【正文】 超市） 2023年 10月 公司成立 2023年 12月 拱北店開(kāi)業(yè)（營(yíng)業(yè)面積： 6000平方米） 2023年 1月 香洲店開(kāi)業(yè)（營(yíng)業(yè)面積： 4500平方米） 2023年 9月 吉大店開(kāi)業(yè)（營(yíng)業(yè)面積： 20230平方米）75本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海市揚(yáng)名（集團(tuán)）有限公司 是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭，集百貨、旅業(yè)、餐飲業(yè)等行業(yè)為一體的多元化綜合性的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。70吉大片區(qū)的改造規(guī)劃o 建立吉大旅游商務(wù)區(qū)城市中心廣場(chǎng)，珠海百貨廣場(chǎng)以東、石景山以南、海濱公園以西約１０公頃的區(qū)域，將集ＣＩＴＹ o 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理意見(jiàn)》有利于外資在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)線投資商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。o 匯益百貨 共一層約 1000平米主營(yíng)服裝鞋類(lèi)區(qū)域性商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)力差，離本項(xiàng)目區(qū)域性商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)力差，離本項(xiàng)目 3公里左右公里左右55逸仙路商圈翠前路項(xiàng)目本項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)者位置　　主要潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手離項(xiàng)目教遠(yuǎn)，離項(xiàng)目近的二個(gè)商業(yè)體量小，永晟、金福四期部分以住宅部分為主，商業(yè)具體規(guī)劃還沒(méi)出臺(tái)明珠廣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)佳 翰林苑家樂(lè)福永晟項(xiàng)目工業(yè)區(qū)金福四期56潛在商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱 明珠商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)模 建筑面積： 50000平方米地理位置 明珠路與金雞路交匯開(kāi) 發(fā) 商 珠海市陸南房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司業(yè)態(tài)特征 規(guī)劃為百貨商場(chǎng)、電器城、大型超市、娛樂(lè)城、服裝城、網(wǎng)吧、書(shū)吧、休閑餐飲中心已進(jìn)主要商戶 華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)美電器工程進(jìn)度 工程完工，現(xiàn)正招商開(kāi)業(yè)時(shí)間 首層 2023年 1月 28日開(kāi)業(yè)，二、三、四層 2023年 4月開(kāi)業(yè)備注 沃爾瑪、臺(tái)灣的樂(lè)購(gòu)、大福源以及新一佳、人人樂(lè)、易初蓮花都曾對(duì)此地表示出濃厚的興趣57潛在商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱 翠前路商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模 建筑面積： 15000平方米地理位置 翠前路開(kāi) 發(fā) 商 珠海市泰隆發(fā)展有限公司業(yè)態(tài)特征 購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)綜合商場(chǎng)工程進(jìn)度 2023年初動(dòng)工開(kāi)業(yè)時(shí)間 2023年初開(kāi)業(yè)備注 發(fā)展商原為 “ 珠海舊貨調(diào)濟(jì)市場(chǎng) ”58潛在商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱 翰林苑二期商業(yè)部分 — 卡都商業(yè)城（暫定名）規(guī)模 商業(yè)建筑面積： 162800平方米地理位置 逸仙路開(kāi) 發(fā) 商 珠海市卡都海俊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司業(yè)態(tài)特征 規(guī)劃為綜合商場(chǎng)、商業(yè)步行街、超市、餐飲、銀行、郵局等。經(jīng)營(yíng)情況較好，市場(chǎng)人氣旺盛。規(guī)劃為獨(dú)立商業(yè)體與臨街商鋪結(jié)合的方式。o 經(jīng)營(yíng)者信息靈通，對(duì)珠海的商業(yè)咨訊知道和傳播較快，多為親朋介紹和報(bào)刊傳播o 經(jīng)營(yíng)者重視商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識(shí)和要求強(qiáng)烈。 輕軌經(jīng)過(guò)前山對(duì)前山商業(yè)會(huì)產(chǎn)生很大影響 澳門(mén)專業(yè)投資客潘總252。