道改建完成將解決項目周邊交通堵車問題o 三臺石路的改造完成及 18路車通車解決了項目周邊和市內各區(qū)域的聯系（從華發(fā)新城經過明珠廣場、項目地、世邦家具世界、家樂福、新香洲、老香洲到中大五院）o 逸仙路的拓寬將增強項對目周邊區(qū)域的輻射力o 珠海城市化進程加快前山區(qū)域的發(fā)展o 項目及周邊樓盤（ 華電地塊、泰然花園、石鳴苑、華業(yè)香莊、永晟集團地塊、美林雅筑、翠竹苑、嘉園、文偉地塊） 的出現將帶來大量中端人群的需求116市場調查資料項目周邊商業(yè)情況：業(yè)態(tài)雜亂商業(yè)形態(tài)不統(tǒng)一消費人群大輕軌和城市的發(fā)展帶來機會區(qū)域性城市化商業(yè)中心缺位 區(qū)域性城市化 時尚 MALL類似項目參考根據調研資料對項目推導117客戶定位街鋪 ? 周邊生意客戶 /澳門投資客商業(yè)中心 ? 中小型投資客戶坎式街廊 ? 周邊生意客戶 /自經營客戶118形象定位品牌的 /值得投資信賴的 /運作成熟的新型的 /經營持久的 /增值能力強的統(tǒng)一管理的 /形象統(tǒng)一的有主力名店的 /有廣場的 /形成雙面街的填補片區(qū)消費空白的中高端住戶支撐消費的復合商業(yè)街廊119產品定位街鋪 ? 沿商業(yè)價值面中等體量商業(yè)中心 　 ? 路口交匯處 /商業(yè)磁極點坎式街廊 ? 形成住區(qū)與商業(yè)的割斷面規(guī)劃形態(tài)符合商業(yè)面積 / 形象面 / 銷售價值要求 。臨翠前南路216。p 前山商業(yè)地產市場發(fā)展態(tài)勢良好，將隨著輕軌的建設迎來新的契機。逸仙路正在拓寬，改造新開通的 18路車經過本項目92前山的二小時經濟圈93明珠段輕軌本項目明珠段輕軌到本項目的距離大約為 廣珠輕軌輕軌的拱北站修好后可以方便廣州、中山、澳門等客戶到達珠海的各個區(qū)域，從而可能為本項目帶來大量的人流。o 前山商圈以前山市場為核心，以世邦裝飾廣場為龍頭，已經發(fā)展成為珠海著名的建材商圈。n 商業(yè)特色定位不明晰　　　　 項目依然存在重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現為后期 招商沒有引導性，還停留在自發(fā)層面。85珠海商業(yè)地產總論o 底層臨街小面積商鋪是目前銷售最為理想的商業(yè)物業(yè)n 臨街商鋪銷售情況持續(xù)向好　 　 臨街商鋪銷售價格并沒有影響其商鋪的銷售速度，而且銷售進度整體要好于非臨街的商鋪 。4. 商業(yè)巨頭搶灘前山給我們帶來了積極信號5. 同時也帶給本項目很多的機會83珠海商業(yè)地產總論o 商業(yè)地產發(fā)展空間逐步擴大，后勢較為樂觀n 珠海商業(yè)資本的競爭越來越激烈　　本地一些支柱企業(yè)進入商業(yè)地產開發(fā)浪潮，外地商業(yè)巨頭大舉進軍珠海在很大程度上推動了珠海商業(yè)的迅猛發(fā)展，也促進了商業(yè)地產的升級。 國美電器 11月 28日宣稱 “ 珠海家電即將邁入國美時代 ” 。 華潤萬家 2023年進駐珠海，所開拱北店有效吸引了澳門的客源。 珠海國營外幣免稅商場 位于珠海吉大商業(yè)中心，以經營國內外中、高檔商品為主。將構成一個珠海市最高檔、極富活力、開放的珠海ＲＢＤ（旅游商務區(qū)）71綠景地塊的規(guī)劃將建成文化購物公園72珠海和大福商業(yè)連鎖有限公司（原名為珠海和大福百貨發(fā)展有限公司）　　從事百貨商品流通的大型零售連鎖企業(yè)，利用毗鄰港澳，以 “ 城市品牌帶動企業(yè)品牌的提升 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，先后在珠海、河源、中山、梅州等城市開設了 19家不同業(yè)態(tài)的直營門店和物流配送中心，逐步由區(qū)域市場向全國擴張。69珠海商業(yè)市場分析施工面積下降，竣工、銷售面積上升；空置率下降；商業(yè)日趨成熟。62宏觀市場分析微觀市場分析市場分析珠海商業(yè)市場態(tài)勢前山商業(yè)市場態(tài)勢63宏觀市場分析o 一系列房地產市場政策使全國對房地產住宅市場加強管理，更多資金進商業(yè)地產。o 星海百貨 共兩層，每層約 1500平米，主營服裝鞋類?，F有競爭者分析人氣較旺盛，檔次低，客戶以工薪階層為主49項目概要 項目位于明珠北路東側，業(yè)態(tài)以超市、服裝城為主。商業(yè)體量 18000平方，廣場面積 100平方左右。o 經營者文化水平不高，但對市場情況敏感，有一定的從商經驗。 