【正文】 統(tǒng)包），即 ‘設(shè)計(jì) 建造 交鑰匙 ’項(xiàng)目，由一個承包商來承包所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作。.房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)n 分標(biāo)：是任務(wù)指按照一定的規(guī)則方式，將整個項(xiàng)目和工作分解為若干個包，其目的是便于項(xiàng)目承包。事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算，對項(xiàng)目的經(jīng)營效益負(fù)責(zé)。土地的前期開發(fā)工作一般由綜合開發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項(xiàng)目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷售。n 從房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期分析，開發(fā)部主要是負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的立項(xiàng)、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。面臨加入 WTO挑戰(zhàn) 的中國企業(yè)n 中國在今年加入 WTO已無大障礙；n 中國將參加全球化的公平的商業(yè)市場競爭；n 中國市場將失去高關(guān)稅的保護(hù)；n 市場競爭的激烈殘酷，適應(yīng)期 13年；n 中國項(xiàng)目管理事業(yè)的發(fā)展是 企業(yè)發(fā)展、民族強(qiáng)盛的 重要因素 。PMBOK 項(xiàng)目管理知識體系項(xiàng)目過程和整體化項(xiàng)目管理基本概念 內(nèi)外環(huán)境項(xiàng)目核準(zhǔn)范圍規(guī)劃范圍定義范圍核實(shí)范圍改變控制項(xiàng)目范圍管理 項(xiàng)目質(zhì)量管理質(zhì)量規(guī)劃質(zhì)量保證質(zhì)量控制質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)鑒別風(fēng)險(xiǎn)估量風(fēng)險(xiǎn)對策風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目時(shí)間管理活動定義活動排序活動時(shí)間估算進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)度控制項(xiàng)目人力資源管理組織規(guī)劃人員招聘隊(duì)伍組織項(xiàng)目采購管理采購規(guī)劃詢價(jià)與招標(biāo)資源選擇合同管理合同終結(jié)項(xiàng)目費(fèi)用管理資源規(guī)劃費(fèi)用估算費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用控制項(xiàng)目溝通管理溝通規(guī)劃住處傳輸進(jìn)度報(bào)告驗(yàn)收報(bào)告項(xiàng)目交接管理項(xiàng)目目標(biāo)再評估接收人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)改組經(jīng)營流程改造主要的一般管理技能n 金融和會計(jì)、銷售和市場、研究和開發(fā)、制造和發(fā)售；n 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)劃；n 組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補(bǔ)償、福利和職業(yè)培養(yǎng)；n 通過激勵、授權(quán)、監(jiān)督、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來處理各種工作關(guān)系；n 通過個人時(shí)間管理、壓力管理和其他技術(shù)來進(jìn)行自我管理。n 近代項(xiàng)目管理的成熟 : 關(guān)鍵路線法（ CPM）和計(jì)劃評審技術(shù) (PERT） 阿波羅登月計(jì)劃n 現(xiàn)代項(xiàng)目管理的新發(fā)展 : 面向市場和競爭 .項(xiàng)目管理的傳播和現(xiàn)代化。8． 4．項(xiàng)目清算。8． 6． 4． 2． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。4． 2． ....請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級、進(jìn)行資源測算等），提出項(xiàng)目建議書。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。.前期的準(zhǔn)備階段n 主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書等，方可開工建設(shè)。項(xiàng)目管理n 定義定義 :項(xiàng)目管理是在項(xiàng)目活動中運(yùn)用知識、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項(xiàng)目干系人對項(xiàng)目的需求和期望。第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論n 什么是項(xiàng)目n 什么是項(xiàng)目管理n 開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容n 項(xiàng)目的生命周期n 項(xiàng)目資源n 國際項(xiàng)目管理發(fā)展n 中國項(xiàng)目管理狀況n 項(xiàng)目管理知識體系....n 代理行：服務(wù)于二級市場，是發(fā)展商與購買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項(xiàng)目整個生命周期的項(xiàng)目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時(shí)刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理Presented by Stephen前言n 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個行業(yè)。 概述n 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。(3) 三級市場：賣給個人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。n —— 項(xiàng)目管理就是把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。當(dāng)然，征地、拆遷工作的完成也是申請項(xiàng)目開工的必備條件之一。項(xiàng)目的生命周期n 概念階段n 規(guī)劃階段n 實(shí)施階段n 結(jié)束階段 概念階段n 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行 n 1． 3． 確定項(xiàng)目經(jīng)理。