【正文】 投資者最看重位置和人流量項(xiàng)目周邊人流量大是很大的優(yōu)勢(shì)23買鋪考慮因素分析65%購(gòu)鋪總價(jià)在 30100萬(wàn)之間，建議鋪位面積不宜過(guò)大24買鋪考慮因素分析97%的投資者不考慮二層及以上鋪位建議商業(yè)層數(shù)不宜過(guò)高25買鋪考慮因素分析83%不能接受購(gòu)鋪單價(jià)在 2萬(wàn)以上26買鋪考慮因素分析54%的接受內(nèi)鋪，做內(nèi)鋪的可銷售性大27買鋪考慮因素分析27%的客戶考慮買前山越來(lái)越多的投資者關(guān)注前山市場(chǎng)28觀點(diǎn)提煉o 客戶希望層高達(dá)到 6米o(hù) 進(jìn)深比例在 1:4之內(nèi)o 一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受o 投資者對(duì)前山商業(yè)信心增強(qiáng)o 多數(shù)客戶能承受 50100萬(wàn)之間的商鋪o 二層以上鋪位不受歡迎29　　　　　　　 經(jīng)營(yíng)者調(diào)研30租賃商鋪時(shí)考慮的因素 o 地理位置o 交通條件o 行人道、街道情況，過(guò)往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄o 城市規(guī)劃、城市設(shè)施o 消費(fèi)者因素o 人口數(shù)及住戶數(shù)o 一定的范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店的數(shù)量 /客流狀況o 估計(jì)通過(guò)店前的行人最少流量做坎式街鋪能增加行人道面積31租賃商鋪時(shí)考慮的因素 o 道路狀況o 城市的商業(yè)屬性o 包括商店數(shù)、職工數(shù)、營(yíng)業(yè)面積銷售額等o 場(chǎng)地條件o 包括店鋪面積、形狀、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等o 租金o 必要的停車條件、顧客停車場(chǎng)地及進(jìn)貨空間o 租金和其它相關(guān)投資的最高限額　做坎式街鋪能增加停車位32租賃商鋪時(shí)考慮的因素 o 街鋪n 優(yōu)勢(shì)：時(shí)間自由，自己管理，靈活性大，便宜接觸人機(jī)會(huì)多n 劣勢(shì)：不安全，離住的地方遠(yuǎn)內(nèi)街商鋪同樣有街鋪的優(yōu)勢(shì)特別是住宅區(qū)的街鋪更受歡迎33租賃商鋪時(shí)考慮的因素30%喜歡成行成市。 前山鋪位升值潛力大 專業(yè)投資客阿文252。n 商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。做坎式街鋪能增加行人道面積19投資者調(diào)查n 有沒(méi)有自主權(quán)，自主權(quán)越高，收益越單純；n 商鋪是不是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割；n 在商業(yè)經(jīng)營(yíng)不好的情況下，自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的可行性有多大。 市場(chǎng)態(tài)勢(shì) （ Trend） 消費(fèi)者 （ Consumer） 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 （ Competitor）價(jià)值點(diǎn)。持。消消 費(fèi)費(fèi) 者：者：要真正做到要真正做到 ““ 以人為本以人為本 ”” ，對(duì)消費(fèi)者的，對(duì)消費(fèi)者的研究非常重要。 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 環(huán)境：環(huán)境：了解市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者情況及特征，把握了解市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者情況及特征，把握項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作出對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。 自身資源（ Item self）16要真正做到 “ 以人為本 ” ，對(duì)消費(fèi)者的研究非常重要。n 一樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)不好，還可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，對(duì)投資者也最有保障。n 商鋪實(shí)際還有使用年限。 輕軌經(jīng)過(guò)前山對(duì)前山商業(yè)會(huì)產(chǎn)生很大影響 澳門專業(yè)投資客潘總252。商業(yè)羊群效應(yīng)明顯建議商業(yè)宜形成規(guī)模34租賃商鋪時(shí)考慮的因素僅 9%接受 10000元以上月租，鋪位面積不宜過(guò)大35經(jīng)營(yíng)者特征描述o 經(jīng)營(yíng)者年齡多在 3050之間，有一定的從商經(jīng)驗(yàn)。o 經(jīng)營(yíng)者信息靈通，對(duì)珠海的商業(yè)咨訊知道和傳播較快，多為親朋介紹和報(bào)刊傳播o 經(jīng)營(yíng)者重視商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識(shí)和要求強(qiáng)烈。