【正文】 統(tǒng)輸出n 項目計劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)項目計劃實施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計劃進(jìn)行，以交流項目的信息。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。項目管理信息系統(tǒng)。組織程序。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。整體變更控制過程輸入n 項目計劃n 執(zhí)行情況報告n 變更申請工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測量n 補充計劃編制n 項目管理信息系統(tǒng)輸出n 項目計劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)整體變更控制 整體變更控制所關(guān)心的是：n 對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當(dāng)變更發(fā)生時對實際變更進(jìn)行管理。 整體變更控制要求：n 維護(hù)執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計劃的完整性 — 所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項目計劃中，但只有項目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計劃。n 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項目范圍定義中。n 下圖描述了知識領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個建議的進(jìn)度變更通常將影響到項目成本、風(fēng)險、質(zhì)量和人員配置。項目計劃實施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計劃進(jìn)行，以交流項目的信息。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。項目管理信息系統(tǒng)。組織程序。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。整體變更控制過程輸入n 項目計劃n 執(zhí)行情況報告n 變更申請工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測量n 補充計劃編制n 項目管理信息系統(tǒng)輸出n 項目計劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)整體變更控制 整體變更控制所關(guān)心的是：n 對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當(dāng)變更發(fā)生時對實際變更進(jìn)行管理。 整體變更控制要求：n 維護(hù)執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計劃的完整性 — 所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項目計劃中，但只有項目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計劃。n 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項目范圍定義中。n 下圖描述了知識領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個建議的進(jìn)度變更通常將影響到項目成本、風(fēng)險、質(zhì)量和人員配置。協(xié)調(diào)涉及整個項目的變更執(zhí)行情況報告 整體變更控制輔助變更控制?范圍變更控制?進(jìn)度變更控制?費用變更控制?質(zhì)量控制?風(fēng)險變更控制?合同管理變更控制系統(tǒng)n 變更控制系統(tǒng)是一系列正式的、文檔式的程序，它定義了正式的項目文檔變更的步驟。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權(quán)變更的批準(zhǔn)層次。n 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會（ CCB），負(fù)責(zé)批準(zhǔn)或否決項目變更請求。變更控制委員會的權(quán)利和責(zé)任需要明確定義，并應(yīng)征求主要項目干系人的同意。對于大型、復(fù)雜的項目，可能會有多個不同職能的變更控制委員會。n 變更控制系統(tǒng)應(yīng)該包括某些程序，用來處理無須審查而批準(zhǔn)的變更。例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會允許對某些確定類型變更的 “自動 ”確認(rèn)，這些變更事后仍需進(jìn)行文檔整理并歸檔，以保證不在后續(xù)的項目管理中引起麻煩。第四章： 房地產(chǎn)項目的控制系統(tǒng)n 房地產(chǎn)項目控制系統(tǒng)概述n 房地產(chǎn)項目的進(jìn)度控制n 房地產(chǎn)項目的成本控制n 房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制n 房地產(chǎn)項目的合同控制n 房地產(chǎn)項目安全與環(huán)境保護(hù)控制建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)n 項目進(jìn)度控制n 成本控制n 質(zhì)量控制n 合同管理n 安全管理n 組織協(xié)調(diào)進(jìn)度控制進(jìn)度，通常指項目實施結(jié)果的進(jìn)展情況。通過以下幾個指標(biāo)來衡量：1，持續(xù)時間；2，項目的結(jié)果狀態(tài)；3，已完成工程的價值量；4，資源消耗指標(biāo)； 成本控制n 在各個階段（投資決策，設(shè)計，開發(fā)，發(fā)包等），把投資控制在批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差。