n 一樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)不好，還可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，對(duì)投資者也最有保障。 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 環(huán)境：環(huán)境：了解市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者情況及特征，把握了解市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者情況及特征，把握項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作出對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。持。 市場(chǎng)態(tài)勢(shì) （ Trend） 消費(fèi)者 （ Consumer） 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 （ Competitor）n 商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。 鋪位離圓明新園近 ,在這買(mǎi)個(gè)鋪?zhàn)錾怵B(yǎng)老休閑 .舒服 !　　　　　　　 蘭鋪花園 永春天新茗茶吳麗珠總經(jīng)理前山商業(yè)越來(lái)越引起投資者關(guān)注本地做生意的投資自營(yíng)者多22買(mǎi)鋪考慮因素分析 投資者最看重位置和人流量項(xiàng)目周邊人流量大是很大的優(yōu)勢(shì)23買(mǎi)鋪考慮因素分析65%購(gòu)鋪總價(jià)在 30100萬(wàn)之間，建議鋪位面積不宜過(guò)大24買(mǎi)鋪考慮因素分析97%的投資者不考慮二層及以上鋪位建議商業(yè)層數(shù)不宜過(guò)高25買(mǎi)鋪考慮因素分析83%不能接受購(gòu)鋪單價(jià)在 2萬(wàn)以上26買(mǎi)鋪考慮因素分析54%的接受內(nèi)鋪，做內(nèi)鋪的可銷(xiāo)售性大27買(mǎi)鋪考慮因素分析27%的客戶考慮買(mǎi)前山越來(lái)越多的投資者關(guān)注前山市場(chǎng)28觀點(diǎn)提煉o 客戶希望層高達(dá)到 6米o(hù) 進(jìn)深比例在 1:4之內(nèi)o 一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受o 投資者對(duì)前山商業(yè)信心增強(qiáng)o 多數(shù)客戶能承受 50100萬(wàn)之間的商鋪o 二層以上鋪位不受歡迎29　　　　　　　 經(jīng)營(yíng)者調(diào)研30租賃商鋪時(shí)考慮的因素 o 地理位置o 交通條件o 行人道、街道情況，過(guò)往車(chē)輛的數(shù)量及類(lèi)型，道路寬窄o 城市規(guī)劃、城市設(shè)施o 消費(fèi)者因素o 人口數(shù)及住戶數(shù)o 一定的范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店的數(shù)量 /客流狀況o 估計(jì)通過(guò)店前的行人最少流量做坎式街鋪能增加行人道面積31租賃商鋪時(shí)考慮的因素 o 道路狀況o 城市的商業(yè)屬性o 包括商店數(shù)、職工數(shù)、營(yíng)業(yè)面積銷(xiāo)售額等o 場(chǎng)地條件o 包括店鋪面積、形狀、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等o 租金o 必要的停車(chē)條件、顧客停車(chē)場(chǎng)地及進(jìn)貨空間o 租金和其它相關(guān)投資的最高限額　做坎式街鋪能增加停車(chē)位32租賃商鋪時(shí)考慮的因素 o 街鋪n 優(yōu)勢(shì)：時(shí)間自由，自己管理，靈活性大，便宜接觸人機(jī)會(huì)多n 劣勢(shì)：不安全，離住的地方遠(yuǎn)內(nèi)街商鋪同樣有街鋪的優(yōu)勢(shì)特別是住宅區(qū)的街鋪更受歡迎33租賃商鋪時(shí)考慮的因素30%喜歡成行成市。43C:競(jìng)爭(zhēng)者 （ Competitor） —— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征分析了解市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況及特征，把握項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作出對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 。業(yè)種主要為普通零售業(yè)、服務(wù)業(yè)，及職業(yè)中介等類(lèi)型。o 瑞華服裝城 共三層，每層約 3000平米，第一二層為瑞華服裝城；第一層主營(yíng)服裝；第二層主營(yíng)服裝鞋類(lèi)及美容；第三層為百和超市，主營(yíng)日用百貨。59翰林苑二期商業(yè)部分規(guī)劃圖商業(yè)步行街專業(yè)類(lèi)商品龍頭店購(gòu)物休閑廣場(chǎng)大型商業(yè)中心家樂(lè)富綜合類(lèi)商品龍頭店批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)步行街60觀點(diǎn)提煉o 前山區(qū)域已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)駐大型商業(yè)巨頭，如華潤(rùn)萬(wàn)家、家樂(lè)福等。