【正文】 o 臺商協(xié)會　在前山翠微附近不多的寫字　　樓中，其附近交通方便，到珠海市區(qū)以　　及西區(qū)都有公交線路，本身租金、售價　　合理，物業(yè)管理費不高，配套設施比較　　完善。 182改成創(chuàng)意工作室論證o LOFT概念盛行n 把工廠和倉庫，變成最有個性、最前衛(wèi)、年輕人最喜歡住的地方 n LOFT最顯著的特征是高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構 n 廠房里高大的窗戶和空間滿足了藝術創(chuàng)作的需要，而且廠房廉價的房租也不會給他們并不寬裕的生活帶來過大的壓力。4號廳定位為 “ 旗艦家居 SHOPPING MALL總代理大本營 ”本項目世邦廣場四號廳夏逸庭院建材街173前山潛在商業(yè)項目分析項目名稱 夏逸庭院建材街規(guī)模 建筑面積：約 10000平方米地理位置 逸仙路開 發(fā) 商 珠海市匯基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)態(tài)特征 建材街工程進度 2023年 7月開工開業(yè)時間 未知備注 舊村改造。n 根據(jù)周邊缺少休閑廣場和體育配　套的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在主力商業(yè)樓頂建立休閑運動廣場。11000坎式街鋪一層 o 等Ｂ地開發(fā)時，做區(qū)域商業(yè)中心條件成熟。87=20665 元 /㎡o 由于城市風景在各方面與本項目具有極大相似性，故其權重取 ；春澤明園為 2023年項目取 ；五洲花城為 2023年項目取 ，得出項目均價：n X1=20665+19026+18777 =20238元 /㎡價格定位 — 市場比較法126o 收益還原法定價：n 通過調(diào)查，目前項目所處地塊首層租金在 110元 /㎡左右。隔街與泰然花園、電力項目相望216。252。n 開發(fā)商傾向于急于銷售商鋪　　　　持續(xù)性經(jīng)營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對投資者較負 責任的投資保障條款少和風險共擔意識薄弱。 尤其是工業(yè)的發(fā)展，大大帶動了人流、物流的增長；再加上珠海地理位置與澳門臨近的優(yōu)勢，近年珠海與港澳合作的進一步深入發(fā)展以及交通設施不斷地完善，珠海的商機大增。關外免稅店公司 地處中國第二大陸路口岸 —— 拱北口岸，負責經(jīng)營拱北、九洲、灣仔、橫琴、萬山等口岸免稅店。o 居住區(qū)級商業(yè)中心 16個 主城區(qū) 7個，分布于香洲香埠路、香洲南坑、香洲興業(yè)路西側、拱北夏灣 。經(jīng)營情況一般。 翠微明珠南路東側，自發(fā)形成了機電、機械以及化工設備等工業(yè)物資產(chǎn)品銷售一條龍服務，形成了具有一定規(guī)模的粗放型準專業(yè)市場。n 是否售后包租及返租比例和年限n 是否引入第三方責任擔保。消費者調(diào)研的關鍵是發(fā)研究非常重要。C: 消費者 （ Consumer） —— 客戶分析17　　　　　　　 　投資者調(diào)研18投資者調(diào)查o 投資者投資商業(yè)時考慮因素n 項目的開發(fā)商實力開發(fā)商是否曾有操作商鋪的經(jīng)驗；n 將來的商業(yè)經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司；n 項目價值情況：售價 (元 /平方米 ) 及租價 (元 /平方米 )；周圍商鋪售價 (元 /平方米 )及周圍商鋪租價 (元 /平方米 )商鋪使用率；n 如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡單合理的話，就能更有效提高商鋪的受歡迎程度。o 對經(jīng)營的場地比較看重，選擇前都會到現(xiàn)場考察。經(jīng)營者對于商業(yè)規(guī)劃布局有著一定的要求p 入駐有得一超市、匯星購物廣場、中國電信等主力商戶。