【正文】 公共照明系統(tǒng) 智能電梯系統(tǒng) 三表自動(dòng)抄送系統(tǒng) OAS 辦公智能化系統(tǒng) 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 商務(wù)中心 24小時(shí)辦公系統(tǒng) FAS 消防自動(dòng)化系統(tǒng) 自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) SAS安防自動(dòng)化系統(tǒng) 電視監(jiān)控系統(tǒng) 巡更系統(tǒng)工程（保安定時(shí)巡查） 邊界保衛(wèi)系統(tǒng) 報(bào)警系統(tǒng) 門禁系統(tǒng) CAS 通信自動(dòng)化系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)寬頻 ，無線網(wǎng)絡(luò) 有線電視及國際電話通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 50 物業(yè)服務(wù) — 適合本項(xiàng)目的 示意圖 良好的物管形象有利于項(xiàng)目的保值及項(xiàng)目的銷售： 建議聘請(qǐng)仲量聯(lián)行或世邦魏理仕作為物管。 :45:5620:45Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 20:45:5620:45:5620:452/27/2023 8:45:56 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , February 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 27日星期一 8時(shí) 45分 56秒 20:45:5627 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 27日星期一 下午 8時(shí) 45分 56秒 20:45: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 8時(shí) 45分 :45February 27, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 V=a/r[11/(1+r)n] 其中： V代表評(píng)估價(jià)值， a代表年凈收益（年租金）， r代表投資回報(bào)率， n代表使用年限 按租還原法： 按 7090平米 /月，年回報(bào)率 6%，用地年限 50年計(jì)算： 高層 公寓最低售價(jià) 16131元 /平米 71 公寓市場(chǎng)比較法計(jì)算價(jià)格 ?中心西區(qū)同物業(yè)類型價(jià)格區(qū)間為： 1350019000元 /平米 ?片區(qū)價(jià)格為： 18000元 /平米 ?金谷三號(hào)：憑借車公廟成熟產(chǎn)業(yè)鏈，售價(jià)為 17300元 /平米 ?香年廣場(chǎng)：憑借產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，售價(jià)為 1600018000元 /平米 ?以及項(xiàng)目的生態(tài)綠化打造溢價(jià) 10％ 綜合，中原建議： 回籠資金的區(qū)間 1600019000元 /㎡ 價(jià)值最大化區(qū)間： 1800021000元 /㎡ 72 別墅價(jià)格建議 ?第一步：按照住宅來賣，通過打分別墅均價(jià)為：37503元／平米 。 34 報(bào)告提綱 1. 發(fā)展方向研判 2. 目標(biāo)客戶鎖定 3. 項(xiàng)目產(chǎn)品攻略 4. 項(xiàng)目營銷攻略 有別于市場(chǎng)傳統(tǒng)產(chǎn)品，我們需建立自己獨(dú)特的標(biāo)準(zhǔn)，包括產(chǎn)品體系、價(jià)值體系 35 為了真實(shí)的取證客戶的真實(shí)想法，項(xiàng)目組成員對(duì)針對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的客戶進(jìn)行了電話訪談或深度訪談，有以下知名企業(yè) 締博建筑師事務(wù)所 (新加坡 )私人有限公司 BOB、深圳電子設(shè)計(jì)院、及時(shí)溝通、金馬盟、天下廣告 …… 深入訪談客戶 36 典型訪談客戶：舒適、自然、個(gè)性、人性、藝術(shù)氛圍 37 傳統(tǒng)寫字樓使用者關(guān)注點(diǎn)前 5位排序： 區(qū)域知名度； 項(xiàng)目形象及品質(zhì)； 入口大堂及前廣場(chǎng)； 停車位、電梯、中央空調(diào)等； 銀行等配套。 租金水平：八卦嶺 3545元 /月，車公廟 70元 /平米 環(huán)境：設(shè)備陳舊，硬件條件很差 ?車公廟片區(qū)的寫字樓 硬件條件好，形象好，但僅僅滿足辦公功能 已經(jīng)搬入硬件條件好，形象好的寫字樓，城市儷人、歌力思等知名企業(yè)在，如杭鋼富春、喜年、天安數(shù)碼、創(chuàng)新科技大廈等 硬件條件更好的寫字樓辦公，但是僅僅是滿足了辦公需求，缺乏藝術(shù)氛圍 租金水平： 90120元 /平米不等 需求面積在 500800平米 ?