【正文】 期二三、 房地產(chǎn)項目策劃 的內(nèi)容 項目的策劃從土地使用權(quán)獲取開始。此間，開發(fā)商及其策劃人員在城市規(guī)劃和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場充分把握的基礎(chǔ)上，需研究哪個地塊具有開發(fā)價值，對擬開發(fā)地塊進行優(yōu)勢（ strength）、劣勢（ weakness）、機會（ opportunity）、威脅（ threat）分析，即 SWOT分析，然后研究獲取該地塊的方式與策略。672023/3/2 星期二三、 房地產(chǎn)項目策劃 的內(nèi)容2. 房地產(chǎn)項目市場調(diào)研 考慮通過哪些具體的調(diào)查方法獲得有關(guān)信息和資料，如何設(shè)計調(diào)查問卷，如何和市場調(diào)查機構(gòu)打交道。682023/3/2 星期二三、 房地產(chǎn)項目策劃 的內(nèi)容3. 消費者心理行為分析對市場調(diào)查結(jié)果進行分析4. 房地產(chǎn)項目 STP戰(zhàn)略第一步，市場細分（ Segmenting），根據(jù)購買者對產(chǎn)品或營銷組合的不同需要，將市場分為若干不同的顧客群體，并勾勒出細分市場的輪廓。第二步，確定目標市場（ Targeting），選擇要進入的一個或多個細分市場。第三步，定位（ Positioning），在目標市場顧客群中形成一個印象，這個印象即為定位。692023/3/2 星期二三、 房地產(chǎn)項目策劃 的內(nèi)容5. 房地產(chǎn)項目的建筑策劃 房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計，一般是由開發(fā)商委托給設(shè)計單位來做。 規(guī)劃設(shè)計完成之后，開發(fā)商要選擇承建商進行施工。 項目完工或即將完工時，策劃人員就要考慮項目的銷售問題。分為：價格策略、廣告策略以及銷售策略三項內(nèi)容。702023/3/2 星期二三、 房地產(chǎn)項目策劃 的內(nèi)容6. 房地產(chǎn)項目的價格策劃 房地產(chǎn)價格猶如一把雙刃劍 價格策略主要包括：定價目標、基本定價方法、單元價格確定以及定價技巧。 包括：廣告目標確定、廣告費用預(yù)算、廣告媒體選擇、廣告節(jié)奏掌控、廣告設(shè)計技巧以及廣告效果評價。712023/3/2 星期二三、 房地產(chǎn)項目策劃 的內(nèi)容8. 房地產(chǎn)項目的銷售推廣策劃 具體銷售過程： 考慮項目自行銷售還是委托代理 項目推向市場時： 形象展現(xiàn) 售樓處布置、樓書制作 樓盤正式開賣前： 是否進行內(nèi)部認購 樓盤銷售中： 如何營造賣場氛圍722023/3/2 星期二三、 房地產(chǎn)項目策劃 的內(nèi)容9. 物業(yè)管理的前期介入 良好的售后服務(wù)是樓盤銷售的有力保證。第五節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃中的創(chuàng)新問題一、開發(fā)理念的創(chuàng)新 概念地產(chǎn) —— 新住宅運動 —— 居住郊區(qū)化 —— 新都市主義 —— 生態(tài)住宅、綠色住宅 —— 節(jié)能省地住宅、低碳住宅 六個時期第五節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃中的創(chuàng)新問題 概念地產(chǎn) 即在房地產(chǎn)開發(fā)或營銷階段，引入一個或多個主題，使房地產(chǎn)營銷階段有一個統(tǒng)一一致的銷售主題，以張揚樓盤個性、避免同質(zhì)化。 案例：廣州奧林匹克花園 新住宅運動 即重視人的價值及對居住的人的關(guān)懷。第五節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃中的創(chuàng)新問題 居住郊區(qū)化 主要是在城市的外圍地帶建設(shè)低層、低密度住宅，并營造一種遠離城市污染和喧囂、更貼近自然的居住氛圍。 案例：綠地喬治莊園? 行政區(qū)域：高新區(qū)綠地喬治莊園實景圖? 項目位置：大蜀山正南，玉蘭大道和楓林路的交叉口西南角? 建筑類型：聯(lián)排、花園洋房 第五節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃中的創(chuàng)新問題新都市主義 針對城市空心化所導(dǎo)致的一系列問題，追求現(xiàn)代生活的人們喚起了新都市主義。 案例：廣州中海名都項目? 中海名都地處海珠區(qū)紡織路珠江河畔，緊鄰江灣大橋南側(cè)，江灣新城、河南傳統(tǒng)商業(yè)旺地 前進路萬松園信步可及，熱鬧非凡，繁華昌盛，設(shè)計了分別以 都市 ,生態(tài)園 、 家園 為主題的獨特三進式庭院 .? 中海名都借鑒了新加坡高層住宅設(shè)計的手法，大到小區(qū)內(nèi)建筑容易引進江風(fēng)的總體規(guī)劃，住宅建筑外立面極具氣勢和強識別性的設(shè)計和比例和諧的三段式構(gòu)圖，小到屋頂?shù)呐畠簤皫づ袷皆O(shè)計、獨特的裙樓飄蓬設(shè)計、陽臺飄板的設(shè)計、社區(qū)住宅商場入口的特色設(shè)計和窗外水平欄桿的設(shè)計。 