【正文】 形圖等。 4．成本計(jì)劃精確度的影響因素 （ 1）項(xiàng)目范圍的確定性、技術(shù)設(shè)計(jì)的深度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的精細(xì)程度等； （ 2）項(xiàng)目環(huán)境的信息量和信息的準(zhǔn)確度，特別是市場因素； （ 3）實(shí)施方案的形式及其確定性，如工期方案、組織方案、技術(shù)措施等； （ 4）掌握的同類項(xiàng)目的資料的詳細(xì)和精確程度及其對現(xiàn)有項(xiàng)目條件的可用性程度； （ 5）成本計(jì)劃人員的素質(zhì)及其參與項(xiàng)目計(jì)劃的程度與早晚等； （ 6）業(yè)主對成本計(jì)劃的期望與關(guān)心程度； （ 7）項(xiàng)目的進(jìn)度。 成本計(jì)劃精確度 通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本計(jì)劃與項(xiàng)目最終實(shí)際成本相比較（不包括特別新穎、風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目），其精確度為： ? 目標(biāo)設(shè)計(jì)階段的成本計(jì)劃允許 177。 30%的誤差 。 ? 可行性研究階段的成本計(jì)劃允許 177。 （ 10～ 20%）的誤差 。 ? 初步設(shè)計(jì)階段的成本計(jì)劃允許 177。 （ 10%～ 15%）的誤差 。 ? 成本預(yù)算階段的成本計(jì)劃允許 177。 （ 5%— 10%）的誤差。 （ 1）項(xiàng)目成本計(jì)劃體系 1）按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分 2）按費(fèi)用項(xiàng)目分 建筑工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、設(shè)備購置費(fèi)用、工具、器具、家具購置費(fèi)用、其他費(fèi)用（如土地、建設(shè)單位管理費(fèi)、拆遷費(fèi)用等）、預(yù)備費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅和建設(shè)期貸款利息等。 3）按成本要素分 人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等， 4）按項(xiàng)目分項(xiàng)工程劃分（見圖 416）。 5） 按成本責(zé)任人劃分 6） 其他分解形式 一 級 0．投標(biāo)和承包需要的條件 1．一般條件 2．現(xiàn)場工作 3．混凝土工程 4．磚石工程 5．金屬工程 6．木材和塑料工程 7．隔熱和防潮工程 …… 二 級 03050 混凝土澆注工程 03100 混凝土模板工程 03200 混凝土配筋 03300 現(xiàn)澆混凝土 03400 預(yù)制混凝土 03500 石棉水泥板 03600 水泥灌漿 03700 混凝土工程修補(bǔ)和清理 …… 三 級 03210 鋼筋 03220 焊接鋼絲網(wǎng) 03230 預(yù)應(yīng)力鋼筋束 03240 纖維增強(qiáng)料 …… 圖 416 項(xiàng)目工程費(fèi)用結(jié)構(gòu)分解 （ 4）按項(xiàng)目分項(xiàng)工程劃分的成本計(jì)劃體系（見圖 416） 6．計(jì)劃成本的估算方法 （ 1） 前期策劃階段的估算 。 1） 項(xiàng)目規(guī)模 、 生產(chǎn)能力 ① 或服務(wù)能力指標(biāo)估算法 。 如住宅小區(qū)或辦公樓以 “ 元 /m2”， 醫(yī)院以 “ 元 /病床 ” ， 公路建設(shè)以 “ 元 /km”估算 ， 但在使用的過程中應(yīng)注意單位指標(biāo)的適應(yīng)性 。 這種方法在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期估算中應(yīng)用較多 。 2） 按照國家或部門頒布的概算指標(biāo)估算 。 3） 專家咨詢法 。 （ 德爾菲 （ Delphi） 法 ） 應(yīng)注意：估值意見的收斂性 、 專家選擇的匿名性 、 專家意見的反饋性等有關(guān)問題 。 4） 其他方法：頭腦風(fēng)暴法 、 小組討論法等 。 ① 生產(chǎn)能力指數(shù)法 ? ① 生產(chǎn)能力指數(shù)法（建安造價(jià)及設(shè)備購置費(fèi)） – Ic=I0(Dc/D0) n K Ic—— 擬建項(xiàng)目投資 I0—— 已建同類項(xiàng)目投資 Dc—— 擬建項(xiàng)目生產(chǎn)能力 D0—— 已建項(xiàng)目生產(chǎn)能力 K—— 時(shí)間、地點(diǎn)等不同引起的價(jià)格調(diào)整系數(shù) n—— 生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)，一般取 n （ 2）設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的概預(yù)算。 1）使用定額資料法。 按施工圖算工作量，套定額單價(jià)，再計(jì)算各種費(fèi)用。 2）直接按部分工程法。 直接按部分工程，專項(xiàng)的供應(yīng)或服務(wù)進(jìn)行詢價(jià)，以作為計(jì)劃的依據(jù)。 3）類似項(xiàng)目的歷史數(shù)據(jù)法。 ? 在使用這類資料信息時(shí)，應(yīng)結(jié)合下列因素進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整： ? ① 時(shí)間與地區(qū)差異 。 ? ② 項(xiàng)目產(chǎn)品差異 。 ? ③ 另外 ， 要對造價(jià)資料的 “ 環(huán)境 ” 真實(shí)性進(jìn)行分析 。 ? （ 3） 實(shí)施階段成本計(jì)劃的方法 。 1） 落實(shí)已完成或已支付成本計(jì)劃 ， 并計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際完成的進(jìn)度 。 2） 修正原成本計(jì)劃 。 3） 剩余成本計(jì)劃 4） 最終實(shí)際成本和結(jié)算價(jià)格的計(jì)算 。 8. 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本模型 ? （ 1）項(xiàng)目成本模型 在網(wǎng)絡(luò)分析的基礎(chǔ)上，將計(jì)劃成本分解落實(shí)到各個(gè)項(xiàng)目單元（或網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目活動單元），再將計(jì)劃成本在相應(yīng)的項(xiàng)目活動的持續(xù)時(shí)間上平均分配，從而獲得“工期 — 累計(jì)計(jì)劃成本”曲線，又被稱為項(xiàng)目成本模型。 （ 2）項(xiàng)目成本模型的作用 —— 便于對比分析與控制 ? ① 成本模型可使高層管理者對不同工期方案、不同技術(shù)方案進(jìn)行對比，對整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施控制。 ? ② 通過“計(jì)劃 — 實(shí)際”成本及進(jìn)度進(jìn)行對比，分析項(xiàng)目成本進(jìn)度狀況，預(yù)測成本變化趨向，以便把握整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度。 ? （ 3）項(xiàng)目成本模型的繪制步驟 ? ① 在網(wǎng)絡(luò)分析之后，按各個(gè)活動的最早時(shí)間（或最遲時(shí)間）輸出橫道圖，并確定相應(yīng)項(xiàng)目單元的項(xiàng)目成本計(jì)劃。 ? ② 假設(shè)項(xiàng)目成本在相應(yīng)的項(xiàng)目活動持續(xù)時(shí)間內(nèi)是平均分配的，然后求出各項(xiàng)目活動的計(jì)劃成本強(qiáng)度。 ? ③ 按項(xiàng)目總工期將各分期（如每周、每月）活動的計(jì)劃成本進(jìn)行匯集，得出各時(shí)間段成本強(qiáng)度。 ? ④ 繪制成本 —— 工期表（圖）。 ? ⑤ 計(jì)算各期期末的計(jì)劃成本累計(jì)值，并作累計(jì)計(jì)劃成本曲線。 ? 有時(shí)為了便于對比和實(shí)施控制，將按最早時(shí)間和最遲時(shí)間的曲線圖作于同一張圖上得到如圖所示的模型。人們將它形象地稱為香蕉圖。 9． “ 工期 — 成本 ” 的優(yōu)化 ?（ 1） 工期成本與工期的關(guān)系 ? 。 ? 