44現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者位置圖旺嘉購(gòu)物廣場(chǎng)本項(xiàng)目益源百貨惠發(fā)百貨誼一商業(yè)街調(diào)查范圍工業(yè)強(qiáng)街 　　 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者都離項(xiàng)目有 200米左右 同位置者商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力差 項(xiàng)目周邊多為建材配套商業(yè)45現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者統(tǒng)計(jì) 以項(xiàng)目周邊一公里為調(diào)查范圍，北起人民西路，南至金雞路口，東至三臺(tái)石路，西至嘉園。規(guī)劃為獨(dú)立商業(yè)體與臨街商鋪結(jié)合的方式。位于主干道，緊靠公交車站，人氣旺盛。經(jīng)營(yíng)情況較好，市場(chǎng)人氣旺盛。中檔、綜合競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，對(duì)前山其它區(qū)域輻射力小53區(qū)域商業(yè)主要成員o 翰林苑商業(yè) 共三層樓面，現(xiàn)只有第一層營(yíng)業(yè)，都以街鋪的形式經(jīng)營(yíng)，約 3040平米 /間，共約 25間，其中一間 400平米的工商銀行正在裝修，營(yíng)業(yè)中的商鋪主要經(jīng)營(yíng)醫(yī)藥、美容、通訊用品、眼鏡、茶行、美容美發(fā)用品批發(fā)，以及兩家建材等。o 匯益百貨 共一層約 1000平米主營(yíng)服裝鞋類區(qū)域性商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)力差，離本項(xiàng)目區(qū)域性商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)力差，離本項(xiàng)目 3公里左右公里左右55逸仙路商圈翠前路項(xiàng)目本項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)者位置　　主要潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手離項(xiàng)目教遠(yuǎn)，離項(xiàng)目近的二個(gè)商業(yè)體量小，永晟、金福四期部分以住宅部分為主，商業(yè)具體規(guī)劃還沒(méi)出臺(tái)明珠廣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)佳 翰林苑家樂(lè)福永晟項(xiàng)目工業(yè)區(qū)金福四期56潛在商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱 明珠商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)模 建筑面積： 50000平方米地理位置 明珠路與金雞路交匯開(kāi) 發(fā) 商 珠海市陸南房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司業(yè)態(tài)特征 規(guī)劃為百貨商場(chǎng)、電器城、大型超市、娛樂(lè)城、服裝城、網(wǎng)吧、書(shū)吧、休閑餐飲中心已進(jìn)主要商戶 華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)美電器工程進(jìn)度 工程完工，現(xiàn)正招商開(kāi)業(yè)時(shí)間 首層 2023年 1月 28日開(kāi)業(yè)，二、三、四層 2023年 4月開(kāi)業(yè)備注 沃爾瑪、臺(tái)灣的樂(lè)購(gòu)、大福源以及新一佳、人人樂(lè)、易初蓮花都曾對(duì)此地表示出濃厚的興趣57潛在商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱 翠前路商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模 建筑面積： 15000平方米地理位置 翠前路開(kāi) 發(fā) 商 珠海市泰隆發(fā)展有限公司業(yè)態(tài)特征 購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)綜合商場(chǎng)工程進(jìn)度 2023年初動(dòng)工開(kāi)業(yè)時(shí)間 2023年初開(kāi)業(yè)備注 發(fā)展商原為 “ 珠海舊貨調(diào)濟(jì)市場(chǎng) ”58潛在商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱 翰林苑二期商業(yè)部分 — 卡都商業(yè)城（暫定名）規(guī)模 商業(yè)建筑面積： 162800平方米地理位置 逸仙路開(kāi) 發(fā) 商 珠海市卡都?？》慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司業(yè)態(tài)特征 規(guī)劃為綜合商場(chǎng)、商業(yè)步行街、超市、餐飲、銀行、郵局等。o 前山區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速，項(xiàng)目周邊商業(yè)中高檔區(qū)域性商業(yè)缺乏。o 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理意見(jiàn)》有利于外資在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)線投資商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。 