前山鋪位升值潛力大 專業(yè)投資客阿文252。做坎式街鋪能增加行人道面積19投資者調查n 有沒有自主權，自主權越高，收益越單純；n 商鋪是不是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割；n 在商業(yè)經營不好的情況下，自己獨立經營的可行性有多大。價值點。消消 費費 者：者：要真正做到要真正做到 ““ 以人為本以人為本 ”” ，對消費者的，對消費者的研究非常重要。 自身資源（ Item self）16要真正做到 “ 以人為本 ” ，對消費者的研究非常重要。n 商鋪實際還有使用年限。商業(yè)羊群效應明顯建議商業(yè)宜形成規(guī)模34租賃商鋪時考慮的因素僅 9%接受 10000元以上月租，鋪位面積不宜過大35經營者特征描述o 經營者年齡多在 3050之間，有一定的從商經驗。44現有競爭者位置圖旺嘉購物廣場本項目益源百貨惠發(fā)百貨誼一商業(yè)街調查范圍工業(yè)強街 　　 現有競爭者都離項目有 200米左右 同位置者商業(yè)競爭力差 項目周邊多為建材配套商業(yè)45現有競爭者統(tǒng)計 以項目周邊一公里為調查范圍，北起人民西路，南至金雞路口，東至三臺石路，西至嘉園。位于主干道，緊靠公交車站，人氣旺盛。中檔、綜合競爭力不強，對前山其它區(qū)域輻射力小53區(qū)域商業(yè)主要成員o 翰林苑商業(yè) 共三層樓面，現只有第一層營業(yè)，都以街鋪的形式經營，約 3040平米 /間，共約 25間，其中一間 400平米的工商銀行正在裝修，營業(yè)中的商鋪主要經營醫(yī)藥、美容、通訊用品、眼鏡、茶行、美容美發(fā)用品批發(fā)，以及兩家建材等。o 前山區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速，項目周邊商業(yè)中高檔區(qū)域性商業(yè)缺乏。 位于井岸的斗門區(qū)商業(yè)中心。o 市民集會活動的觀禮區(qū)位于九洲城博物館門前；水滴狀螺旋上升的特區(qū)建設紀念館造型獨特，將集中展示珠海２０年規(guī)劃建設成就；大型音樂噴泉蔚為壯觀；主題雕塑顯示珠?；钴S進取的珠海精神；購物休憩區(qū)組合各種方式的水景觀，創(chuàng)造各種親水、觀水空間，增添購物樂趣，同時也是生態(tài)設計的理念；露天劇場區(qū)可坐在露天劇場和大臺階上觀賞廣場大屏幕的精彩節(jié)目；此外還有下沉的商業(yè)步行街等。 擁有關外免稅店公司、新恒基發(fā)展有限公司、國營外幣免稅商場、（珠澳跨境工業(yè)區(qū)）大鵬倉儲物流有限公司、大鵬貿易有限公司、恒超發(fā)展有限公司等境內外企業(yè)。78外來商業(yè)巨頭搶灘珠海已進駐：79各巨頭搶攤前山明珠廣場 沃爾瑪 2023年沃爾瑪全球高級副總裁、亞洲區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官鐘浩威曾來 前山 考察。其將與華潤萬家前山店于一公里半徑范圍內近距離對壘。2. 珠海 GDP每年正以 10個百分點的速度增長。n 主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產項目較少　　　　開發(fā)理念不高，經營管理不科學，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產，不能強烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來購物消費，輻射能力較弱。 86珠海商業(yè)地產總論o 商業(yè)地產的開發(fā)及經營水平較低n 商業(yè)項目開發(fā)的專業(yè)度不高　　　　大部分開發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對于商業(yè)規(guī)劃中的人流、物 流、車流等商業(yè)配套綜合因素考慮。 o 前山屬地工業(yè)產值約 206億元，國內生產總值約 68億元，街道所屬國民生產總值 14億元，稅收 。廣珠城際輕軌已全面開工，明珠段及前山港段已施工。o 明珠站點不僅成為珠海主城區(qū)的重要公共交通樞紐，更成為珠海與周邊城市軌道的銜接樞紐，這一切將為明珠路帶來龐大的人流和無限的商機。鄰東西走向主干道翠微西路216。周邊人均消費力低216。