房地產(chǎn)法律風險管理知識-資料下載頁
2025-02-19 10:39本頁面
【正文】 （ 3）成員權(quán)：公司法理的運用 重要規(guī)則：第 7 76條 76條：雙重多數(shù)決的運用 ——資本多數(shù)決與人數(shù)多數(shù)決（如專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意） ※ 疑難問題：業(yè)主大會與業(yè)主委員會的主體資格 業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系（ 7 7 83） 民改商（ 77條：應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。）與“商改民” 83條的請求權(quán)基礎(chǔ)：侵權(quán)與違約（違反公約） 開發(fā)商能否禁止業(yè)主封閉陽臺？ 42 續(xù)前 （ 八 ） 物業(yè)管理 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系（ 80、 81） 完全屬于合同關(guān)系；管理 ——服務(wù) 物業(yè)管理公司的安保義務(wù) 43 二、房地產(chǎn)法律文書的制作 （一）房地產(chǎn)廣告 （二）招標投標文件 （三）房地產(chǎn)合同的制作 44 （一）房地產(chǎn)廣告 廣告的認定 （ 1）“本廣告為要約邀請”聲明的效力 （ 2）返本銷售、售后包租的效力（商品房銷售管理辦法第 11條禁止） 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售（第12條）。 （ 3）秦皇島案例 45 （二）招標投標文件的制作 招標文件 （ 1）抽象屬于與具體術(shù)語：如“西藏地區(qū)施工經(jīng)驗” （ 2）合理劃分標段，確定工期 （ 3）涉外招標 聯(lián)合國發(fā)展商業(yè)報；語言（英語、法語、西班牙語） （ 4）招標文件的內(nèi)容描述錯誤的責任 案例：某涉外招標規(guī)定，招標投標以及合同都適用中國的法律。包括繳稅也如此。但招標文件中僅僅涉及進口統(tǒng)一工商稅，沒有提到營業(yè)工商稅。 %。 46 續(xù)前 （ 5）免責聲明： 招標人在發(fā)出招標通知書以前任何時候都可以接受或拒絕所有投標，并對由此給投標人造成的損害不承擔任何責任，也無需將這種做法的理由通知受影響的投標人?！? 47 續(xù)前 投標文件的制作 （ 1）“投標須知” （ 2）實質(zhì)性相應(yīng) “實質(zhì)要求” ：“標函”、“項目實施方案”、“技術(shù)措施”、“售后服務(wù)承諾” （ 3）“細小項目” （ 4）浮動標底的禁止 48 續(xù)前 （ 5）澄清與修改規(guī)則： 中文與數(shù)字沖突，數(shù)字為準 總價與單價沖突，以單價為準；小數(shù)點明顯錯位的除外 細目與總和沖突，細目為準 中文與英文沖突，英文為準。 （ 6）小簽問題 49 （三）房地產(chǎn)合同的制作 合同制作的一般問題 167。 用足法律 167。 借鑒法典（合同條款順序與編號） 167。 具體與抽象的選擇：“乙方對施工期間發(fā)生的死亡事故承擔責任?！? 167。 生活用語與專業(yè)術(shù)語：專業(yè)術(shù)語的解釋：“機動車” 167。 尊重對方：利益平衡：不得 ……禁止 …… 167。 語言禁忌（甲方意外或死亡的） 167。 權(quán)利義務(wù)的明確性（窮盡可能性） 50 續(xù)前 （ 1）合同名稱的選定 有名合同－無名合同的選定標準 167。 合同主要內(nèi)容符合有名合同的，以有名合同為名稱 167。 合同內(nèi)容主要為無名合同的，不要選擇有名合同 （ 2）合同的目的條款 ——鑒于條款 167。 合同解釋與違約損害賠償?shù)拇_定（間接損失） 167。 合同訂立的基礎(chǔ)是對方的提供的材料，證明欺詐 167。 如何約定 ——為趕工期、轉(zhuǎn)賣而購買 51 續(xù)前 （ 3）違約金條款 167。 原則：應(yīng)當約定 167。 務(wù)必具有明確性：計算損失的范圍、支付的具體金額；具體比例 （ 4）不可抗力條款 可否約定 ——原涉外經(jīng)濟合同法 2 42條 （ 5）風險負擔條款 （ 6）解除條款 （ 7）陳述與擔保條款 （ 8）驗收條款 （ 9）善后條款 52 續(xù)前 房地產(chǎn)合同訂立的特殊問題 （ 1）黑白合同、陰陽合同 ——依法應(yīng)招投標的工程，以是否通過招投標來判斷陰陽合同； ——地方政府對工程合同有備案或?qū)徟?guī)定的，以是否經(jīng)過備案或?qū)徟鷣砼袛嚓庩柡贤? 《 最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 》 第 21條 ——其他的以實際履行的合同為準。 53 續(xù)前 《 商品房買賣合同 》 與 《 住宅使用說明書 》不同的處理（樣板房與實際房屋，辦法 31條：應(yīng)說明） 承租人偽造身份證出賣他人的房屋案 不履行登記義務(wù)的法律效力 登記的強制性問題
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