位于井岸的斗門區(qū)商業(yè)中心。70吉大片區(qū)的改造規(guī)劃o 建立吉大旅游商務(wù)區(qū)城市中心廣場(chǎng)，珠海百貨廣場(chǎng)以東、石景山以南、海濱公園以西約１０公頃的區(qū)域，將集ＣＩＴＹ o 市民集會(huì)活動(dòng)的觀禮區(qū)位于九洲城博物館門前；水滴狀螺旋上升的特區(qū)建設(shè)紀(jì)念館造型獨(dú)特，將集中展示珠海２０年規(guī)劃建設(shè)成就；大型音樂(lè)噴泉蔚為壯觀；主題雕塑顯示珠?；钴S進(jìn)取的珠海精神；購(gòu)物休憩區(qū)組合各種方式的水景觀，創(chuàng)造各種親水、觀水空間，增添購(gòu)物樂(lè)趣，同時(shí)也是生態(tài)設(shè)計(jì)的理念；露天劇場(chǎng)區(qū)可坐在露天劇場(chǎng)和大臺(tái)階上觀賞廣場(chǎng)大屏幕的精彩節(jié)目；此外還有下沉的商業(yè)步行街等。 2023年 8月 公司成立暨珠海市南屏店開(kāi)業(yè) 2023年 12月 珠海市吉大店開(kāi)業(yè) 2023年 9月 珠海市香洲店開(kāi)業(yè) 2023年 2月 珠海市新香洲區(qū)香華店、 前山區(qū)翠微店開(kāi)業(yè) 2023年 5月至 12月 河源市河源店、龍川店、南門店開(kāi)業(yè) 2023年 11月 河源市大同店開(kāi)業(yè) 2023年 12月 梅州市五華購(gòu)物廣場(chǎng) 2023年 珠海市吉大區(qū)園林店、拱北店、南屏區(qū)環(huán)屏店、 斗門區(qū)白蕉店、斗門區(qū)井岸店、金灣區(qū)平沙店開(kāi)業(yè) 2023年 8月 公司總部新辦公行政大樓、配送中心落成 2023年 11月 中山市坦洲店開(kāi)業(yè) 2023年 1月 河源市源城購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程73本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程泰鋒電器（珠海市泰鋒電業(yè)有限公司） 經(jīng)營(yíng)理念 —— 珠海人的泰鋒，服務(wù)珠海更專注 1997年 公司成立 1998年 珠海首家大型電器商場(chǎng) — 泰鋒電視音響商場(chǎng)開(kāi)業(yè) 1999年 泰鋒電器主題廣場(chǎng) — 拱北總店開(kāi)業(yè) 2023年 泰鋒空調(diào)廚房電器廣場(chǎng) — 前山分店開(kāi)業(yè) 2023年 新一佳平價(jià)商場(chǎng)開(kāi)業(yè) 2023年 泰鋒數(shù)碼家電廣場(chǎng)（位于吉大海天城）開(kāi)業(yè) 華南區(qū)最大型的家電賣場(chǎng)，泰鋒電器旗艦店開(kāi)業(yè) 2023年 公司總部移師至珠海第一家自有物業(yè)的家電辦公賣場(chǎng) 成為山水平板電視在珠海的獨(dú)家代理商74本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海又一家超市商業(yè)有限公司 前身是珠海新七星百貨（珠海的首家超市） 2023年 10月 公司成立 2023年 12月 拱北店開(kāi)業(yè)（營(yíng)業(yè)面積： 6000平方米） 2023年 1月 香洲店開(kāi)業(yè)（營(yíng)業(yè)面積： 4500平方米） 2023年 9月 吉大店開(kāi)業(yè)（營(yíng)業(yè)面積： 20230平方米）75本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海市揚(yáng)名（集團(tuán)）有限公司 是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭，集百貨、旅業(yè)、餐飲業(yè)等行業(yè)為一體的多元化綜合性的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。 擁有關(guān)外免稅店公司、新恒基發(fā)展有限公司、國(guó)營(yíng)外幣免稅商場(chǎng)、（珠澳跨境工業(yè)區(qū)）大鵬倉(cāng)儲(chǔ)物流有限公司、大鵬貿(mào)易有限公司、恒超發(fā)展有限公司等境內(nèi)外企業(yè)。為集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑為一體的大型 “Shopping Mall” 。78外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海已進(jìn)駐：79各巨頭搶攤前山明珠廣場(chǎng) 沃爾瑪 2023年沃爾瑪全球高級(jí)副總裁、亞洲區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官鐘浩威曾來(lái) 前山 考察。 2023年又開(kāi)設(shè)鳳凰北店， 2023年又開(kāi)新香洲店，現(xiàn)前山店即將開(kāi)業(yè)。華潤(rùn)萬(wàn)家勝出；沃爾瑪尋機(jī)進(jìn)駐；臺(tái)灣的樂(lè)購(gòu)、大福源以及新一佳、人人樂(lè)、易初蓮花表示強(qiáng)烈進(jìn)入意向。其將與華潤(rùn)萬(wàn)家前山店于一公里半徑范圍內(nèi)近距離對(duì)壘。國(guó)美在珠海的第二家店面，國(guó)美旗艦拱北店將于 12月 2日開(kāi)業(yè)。2. 珠海 GDP每年正以 10個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)。