【正文】 00% 1,846 65% 420,000 83% 1,692 65% 275,000 91% 1,385 65% 180,000 78% 1,286 70% 135,000 100% 2,286 70% 208,000 75% 2,000 70% 168,000 75% 1,286 70% 108,000 100% 545 55% 82,500 67% 1,364 55% 281,250 90% 682 55% 46,875 60% 1,500 70% 63,000 67% 70,078 86% 5,098,625 85% Rental ine forecast of 1st mth 780,000 720,000 126,000 1,626,000 1,000,000 180,000 176,000 100,000 140,700 480,000 180,000 75,000 150,000 348,600 250,250 140,400 135,000 156,000 126,000 108,000 55,275 253,125 28,125 42,021 4,124,496 Estimated y Rate Total Leasing Target Retailer Area 13,000 60 Tesco 3,200 160340 Li Ning, Anta, Daphne, etc 1,800 5090 Operation by self On the Ground 25,000 3045 Parkson, Intime, etc 3,000 5565 Suning, Gome, etc 3,200 5060 Shanghai Film Art Center, Jinyi, etc 4,000 4555 Nanjing Da Pai Dang, Shi Zi Lou, etc Little Sheep, Guangzhou Banana Leaf, 3,000 6080 etc Bestseller, Esprit, Belle Group, 4,800 150250 Toys’R’su, etc 3,000 5565 YY sport, Top Sport, etc 1,900 4060 Tom‘s World, etc 3,000 4555 Milo Star, ,Holiday, etc 1,200 300400 Chevignon, FOX, Levi’s, motivi, etc Giordano, Mark Fairwhale, 1,100 200300 G2023,urban shock 1,500 150250 Bossini,MECITY,U2, Jeanwest, etc 900 140160 KFC, Coffee Bean 1,600 120140 South Memory, Xin Xianghui, etc 1,400 100140 Lisboa Restaurant, Pankoo, etc 900 100140 Chamate， Onion Restaurant, etc 300 250300 Snack, drinks bar, etc 750 300450 Accessory, shoes and bags 375 100150 Gift, home furnishing, etc 1,050 5070 Spa, hair salon 60,975 Leasing Suggeste Area d Number Underground Hyper Market 13000 1 Small retail store 23200 50 Food Court 1800 1 Subtotal 52 Department Store 25000 1 Electrical Appliance(1F) 3000 1 Cinema(3F) 3200 1 Big Chinese Restaurant 2023 2 Mid Chinese Restaurant 500 6 Fashion Concept Store 400800 8 Sport City(2F) 3000 1 1800 2023 1 KTV(4F) 3000 1 Small Fashion (1F) 50150 1014 Small Fashion (2F) Small Fashion (3F) 50150 810 Fast foodCoffee(1F) 250350 3 Leisure/characteristic FB(2F) 300500 4 Leisure/characteristic FB(3F) 300400 4 Leisure/characteristic FB(4F) 250350 3 Small service store(1F) 50100 35 Small Retail Store(1F) 50100 812 Small Retail Store(2F) 50100 5 SPA Hair Salon(3F) 250450 3 Subtotal 8199 Note: Rental forecast is exclusive of rental free period. （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 購(gòu)物中心租金預(yù)測(cè)基礎(chǔ) n? 租金預(yù)測(cè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)源于兩方面： – 區(qū)域零售 市場(chǎng)租金水準(zhǔn) – 各業(yè)態(tài)零售商 租金承受力 并充分考慮到項(xiàng)目所在的區(qū)位與市場(chǎng)環(huán)境，綜合得出租金單價(jià)。 n???n???n?現(xiàn)租金預(yù)測(cè)前提為業(yè)主完全持有整個(gè)零售商業(yè)，不進(jìn)行銷(xiāo)售。 所有租金單價(jià)均指在 租賃面積 基礎(chǔ)上（主力店除外）。 在租金預(yù)測(cè)中，我們將對(duì)比 靜態(tài)租金收益 和 動(dòng)態(tài)租金收益 。 租金收益統(tǒng)計(jì) 動(dòng)態(tài)租金收益 167。 考慮到商場(chǎng)前 3年內(nèi)需要市場(chǎng)培養(yǎng)、租戶調(diào)整、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定等不確定因素，預(yù)測(cè) 開(kāi)業(yè)前 4年的動(dòng)態(tài)年平均租金收益在 1億人民幣 /年 。至開(kāi) 業(yè)第五年，項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定期后， 租金預(yù)測(cè) 。 167。 在開(kāi)業(yè)第一年，由于存在免租裝修期，租金免租以及空置率因素，租金收益衰減度將達(dá)到第五年租金收益的 6575%。 假設(shè)前提： 167。 考慮到租金增長(zhǎng)率及空置率，預(yù)測(cè)了開(kāi)業(yè)后 10年 期的租金收益； 167。 