例如與分項(xiàng)工程工程量直接相關(guān)的，如直接材料費(fèi)，工程中的許多一次性費(fèi)用，如施工設(shè)備的進(jìn)出場費(fèi)用，臨時(shí)實(shí)施的建設(shè)費(fèi)用，工人的調(diào)遣費(fèi)用。 ? 。 這種費(fèi)用又分 兩類 。 例如按照生產(chǎn)能力、總工時(shí)、總承包分?jǐn)偟某杀尽Ｐ枰扇∫恍┬碌募夹g(shù)措施；由于持續(xù)時(shí)間的壓縮造成低效率，高費(fèi)用支出。 例如為了縮短工期，讓工人夜間加班，需支付正常工資~；而加班工資效率僅為正常工資效率的 ~。 ? 1)與時(shí)間成正比的。 這一類費(fèi)用按工程的持續(xù)時(shí)間和單位時(shí)間的成本計(jì)算的，例如租賃設(shè)備的臺班費(fèi)，周轉(zhuǎn)材料的使用費(fèi)、現(xiàn)場管理人員工資、臨時(shí)實(shí)施的運(yùn)行費(fèi)等。 2) 與時(shí)間非正比關(guān)系。 例如時(shí)間延長造成周轉(zhuǎn)材料、勞動力、機(jī)械設(shè)備、現(xiàn)場臨時(shí)實(shí)施一次性投入的減少； (2)項(xiàng)目總工期與總成本的關(guān)系 ? 隨著活動持續(xù)時(shí)間的延長或縮短，成本會相應(yīng)的變化。這樣不同的安排，就會有不同的總工期，就會有不同的總成本，由此引起項(xiàng)目總工期和總成本之間復(fù)雜的關(guān)系。通常工程項(xiàng)目的工期和成本的關(guān)系模型見圖 910。 當(dāng)然，考慮工程總成本時(shí)，還應(yīng)考慮拖期罰款或提前竣工的獎(jiǎng)勵(lì)情況。 （ 2）工期 — 成本優(yōu)化的目的 ? 找出保證工程項(xiàng)目總成本最低的工期安排方式 。 ? ① 在無規(guī)定工期的條件下； ? ② 在規(guī)定工期的條件下 。 ? 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中工期的長短取決于關(guān)鍵線路的持續(xù)時(shí)間 。 關(guān)鍵線路由關(guān)鍵工作組成 。 ? 因此 ， 為了達(dá)到工期 — 成本優(yōu)化的目的 ， 必須研究分析網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中工作的持續(xù)時(shí)間和費(fèi)用 （ 主要是直接費(fèi) ） 之間的關(guān)系 。 （ 3） 工期 — 成本優(yōu)化的步驟 ① 繪制正常時(shí)間下的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃 。 ② 求出網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中各項(xiàng)工作采取可行的方案后可加快的時(shí)間 。 ③ 求出正常工作時(shí)間和加快工作時(shí)間下工作的直接費(fèi) ， 并用下式求出費(fèi)用變化率： aij=（ CACB） /（ tBtA） ④ 尋找可以加快的工作 。 這些工作應(yīng)當(dāng)滿足以下三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)： ? 它是一項(xiàng)關(guān)鍵工作； ? 它是可以壓縮的工作； ? 它的費(fèi)用變化率在可壓縮的關(guān)鍵工作中是最低的 。 ? ⑤ 確定壓縮某項(xiàng)關(guān)鍵工作可以加快的時(shí)間和增加的費(fèi)用 。 ? 應(yīng)注意 ： ? 如果網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中有幾條關(guān)鍵線路 ， 則幾條關(guān)鍵線路都要壓縮同樣的數(shù)值 ， 且壓縮對象的選擇應(yīng)使費(fèi)用變化率在可壓縮的方案中是最低的； ? 每次壓縮以恰好使原來的非關(guān)鍵線路變成關(guān)鍵線路為度 。 這就要利用總時(shí)差值判斷 ， 即不要在壓縮后經(jīng)計(jì)算非關(guān)鍵工作出現(xiàn)負(fù)總時(shí)差 。 ? ⑥ 根據(jù)所選加快的關(guān)鍵工作及加快的時(shí)間限制，逐個(gè)加快工作，每加快一次都要重新計(jì)算參數(shù)，用以判斷下次加快的幅度，直到形成下列情況之一時(shí)為止： ? 