【正文】 變更的批準層次。n 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會（ CCB），負責批準或否決項目變更請求。變更控制委員會的權利和責任需要明確定義，并應征求主要項目干系人的同意。對于大型、復雜的項目，可能會有多個不同職能的變更控制委員會。n 變更控制系統(tǒng)應該包括某些程序，用來處理無須審查而批準的變更。例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會允許對某些確定類型變更的 “自動 ”確認，這些變更事后仍需進行文檔整理并歸檔，以保證不在后續(xù)的項目管理中引起麻煩。第四章： 房地產(chǎn)項目的控制系統(tǒng)n 房地產(chǎn)項目控制系統(tǒng)概述n 房地產(chǎn)項目的進度控制n 房地產(chǎn)項目的成本控制n 房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制n 房地產(chǎn)項目的合同控制n 房地產(chǎn)項目安全與環(huán)境保護控制建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)n 項目進度控制n 成本控制n 質(zhì)量控制n 合同管理n 安全管理n 組織協(xié)調(diào)進度控制進度，通常指項目實施結果的進展情況。通過以下幾個指標來衡量：1，持續(xù)時間；2，項目的結果狀態(tài)；3，已完成工程的價值量；4，資源消耗指標；成本控制n 在各個階段（投資決策，設計，開發(fā)，發(fā)包等），把投資控制在批準的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差。質(zhì)量控制n 特點1，全面性2，及時性與主動性3，標準的動態(tài)性4，連續(xù)性和相關性n 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標；n 設計階段：設計質(zhì)量控制和實施方案的質(zhì)量控制；n 實施階段：材料和設備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等；n 竣工驗收階段：工程驗收及工程驗收交付的質(zhì)量控制；n 銷售及后期服務階段：建立質(zhì)量檔案和運行質(zhì)量的監(jiān)督；合同管理n 選擇合適的合同種類：1，總價合同；2，單價合同；3，成本加酬金合同；n 決定合適的招標方式1，公開招標；2，議標；3，選擇性競爭招標；n 確定重要的合同條款1，適用于合同關系的法律，合同爭執(zhí)仲裁的地點及程序等；2，付款方式；3，合同價格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價上漲，匯率變化等對合同價格進行調(diào)整；4，合同雙方分性的分擔；5，對承包商的激勵措施；n 6，設計合同條款，通過合同保證對項目的控制權，并形成一個完整的控制體系；n 7，為了保證雙方的誠實信用，必須有相應的合同措施；安全管理n業(yè)主和承包商都應重視安全與環(huán)境保護的目標控制。組織協(xié)調(diào)n 是管理的一項基本職能，是為了實現(xiàn)組織的宗旨，目標和計劃，對組織內(nèi)外各單位和個人的工作活動和人際關系進行調(diào)節(jié)，使之互相配合，互相適應的管理活動。第五章：房地產(chǎn)項目營銷管理經(jīng)營階段n 房地產(chǎn)項目營銷管理n 目標市場拓展n 房地產(chǎn)項目營銷計劃，組織，實施與控制房地產(chǎn)項目營銷的特點n 市場要素的多樣性1，宏觀要素：國家及地方政府的政策體系與內(nèi)容；2，微觀要素：圍繞市場營銷所投入的要素；n 經(jīng)濟運作方式的獨特性1，進入房地產(chǎn)市場的壁壘高；2，交易信息的不完備性為房地產(chǎn)項目營銷設置了障礙，如在交易時需要產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移，時間比較長；開展營銷活動時，很難把握市場信息；n 市場效益的綜合性1，經(jīng)濟效益2，社會效益3，環(huán)境效益房地產(chǎn)項目營銷計劃，組織，實施與控制n 營銷計劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)從事項目營銷活動預期達到的目標以及達到目標的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的落實和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預定進行項目營銷活動的書面表達。第六章： 房地產(chǎn)項目的后期管理房地產(chǎn)項目的后期管理n 竣工驗收n 事后評價n 物業(yè)管理竣工驗收程序n 根據(jù)項目的規(guī)模大小和復雜程度，整個房地產(chǎn)項目分為初步驗收和竣工驗收；n 竣工驗收之前，由建設單位組織施工，設計及使用等有關單位進行初驗，應準備好相關文件，技術資料，向建設單位提出交工報告；n 項目全部完成后，經(jīng)過各項單驗，符合設計要求，并具備竣工圖表，竣工決算，工程總結等必要文件資料，有項目主管部門或建設單位想負責驗收單位提出竣工驗收申請報告?？⒐を炇粘绦蛄鞒虉Dn 不合格施工收尾階段竣工準備階段竣工預驗（施工單位）結果竣工初驗結果正式驗收結果工程交接返修，補修物業(yè)公司n 概述1，定義：專門從事地上永久性建筑物，基礎設施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。2，職能：遵照有關政策，法規(guī)運用現(xiàn)代管理科學手段和先進的維修養(yǎng)護技術管理物業(yè)，有效的維護業(yè)主的合法權益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個幽雅，舒適，寧靜，安全的居住和工作環(huán)境。3，特點：企業(yè)化，專業(yè)化，社會化，制度化4，性質(zhì)：具有獨立的法人資格 ；屬于服務性行業(yè)。5，權利和義務權利： （ 1）根據(jù)有關法規(guī)規(guī)章，結合實際制訂小區(qū)管理辦法。（ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理。（ 3）依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用。（ 4）有權制止違反規(guī)章制度的行為。（ 5）有權要求管委會協(xié)助管理。（ 6）有權選聘專業(yè)公司（如清潔公司，保安公司等）承擔專項管理業(yè)務。（ 7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。