質(zhì)量控制n 特點1，全面性2，及時性與主動性3，標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)性4，連續(xù)性和相關(guān)性n 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)；n 設(shè)計階段：設(shè)計質(zhì)量控制和實施方案的質(zhì)量控制；n 實施階段：材料和設(shè)備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等；n 竣工驗收階段：工程驗收及工程驗收交付的質(zhì)量控制；n 銷售及后期服務(wù)階段：建立質(zhì)量檔案和運行質(zhì)量的監(jiān)督；合同管理n 選擇合適的合同種類：1，總價合同；2，單價合同；3，成本加酬金合同；n 決定合適的招標(biāo)方式1，公開招標(biāo)；2，議標(biāo)；3，選擇性競爭招標(biāo)；n 確定重要的合同條款1，適用于合同關(guān)系的法律，合同爭執(zhí)仲裁的地點及程序等；2，付款方式；3，合同價格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價上漲，匯率變化等對合同價格進(jìn)行調(diào)整；4，合同雙方分性的分擔(dān)；5，對承包商的激勵措施；n 6，設(shè)計合同條款，通過合同保證對項目的控制權(quán)，并形成一個完整的控制體系；n 7，為了保證雙方的誠實信用，必須有相應(yīng)的合同措施；安全管理n業(yè)主和承包商都應(yīng)重視安全與環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)控制。組織協(xié)調(diào)n 是管理的一項基本職能，是為了實現(xiàn)組織的宗旨，目標(biāo)和計劃，對組織內(nèi)外各單位和個人的工作活動和人際關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，使之互相配合，互相適應(yīng)的管理活動。第五章：房地產(chǎn)項目營銷管理經(jīng)營階段n 房地產(chǎn)項目營銷管理n 目標(biāo)市場拓展n 房地產(chǎn)項目營銷計劃，組織，實施與控制房地產(chǎn)項目營銷的特點n 市場要素的多樣性1，宏觀要素：國家及地方政府的政策體系與內(nèi)容；2，微觀要素：圍繞市場營銷所投入的要素；n 經(jīng)濟(jì)運作方式的獨特性1，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的壁壘高；2，交易信息的不完備性為房地產(chǎn)項目營銷設(shè)置了障礙，如在交易時需要產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，時間比較長；開展?fàn)I銷活動時，很難把握市場信息；n 市場效益的綜合性1，經(jīng)濟(jì)效益2，社會效益3，環(huán)境效益 房地產(chǎn)項目營銷計劃，組織，實施與控制n 營銷計劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)從事項目營銷活動預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)以及達(dá)到目標(biāo)的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的落實和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)定進(jìn)行項目營銷活動的書面表達(dá)。第六章： 房地產(chǎn)項目的后期管理房地產(chǎn)項目的后期管理n 竣工驗收n 事后評價n 物業(yè)管理竣工驗收程序n 根據(jù)項目的規(guī)模大小和復(fù)雜程度，整個房地產(chǎn)項目分為初步驗收和竣工驗收；n 竣工驗收之前，由建設(shè)單位組織施工，設(shè)計及使用等有關(guān)單位進(jìn)行初驗，應(yīng)準(zhǔn)備好相關(guān)文件，技術(shù)資料，向建設(shè)單位提出交工報告；n 項目全部完成后，經(jīng)過各項單驗，符合設(shè)計要求，并具備竣工圖表，竣工決算，工程總結(jié)等必要文件資料，有項目主管部門或建設(shè)單位想負(fù)責(zé)驗收單位提出竣工驗收申請報告?？⒐を炇粘绦蛄鞒虉Dn 不合格施工收尾階段竣工準(zhǔn)備階段竣工預(yù)驗（施工單位）結(jié)果竣工初驗結(jié)果正式驗收結(jié)果工程交接返修，補修物業(yè)公司n 概述1，定義：專門從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟(jì)實體。2，職能：遵照有關(guān)政策，法規(guī)運用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個幽雅，舒適，寧靜，安全的居住和工作環(huán)境。3，特點：企業(yè)化，專業(yè)化，社會化，制度化4，性質(zhì)：具有獨立的法人資格 ； 屬于服務(wù)性行業(yè)。5，權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利： （ 1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實際制訂小區(qū)管理辦法。 （ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理。 （ 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用。 （ 4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。 （ 5）有權(quán)要求管委會協(xié)助管理。 （ 6）有權(quán)選聘專業(yè)公司（如清潔公司，保安公司等）承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)。 （ 7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。 義務(wù)：1，履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營管理。2，接受管理委員會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。3，重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可通過。4，接受房地產(chǎn)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。n 物業(yè)管理部門的管理內(nèi)容1，對物業(yè)管理企業(yè)的選擇資質(zhì)條件： （ 1）有合格的管理章程和管理辦法。（ 2）有 20 –30萬以上的貨幣注冊資金。（ 3）有固定的注冊及經(jīng)營地點。（ 4）擁有或委托管理建筑面積 15萬 m2以上的物業(yè)。（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員。（多層 6人，高層大樓配 8人）（ 6）有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護(hù)的保障措施。