【正文】 信息系統(tǒng)。 組織程序。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 整體變更控制過程 輸入 ? 項目計劃 ? 執(zhí)行情況報告 ? 變更申請 工具和技術(shù) ? 變更控制系統(tǒng) ? 性能管理 ? 執(zhí)行情況測量 ? 補充計劃編制 ? 項目管理信息系統(tǒng) 輸出 ? 項目計劃更新 ? 糾正措施 ? 教訓 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 整體變更控制 整體變更控制所關(guān)心的是： ? 對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響； ? 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生； ? 當變更發(fā)生時對實際變更進行管理。 整體變更控制要求： ? 維護執(zhí)行情況測量基準計劃的完整性 —所有批準的變更應該反映在項目計劃中，但只有項目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準計劃。 ? 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項目范圍定義中。 ? 下圖描述了知識領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個建議的進度變更通常將影響到項目成本、風險、質(zhì)量和人員配置。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 協(xié)調(diào)涉及整個項目的變更 執(zhí)行情況報告 整體變更控制 輔助變更控制 ?范圍變更控制 ?進度變更控制 ?費用變更控制 ?質(zhì)量控制 ?風險變更控制 ?合同管理 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 變更控制系統(tǒng) ? 變更控制系統(tǒng)是一系列正式的、文檔式的程序，它定義了正式的項目文檔變更的步驟。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權(quán)變更的批準層次。 ? 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會（ CCB），負責批準或否決項目變更請求。變更控制委員會的權(quán)利和責任需要明確定義，并應征求主要項目干系人的同意。對于大型、復雜的項目，可能會有多個不同職能的變更控制委員會。 ? 變更控制系統(tǒng)應該包括某些程序，用來處理無須審查而批準的變更。例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會允許對某些確定類型變更的“自動”確認，這些變更事后仍需進行文檔整理并歸檔，以保證不在后續(xù)的項目管理中引起麻煩。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 第四章： 房地產(chǎn)項目的控制系統(tǒng) 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 房地產(chǎn)項目控制系統(tǒng)概述 ? 房地產(chǎn)項目的進度控制 ? 房地產(chǎn)項目的成本控制 ? 房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制 ? 房地產(chǎn)項目的合同控制 ? 房地產(chǎn)項目安全與環(huán)境保護控制 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào) ? 項目進度控制 ? 成本控制 ? 質(zhì)量控制 ? 合同管理 ? 安全管理 ? 組織協(xié)調(diào) 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 進度控制 進度，通常指項目實施結(jié)果的進展情況。通過以下幾個指標來衡量： 1，持續(xù)時間； 2，項目的結(jié)果狀態(tài)； 3，已完成工程的價值量； 4，資源消耗指標； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 成本控制 ? 在各個階段（投資決策，設計，開發(fā)，發(fā)包等），把投資控制在批準的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 質(zhì)量控制 ? 特點 1，全面性 2，及時性與主動性 3，標準的動態(tài)性 4，連續(xù)性和相關(guān)性 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標； ? 設計階段：設計質(zhì)量控制和實施方案的質(zhì)量控制； ? 實施階段：材料和設備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等； ? 竣工驗收階段：工程驗收及工程驗收交付的質(zhì)量控制； ? 銷售及后期服務階段：建立質(zhì)量檔案和運行質(zhì)量的監(jiān)督； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 合同管理 ? 選擇合適的合同種類： 1，總價合同； 2，單價合同； 3，成本加酬金合同； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 決定合適的招標方式 1，公開招標； 2，議標； 3，選擇性競爭招標； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 確定重要的合同條款 1，適用于合同關(guān)系的法律，合同爭執(zhí)仲裁的地點及程序等； 2，付款方式； 3，合同價格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價上漲，匯率變化等對合同價格進行調(diào)整； 4，合同雙方分性的分擔； 5，對承包商的激勵措施； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 6，設計合同條款，通過合同保證對項目的控制權(quán)，并形成一個完整的控制體系； ? 7，為了保證雙方的誠實信用，必須有相應的合同措施； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 安全管理 ?業(yè)主和承包商都應重視安全與環(huán)境保護的目標控制。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 組織協(xié)調(diào) ? 是管理的一項基本職能，是為了實現(xiàn)組織的宗旨，目標和計劃，對組織內(nèi)外各單位和個人的工作活動和人際關(guān)系進行調(diào)節(jié)，使之互相配合，互相適應的管理活動。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 第五章：房地產(chǎn)項目營銷管理 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 經(jīng)營階段 ? 房地產(chǎn)項目營銷管理 ? 目標市場拓展 ? 房地產(chǎn)項目營銷計劃，組織，實施與控制 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 房地產(chǎn)項目營銷的特點 ? 市場要素的多樣性 1，宏觀要素：國家及地方政府的政策體系與內(nèi)容； 2，微觀要素：圍繞市場營銷所投入的要素； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 經(jīng)濟運作方式的獨特性 1，進入房地產(chǎn)市場的壁壘高； 2，交易信息的不完備性為房地產(chǎn)項目營銷設置了障礙，如在交易時需要產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，時間比較長；開展營銷活動時，很難把握市場信息； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 市場效益的綜合性 1，經(jīng)濟效益 2，社會效益 3，環(huán)境效益 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 房地產(chǎn)項目營銷計劃，組織，實施與控制 ? 營銷計劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)從事項目營銷活動預期達到的目標以及達到目標的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的落實和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預定進行項目營銷活動的書面表達。