義務：1，履行物業(yè)管理合同，依法進行經(jīng)營管理。2，接受管理委員會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。3，重大的管理措施應當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可通過。4，接受房地產(chǎn)行政主管部門，有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。n 物業(yè)管理部門的管理內(nèi)容1，對物業(yè)管理企業(yè)的選擇資質(zhì)條件： （ 1）有合格的管理章程和管理辦法。（ 2）有 20–30萬以上的貨幣注冊資金。（ 3）有固定的注冊及經(jīng)營地點。（ 4）擁有或委托管理建筑面積 15萬 m2以上的物業(yè)。（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機構和各類人員。（多層 6人，高層大樓配 8人）（ 6）有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護的保障措施。2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機構設置。（ 1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干）（ 2）辦公室（ 3）開發(fā)部（確定目標，選擇物業(yè)，進行投標，參與市場競爭）（ 4）財務部（財務，計劃，經(jīng)濟核算，各類收費）（ 5）業(yè)務管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴）（ 6）工程部（工程預算；房屋，設備及公共設施的管理維修，保養(yǎng)；對業(yè)主裝修改造進行檢查監(jiān)督）（ 7）經(jīng)營服務部（綜合服務，代辦業(yè)務）規(guī)章制度n 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對全體業(yè)主有約束力，有關物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權利義務）內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點，功能，面積，公共設備，設施，相關用地等；業(yè)主的權利與責任；收費標準等等。n 業(yè)主管理委員會章程：是關于業(yè)主大會與業(yè)主管理委員會選舉，產(chǎn)生，活動和行使權利和義務，保證業(yè)主權益的準則。n 住戶手冊：物業(yè)轄區(qū)的概況；機構；管理機構；日常管理與維修；綜合費用等。n 物業(yè)管理企業(yè)崗位責任制1，領導制度：如董事會制度，總經(jīng)理制度；2，職能制度：辦公室職責，開發(fā)部職責，經(jīng)營部職責等；3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責任；物業(yè)管理的基本程序n 流程圖：早期介入 物業(yè)管理部門成立 管理人員選拔與培訓 制訂規(guī)章制度 物業(yè)的驗收與接管 住戶入住 檔案資料的建立 日常管理與維護 配套設施的完善 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。物業(yè)公司與業(yè)主管理委員會n 區(qū)別物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。n 關系1，在法律上是平等的；2，在權利與義務上是服務與被服務的；3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的；案例分析香榭麗花園（公寓）銷售案例一，營銷方式1，營銷策劃與銷售執(zhí)行相結合；2，具體的營銷手段；3，建立分銷渠道；營銷策劃與銷售執(zhí)行相結合n 營銷策劃的任務是確定機會，制定營銷戰(zhàn)略和計劃，指導產(chǎn)品和方案走向機會；銷售執(zhí)行是落實執(zhí)行這些計劃。具體的營銷手段n 單一的行銷手段落后；n 行銷要重視心理戰(zhàn)；n 行銷要重視實效性；整合傳播n 廣告?zhèn)鞑サ恼希簣蠹垙V告，銷售海報，樓書，展板等統(tǒng)一的宣傳口徑；n 公關活動的整合：新聞發(fā)布，專題研討，慶典活動的相互推動；n 銷售周期的整合：銷售前期，內(nèi)部認購期，公開發(fā)售期，強銷期，續(xù)銷期等前后連貫；n 銷售地點的整合：現(xiàn)場售樓處，樣板間等形象一致；n 支付方法的整合：分期付款，按揭，建筑分期等付款方式的綜合運用；n SP促銷的整合：折扣銷售，贈物銷售，抽獎銷售等合理使用；n 銷售全體的整合：銷售經(jīng)理，專案，主管，銷售代表等說辭一致；二，銷售分期1，第一階段：銷售準備期；2，第二階段：開盤及強銷期；3，第三階段：持續(xù)期；4，第四階段：再次強銷期；5，第五階段：持續(xù)期及收尾期；三，銷售管理1，開盤前確定各項銷售管理制度；2，銷售人員的招聘及培訓管理；n 各項銷售管理制度1，行政管理制度：報表制度，考勤制度，值班接待制度，客戶確認制度；2，培訓制度；3，客戶服務制度；4，業(yè)績考核及獎勵制度；5，財務制度；n 銷售人員的招牌及培訓管理根據(jù)工作需要，招聘銷售人員數(shù)名，人員應于 X月 X日之前到位。所有的新進人員接受培訓，培訓結束后，考核業(yè)務員的基本知識，表達能力，服務意識，應變能力等綜合素質(zhì)情況。培訓計劃主題 內(nèi)容 時間 培訓師房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場及發(fā)展分析 3/21 XXX建筑基礎知識 建筑常識，專業(yè)名詞，建筑形態(tài)，城市及小區(qū)規(guī)劃等3/21 XXX房地產(chǎn)交易 合同及補充條款，非本地區(qū)居民購房須知，付款方式等3/22 XX業(yè)務素質(zhì) 案場管理，公關禮儀 3/23 XX市場調(diào)查 周邊項目，區(qū)域市場分析，潛在客戶分析3/24 XX業(yè)務演練 3/25 XX雅仕軒別墅銷售案例n 一，銷售業(yè)務管理辦法：1，現(xiàn)場接待，客戶接待和熱線接聽制度2，大定與小定二，業(yè)務制度：1，客戶登記制度；2，工作日記制度；3，客戶追蹤制度；4，周報，月報統(tǒng)計制度；5，成交登記制度；6，例會，培訓及考核制度；7，客戶合同更名原則；三，業(yè)績歸屬銷售部行政管理辦法1，行政制度；2，行為規(guī)范；3，競爭機制；4，銷售部獎懲條例；5，離職人員管理；n項目管理是變理想為現(xiàn)實，化抽象為具體的一門科學和藝術。謝謝 ！THANKS！演講完畢，謝謝觀看