即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析前山的商業(yè)宏觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。形成大的步行系統(tǒng)，把交通弱化到地下。吉大、拱北、前山等處的商業(yè)旺地，都有可能成為沃爾瑪未來的選擇。 蘇寧電器 2023年 11月 27日宣布珠海鳳凰北店將于 12月 16日開業(yè)，其并宣布：蘇寧將在一年時間里，占據(jù)珠海家電市場 35％－ 40％的份額，未來將在珠海開 5－ 6家店。n 商業(yè)業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展　　 　　新興零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展，如各類超市、購物中心、便利店、倉儲式商店、一站式購物等滿足了城鄉(xiāng)居民不同層次的需要。為珠海極具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)90前山商業(yè)市場分析o 前山商業(yè)主要分建材商業(yè)和非建材商業(yè)。 n 華潤萬家、國美競爭勝出，強勢進住前山明珠商業(yè)廣場o 家樂福簽訂進駐前山翰林苑二期商業(yè)項目意向97觀點提煉p 華潤萬佳、家樂福、國美電器進入前山商業(yè)市場，為前山商業(yè)發(fā)展注入新的活力。o 一層已售超過 90%；二樓已售 80%利用新香洲的崛起，順利銷售114城市風景o 新香洲城市風景（華潤萬家）o 新香洲也曾是個新興的城區(qū)，隨著城市化進程的加快，周邊人氣日旺，中端需求量增加；o 城市風景項目在規(guī)劃之初就和華潤萬家達成協(xié)議，對商業(yè)進行整體規(guī)劃周邊租金平均可達 120元 /㎡。）o 較小的店（ Sales area10000M178。341188n 地塊 A59402550n 地塊 A商業(yè)面積 建材商鋪租金水平表170家居生活館論證o 前山的建材商業(yè)非常發(fā)達，為華南區(qū)域最大規(guī)模之一。n 將建文化博覽為主題的 “ 華夏之光 ” 珠海文化博覽城。　　　開發(fā)公寓盈利能力相對較差187　　D 　 　 商業(yè)形態(tài)－－寫字樓補充論證188珠海寫字樓狀況o 珠海的經(jīng)濟發(fā)展是非?？焖俣矣泻艽蟮臐摿?。o 平時開房率３５％193大金山酒店o 標準間 /單人間： 138元o 豪華標準間； 178元o 3人間： 198元o 商務套房： 228元o 60間o 平時開房。n 9號倉的倉源都來自于民間各個不同層面，同時也容納了多種樣式的藝術形態(tài)，成為珠海民間最大的自發(fā)式藝術創(chuàng)作實驗場所。n 投資４．９億元計劃在斗門建設動畫科技園的亞洲傳奇有限公司?！　　　≈苓吺忻駥I(yè)區(qū)總體印象不好，改變用途很難改變傳統(tǒng)印象。153o 根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：o A地塊紅色部分做一層街鋪及超市o 街鋪面積為： 8000 ㎡o 超市面積為： 3000 ㎡o B地塊紅色部分做坎式街鋪 （ 96+102） *15*2=5940㎡o B地塊內(nèi)街 170*15=2550 ㎡o B地塊黃色部分做商業(yè)中心街 21000㎡（三層）商業(yè)布局規(guī)劃二154確定商業(yè)規(guī)模二o 建筑指標（平方米）n 總規(guī)劃用地面積 n 地塊 B商業(yè)面積 .n 總建筑面積 n 這類商家經(jīng)營檔次與業(yè)態(tài)和街鋪無沖突，是對街鋪業(yè)態(tài)的有效補充。