【正文】 超市） 2023年 10月 公司成立 2023年 12月 拱北店開業(yè)（營業(yè)面積： 6000平方米） 2023年 1月 香洲店開業(yè)（營業(yè)面積： 4500平方米） 2023年 9月 吉大店開業(yè)（營業(yè)面積： 20230平方米）75本土商業(yè)巨頭擴張歷程珠海市揚名（集團）有限公司 是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，集百貨、旅業(yè)、餐飲業(yè)等行業(yè)為一體的多元化綜合性的大型民營企業(yè)集團。70吉大片區(qū)的改造規(guī)劃o 建立吉大旅游商務(wù)區(qū)城市中心廣場，珠海百貨廣場以東、石景山以南、海濱公園以西約１０公頃的區(qū)域，將集ＣＩＴＹ o 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理意見》有利于外資在國內(nèi)長線投資商業(yè)地產(chǎn)市場。o 匯益百貨 共一層約 1000平米主營服裝鞋類區(qū)域性商業(yè)中心競爭力差，離本項目區(qū)域性商業(yè)中心競爭力差，離本項目 3公里左右公里左右55逸仙路商圈翠前路項目本項目潛在競爭者位置　　主要潛在競爭對手離項目教遠，離項目近的二個商業(yè)體量小，永晟、金福四期部分以住宅部分為主，商業(yè)具體規(guī)劃還沒出臺明珠廣場華潤萬佳 翰林苑家樂福永晟項目工業(yè)區(qū)金福四期56潛在商業(yè)項目分析項目名稱 明珠商業(yè)廣場規(guī)模 建筑面積： 50000平方米地理位置 明珠路與金雞路交匯開 發(fā) 商 珠海市陸南房產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)態(tài)特征 規(guī)劃為百貨商場、電器城、大型超市、娛樂城、服裝城、網(wǎng)吧、書吧、休閑餐飲中心已進主要商戶 華潤萬家、國美電器工程進度 工程完工，現(xiàn)正招商開業(yè)時間 首層 2023年 1月 28日開業(yè)，二、三、四層 2023年 4月開業(yè)備注 沃爾瑪、臺灣的樂購、大福源以及新一佳、人人樂、易初蓮花都曾對此地表示出濃厚的興趣57潛在商業(yè)項目分析項目名稱 翠前路商業(yè)項目規(guī)模 建筑面積： 15000平方米地理位置 翠前路開 發(fā) 商 珠海市泰隆發(fā)展有限公司業(yè)態(tài)特征 購物、餐飲、休閑、娛樂綜合商場工程進度 2023年初動工開業(yè)時間 2023年初開業(yè)備注 發(fā)展商原為 “ 珠海舊貨調(diào)濟市場 ”58潛在商業(yè)項目分析項目名稱 翰林苑二期商業(yè)部分 — 卡都商業(yè)城（暫定名）規(guī)模 商業(yè)建筑面積： 162800平方米地理位置 逸仙路開 發(fā) 商 珠海市卡都?？》慨a(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)態(tài)特征 規(guī)劃為綜合商場、商業(yè)步行街、超市、餐飲、銀行、郵局等。經(jīng)營情況較好，市場人氣旺盛。規(guī)劃為獨立商業(yè)體與臨街商鋪結(jié)合的方式。o 經(jīng)營者信息靈通，對珠海的商業(yè)咨訊知道和傳播較快，多為親朋介紹和報刊傳播o 經(jīng)營者重視商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識和要求強烈。 輕軌經(jīng)過前山對前山商業(yè)會產(chǎn)生很大影響 澳門專業(yè)投資客潘總252。n 一樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個商業(yè)經(jīng)營不好，還可以獨立經(jīng)營，對投資者也最有保障。 競競 爭爭 環(huán)境：環(huán)境：了解市場現(xiàn)有競爭者情況及特征，把握了解市場現(xiàn)有競爭者情況及特征，把握項目未來市場競爭環(huán)境和競爭對手，作項目未來市場競爭環(huán)境和競爭對手，作出對應(yīng)的競爭戰(zhàn)略。