38層的建筑及頂層的陽臺視野開闊，風(fēng)景獨美。第五節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃中的創(chuàng)新問題 生態(tài)住宅與綠色住宅 運用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡和可持續(xù)發(fā)展的原則，設(shè)計組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序的循環(huán)、轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。 節(jié)能省地住宅與低碳住宅 第五節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃中的創(chuàng)新問題二、產(chǎn)品策劃創(chuàng)新 建筑風(fēng)格創(chuàng)新 戶型設(shè)計創(chuàng)新： 復(fù)式結(jié)構(gòu)、退臺建筑、中空客廳、聯(lián)排別墅 第五節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃中的創(chuàng)新問題二、產(chǎn)品策劃創(chuàng)新景觀設(shè)計創(chuàng)新 會所與配套設(shè)施創(chuàng)新： 如：配套學(xué)校、會所、體育設(shè)施第五節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃中的創(chuàng)新問題三、價格策略創(chuàng)新 案例：廣州景城花園、金碧花園、天龍大廈四、廣告策略創(chuàng)新 報紙廣告：樓盤宣傳的主流媒體 電視廣告 其他廣告形式第五節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃中的創(chuàng)新問題五、房地產(chǎn)銷售策略創(chuàng)新 售樓處布置 樣板房布置 售樓書布置 項目開盤前的內(nèi)部認購 房地產(chǎn)項目的促銷策略六、物業(yè)管理創(chuàng)新第六節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅項目策劃的比較 土地位置的選擇不同 消費者極其關(guān)心的問題不同 住宅消費者關(guān)心的關(guān)鍵指標排序如下： 價格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實力、服務(wù)、配套 商業(yè)地產(chǎn)消費者關(guān)心的問題： 地段、價格、升值潛力、后續(xù)管理、開發(fā)商實力第六節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅項目策劃的比較 項目定位與概念設(shè)計不同 物業(yè)的功能與設(shè)計要求不同 價格策劃不同 住宅主要基于推盤期、戶型、樓層、朝向、景觀、私密性； 商業(yè)地產(chǎn)主要基于樓層、臨界狀況、潛在人流量 廣告策劃不同 （ 1）媒介策略（ 2）推廣節(jié)奏（ 3）宣傳費用分配第六節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅項目策劃的比較 銷售策劃不同 （ 1）營銷周期（ 2）現(xiàn)場包裝（ 3）營銷活動 商業(yè)地產(chǎn)的招商與物業(yè)經(jīng)營至關(guān)重要第七節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃業(yè)的未來發(fā)展 五大趨勢： 一、策劃觀念從產(chǎn)品品牌觀念向企業(yè)品牌的觀念轉(zhuǎn)變，從追求社會效益和經(jīng)濟效益觀念向生態(tài)效益和可持續(xù)發(fā)展的觀念轉(zhuǎn)變。二、策劃組織從 “ 自由策劃人 ” 走向群體組織，從群體組織走向?qū)I(yè)分工、相互協(xié)作的軌道。 三、策劃方法從側(cè)重項目概念轉(zhuǎn)到項目概念與細節(jié)并重的方法上。 四、策劃理論由單薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科學(xué)的理論體系。 五、策劃信息從人腦收集轉(zhuǎn)移到人機結(jié)合，在信息的分析上，從定性分析轉(zhuǎn)移到定性定量相結(jié)合。第八節(jié) 房地產(chǎn)策劃機構(gòu)的選擇 一、理論水平 二、實戰(zhàn)經(jīng)驗 三、創(chuàng)新能力 項目定位既適應(yīng)市場有效需求，又有別于競爭項目 采用新技術(shù) 發(fā)現(xiàn)、開拓并滿足新的市場有效需求 采用新材料 觀念創(chuàng)新 —— 基礎(chǔ)理論、設(shè)計思想、營銷手段、服務(wù)理念 四、洞察力 五、合作力第六節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅項目策劃的比較 銷售策劃不同 （ 1）營銷周期（ 2）現(xiàn)場包裝（ 3）營銷活動 商業(yè)地產(chǎn)的招商與物業(yè)經(jīng)營至關(guān)重要演講完畢，謝謝觀看！