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 第六章： 房地產(chǎn)項目的后期管理 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 房地產(chǎn)項目的后期管理 ? 竣工驗收 ? 事后評價 ? 物業(yè)管理 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 竣工驗收程序 ? 根據(jù)項目的規(guī)模大小和復雜程度，整個房地產(chǎn)項目分為初步驗收和竣工驗收； ? 竣工驗收之前，由建設單位組織施工，設計及使用等有關(guān)單位進行初驗，應準備好相關(guān)文件，技術(shù)資料，向建設單位提出交工報告； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 項目全部完成后，經(jīng)過各項單驗，符合設計要求，并具備竣工圖表，竣工決算，工程總結(jié)等必要文件資料，有項目主管部門或建設單位想負責驗收單位提出竣工驗收申請報告。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 竣工驗收程序流程圖 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 不合格 施工收尾階段 竣工準備階段 竣工預驗（施工單位） 結(jié)果 竣工初驗 結(jié)果 正式驗收 結(jié)果 工程交接 返修，補修 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 物業(yè)公司 ? 概述 1，定義：專門從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。 2，職能：遵照有關(guān)政策，法規(guī)運用現(xiàn)代管理科學手段和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)管理物業(yè)，有效的維護業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個幽雅，舒適，寧靜，安全的居住和工作環(huán)境。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 3，特點：企業(yè)化，專業(yè)化，社會化，制度化 4，性質(zhì)：具有獨立的法人資格 ； 屬于服務性行業(yè)。 5，權(quán)利和義務 權(quán)利： 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 （ 1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實際制訂小區(qū)管理辦法。 （ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理。 （ 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用。 （ 4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。 （ 5）有權(quán)要求管委會協(xié)助管理。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 （ 6）有權(quán)選聘專業(yè)公司（如清潔公司，保安公司等）承擔專項管理業(yè)務。 （ 7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 義務： 1，履行物業(yè)管理合同，依法進行經(jīng)營管理。 2，接受管理委員會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。 3，重大的管理措施應當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可通過。 4，接受房地產(chǎn)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 物業(yè)管理部門的管理內(nèi)容 1，對物業(yè)管理企業(yè)的選擇 資質(zhì)條件： （ 1）有合格的管理章程和管理辦法。（ 2）有 20 –30萬以上的貨幣注冊資金。（ 3）有固定的注冊及經(jīng)營地點。（ 4）擁有或委托管理建筑面積 15萬 m2以上的物業(yè)。（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機構(gòu)和各類人員。（多層 6人，高層大樓配 8人）（ 6）有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護的保障措施。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機構(gòu)設置。 （ 1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干） （ 2）辦公室 （ 3）開發(fā)部（確定目標，選擇物業(yè)，進行投標，參與市場競爭） （ 4）財務部（財務，計劃，經(jīng)濟核算，各類收費） 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 （ 5）業(yè)務管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴） （ 6）工程部（工程預算；房屋，設備及公共設施的管理維修，保養(yǎng)；對業(yè)主裝修改造進行檢查監(jiān)督） （ 7）經(jīng)營服務部（綜合服務，代辦業(yè)務） 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 規(guī)章制度 ? 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務） 內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點，功能，面積，公共設備，設施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責任；收費標準等等。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 業(yè)主管理委員會章程：是關(guān)于業(yè)主大會與業(yè)主管理委員會選舉，產(chǎn)生，活動和行使權(quán)利和義務，保證業(yè)主權(quán)益的準則。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 住戶手冊：物業(yè)轄區(qū)的概況；機構(gòu)；管理機構(gòu)；日常管理與維修；綜合費用等。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 物業(yè)管理企業(yè)崗位責任制 1，領(lǐng)導制度：如董事會制度，總經(jīng)理制度； 2，職能制度：辦公室職責，開發(fā)部職責，經(jīng)營部職責等； 3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責任； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 物業(yè)管理的基本程序 ? 流程圖：早期介入 物業(yè)管理部門成立 管理人員選拔與培訓 制訂規(guī)章制度 物業(yè)的驗收與接管 住戶入住 檔案資料的建立 日常管理與維護 配套設施的完善 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 物業(yè)公司與業(yè)主管理委員會 ? 區(qū)別 物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 關(guān)系 1，在法律上是平等的； 2，在權(quán)利與義務上是服務與被服務的； 3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 案例分析 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 香榭麗花園（公寓）銷售案例 一，營銷方式 1，營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合； 2，具體的營銷手段； 3，建立分銷渠道； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合 ? 營銷策劃的任務是確定機會，制定營銷戰(zhàn)略和計劃，指導產(chǎn)品和方案走向機會；銷售執(zhí)行是落實執(zhí)行這些計劃。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 具體的營銷手段 ? 單一的行銷手段落后； ? 行銷要重視心理戰(zhàn)； ? 行銷要重視實效性；