持。 市場態(tài)勢 （ Trend） 消費者 （ Consumer） 競爭環(huán)境 （ Competitor）n 商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。 鋪位離圓明新園近 ,在這買個鋪做生意養(yǎng)老休閑 .舒服 !　　　　　　　 蘭鋪花園 永春天新茗茶吳麗珠總經(jīng)理前山商業(yè)越來越引起投資者關(guān)注本地做生意的投資自營者多22買鋪考慮因素分析 投資者最看重位置和人流量項目周邊人流量大是很大的優(yōu)勢23買鋪考慮因素分析65%購鋪總價在 30100萬之間，建議鋪位面積不宜過大24買鋪考慮因素分析97%的投資者不考慮二層及以上鋪位建議商業(yè)層數(shù)不宜過高25買鋪考慮因素分析83%不能接受購鋪單價在 2萬以上26買鋪考慮因素分析54%的接受內(nèi)鋪，做內(nèi)鋪的可銷售性大27買鋪考慮因素分析27%的客戶考慮買前山越來越多的投資者關(guān)注前山市場28觀點提煉o 客戶希望層高達到 6米o 進深比例在 1:4之內(nèi)o 一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受o 投資者對前山商業(yè)信心增強o 多數(shù)客戶能承受 50100萬之間的商鋪o 二層以上鋪位不受歡迎29　　　　　　　 經(jīng)營者調(diào)研30租賃商鋪時考慮的因素 o 地理位置o 交通條件o 行人道、街道情況，過往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄o 城市規(guī)劃、城市設(shè)施o 消費者因素o 人口數(shù)及住戶數(shù)o 一定的范圍內(nèi)競爭店的數(shù)量 /客流狀況o 估計通過店前的行人最少流量做坎式街鋪能增加行人道面積31租賃商鋪時考慮的因素 o 道路狀況o 城市的商業(yè)屬性o 包括商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積銷售額等o 場地條件o 包括店鋪面積、形狀、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等o 租金o 必要的停車條件、顧客停車場地及進貨空間o 租金和其它相關(guān)投資的最高限額　做坎式街鋪能增加停車位32租賃商鋪時考慮的因素 o 街鋪n 優(yōu)勢：時間自由，自己管理，靈活性大，便宜接觸人機會多n 劣勢：不安全，離住的地方遠內(nèi)街商鋪同樣有街鋪的優(yōu)勢特別是住宅區(qū)的街鋪更受歡迎33租賃商鋪時考慮的因素30%喜歡成行成市。43C:競爭者 （ Competitor） —— 市場競爭特征分析了解市場現(xiàn)有競爭狀況及特征，把握項目未來市場競爭環(huán)境和競爭對手，作出對應(yīng)的競爭戰(zhàn)略 。業(yè)種主要為普通零售業(yè)、服務(wù)業(yè)，及職業(yè)中介等類型。o 瑞華服裝城 共三層，每層約 3000平米，第一二層為瑞華服裝城；第一層主營服裝；第二層主營服裝鞋類及美容；第三層為百和超市，主營日用百貨。59翰林苑二期商業(yè)部分規(guī)劃圖商業(yè)步行街專業(yè)類商品龍頭店購物休閑廣場大型商業(yè)中心家樂富綜合類商品龍頭店批發(fā)市場商業(yè)步行街60觀點提煉o 前山區(qū)域已經(jīng)開始進駐大型商業(yè)巨頭，如華潤萬家、家樂福等。o 區(qū)級商業(yè)中心 2個 位于金灣新城區(qū)內(nèi)的金灣區(qū)商業(yè)中心 。珠海賓館將打造風格獨特的情景化高檔商業(yè)街區(qū)。76本土商業(yè)巨頭擴張歷程珠海市免稅企業(yè)集團有限公司 成立于八十年代，是以口岸免稅品供應(yīng)服務(wù)為龍頭，集百貨零售、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理、國內(nèi)外貿(mào)易、倉儲物流為一體的集團式企業(yè)。