【正文】 具體的營銷手段n 單一的行銷手段落后；n 行銷要重視心理戰(zhàn)；n 行銷要重視實效性；整合傳播n 廣告?zhèn)鞑サ恼希簣蠹垙V告，銷售海報，樓書，展板等統(tǒng)一的宣傳口徑；n 公關(guān)活動的整合：新聞發(fā)布，專題研討，慶典活動的相互推動；n 銷售周期的整合：銷售前期，內(nèi)部認(rèn)購期，公開發(fā)售期，強(qiáng)銷期，續(xù)銷期等前后連貫；n 銷售地點的整合：現(xiàn)場售樓處，樣板間等形象一致；n 支付方法的整合：分期付款，按揭，建筑分期等付款方式的綜合運用；n SP促銷的整合：折扣銷售，贈物銷售，抽獎銷售等合理使用；n 銷售全體的整合：銷售經(jīng)理，專案，主管，銷售代表等說辭一致；二，銷售分期1，第一階段：銷售準(zhǔn)備期；2，第二階段：開盤及強(qiáng)銷期；3，第三階段：持續(xù)期；4，第四階段：再次強(qiáng)銷期；5，第五階段：持續(xù)期及收尾期；三，銷售管理1，開盤前確定各項銷售管理制度；2，銷售人員的招聘及培訓(xùn)管理；n 各項銷售管理制度1，行政管理制度：報表制度，考勤制度，值班接待制度，客戶確認(rèn)制度；2，培訓(xùn)制度；3，客戶服務(wù)制度；4，業(yè)績考核及獎勵制度；5，財務(wù)制度；n 銷售人員的招牌及培訓(xùn)管理根據(jù)工作需要，招聘銷售人員數(shù)名，人員應(yīng)于 X月 X 日之前到位。（多層 6人，高層大樓配 8人）（ 6）有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護(hù)的保障措施。2，接受管理委員會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。5，權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利： （ 1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實際制訂小區(qū)管理辦法。通過以下幾個指標(biāo)來衡量：1，持續(xù)時間；2，項目的結(jié)果狀態(tài)；3，已完成工程的價值量；4，資源消耗指標(biāo)； 成本控制n 在各個階段（投資決策，設(shè)計，開發(fā)，發(fā)包等），把投資控制在批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差。協(xié)調(diào)涉及整個項目的變更執(zhí)行情況報告 整體變更控制輔助變更控制?范圍變更控制?進(jìn)度變更控制?費用變更控制?質(zhì)量控制?風(fēng)險變更控制?合同管理變更控制系統(tǒng)n 變更控制系統(tǒng)是一系列正式的、文檔式的程序，它定義了正式的項目文檔變更的步驟。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。組織程序。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。項目計劃實施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會。項目計劃實施輸入n 項目計劃n 詳細(xì)依據(jù)n 組織的方針n 糾正措施工具和技術(shù)n 一般管理技術(shù)n 產(chǎn)品所需的技能和知識n 工作授權(quán)體系n 執(zhí)行情況檢查例會n 項目管理信息系統(tǒng)n 組織程序輸出n 工作結(jié)果n 變更申請項目計劃實施的工具和技術(shù) 1 一般管理技術(shù)。它應(yīng)當(dāng)按溝通管理計劃中所定義的方式進(jìn)行分發(fā)。證 性 個人和組織可能會同時識別出多個項目， 需對這些項目設(shè)想進(jìn)行篩選 ―― 項目選定。n 存在三方面的風(fēng)險：規(guī)模；技術(shù)的成熟；結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性。.相關(guān)概念和信息 3報酬率報酬率 [Rate of Return]—— 項目建議的報酬率應(yīng)大于資金在目前使用中所賺得的報酬率。收入成本收入成本 [Revenue Cost]:在一個項目中不是為了收購或增加資產(chǎn)而招致的任何成本 。有利部件（ Feature）是項目要求背景中重要的組成成分，包括一批設(shè)備、系統(tǒng)或其他重要成份。 可行性研究要素（ 1） 技術(shù)可行性；（ 2） 組織體制可行性 。2，可行性研究是項目審批的依據(jù)。.問題一：n 如果你是一個房地產(chǎn)項目建設(shè)的業(yè)主，你如何進(jìn)行房地產(chǎn)項目組織系統(tǒng)的設(shè)計？問題二：n 結(jié)合實際工程，來說明房地產(chǎn)項目中主要部門及其工作要點？問題三：n 您認(rèn)為一個合格的項目經(jīng)理應(yīng)該具備哪些條件？第三章： 房地產(chǎn)項目的前期策劃房地產(chǎn)項目的前期策劃n 1，房地產(chǎn)項目構(gòu)思；n 2，房地產(chǎn)項目市場調(diào)查；n 3，房地產(chǎn)項目策劃；n 4，房地產(chǎn)項目可行性分析；n 5，房地產(chǎn)項目風(fēng)險預(yù)測和控制分析；....7310評價 ———————————————————————————————————————————總體績效 62951847310評價 ———————————————————————————————————————————進(jìn)度計劃績效 62951高工作范圍的完成 表請完成這張簡短的調(diào)查表，幫助我們評估和改善項目管理績效。劉霞 行動細(xì)目分配 控制干擾，不要讓電話、郵件或隨意來訪者打擾你的工作。n ，n 織起來。 項目經(jīng)理的職責(zé)（ 2）( 1)保證項目業(yè)主和其它各有關(guān)方面滿意( 2指導(dǎo)和控制項目的日常工作( 3)要善于應(yīng)變( 4)如實反映情況( 5)及時收回和支付所有應(yīng)當(dāng)收進(jìn)和支付的款項項目經(jīng)理的權(quán)限和選聘（ 3）n 項目經(jīng)理要履行其職責(zé)，必須要有足夠的權(quán)限。