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房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)-資料下載頁(yè)

2025-02-19 10:39本頁(yè)面
  

【正文】 ( 3)成員權(quán):公司法理的運(yùn)用 重要規(guī)則:第 7 76條 76條:雙重多數(shù)決的運(yùn)用 ——資本多數(shù)決與人數(shù)多數(shù)決(如專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意) ※ 疑難問(wèn)題:業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的主體資格 業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系( 7 7 83) 民改商( 77條:應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。)與“商改民” 83條的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ):侵權(quán)與違約(違反公約) 開(kāi)發(fā)商能否禁止業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)? 42 續(xù)前 ( 八 ) 物業(yè)管理 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系( 80、 81) 完全屬于合同關(guān)系;管理 ——服務(wù) 物業(yè)管理公司的安保義務(wù) 43 二、房地產(chǎn)法律文書(shū)的制作 (一)房地產(chǎn)廣告 (二)招標(biāo)投標(biāo)文件 (三)房地產(chǎn)合同的制作 44 (一)房地產(chǎn)廣告 廣告的認(rèn)定 ( 1)“本廣告為要約邀請(qǐng)”聲明的效力 ( 2)返本銷(xiāo)售、售后包租的效力(商品房銷(xiāo)售管理辦法第 11條禁止) 商品住宅按套銷(xiāo)售,不得分割拆零銷(xiāo)售(第12條)。 ( 3)秦皇島案例 45 (二)招標(biāo)投標(biāo)文件的制作 招標(biāo)文件 ( 1)抽象屬于與具體術(shù)語(yǔ):如“西藏地區(qū)施工經(jīng)驗(yàn)” ( 2)合理劃分標(biāo)段,確定工期 ( 3)涉外招標(biāo) 聯(lián)合國(guó)發(fā)展商業(yè)報(bào);語(yǔ)言(英語(yǔ)、法語(yǔ)、西班牙語(yǔ)) ( 4)招標(biāo)文件的內(nèi)容描述錯(cuò)誤的責(zé)任 案例:某涉外招標(biāo)規(guī)定,招標(biāo)投標(biāo)以及合同都適用中國(guó)的法律。包括繳稅也如此。但招標(biāo)文件中僅僅涉及進(jìn)口統(tǒng)一工商稅,沒(méi)有提到營(yíng)業(yè)工商稅。 %。 46 續(xù)前 ( 5)免責(zé)聲明: 招標(biāo)人在發(fā)出招標(biāo)通知書(shū)以前任何時(shí)候都可以接受或拒絕所有投標(biāo),并對(duì)由此給投標(biāo)人造成的損害不承擔(dān)任何責(zé)任,也無(wú)需將這種做法的理由通知受影響的投標(biāo)人。” 47 續(xù)前 投標(biāo)文件的制作 ( 1)“投標(biāo)須知” ( 2)實(shí)質(zhì)性相應(yīng) “實(shí)質(zhì)要求” :“標(biāo)函”、“項(xiàng)目實(shí)施方案”、“技術(shù)措施”、“售后服務(wù)承諾” ( 3)“細(xì)小項(xiàng)目” ( 4)浮動(dòng)標(biāo)底的禁止 48 續(xù)前 ( 5)澄清與修改規(guī)則: 中文與數(shù)字沖突,數(shù)字為準(zhǔn) 總價(jià)與單價(jià)沖突,以單價(jià)為準(zhǔn);小數(shù)點(diǎn)明顯錯(cuò)位的除外 細(xì)目與總和沖突,細(xì)目為準(zhǔn) 中文與英文沖突,英文為準(zhǔn)。 ( 6)小簽問(wèn)題 49 (三)房地產(chǎn)合同的制作 合同制作的一般問(wèn)題 167。 用足法律 167。 借鑒法典(合同條款順序與編號(hào)) 167。 具體與抽象的選擇:“乙方對(duì)施工期間發(fā)生的死亡事故承擔(dān)責(zé)任?!? 167。 生活用語(yǔ)與專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ):專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)的解釋?zhuān)骸皺C(jī)動(dòng)車(chē)” 167。 尊重對(duì)方:利益平衡:不得 ……禁止 …… 167。 語(yǔ)言禁忌(甲方意外或死亡的) 167。 權(quán)利義務(wù)的明確性(窮盡可能性) 50 續(xù)前 ( 1)合同名稱(chēng)的選定 有名合同-無(wú)名合同的選定標(biāo)準(zhǔn) 167。 合同主要內(nèi)容符合有名合同的,以有名合同為名稱(chēng) 167。 合同內(nèi)容主要為無(wú)名合同的,不要選擇有名合同 ( 2)合同的目的條款 ——鑒于條款 167。 合同解釋與違約損害賠償?shù)拇_定(間接損失) 167。 合同訂立的基礎(chǔ)是對(duì)方的提供的材料,證明欺詐 167。 如何約定 ——為趕工期、轉(zhuǎn)賣(mài)而購(gòu)買(mǎi) 51 續(xù)前 ( 3)違約金條款 167。 原則:應(yīng)當(dāng)約定 167。 務(wù)必具有明確性:計(jì)算損失的范圍、支付的具體金額;具體比例 ( 4)不可抗力條款 可否約定 ——原涉外經(jīng)濟(jì)合同法 2 42條 ( 5)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)條款 ( 6)解除條款 ( 7)陳述與擔(dān)保條款 ( 8)驗(yàn)收條款 ( 9)善后條款 52 續(xù)前 房地產(chǎn)合同訂立的特殊問(wèn)題 ( 1)黑白合同、陰陽(yáng)合同 ——依法應(yīng)招投標(biāo)的工程,以是否通過(guò)招投標(biāo)來(lái)判斷陰陽(yáng)合同; ——地方政府對(duì)工程合同有備案或?qū)徟?guī)定的,以是否經(jīng)過(guò)備案或?qū)徟鷣?lái)判斷陰陽(yáng)合同; 《 最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 》 第 21條 ——其他的以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)。 53 續(xù)前 《 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 》 與 《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》不同的處理(樣板房與實(shí)際房屋,辦法 31條:應(yīng)說(shuō)明) 承租人偽造身份證出賣(mài)他人的房屋案 不履行登記義務(wù)的法律效力 登記的強(qiáng)制性問(wèn)題
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