【正文】 目策劃的含義與特點(diǎn)? 1. 房地產(chǎn)項目策劃的含義? 概念： 房地產(chǎn)項目策劃是以房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，以客觀的市場調(diào)研、消費(fèi)者心理行為分析和市場定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計為核心，綜合運(yùn)用建筑策劃、營銷策劃理論與方法，按照一定的程序?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行既具創(chuàng)造性、又具可操作性的籌劃與安排。? 創(chuàng)意只是策劃程序中的一部分。? 計劃：目標(biāo)、條件、戰(zhàn)略和任務(wù)都已明確的情況下，為即將進(jìn)行的活動提供一種可具操作的指導(dǎo)性方案。? 第四，策劃是按特定程序運(yùn)作的系統(tǒng)工程。? 第二，策劃具有明確目的性。策劃如同一座橋，它連接著我們目前之地與未來我們要經(jīng)過之地。換言之，策劃是找出事物因果關(guān)系，衡度未來可采取之途徑，作為目前決策之依據(jù)。在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。? “ 凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢 ”? “ 策畫 ” 最早出現(xiàn)于公元 2世紀(jì)前后? 和策劃相近含義的英文單詞有 “ scheme” ，“ plot” ， “ planning” ， “ strategy planning” ， “ programming”72023/3/2 星期二l 五千年 的中華文明，孕育出數(shù)不勝數(shù)的策劃范例：l 田忌賽馬l 草船借箭l ……82023/3/2 星期二l 今天，許多經(jīng)濟(jì)性和商業(yè)性的活動，都要策劃：l 公關(guān)策劃、廣告策劃、 CI策劃、中國好聲音活動策劃、春節(jié)聯(lián)歡會策劃、園博會策劃 ……l “ 策劃 ” 一詞，在辭海中解釋：l “ 策 ” 為計謀，l “ 劃 ” 為計劃、打算。房地產(chǎn)項目策劃房地產(chǎn)項目策劃授課老師：孫梅22023/3/2 星期二考核方式及要求? 過程考核：? 出勤 40%、房地產(chǎn)項目策劃報告 60%? 要求：?保證出勤 認(rèn)真聽講?勤于思考 積極回答問題?獨(dú)立完成課內(nèi)外作業(yè)32023/3/2 星期二本書內(nèi)容? 第一章 房地產(chǎn)項目策劃概論? 第二章 土地使用權(quán)獲取? 第三章 房地產(chǎn)項目市場調(diào)研? 第四章 購房者心理與行為分析? 第五章 房地產(chǎn)項目 STP策劃? 第六章 房地產(chǎn)項目的建筑策劃? 第七章 房地產(chǎn)項目價格策劃? 第八章 房地產(chǎn)項目廣告策劃? 第九章 房地產(chǎn)項目銷售策劃? 第十章 物業(yè)管理前期介入第一章 房地產(chǎn)項目策劃概論? 本章學(xué)習(xí)目的? 了解策劃含義，熟悉策劃與計劃、創(chuàng)意、決策的差異；? 熟悉房地產(chǎn)項目策劃的含義；? 了解房地產(chǎn)項目策劃的由來與發(fā)展；? 掌握房地產(chǎn)項目策劃的程序與內(nèi)容；? 熟悉商業(yè)房地產(chǎn)項目策劃與住宅開發(fā)策劃的差異；? 熟悉房地產(chǎn)項目策劃業(yè)的未來趨勢；? 熟悉房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)的選擇方法。第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點(diǎn)? 一、對策劃的理解? 1. “ 策劃 ” 詞源學(xué)考證? 策劃是人的一種腦力活動或智力活動。92023/3/2 星期二l 策劃具有悠久的歷史 ,但不同學(xué)科的學(xué)者對策劃有著不同的理解和研究重點(diǎn)，較有代表性的觀點(diǎn)有： 事前設(shè)計說 － 為實現(xiàn)特定目標(biāo)的設(shè)計 管理行為說 － 策劃是一種有效的管理方法 選擇決定說 － 策劃是一種選擇和決定 思維程序說 － 策劃是一種思維活動過程 第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點(diǎn)? 一、對策劃的理解? 1. “ 策劃 ” 詞源學(xué)考證? 美國哈佛企業(yè)管理叢書編撰委員會對策劃含義的總結(jié)： “ 策劃是一種程序。基本上所有的策劃都是關(guān)于未來十五的，也就是說，策劃是針對未來要發(fā)生的事情做當(dāng)前的決策。亦即策劃是預(yù)先決定做什么，何時做，如何做，誰來做。 ”第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點(diǎn)? 一、對策劃的理解? 1. “ 策劃 ” 詞源學(xué)考證? 策劃的含義：? 第一，策劃是在現(xiàn)實所提供的條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行謀劃。? 第三，策劃可以比較與選擇方案。第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點(diǎn)? 一、對策劃的理解? 1. “ 策劃 ” 詞源學(xué)考證? 一般策劃活動都要經(jīng)歷以下幾個步驟：? 策劃前的調(diào)查和環(huán)境分析? 確定或調(diào)整策劃目標(biāo)? 