n 通過分標(biāo)可以明確地，靈活地對項目目標(biāo)實現(xiàn)控制。事業(yè)部制項目管理模式n 事業(yè)部制項目管理是企業(yè)根據(jù)項目開發(fā)情況，設(shè)立若干個事業(yè)部。n 本階段的工作重點是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備 . 29項目資源n 資源 : 一切具有現(xiàn)實和潛在價值的東西n 自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無形資源n 人力和人才 (man)、材料 (material)、機(jī)械(machine)、資金 (money)、信息 (message)、科學(xué)技術(shù) (method of ST)及市場 (market)等 .7Mn 項目管理作為方法和手段，也是資源。2．物業(yè)公司對項目進(jìn)行接管驗收。n 7． 3． 提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。.規(guī)劃階段n 對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準(zhǔn)備 n 1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。開發(fā)商項目管理工作內(nèi)容n 三大階段1，前期的準(zhǔn)備階段；2，建筑施工階段；3，經(jīng)營階段....n 中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級市場，它是業(yè)主與購買者或租賃者之間的橋梁。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。 n (2) 二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。項目的特征n 項目任務(wù)和成果具有一次性；n 項目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)；n 項目系統(tǒng)具有整體性；n 項目對象具有確定性；房地產(chǎn)項目的定義n 房地產(chǎn)項目是工程建設(shè)項目的一種，是指在一定的時間，費用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。經(jīng)營階段n 房地產(chǎn)經(jīng)營 ,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押 ,實現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。n 本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評估與論證以確定項目的可行性。確定項目組主要成員。建立項目組織。通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項目實施過程）。.... 7．對整個項目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備。.美國項目管理狀況（ 1）n IT項目管理現(xiàn)狀1994年， Standish Group 對于 IT 8400個項目（投資 250億美圓）的研究結(jié)果：n 項目實現(xiàn)其目標(biāo) 16% n 項目需要補救 50% n 徹底失敗 34%美國項目管理狀況（ 2）l 項目平均預(yù)算超出 90%，進(jìn)度超出 120%l 項目總數(shù) 33%既超出預(yù)算又進(jìn)度推遲 l % 的項目費用是原估算的 189 %以上 . l 只有 %項目按預(yù)算和進(jìn)度完成 l 平均時間超出量是原估算的 222% 在大公司，只有 9% 的項目按預(yù)算，按進(jìn)度完成美國項目管理狀況 (3)n 按三個項目目標(biāo)的調(diào)查n 調(diào)查者： Dr. Frame美國項目管理協(xié)會成員n 時間： 1997n 調(diào)查范圍： 438位項目工作人員美國項目管理狀況 (4)n 最近參與的項目費用執(zhí)行情況：n 嚴(yán)重費用超支 17%n 一定程度費用超支 38%n 完全按預(yù)算執(zhí)行 27%n 一定程度費用節(jié)余 12%n 大量費用節(jié)余 6%.....ISO 10006第一版頒布時間 :19971215文件名稱 :Quality management Guidelines to quality in project management中國項目管理歷史和發(fā)展n 80年代在云南魯布格水電站項目首次引入項目管理；n 90年代末國家經(jīng)貿(mào)委和外專局與中科院開始項目管理知識推廣；n 2023開始建立 《 中國項目管理知識體系和資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn) 》 工作。公司制項目管理模式n 公司制項目管理，多從事單一項目的運作。 ”項目經(jīng)理的基本工作（ 4）1，規(guī)劃項目管理目標(biāo)；2，制定職工行為準(zhǔn)則；3，選用人才；.....有成效項目團(tuán)隊的特點n 對項目目標(biāo)的清晰理解n 對每位成員角色和職責(zé)的明確期望n 目標(biāo)導(dǎo)向n 高度的合作互助n 高度信任提高效率 — 胡蘿卜加大棒不明智n 第一時間就把事情辦好（交流誤解普遍存在于項目之中）n 設(shè)定現(xiàn)實目標(biāo)（問題：計劃制定與項目經(jīng)理被任命之前）n 選用技術(shù)水平高的人員（請專家顧問的開支比起生手長時間工作的開支要少的多）有效地管理時間每個周末，找出幾個（ 25個）下周要完成的目標(biāo)。張強(qiáng) 軟件 成本、進(jìn)度計劃和工作范