2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。（ 1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干）（ 2）辦公室（ 3）開發(fā)部（確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參與市場競爭）（ 4）財務(wù)部（財務(wù)，計劃，經(jīng)濟(jì)核算，各類收費）（ 5）業(yè)務(wù)管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴）（ 6）工程部（工程預(yù)算；房屋，設(shè)備及公共設(shè)施的管理維修，保養(yǎng)；對業(yè)主裝修改造進(jìn)行檢查監(jiān)督）（ 7）經(jīng)營服務(wù)部（綜合服務(wù)，代辦業(yè)務(wù)）規(guī)章制度n 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務(wù)）內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點，功能，面積，公共設(shè)備，設(shè)施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責(zé)任；收費標(biāo)準(zhǔn)等等。n 業(yè)主管理委員會章程：是關(guān)于業(yè)主大會與業(yè)主管理委員會選舉，產(chǎn)生，活動和行使權(quán)利和義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準(zhǔn)則。n 住戶手冊：物業(yè)轄區(qū)的概況；機(jī)構(gòu)；管理機(jī)構(gòu)；日常管理與維修；綜合費用等。n 物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制1，領(lǐng)導(dǎo)制度：如董事會制度，總經(jīng)理制度；2，職能制度：辦公室職責(zé)，開發(fā)部職責(zé)，經(jīng)營部職責(zé)等；3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責(zé)任；物業(yè)管理的基本程序n 流程圖：早期介入 物業(yè)管理部門成立 管理人員選拔與培訓(xùn) 制訂規(guī)章制度 物業(yè)的驗收與接管 住戶入住 檔案資料的建立 日常管理與維護(hù) 配套設(shè)施的完善 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。物業(yè)公司與業(yè)主管理委員會n 區(qū)別物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。n 關(guān)系1，在法律上是平等的；2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的；3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的；案例分析香榭麗花園（公寓）銷售案例一，營銷方式1，營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合；2，具體的營銷手段；3，建立分銷渠道；營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合n 營銷策劃的任務(wù)是確定機(jī)會，制定營銷戰(zhàn)略和計劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機(jī)會；銷售執(zhí)行是落實執(zhí)行這些計劃。具體的營銷手段n 單一的行銷手段落后；n 行銷要重視心理戰(zhàn)；n 行銷要重視實效性；整合傳播n 廣告?zhèn)鞑サ恼希簣蠹垙V告，銷售海報，樓書，展板等統(tǒng)一的宣傳口徑；n 公關(guān)活動的整合：新聞發(fā)布，專題研討，慶典活動的相互推動；n 銷售周期的整合：銷售前期，內(nèi)部認(rèn)購期，公開發(fā)售期，強(qiáng)銷期，續(xù)銷期等前后連貫；n 銷售地點的整合：現(xiàn)場售樓處，樣板間等形象一致；n 支付方法的整合：分期付款，按揭，建筑分期等付款方式的綜合運用；n SP促銷的整合：折扣銷售，贈物銷售，抽獎銷售等合理使用；n 銷售全體的整合：銷售經(jīng)理，專案，主管，銷售代表等說辭一致；二，銷售分期1，第一階段：銷售準(zhǔn)備期；2，第二階段：開盤及強(qiáng)銷期；3，第三階段：持續(xù)期；4，第四階段：再次強(qiáng)銷期；5，第五階段：持續(xù)期及收尾期；三，銷售管理1，開盤前確定各項銷售管理制度；2，銷售人員的招聘及培訓(xùn)管理；n 各項銷售管理制度1，行政管理制度：報表制度，考勤制度，值班接待制度，客戶確認(rèn)制度；2，培訓(xùn)制度；3，客戶服務(wù)制度；4，業(yè)績考核及獎勵制度；5，財務(wù)制度；n 銷售人員的招牌及培訓(xùn)管理根據(jù)工作需要，招聘銷售人員數(shù)名，人員應(yīng)于 X月 X 日之前到位。所有的新進(jìn)人員接受培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后，考核業(yè)務(wù)員的基本知識，表達(dá)能力，服務(wù)意識，應(yīng)變能力等綜合素質(zhì)情況。培訓(xùn)計劃主題 內(nèi)容 時間 培訓(xùn)師房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場及發(fā)展分析 3/21 XXX建筑基礎(chǔ)知識 建筑常識，專業(yè)名詞，建筑形態(tài)，城市及小區(qū)規(guī)劃等3/21 XXX房地產(chǎn)交易 合同及補充條款，非本地區(qū)居民購房須知，付款方式等3/22 XX業(yè)務(wù)素質(zhì) 案場管理，公關(guān)禮儀 3/23 XX市場調(diào)查 周邊項目，區(qū)域市場分析，潛在客戶分析3/24 XX業(yè)務(wù)演練 3/25 XX雅仕軒別墅銷售案例n 一，銷售業(yè)務(wù)管理辦法：1，現(xiàn)場接待，客戶接待和熱線接聽制度2，大定與小定二，業(yè)務(wù)制度：1，客戶登記制度；2，工作日記制度；3，客戶追蹤制度；4，周報，月報統(tǒng)計制度；5，成交登記制度；6，例會，培訓(xùn)及考核制度；7，客戶合同更名原則；三，業(yè)績歸屬銷售部行政管理辦法1，行政制度；2，行為規(guī)范；3，競爭機(jī)制；4，銷售部獎懲條例；5，離職人員管理；n項目管理是變理想為現(xiàn)實，化抽象為具體的一門科學(xué)和藝術(shù)。謝謝 ！THANKS！演講完畢，謝謝觀看！