市場中高端需求滿足不了，區(qū)域市場中高端消費者較隱性，區(qū)域商業(yè)中心缺位區(qū)域市場產品同質化現象明顯、檔次雷同，區(qū)域市場競爭近期將加劇前山的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，區(qū)域性中高檔次商業(yè)缺位發(fā)展商品牌優(yōu)勢明顯，項目地塊位置將是近年內市場關注焦點，項目定位中高端區(qū)域性商業(yè)時機和條件成熟鎖定適配項目優(yōu)勢的開發(fā)方向：鎖定適配項目優(yōu)勢的開發(fā)方向： 區(qū)域性城市化時尚 MAL111第二章 : CCTI運營模式下的定位體系展開 112　類似商業(yè)分析113五洲花城（世派街）o 老香洲于新香洲交界處o 依托建筑面積 100萬平方米的大型住宅社區(qū)o 總規(guī)劃面積 10萬㎡。81=18777 元 /㎡n 與城市風景比，項目均價 =21277247。n 這類商家經營檔次與業(yè)態(tài)和街鋪無沖突，是對街鋪業(yè)態(tài)的有效補充。o B地塊做開發(fā)時周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住，周邊中高端消費需求大增。.n 總建筑面積 n 地塊 B商業(yè)面積 4500（單層）n 地塊 A商業(yè)面積 153o 根據前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：o A地塊紅色部分做一層街鋪及超市o 街鋪面積為： 8000 ㎡o 超市面積為： 3000 ㎡o B地塊紅色部分做坎式街鋪 （ 96+102） *15*2=5940㎡o B地塊內街 170*15=2550 ㎡o B地塊黃色部分做商業(yè)中心街 21000㎡（三層）商業(yè)布局規(guī)劃二154確定商業(yè)規(guī)模二o 建筑指標（平方米）n 總規(guī)劃用地面積 %155確定商業(yè)均價二n 商業(yè)總銷售額 （元）（商業(yè)中心三層自留） B地塊為： ? 街鋪為： 2970*20230+2970*10000=89‘100’000? 商業(yè)中心為：7000*18000+7000*10000+7000*5000=231’000’000? 內街為： 2550*16000=40’800’000 A地塊為： ? 街鋪為： 8000*20230=160’000’000? 超市為：1500*18000+1500*10000+1500*5000=49’500’000 A+B=570’400’000 元n 可售商業(yè)建筑面積： 40490n 均價 =570’400’000/40490= 元 /平米156設計提示 → 體現價值第三部分 設計提示 → 體現價值157設計提示 → 體現價值o 概念設計創(chuàng)作源泉o 依據發(fā)展商要求o 依據價值論證及項目定位推導過程及結論o 旨在體現我司提煉總結的項目六大價值點o 從建筑規(guī)劃角度對項目的理解158概念設計與創(chuàng)意o 商業(yè)產品建議n 結合二層街鋪不易銷售、租金　低的現實，結合街鋪易銷易用　的特性，獨創(chuàng) “ 坎式街鋪 ” ?！　　　≈苓吺忻駥I(yè)區(qū)總體印象不好，改變用途很難改變傳統(tǒng)印象。主要商戶 招商未啟動工程進度 挖地基開業(yè)時間 未知備注 世邦國際裝飾廣場為前山第一家大型建材商場，也 是珠海規(guī)模最為龐大的建材市場。n 投資４．９億元計劃在斗門建設動畫科技園的亞洲傳奇有限公司。n 教育動漫、教育資源平臺、國際文化產業(yè)研究院、國際圖書版權貿易中心、南方特色新形態(tài)教材研發(fā)編輯出版基地等項目將落戶園區(qū)。n 9號倉的倉源都來自于民間各個不同層面，同時也容納了多種樣式的藝術形態(tài)，成為珠海民間最大的自發(fā)式藝術創(chuàng)作實驗場所。 空置率為 30%，且租金水平較低。o 平時開房率３５％193大金山酒店o 標準間 /單人間： 138元o 豪華標準間； 178元o 3人間： 198元o 商務套房： 228元o 60間o 平時開房。 　　　開發(fā)公寓盈利能力相對較差187　　D 　 　 商業(yè)形態(tài)－－寫字樓補充論證188珠海寫字樓狀況o 珠海的經濟發(fā)展是非?？焖俣矣泻艽蟮臐摿?。 n 藝術家在廠房提供的大空間中，自由構筑各種生活方式，在那里創(chuàng)作行為藝術，或辦畫展、雕塑展。n 將建文化博覽為主題的 “ 華夏之光 ” 珠海文化博覽城。為傳統(tǒng)夏村建材市場的中心。建材商鋪租金水平表170家居生活館論證