在前山結(jié)合 3號廳打出 “17 萬平方米，連綿 2公里家居航母 ” 的口號。家樂福 登陸前山 家樂福在城市廣場成功經(jīng)營后，又于 2023年簽訂進駐翰林苑二期商業(yè)部分 —— 卡都商業(yè)城（暫定名）的意向協(xié)議，繼簽約進駐明珠商業(yè)廣場的華潤萬家之后，成功搶攤前山。國美電器 2023年決定進駐前山明珠百貨廣場82外來商業(yè)巨頭搶灘珠海外來商業(yè)巨頭搶灘珠海1. 來源于他們對于珠海今天以及未來市場環(huán)境的認可。84珠海商業(yè)地產(chǎn)總論o 商業(yè)物業(yè)質(zhì)素普遍不高n 純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項目較少　　　　主要分布在拱北萬佳百貨、吉大國貿(mào)海天城、百貨廣場、免稅商場以及香洲的茂業(yè)百貨、揚名廣場少數(shù)幾個地方，大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和臨街商鋪上規(guī)模偏小，形成不了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務(wù)商業(yè)物業(yè)。n 小面積商業(yè)更受置業(yè)者關(guān)注　　就目前的商業(yè)項目的市場存量單位的面積來看，大部分難以消化的鋪位均在 100㎡以上， 60平以下的商鋪為市場的供求主力。轄區(qū)面積 53平方公里，常住人口 ，其中戶藉人口 ，轄 21個社區(qū)居委會。252。 o 明珠路及 105國道改造工程的全面開工、城際輕軌的建設(shè)，特別是明珠站的設(shè)置，將加速前山明珠路配套設(shè)施的建設(shè)。102周邊情況A地塊廢舊工廠拆遷現(xiàn)場緊鄰 A地塊北面住宅區(qū)A地塊拆遷現(xiàn)場及西側(cè)民宅B地塊廠房排洪渠103216。鄰翠微西路216。n 項目小區(qū)整體規(guī)模大 (34萬平 ),檔次高n 周邊小區(qū)多－－華電地塊、泰然花園、石鳴苑、華業(yè)香莊、永晟集團地塊、美林雅筑、翠竹苑、嘉園、文偉地塊n 交通發(fā)達n 人流量大n 區(qū)域n 發(fā)展商品牌優(yōu)勢優(yōu)勢 S（ strength）：106項目 SWOT分析n 周邊環(huán)境臟亂差n 周邊消費力水平底，多為中低收入人群n 排洪渠對項目商業(yè)街影響大劣勢 W（ weakness）107項目 SWOT分析n 周邊非建材商業(yè)配套少，其它商業(yè)發(fā)展空間巨大n 輕軌站離項目近n 三臺石路改造完成n 逸仙路改造即將完成n 周邊住宅商業(yè)配套規(guī)劃規(guī)不完善、規(guī)模偏小n 前山現(xiàn)有商業(yè)檔次普遍不高n 前山消費者高檔消費需求明顯機會 O（ opportunity）：108項目 SWOT分析n 區(qū)域競爭加劇，n 其它商圈分流消費明顯，金額巨大n 市場其他商業(yè)項目上市速度快于本項目威脅 T（ Threat）：109價值極點與競爭者相同的：輕軌帶來的利好；便利的交通網(wǎng)絡(luò)；前山區(qū)域的 “ 變 ” ；獨特優(yōu)勢：招商的品牌效應(yīng)；招商超前的產(chǎn)品設(shè)計理念；項目規(guī)模大，利于營造區(qū)域商業(yè)；110CCTI推導(dǎo)模式下發(fā)展戰(zhàn)略初判CCTI 發(fā)展戰(zhàn)略初判消費者需求研判Consumer市場競爭分析Competitor市場態(tài)勢Trend自身資源條件評析Item self區(qū)域商業(yè)不集中，非建材商業(yè)競爭力差。=19026元 /㎡n 與五洲花城相比，項目均價 =18000247。n 眾多商家對前山片區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好，沃爾瑪、易初蓮花、家樂福等商家及各大本地超市對本片區(qū)有較大的入駐意向。 146商業(yè)中心外街鋪內(nèi)鋪商業(yè)布局規(guī)劃一147布局原因o A地塊商業(yè)人流量大，但人均消費低．