根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，假設(shè)開(kāi)業(yè)前一般店鋪的租金增幅為 5年 10%，半主力店的租金增幅為 5年 5%，主力店的租金增幅為 5年 3%。 167。 開(kāi)業(yè)后，根據(jù)其租約調(diào)整，一般店鋪的租金增幅為每年 3%，半主力店的租金增幅為 3年 10%，主力店的租金增幅為 5年 10%。 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 午餐休息（ 60mins） 57 商業(yè)規(guī)劃之平面設(shè)計(jì) 59 商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn) 購(gòu)物中心是為消費(fèi)者和商戶服務(wù)的，而且在評(píng)估購(gòu)物中心價(jià)值的時(shí)候首先是營(yíng)業(yè)坪效和租金收益。雖 然這些評(píng)價(jià)需要在后期運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中實(shí)現(xiàn)，但租戶搭配質(zhì)量和消費(fèi)者滿意度卻是由前期規(guī)劃及項(xiàng)目定位 造成的。為此，強(qiáng)烈建議開(kāi)發(fā)方能夠在咨詢顧問(wèn)階段聽(tīng)取專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和手段解決可能存 在的各種問(wèn)題。 ? ? ? ? ? ? ? 提升有效人流到達(dá)量、拉動(dòng)商鋪?zhàn)饨? 人流動(dòng)線設(shè)計(jì)必須滿足人流視野范圍內(nèi)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)值最高的理念 次級(jí)通道人流量拉動(dòng)，可以借助服務(wù)臺(tái)、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等分布 面積偏大的店鋪，可考慮該商鋪?zhàn)鐾ㄍ感噪p出入口處理，達(dá)到顧客快捷及流動(dòng)性 圍繞中廳的雙環(huán)回型人流動(dòng)線結(jié)構(gòu)，可以增加商場(chǎng)的通透感 剪刀梯與平行梯在不同購(gòu)物空間中的應(yīng)用 主力店對(duì)顧客的吸引力無(wú)疑最大，主力店在不同購(gòu)物中心的位置將產(chǎn)生不同影響 60 商業(yè)建筑設(shè)計(jì) 功能布局與流線設(shè)計(jì) 1）零售功能、服務(wù)功能與后勤功能的劃分 2）人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，避免死鋪 3）貨運(yùn)流線設(shè)計(jì)，滿足業(yè)態(tài)需要 4）業(yè)態(tài)布局與面積劃分，以便于租賃 5）垂直交通體體系設(shè)計(jì)等 例如： ? 零售功能布局既要體現(xiàn)購(gòu)物的舒適性，還要讓購(gòu)物變得人性化，帶引人流可以自由地游歷于 商場(chǎng)之中。 ? 商家開(kāi)店通常都喜歡項(xiàng)目的主要?jiǎng)泳€位置以及經(jīng)流人群規(guī)模大的地方。所以，動(dòng)線規(guī)劃既要 滿足合理性，又要提高商戶的滿意度，以增加商場(chǎng)收益。 61 外部環(huán)境評(píng)價(jià) 及交通動(dòng)線規(guī)劃 周邊潛在需求 商業(yè)出入口接駁情況及視線 公共交通站點(diǎn)與項(xiàng)目利弊關(guān)系 外部交通流線組織規(guī)劃 私家車(chē)泊車(chē)導(dǎo)引 出租車(chē)泊客點(diǎn) 2 3 4 5 6 7 1 相鄰物業(yè)類(lèi)型及品質(zhì) 商業(yè)建筑總平面設(shè)計(jì) 商業(yè)建筑總平面優(yōu)化 1）與周邊相鄰建筑物的關(guān)系 2）外部交通流線規(guī)劃與設(shè)計(jì) 3）公交車(chē)、出租車(chē)、零時(shí)泊客位 商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū) —— 非商業(yè)設(shè)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中占據(jù)了主導(dǎo)地位 主要表現(xiàn)： n??n??n??n?沒(méi)有進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃的情況下開(kāi)始進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)； 商業(yè)設(shè)計(jì)委托給非商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或未在商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的咨詢審核情況下完成； 商業(yè)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不符合商業(yè)規(guī)律及需求造成項(xiàng)目難以為繼； 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不合理造成設(shè)計(jì)變更、工程拆改拆建或返工。 商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之一 招商遇阻 n??n??n?區(qū)劃不合理 業(yè)態(tài)布局不科學(xué) 店鋪使用率不高 商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之二 投資加大 n??n??n?結(jié)構(gòu)改造 平面調(diào)整 設(shè)備拆改 商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之三 運(yùn)營(yíng)成本加大 n??n??n?能源無(wú)用消耗 設(shè)備使用率下降 維護(hù)費(fèi)用增加 商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū) —— 常見(jiàn)的設(shè)計(jì)誤區(qū) 誤區(qū)一： 外觀設(shè)計(jì)綜合癥 表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置 表現(xiàn) 2：過(guò)度追求商業(yè)利益而破壞城市形象 表現(xiàn) 3：拋棄文化的商業(yè)開(kāi)發(fā) 表現(xiàn) 4：尺度過(guò)于夸張 誤區(qū)二： 平面布置綜合癥 表現(xiàn) 1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效