市場中高端需求滿足不了，區(qū)域市場中高端消費者較隱性，區(qū)域商業(yè)中心缺位區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯、檔次雷同，區(qū)域市場競爭近期將加劇前山的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，區(qū)域性中高檔次商業(yè)缺位發(fā)展商品牌優(yōu)勢明顯，項目地塊位置將是近年內(nèi)市場關注焦點，項目定位中高端區(qū)域性商業(yè)時機和條件成熟鎖定適配項目優(yōu)勢的開發(fā)方向：鎖定適配項目優(yōu)勢的開發(fā)方向： 區(qū)域性城市化時尚 MAL111第二章 : CCTI運營模式下的定位體系展開 112　類似商業(yè)分析113五洲花城（世派街）o 老香洲于新香洲交界處o 依托建筑面積 100萬平方米的大型住宅社區(qū)o 總規(guī)劃面積 10萬㎡。周邊人均消費力低216。o 明珠站點不僅成為珠海主城區(qū)的重要公共交通樞紐，更成為珠海與周邊城市軌道的銜接樞紐，這一切將為明珠路帶來龐大的人流和無限的商機。 o 前山屬地工業(yè)產(chǎn)值約 206億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值約 68億元，街道所屬國民生產(chǎn)總值 14億元，稅收 。n 主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項目較少　　　　開發(fā)理念不高，經(jīng)營管理不科學，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產(chǎn)，不能強烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來購物消費，輻射能力較弱。其將與華潤萬家前山店于一公里半徑范圍內(nèi)近距離對壘。78外來商業(yè)巨頭搶灘珠海已進駐：79各巨頭搶攤前山明珠廣場 沃爾瑪 2023年沃爾瑪全球高級副總裁、亞洲區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官鐘浩威曾來 前山 考察。o 市民集會活動的觀禮區(qū)位于九洲城博物館門前；水滴狀螺旋上升的特區(qū)建設紀念館造型獨特，將集中展示珠海２０年規(guī)劃建設成就；大型音樂噴泉蔚為壯觀；主題雕塑顯示珠?；钴S進取的珠海精神；購物休憩區(qū)組合各種方式的水景觀，創(chuàng)造各種親水、觀水空間，增添購物樂趣，同時也是生態(tài)設計的理念；露天劇場區(qū)可坐在露天劇場和大臺階上觀賞廣場大屏幕的精彩節(jié)目；此外還有下沉的商業(yè)步行街等。o 前山區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速，項目周邊商業(yè)中高檔區(qū)域性商業(yè)缺乏。位于主干道，緊靠公交車站，人氣旺盛。商業(yè)羊群效應明顯建議商業(yè)宜形成規(guī)模34租賃商鋪時考慮的因素僅 9%接受 10000元以上月租，鋪位面積不宜過大35經(jīng)營者特征描述o 經(jīng)營者年齡多在 3050之間，有一定的從商經(jīng)驗。 自身資源（ Item self）16要真正做到 “ 以人為本 ” ，對消費者的研究非常重要。價值點。 前山鋪位升值潛力大 專業(yè)投資客阿文252。商業(yè)體量 18000平方，廣場面積 100平方左右。o 星海百貨 共兩層，每層約 1500平米，主營服裝鞋類。69珠海商業(yè)市場分析施工面積下降，竣工、銷售面積上升；空置率下降；商業(yè)日趨成熟。 珠海國營外幣免稅商場 位于珠海吉大商業(yè)中心，以經(jīng)營國內(nèi)外中、高檔商品為主。4. 商業(yè)巨頭搶灘前山給我們帶來了積極信號5. 同時也帶給本項目很多的機會83珠海商業(yè)地產(chǎn)總論o 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間逐步擴大，后勢較為樂觀n 珠海商業(yè)資本的競爭越來越激烈　　本地一些支柱企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)浪潮，外地商業(yè)巨頭大舉進軍珠海在很大程度上推動了珠海商業(yè)的迅猛發(fā)展，也促進了商業(yè)地產(chǎn)的升級。