n 珠海商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期　　從 2023開(kāi)始的，珠海商業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)眾多利好消息，帶動(dòng)了商業(yè)發(fā)展。n 主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少　　　　開(kāi)發(fā)理念不高，經(jīng)營(yíng)管理不科學(xué)，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產(chǎn)，不能強(qiáng)烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)，輻射能力較弱。n 底層商鋪的銷售速度較快　　底層商鋪的銷售速度大大快于二層、三層商鋪的銷售進(jìn)度。 86珠海商業(yè)地產(chǎn)總論o 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)水平較低n 商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的專業(yè)度不高　　　　大部分開(kāi)發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對(duì)于商業(yè)規(guī)劃中的人流、物 流、車流等商業(yè)配套綜合因素考慮。87珠海商業(yè)地產(chǎn)總論o 社區(qū)商業(yè)很不成熟，發(fā)展機(jī)會(huì)明顯n 住宅社區(qū)的底商是珠海投資者較為青睞的商業(yè)形態(tài)，然而多數(shù)發(fā)展商都存在急于 “脫手 ”的心態(tài)，因此，多數(shù)社區(qū)（甚至是早期的大型社區(qū)）的底商都沒(méi)有經(jīng)過(guò)細(xì)致的規(guī)劃（為了快速消化，一般的規(guī)劃就是劃小商鋪的單位面積），基本上都沒(méi)有根據(jù)社區(qū)居民的特征規(guī)劃業(yè)態(tài)業(yè)種布局，更沒(méi)有采取有針對(duì)性的招商工作。 o 前山屬地工業(yè)產(chǎn)值約 206億元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約 68億元，街道所屬國(guó)民生產(chǎn)總值 14億元，稅收 。已經(jīng)成為華南地區(qū)首屈一指的建材商圈，以世邦為核心的麗晶燈飾、永晟家居城、浩益花園臨街商鋪、富康苑臨街商鋪、翰林苑商業(yè)中心等幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目一層的出租率均達(dá) 100%。廣珠城際輕軌已全面開(kāi)工，明珠段及前山港段已施工。為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流94廣珠輕軌o 設(shè)計(jì)方案中，由于注重各個(gè)區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展，將極可能誕生一個(gè)新的城市區(qū)域商業(yè)中心；o 沿線區(qū)域呈帶狀發(fā)展，可能促進(jìn)帶狀城市格局的出現(xiàn)；o 沿線站點(diǎn)帶來(lái)人流聚集，會(huì)促進(jìn)各個(gè)站點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展，形成多個(gè)城市公共節(jié)點(diǎn)；o 使得周邊區(qū)域匯聚了大量人氣與商氣，大幅提升了前山地塊的價(jià)值，也極大加速了區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展，提升了前山的區(qū)域地位，加速了前山商業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。o 明珠站點(diǎn)不僅成為珠海主城區(qū)的重要公共交通樞紐，更成為珠海與周邊城市軌道的銜接樞紐，這一切將為明珠路帶來(lái)龐大的人流和無(wú)限的商機(jī)。p 華潤(rùn)萬(wàn)佳、家樂(lè)福、國(guó)美電器進(jìn)入前山商業(yè)市場(chǎng)，不但為前山商業(yè)發(fā)展注入新的活力，同時(shí)意味前山商業(yè)已擺脫中、低端路線的窠臼，邁向針對(duì)中高端客戶發(fā)展的新篇章。鄰東西走向主干道翠微西路216。鄰街道可以做街鋪 A地塊東側(cè)216。周邊人均消費(fèi)力低216。市場(chǎng)中高端需求滿足不了，區(qū)域市場(chǎng)中高端消費(fèi)者較隱性，區(qū)域商業(yè)中心缺位區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯、檔次雷同，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)近期將加劇前山的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，區(qū)域性中高檔次商業(yè)缺位發(fā)展商品牌優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目地塊位置將是近年內(nèi)市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，項(xiàng)目定位中高端區(qū)域性商業(yè)時(shí)機(jī)和條件成熟鎖定適配項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)方向：鎖定適配項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)方向： 區(qū)域性城市化時(shí)尚 MAL111