策劃創(chuàng)意，擬定初步方案? 方案評價與篩選? 方案的調(diào)整與修正第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點(diǎn)? 一、對策劃的理解? 2. 策劃與計劃、創(chuàng)意、決策的區(qū)別? 策劃：戰(zhàn)略決策，包括分析情況，發(fā)現(xiàn)問題、確定目標(biāo)、設(shè)計和優(yōu)化方案，最后形成具體工作計劃等一整套環(huán)節(jié)。第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點(diǎn)? 一、對策劃的理解? 2. 策劃與計劃、創(chuàng)意、決策的 區(qū)別第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點(diǎn)? 一、對策劃的理解? 2. 策劃與計劃、創(chuàng)意、決策的區(qū)別? 策劃與創(chuàng)意? 策劃需要創(chuàng)意，但不僅僅是創(chuàng)意。? “ 點(diǎn)子就像一顆顆珍珠，而策劃就是珍珠項鏈”第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點(diǎn)? 一、對策劃的理解? 2. 策劃與計劃、創(chuàng)意、決策的區(qū)別? 策劃與決策? 決策：決定的策略和方法? 策劃：預(yù)謀性、創(chuàng)新性? 策劃主要是擬定方案，而決策是選擇方案。第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點(diǎn)? 二、 房地產(chǎn)項目策劃的含義與特點(diǎn)? 1. 房地產(chǎn)項目策劃的含義? 狹義：房地產(chǎn)項目策劃是促銷策劃? 廣義：從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)、市場調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析直到物業(yè)管理全過程的策劃，即業(yè)界人士所說的房地產(chǎn)項目全程策劃。目開盤后銷售情況很不理想。老式高層，什么朝向都有，屬于杭州當(dāng)時沒有高層設(shè)計經(jīng)驗，照搬照抄那個階段的產(chǎn)物。不過地段實在很好，買了等拆遷吧。缺點(diǎn)：房子太老舊，戶型奇差，自己居住千萬別想；停車是個大問題。香港人對于房間形狀的思維與內(nèi)地完全不同，戶型朝向四面八方，有的房子終年不見太陽；房間也不規(guī)整，由一個個銳角加馬蹄形組成的，常規(guī)家俱沒法擺放 ? 地段沒說的，戶型沒法說，停車不用想，電梯常關(guān)人 222023/3/2 星期二杭州某高層住宅平面圖香港某高層住宅平面圖 通過比較上面兩個建筑戶型平面圖，找出香港和杭州兩地在戶型設(shè)計上的不同之處。 陽光通風(fēng)，遠(yuǎn)離病毒侵?jǐn)_陽光通風(fēng)，遠(yuǎn)離病毒侵?jǐn)_l2023年開發(fā)的北京鋒尚國際率先提出年開發(fā)的北京鋒尚國際率先提出 ““ 告別空調(diào)暖氣時代告別空調(diào)暖氣時代”” ，是中國首例應(yīng)用歐洲高舒適度低能耗環(huán)保優(yōu)化設(shè)計理論，是中國首例應(yīng)用歐洲高舒適度低能耗環(huán)保優(yōu)化設(shè)計理論設(shè)計建成的公寓式住宅建筑。l北京鋒尚主要通過混凝土采暖制冷系統(tǒng)、健康新風(fēng)系統(tǒng)、北京鋒尚主要通過混凝土采暖制冷系統(tǒng)、健康新風(fēng)系統(tǒng)、外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)和屋面系統(tǒng)五大系統(tǒng)打造生態(tài)公寓，實外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)和屋面系統(tǒng)五大系統(tǒng)打造生態(tài)公寓，實現(xiàn)居住高舒適度的前提下的可再生資源的循環(huán)使用和低能源現(xiàn)居住高舒適度的前提下的可再生資源的循環(huán)使用和低能源消耗。成為全球可持續(xù)發(fā)展聯(lián)盟（ AGS）在中國唯一給予技）在中國唯一給予技術(shù)支持和跟蹤監(jiān)測的項目。 第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點(diǎn)? 二、 房地產(chǎn)項目策劃的含義與特點(diǎn)? 2. 房地產(chǎn)項目策劃的特點(diǎn)? （ 5）創(chuàng)新性l 創(chuàng)新是房地產(chǎn)項目策劃的靈魂。l 北京 SOHO現(xiàn)代城、廣東順德碧桂園等房地產(chǎn)項目都因為創(chuàng)新而大獲成功 !282023/3/2 星期二策劃案例 —— 北京 SOHO現(xiàn)代城的成功定位 1997年，一個以年，一個以 ““ 居家辦公居家辦公 ”” 為內(nèi)涵的為內(nèi)涵的 SOHO住宅項目住宅項目 ———— 北京北京 SOHO現(xiàn)代城在市場上獲得了巨現(xiàn)代城在市場上獲得了巨大成功，隨后大成功，隨后 SOHO概念流傳至全國，一度成為都概念流傳至全國，一度成為都市時尚白領(lǐng)生活的代表。 現(xiàn)代城通過現(xiàn)代城通過 SOHO概念給商住地產(chǎn)以明確的定概念給商住地產(chǎn)以明確的定義和提升，滿足了市場渴望彈性辦公、居家辦公義和提升，滿足了市場渴望彈性辦公、居家辦公的需求，奠定了現(xiàn)