o 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 2個(gè) 位于金灣新城區(qū)內(nèi)的金灣區(qū)商業(yè)中心 。珠海賓館將打造風(fēng)格獨(dú)特的情景化高檔商業(yè)街區(qū)。76本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司 成立于八十年代，是以口岸免稅品供應(yīng)服務(wù)為龍頭，集百貨零售、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流為一體的集團(tuán)式企業(yè)。在前山結(jié)合 3號(hào)廳打出 “17 萬(wàn)平方米，連綿 2公里家居航母 ” 的口號(hào)。家樂(lè)福 登陸前山 家樂(lè)福在城市廣場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)后，又于 2023年簽訂進(jìn)駐翰林苑二期商業(yè)部分 —— 卡都商業(yè)城（暫定名）的意向協(xié)議，繼簽約進(jìn)駐明珠商業(yè)廣場(chǎng)的華潤(rùn)萬(wàn)家之后，成功搶攤前山。國(guó)美電器 2023年決定進(jìn)駐前山明珠百貨廣場(chǎng)82外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海1. 來(lái)源于他們對(duì)于珠海今天以及未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境的認(rèn)可。84珠海商業(yè)地產(chǎn)總論o 商業(yè)物業(yè)質(zhì)素普遍不高n 純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少　　　　主要分布在拱北萬(wàn)佳百貨、吉大國(guó)貿(mào)海天城、百貨廣場(chǎng)、免稅商場(chǎng)以及香洲的茂業(yè)百貨、揚(yáng)名廣場(chǎng)少數(shù)幾個(gè)地方，大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和臨街商鋪上規(guī)模偏小，形成不了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務(wù)商業(yè)物業(yè)。n 小面積商業(yè)更受置業(yè)者關(guān)注　　就目前的商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)存量單位的面積來(lái)看，大部分難以消化的鋪位均在 100㎡以上， 60平以下的商鋪為市場(chǎng)的供求主力。轄區(qū)面積 53平方公里，常住人口 ，其中戶藉人口 ，轄 21個(gè)社區(qū)居委會(huì)。252。 o 明珠路及 105國(guó)道改造工程的全面開(kāi)工、城際輕軌的建設(shè)，特別是明珠站的設(shè)置，將加速前山明珠路配套設(shè)施的建設(shè)。102周邊情況A地塊廢舊工廠拆遷現(xiàn)場(chǎng)緊鄰 A地塊北面住宅區(qū)A地塊拆遷現(xiàn)場(chǎng)及西側(cè)民宅B地塊廠房排洪渠103216。鄰翠微西路216。n 項(xiàng)目小區(qū)整體規(guī)模大 (34萬(wàn)平 ),檔次高n 周邊小區(qū)多－－華電地塊、泰然花園、石鳴苑、華業(yè)香莊、永晟集團(tuán)地塊、美林雅筑、翠竹苑、嘉園、文偉地塊n 交通發(fā)達(dá)n 人流量大n 區(qū)域n 發(fā)展商品牌優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) S（ strength）：106項(xiàng)目 SWOT分析n 周邊環(huán)境臟亂差n 周邊消費(fèi)力水平底，多為中低收入人群n 排洪渠對(duì)項(xiàng)目商業(yè)街影響大劣勢(shì) W（ weakness）107項(xiàng)目 SWOT分析n 周邊非建材商業(yè)配套少，其它商業(yè)發(fā)展空間巨大n 輕軌站離項(xiàng)目近n 三臺(tái)石路改造完成n 逸仙路改造即將完成n 周邊住宅商業(yè)配套規(guī)劃規(guī)不完善、規(guī)模偏小n 前山現(xiàn)有商業(yè)檔次普遍不高n 前山消費(fèi)者高檔消費(fèi)需求明顯機(jī)會(huì) O（ opportunity）：108項(xiàng)目 SWOT分析n 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇，n 其它商圈分流消費(fèi)明顯，金額巨大n 市場(chǎng)其他商業(yè)項(xiàng)目上市速度快于本項(xiàng)目威脅 T（ Threat）：109價(jià)值極點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng)者相同的：輕軌帶來(lái)的利好；便利的交通網(wǎng)絡(luò)；前山區(qū)域的 “ 變 ” ；獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：招商的品牌效應(yīng)；招商超前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念；項(xiàng)目規(guī)模大，利于營(yíng)造區(qū)域商業(yè)；110CCTI推導(dǎo)模式下發(fā)展戰(zhàn)略初判CCTI 發(fā)展戰(zhàn)略初判消費(fèi)者需求研判Consumer市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析Competitor市場(chǎng)態(tài)勢(shì)Trend自身資源條件評(píng)析Item self區(qū)域商業(yè)不集中，非建材商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力差。