確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評估）5． n 本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。通過項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項(xiàng)目營銷。合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。.結(jié)束階段n 項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作 n 1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。5．資產(chǎn)清理。解散項(xiàng)目組。 注重人的因素 注重顧客 注重柔性管理 注重管理工具.....美國項(xiàng)目管理狀況 (5)n 最近參與的項(xiàng)目滿足預(yù)期規(guī)范程度n 相差甚遠(yuǎn)者 29%n 完全達(dá)到規(guī)范要求 51%n 實(shí)際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20%美國項(xiàng)目管理狀況 (6)n 最近參與的項(xiàng)目滿足進(jìn)度要求程度n 嚴(yán)重拖期 35%n 一定程度拖期 34%n 按時(shí)完成 22%n 一定程度提前 8%n 大量提前 1%項(xiàng)目出現(xiàn)問題的常見原因n 組織方面出現(xiàn)問題n 對需求缺乏管理n 缺乏計(jì)劃和控制n 估算錯誤國際項(xiàng)目管理組織 1n 美國項(xiàng)目管理協(xié)會 PMI （ Project Management Institute)n 創(chuàng)建： 60年代，性質(zhì)：國際性組織n 分會： 245個n 成員：企業(yè)、高校、研究單位n 職能：促進(jìn)國際間項(xiàng)目管理發(fā)展國際項(xiàng)目管理組織 2n 國際項(xiàng)目管理協(xié)會IPMA(International Project Management Association）n 創(chuàng)建： 1965，性質(zhì)：非盈利的國際性組織n 成員：國家級項(xiàng)目管理協(xié)會n 職能：促進(jìn)國際間項(xiàng)目管理發(fā)展n 產(chǎn)品和服務(wù)：研究和發(fā)展，教育與培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)認(rèn)證....項(xiàng)目管理與其他管理學(xué)科的關(guān)系一般管理知識和實(shí)踐 .項(xiàng)目管理知識體系一般公認(rèn)的項(xiàng)目管理知識和做法應(yīng)用領(lǐng)域知識和實(shí)踐此圖表示學(xué)科領(lǐng)域之間關(guān)系的概念 ,搭接的范圍并非按比例的 .國際項(xiàng)目管理專業(yè)資格認(rèn)證n PMI 項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證Project Management Professional PMP n IPMA 四級證書認(rèn)證n Certificated Program Director CPDn 工程主任認(rèn)證 總經(jīng)理級n Certificated Project ManagerCPM 項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)證n Registered Project Management ProfessionalPMP 注冊項(xiàng)目管理工程師n Project Management Fachmann PMF 項(xiàng)目管理技術(shù)員....第二章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織系統(tǒng)....工程和造價(jià)部在項(xiàng)目的中期，負(fù)責(zé)施工建設(shè)階段的管理工作。樓盤基本銷售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。專業(yè)管理公司項(xiàng)目制模式n 專業(yè)管理公司項(xiàng)目制其基本運(yùn)作方式是在完成項(xiàng)目的前期開發(fā)（土地受讓、立項(xiàng)、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會化分工的現(xiàn)代特征。分標(biāo)的重要性n 通過分標(biāo)和任務(wù)的委托，可以保證項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織n 項(xiàng)目經(jīng)理部是項(xiàng)目管理的工作班子。項(xiàng)目經(jīng)理（ 1） ：n 項(xiàng)目委托人的代表，n 項(xiàng)目全過程管理的核心，n 項(xiàng)目班子的領(lǐng)導(dǎo)者，n 項(xiàng)目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。n 項(xiàng)目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選。.項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)常性工作（ 5）1，決策；2，深入實(shí)際，調(diào)查研究；3，學(xué)習(xí)；4，落實(shí)合同；項(xiàng)目班子 項(xiàng)目班子共同點(diǎn)：n 、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)。 ＃對表現(xiàn)好的成員指派使他們滿意的工作 ＃在安排任務(wù)進(jìn)度時(shí)照顧表現(xiàn)突出的成員， ＃把新購置的電腦、電話分配給工作表現(xiàn)好的成員 ＃給有才能、有成績的班子成員提供在眾人面前或上級領(lǐng)導(dǎo)面前亮相的機(jī)會 ＃在決策之前征求有能力、有主見，對項(xiàng)目有熱情、有責(zé)任心的成員意見，以示對他們的器重和賞識激勵措施....早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個表。項(xiàng)目會議的類型n 情況評審會議n 解決問題會議n 技術(shù)設(shè)計(jì)評審會議項(xiàng)目情況評審會議日程項(xiàng)目情況評審 —— 團(tuán)隊(duì)會議議程8： 00AM劉偉8： 30預(yù)測 相關(guān)人員9： 15討論 .項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的績效評估書n 項(xiàng)目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)果n 如何擴(kuò)展他的知識n 需要進(jìn)一步提高的地方項(xiàng)目后的評估團(tuán)隊(duì)會議技術(shù)績效P 工作范圍P 質(zhì)量P 管理變更成本績效進(jìn)度計(jì)劃績效項(xiàng)目計(jì)劃與控制客戶聯(lián)系團(tuán)隊(duì)交流識別問題與解決問題對未來項(xiàng)目的建議項(xiàng)目后客戶評價(jià)調(diào)查 三，市場性1，以市場需求為導(dǎo)向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子；2，房地產(chǎn)市場