做坎式街鋪可以有效吸引人流，滿足現(xiàn)有需求和Ａ地塊的住戶生活需求。8175坎式街鋪二層 o 等Ｂ地開發(fā)時，做區(qū)域商業(yè)中心條件成熟。內(nèi)街 8000165工廠情況分析o 紅色工廠可再利用價值最大，但其大門方向要重新規(guī)劃，該建筑離路面坡差近一米o 紅色廠房位置為　商業(yè)價值最大區(qū)　　該處較不合適做單面狹長的商業(yè)在項目前期可做辦公樓 ,后期可做商業(yè)管理用房 166工廠情況分析　　　 　工廠整體形象較差 ,改變使用功能得重新裝修，和改變里面人流、物流通道。另有辦公區(qū)，中傳倉儲、地下停車區(qū)。n 總投資１５億元人民幣的中國（珠海）民間千藝城，是集休閑、旅游、體驗、娛樂為一體的文化藝術(shù)場所。 n 2023年元月，擴建后面積超過 1500平方米，共有 20多間工作室，駐倉與非駐倉各類藝術(shù)家超過 20人?！　　　　　　　　　　　　　　　≌w售價、租金水平處于全市最低190案例o 華業(yè)大廈　地處前山翠微，是集商業(yè)和辦公為一體的寫字樓，首層為商鋪，本身是毛坯房，配套有有線電視系統(tǒng)、寬帶、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、火警自動報警系統(tǒng)、飯?zhí)?、地下車庫、會所等，可租可售，由自己的物業(yè)公司負責管理，附近有一些小吃店、購物中心、超市。o 酒店五層：設(shè)有足浴按摩中心 。o 企業(yè)景氣指數(shù)為 ，比上期升 ，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況保持良好的運行態(tài)勢，表明珠海市絕大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營者對全市宏觀經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展信心十足。廠房的大空間和多種可能的使用方式吸引了大量的藝術(shù)家聚集，然后逐漸引來了藝術(shù)的追隨者聚集。n 將建以書畫為主題的寶典園文化村。建材類商業(yè)：174商業(yè)布局規(guī)劃三外街鋪內(nèi)鋪商業(yè)中心家居廣場175布局原因o A地塊商業(yè)人流量大，但消費力差．做坎式街鋪可以有效吸引人流，滿足現(xiàn)有需求和Ａ地塊的住戶生活需求。市場容量有限，競爭激烈。n 項目前的排洪渠對影響負面影響大，沿排洪渠部分規(guī)劃一條停車帶，解決商業(yè)部分的停車問題。3000n 總商業(yè)建筑面積 一層街鋪 8175n 總商業(yè)建筑面積 坎式街鋪一層 163502640）o 地塊形狀：矩形或梯形o 臨街面至少 80米o 通道不小于 80米o 深度宜為 120～ 250米o 地塊面積宜為 site area(up).142如何確定商業(yè)規(guī)模？o 銷售實現(xiàn)的可行性n 前山現(xiàn)有銷售的商業(yè)面積以建材為主n 前山未來可銷售的非建材商業(yè)面積小n 投資客對前山商業(yè)投資信心指數(shù)上升n 臨街商鋪銷售情況持續(xù)向好n 住宅社區(qū)的底商是珠海投資者較為青睞的商業(yè)形態(tài) n 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及經(jīng)營水平較低n 社區(qū)商業(yè)很不成熟，發(fā)展機會明顯n 招商品牌對商業(yè)的成功運做對投資客的信心保證　做二層的商業(yè)街、內(nèi)街銷售可行143如何確定商業(yè)規(guī)模？第三步： 從市場前景角度分析144如何確定商業(yè)規(guī)模？o 商業(yè)市場前景n 從前山整體消費水平和人口數(shù)量來看，前山目前尚不具備開發(fā)超大規(guī)模的商業(yè)形態(tài)。131第二部分 價值論證 → 挖掘價值132　　　 　 確定商業(yè)規(guī)模是本案最大難題133提出問題可行性分析 前景分析