=19026元 /㎡n 與五洲花城相比，項(xiàng)目均價(jià) =18000247。n 眾多商家對(duì)前山片區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好，沃爾瑪、易初蓮花、家樂(lè)福等商家及各大本地超市對(duì)本片區(qū)有較大的入駐意向。 146商業(yè)中心外街鋪內(nèi)鋪商業(yè)布局規(guī)劃一147布局原因o A地塊商業(yè)人流量大，但人均消費(fèi)低．做坎式街鋪可以有效吸引人流，滿足現(xiàn)有需求和Ａ地塊的住戶生活需求。8175坎式街鋪二層 o 等Ｂ地開(kāi)發(fā)時(shí)，做區(qū)域商業(yè)中心條件成熟。內(nèi)街 8000165工廠情況分析o 紅色工廠可再利用價(jià)值最大，但其大門(mén)方向要重新規(guī)劃，該建筑離路面坡差近一米o(hù) 紅色廠房位置為　商業(yè)價(jià)值最大區(qū)　　該處較不合適做單面狹長(zhǎng)的商業(yè)在項(xiàng)目前期可做辦公樓 ,后期可做商業(yè)管理用房 166工廠情況分析　　　 　工廠整體形象較差 ,改變使用功能得重新裝修，和改變里面人流、物流通道。另有辦公區(qū)，中傳倉(cāng)儲(chǔ)、地下停車(chē)區(qū)。n 總投資１５億元人民幣的中國(guó)（珠海）民間千藝城，是集休閑、旅游、體驗(yàn)、娛樂(lè)為一體的文化藝術(shù)場(chǎng)所。 n 2023年元月，擴(kuò)建后面積超過(guò) 1500平方米，共有 20多間工作室，駐倉(cāng)與非駐倉(cāng)各類(lèi)藝術(shù)家超過(guò) 20人?！　　　　　　　　　　　　　　　≌w售價(jià)、租金水平處于全市最低190案例o 華業(yè)大廈　地處前山翠微，是集商業(yè)和辦公為一體的寫(xiě)字樓，首層為商鋪，本身是毛坯房，配套有有線電視系統(tǒng)、寬帶、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、火警自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、飯?zhí)?、地下?chē)庫(kù)、會(huì)所等，可租可售，由自己的物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，附近有一些小吃店、購(gòu)物中心、超市。o 酒店五層：設(shè)有足浴按摩中心 。o 企業(yè)景氣指數(shù)為 ，比上期升 ，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況保持良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，表明珠海市絕大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)全市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展信心十足。廠房的大空間和多種可能的使用方式吸引了大量的藝術(shù)家聚集，然后逐漸引來(lái)了藝術(shù)的追隨者聚集。n 將建以書(shū)畫(huà)為主題的寶典園文化村。建材類(lèi)商業(yè)：174商業(yè)布局規(guī)劃三外街鋪內(nèi)鋪商業(yè)中心家居廣場(chǎng)175布局原因o A地塊商業(yè)人流量大，但消費(fèi)力差．做坎式街鋪可以有效吸引人流，滿足現(xiàn)有需求和Ａ地塊的住戶生活需求。市場(chǎng)容量有限，競(jìng)爭(zhēng)激烈。n 項(xiàng)目前的排洪渠對(duì)影響負(fù)面影響大，沿排洪渠部分規(guī)劃一條停車(chē)帶，解決商業(yè)部分的停車(chē)問(wèn)題。3000n 總商業(yè)建筑面積 一層街鋪 8175n 總商業(yè)建筑面積 坎式街鋪一層 163502640）o 地塊形狀：矩形或梯形o 臨街面至少 80米o(hù) 通道不小于 80米o(hù) 深度宜為 120～ 250米o(hù) 地塊面積宜為 site area(up).142如何確定商業(yè)規(guī)模？o 銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的可行性n 前山現(xiàn)有銷(xiāo)售的商業(yè)面積以建材為主n 前山未來(lái)可銷(xiāo)售的非建材商業(yè)面積小n 投資客對(duì)前山商業(yè)投資信心指數(shù)上升n 臨街商鋪銷(xiāo)售情況持續(xù)向好n 住宅社區(qū)的底商是珠海投資者較為青睞的商業(yè)形態(tài) n 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)水平較低n 社區(qū)商業(yè)很不成熟，發(fā)展機(jī)會(huì)明顯n 招商品牌對(duì)商業(yè)的成功運(yùn)做對(duì)投資客的信心保證　做二層的商業(yè)街、內(nèi)街銷(xiāo)售可行143如何確定商業(yè)規(guī)模？第三步： 從市場(chǎng)前景角度分析144如何確定商業(yè)規(guī)模？o 商業(yè)市場(chǎng)前景n 從前山整體消費(fèi)水平和人口數(shù)量來(lái)看，前山目前尚不具備開(kāi)發(fā)超大規(guī)模的商業(yè)形態(tài)。131第二部分 價(jià)值論證 → 挖掘價(jià)值132　　　 　 確定商業(yè)規(guī)模是本案最大難題133提出問(wèn)題可行性分析 前景分析