有一條關(guān)鍵線路的全部工作的可縮時(shí)間均已用完；為加快工程施工進(jìn)度所引起的直接費(fèi)增加數(shù)值，開始超過因提前完工而節(jié)約的間接費(fèi)為限度。 ? ⑦求出優(yōu)化后的總工期，總成本，繪制工期 — 成本優(yōu)化后的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃。 （ 3） 工期 — 成本優(yōu)化舉例 ? 例：圖 420是某工程的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃及其正常作業(yè)時(shí)間的算例 ，表 44是它的原始資料 ， 經(jīng)計(jì)算得出了第 9欄中的數(shù)字 。 要求進(jìn)行工期 — 成本優(yōu)化 。 1 圖 420 某工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃 5 6 1 1 2 3 1 0 5 5 0 0 2 2 0 0 C 2 F 1 E 3 H 1 K 1 G 2 D 2 B 3 A 2 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ES LS FT FF 0 0 0 0 8 8 0 0 4 8 4 3 8 9 1 1 10 10 0 0 11 工作代碼 工作名稱 正常持續(xù)時(shí)間（周） 正常時(shí)間費(fèi)用（元） 最短持續(xù)時(shí)間（周） 最短時(shí)間費(fèi)用（元） 時(shí)間差額（周） 費(fèi)用差額（元） 趕工費(fèi)率（元 /周） 12 A 2 2022 1 2180 1 180 180 23 B 3 2800 1 3040 2 240 120 25 C 2 2100 1 2250 1 150 150 36 D 2 1800 1 1980 1 180 180 47 E 3 3000 1 3200 2 200 100 58 F 1 1400 1 1400 0 0 69 G 2 2600 1 2750 1 150 150 89 H 1 2300 1 2350 0 0 910 K 1 1900 1 1900 0 0 合計(jì) 19900 21000 表 4－ 4 趕工費(fèi)率計(jì)算表 1 圖 420 某工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃 5 6 1 1 2 3 1 0 5 5 0 0 2 2 0 0 C 2 F 1 E 3 H 1 K 1 G 2 D 2 B 3 A 2 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ES LS FT FF 0 0 0 0 8 8 0 0 4 8 4 3 8 9 1 1 10 10 0 0 工作代碼 工作名稱 正常持續(xù)時(shí)間（周） 正常時(shí)間費(fèi)用（元） 最短持續(xù)時(shí)間（周） 最短時(shí)間費(fèi)用（元） 時(shí)間差額（周） 費(fèi)用差額（元） 趕工費(fèi)率（元 /周） 12 A 2 2022 1 2180 1 180 180 23 B 3 2800 1 3040 2 240 120 25 C 2 2100 1 2250 1 150 150 36 D 2 1800 1 1980 1 180 180 47 E 3 3000 1 3200 2 200 100 58 F 1 1400 1 1400 0 0 69 G 2 2600 1 2750 1 150 150 89 H 1 2300 1 2350 0 0 910 K 1 1900 1 1900 0 0 合計(jì) 19900 21000 ? ① 壓縮 E工作 1周 ， 增加費(fèi)用 100元 ， 工程直接費(fèi)增至19900+100=20220元 ， 工期由 11周變?yōu)?10周 。 工作 D變成了關(guān)鍵工作 。 ? ② 壓縮 B工作 1周 ， 增加費(fèi)用 120元 ， 工程直接費(fèi)增至20220+120=20220元 ， 工期變?yōu)?9期 ， 工作 C變成了關(guān)鍵工作 。 ? 壓縮 G 工作 1 周 ， 增費(fèi) 150 元 ， 工 程 直 接 費(fèi) 增 至20220+150=20270元 ， 工期變?yōu)?8周 ， 工作 H變成了關(guān)鍵工作 。 ? ③ 壓縮 A工作 1周 ， 增費(fèi) 180元 ， 工程直接費(fèi)增至20270+180=20450元 ， 工期變?yōu)?7周 ， 關(guān)鍵工作沒有