n 商業(yè)特色定位不明晰　　　　 項目依然存在重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現(xiàn)為后期 招商沒有引導性，還停留在自發(fā)層面。逸仙路正在拓寬，改造新開通的 18路車經(jīng)過本項目92前山的二小時經(jīng)濟圈93明珠段輕軌本項目明珠段輕軌到本項目的距離大約為 廣珠輕軌輕軌的拱北站修好后可以方便廣州、中山、澳門等客戶到達珠海的各個區(qū)域，從而可能為本項目帶來大量的人流。臨翠前南路216。131第二部分 價值論證 → 挖掘價值132　　　 　 確定商業(yè)規(guī)模是本案最大難題133提出問題可行性分析 前景分析商業(yè)做多大面積 ?經(jīng)濟論證確定合理商業(yè)規(guī)模如何確定商業(yè)規(guī)模？134如何確定商業(yè)規(guī)模？　 　第一步：從經(jīng)濟效益角度分析135珠海其他商業(yè)街售價租金情況o 五洲花城 靠近家樂福超市部分的價格為 1700020230元 /㎡ ，其他部分價格為 11000—13000 元 /㎡；二層商鋪價格較低，為 5000—7000 元 /㎡； 現(xiàn)在三級市場價格升至 280000元 /㎡ ；外街一、二層合租 3040元 /㎡，內(nèi)街 50元 /㎡。2640坎式街鋪一層 8175n 總商業(yè)建筑面積 3000n 總商業(yè)建筑面積 n 項目前的排洪渠對影響負面影響大，沿排洪渠部分規(guī)劃一條停車帶，解決商業(yè)部分的停車問題。建材類商業(yè)：174商業(yè)布局規(guī)劃三外街鋪內(nèi)鋪商業(yè)中心家居廣場175布局原因o A地塊商業(yè)人流量大，但消費力差．做坎式街鋪可以有效吸引人流，滿足現(xiàn)有需求和Ａ地塊的住戶生活需求。廠房的大空間和多種可能的使用方式吸引了大量的藝術家聚集，然后逐漸引來了藝術的追隨者聚集。　　　　　　　　　　　　　　　　整體售價、租金水平處于全市最低190案例o 華業(yè)大廈　地處前山翠微，是集商業(yè)和辦公為一體的寫字樓，首層為商鋪，本身是毛坯房，配套有有線電視系統(tǒng)、寬帶、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、火警自動報警系統(tǒng)、飯?zhí)?、地下車庫、會所等，可租可售，由自己的物業(yè)公司負責管理，附近有一些小吃店、購物中心、超市。 另有辦公區(qū)，中傳倉儲、地下停車區(qū)。8175 146商業(yè)中心外街鋪內(nèi)鋪商業(yè)布局規(guī)劃一147布局原因o A地塊商業(yè)人流量大，但人均消費低．做坎式街鋪可以有效吸引人流，滿足現(xiàn)有需求和Ａ地塊的住戶生活需求。=19026元 /㎡n 與五洲花城相比，項目均價 =18000247。102周邊情況A地塊廢舊工廠拆遷現(xiàn)場緊鄰 A地塊北面住宅區(qū)A地塊拆遷現(xiàn)場及西側民宅B地塊廠房排洪渠103216。252。n 小面積商業(yè)更受置業(yè)者關注　　就目前的商業(yè)項目的市場存量單位的面積來看，大部分難以消化的鋪位均在 100㎡以上， 60平以下的商鋪為市場的供求主力。國美電器 2023年決定進駐前山明珠百貨廣場82外來商業(yè)巨頭搶灘珠海外來商業(yè)巨頭搶灘珠海1. 來源于他們對于珠海今天以及未來市場環(huán)境的認可。76本土商業(yè)巨頭擴張歷程珠海市免稅企業(yè)集團有限公司 成立于八十年代，是以口岸免稅品供應服務為龍頭，集百貨零售、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理、國內(nèi)外貿(mào)易、倉儲物流為一體的集團式企業(yè)。o 區(qū)級商業(yè)中心 2個 位于金灣新城區(qū)內(nèi)的金灣區(qū)商業(yè)中心 。o 瑞華服裝城 共三層，每層約 3000平米，第一二層為瑞華服