已經(jīng)進(jìn)入創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 環(huán)境好 藝術(shù)氛圍濃厚但硬件條件較差 進(jìn)駐了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，享受創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園舒適的外部環(huán)境，以及整體的藝術(shù)人文氣息，獲得創(chuàng)作靈感，但是外部環(huán)境好，內(nèi)部小環(huán)境較差，硬件差、物業(yè)服務(wù)差 租金水平： 7080元 /平米不等 ，需求面積在 1000平米 2. 服裝行業(yè)辦公現(xiàn)狀：分布在老工業(yè)區(qū)或周邊 行業(yè)現(xiàn)狀： 深圳目前該類企業(yè)集中了大量的集設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、加盟連鎖為一體的服裝公司，目前主要以工業(yè)區(qū)為生產(chǎn)基地，配備專業(yè)的設(shè)計(jì)隊(duì)伍則在辦公樓里做設(shè)計(jì)研發(fā) 25 建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)目前辦公現(xiàn)狀 ?擁有自己的辦公物業(yè) 一些資歷比較老的企業(yè)，設(shè)計(jì)院，由于在早期受到政府的扶持政策，擁有自己的辦公物業(yè)。創(chuàng)意 EOD 中文：華僑城 創(chuàng)意 項(xiàng)目劣勢(shì) :與華僑城一路之隔 , 環(huán)境截然不同 與華僑城截然不同的外部環(huán)境 4 政府規(guī)定： 08年國家再次明文規(guī)定： 規(guī)定工業(yè)用地禁建賓館、專家樓和別墅 銷售瓶頸：房產(chǎn)證（廠房性質(zhì)） 銷售上，給客戶心理帶來相當(dāng)?shù)牟焕绊? 二手流轉(zhuǎn)：抵押消費(fèi)、三級(jí)市場(chǎng)買賣，只能以周邊的廠房價(jià)值作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 造成投資客戶將對(duì)本項(xiàng)目失去興趣，自用客戶將成為主力 項(xiàng)目劣勢(shì) :工業(yè)用地性質(zhì)，局限性大 5 優(yōu)劣勢(shì)組合分析 —— 發(fā)展方向如何？ 1. (別墅 +復(fù)式 )產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) :工業(yè)用地劣勢(shì) +噪雜環(huán)境劣勢(shì) 2. =當(dāng)豪宅賣不可能 。 ?長沙首個(gè) EOD生態(tài)辦公群，坐擁 12萬 M2的麓谷生態(tài)公園構(gòu)成一個(gè)生態(tài)園區(qū)。 目前深圳有各類影視制作 機(jī)構(gòu)近 60家 ， 動(dòng)畫制作機(jī)構(gòu) 200余家 。 創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)目標(biāo)客戶需求分析 29 發(fā)展階段：急速成長階段 起步階段：處于求生存的階段 需求更舒適的辦公環(huán)境，更人性化、更個(gè)性化的辦公空間，希望企業(yè)能包圍在文化藝術(shù)氛圍當(dāng)中，非常關(guān)注企業(yè)形象 需要突破企業(yè)發(fā)展的瓶頸，尋求人性化、個(gè)性化辦公空間，開始關(guān)注企業(yè)形象，以及學(xué)術(shù)氛圍 普通的工業(yè)廠房以及住改商滿足需求，更多強(qiáng)調(diào)的純粹是功能性的需求 以租或者購買便宜的工廠作為主要辦公 購買能力及辦公空間需求 企業(yè)所處發(fā)展階段 成熟階段：尋求更好的空間發(fā)展 創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)企業(yè)不同階段對(duì)辦公空間的需求 30 創(chuàng)意 EOD的購買客戶是誰？ 在當(dāng)前市場(chǎng)下行狀況、限外令、以及銀行貸款政策的限制下， 以及本項(xiàng)目工業(yè)用地性質(zhì)制約， 投資者的比重急劇下降 … 本項(xiàng)目自用：投資比例 = 8： 2 投資者 1： ? 投資兼自用 ? 購買較大面積，先分割一部分出租，考慮未來公司規(guī)模壯大后使用。 仲量聯(lián)行 建議要點(diǎn)： 物管公司建議選擇世界著名一線品牌物管顧問，確保項(xiàng)目整體經(jīng)營管理，借助其品牌給予客戶物管信心，提供園區(qū)個(gè)性化服務(wù)。 20:45:5620:45:5620:45Monday, February 27, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :45:5620:45Feb2327Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 20:45:5620:45:5620:452/27/2023 8:45:56 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 8時(shí) 45分 56秒 下午 8時(shí) 45分 20:45: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna