【正文】 種全生長周期的生活，建設(shè)一座客群多元復(fù)合的大盤 成功的大盤營銷通過“戶型多元”實(shí)現(xiàn)“人群多元” ?大盤營銷的用力重點(diǎn)在前半段，若操作得當(dāng)，后半段能形成客戶帶客戶的效果 ?只能變形，不能改變 —— 前半段的廣告投入應(yīng)保持核心調(diào)性的一致性 大盤營銷的用力是以不對稱的尺度展開的 ?價(jià)值由我 —— 大盤開發(fā)之處就要考慮后期尚未開發(fā)的用地，前期的價(jià)格一定要推上去，這是因?yàn)楹笃谕恋刭Y產(chǎn)評估價(jià)值的高低對于融資非常重要 ?節(jié)奏由我 —— 大盤的開發(fā)不在是一個(gè)進(jìn)度邏輯，而是節(jié)奏邏輯；節(jié)奏的快慢對于整體價(jià)值非常重要 ?標(biāo)桿由我 —— 唯有大盤自身才有資格成為自己的參照系，目前蟠龍新區(qū)的蟠龍首俯就是一個(gè)例子，看盤前誰也沒有想到在那個(gè)地方它居然可以賣 4100元 /㎡ 以上，而且以后價(jià)格還要漲。 ?很有效的如：短信、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告，數(shù)量頻繁，但金額低，也是類式于縣城最有效的宣傳方式之一。因此，人民在置業(yè)購房時(shí)其首選還是老城區(qū)。規(guī)劃總面積約為 ，規(guī)劃總?cè)丝跒?75，000人。 城市規(guī)劃“宜工、宜商、宜游、宜居” 四大中心詮釋美好前景，桐梓“宜居城市、度假城市”呼之欲出 02023004000006000008000002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年桐梓縣2023年 2023年 GDP 統(tǒng)計(jì)(萬元 )329029 370003427069500000627706系列12 市場分析 區(qū)域格局、 桐梓縣部分項(xiàng)目、各板塊特點(diǎn)、 供應(yīng)及成交、項(xiàng)目調(diào)研、競爭項(xiàng)目 市場分析 區(qū)域格局 蘭海高速公路 蟠龍 新區(qū) 老城區(qū) 16 桐梓縣房地產(chǎn)部分項(xiàng)目 劃分為老城區(qū)板塊、南部新區(qū)板塊、蟠龍新區(qū)板塊 君悅國際 蟠龍首府 糧貿(mào)大廈 溱水半島 南都花園 未來國際 榮關(guān)大廈 森航大廈 老 城 區(qū) 三大板塊小結(jié) 老城區(qū)板塊 ： 桐梓縣老城區(qū)歷史悠久，人口密集，商業(yè)氣氛濃，配套齊全，交通方便，房地產(chǎn)發(fā)展迅速盤。 轉(zhuǎn)變觀念 ， 全民招商 ， 營造開放環(huán)境 ； 加大投入 ， 完善設(shè)施 ， 優(yōu)化發(fā)展環(huán)境 ； 桐梓縣屬渝黔經(jīng)濟(jì)合作實(shí)驗(yàn)區(qū)，同時(shí)又是中國紅色優(yōu)秀旅游城市， 2023年 GDP已達(dá) 627706萬元 ，增幅全省第一，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展； 綜合分析 ， 本案所屬區(qū)域具有良好發(fā)展趨勢和潛力 ， 若自身開發(fā)與之有效契合 ， 承接未來規(guī)劃的利好 ， 將突破市場 。 突出四大戰(zhàn)略重點(diǎn)、強(qiáng)化兩大戰(zhàn)略舉措、盯牢一個(gè)根本目標(biāo) 突出新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和旅游產(chǎn)業(yè)四大戰(zhàn)略重點(diǎn)，用大項(xiàng)目促大發(fā)展 。 四 ： 是重慶輻射帶動能力增強(qiáng)的機(jī)遇。 二 ： 是東部發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)向西部梯度轉(zhuǎn)移的機(jī)遇。 ?目前桐梓縣住宅房價(jià)已經(jīng)超過貴州一些地級市的房價(jià)，達(dá) 4000多元 /㎡ ，上漲幅度趨于緩慢。 ?當(dāng)平衡關(guān)系受到破壞將會影響整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)前景。 數(shù)據(jù)來源：桐梓縣統(tǒng)計(jì)局 2023年桐梓縣旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 通往景區(qū)的硬件設(shè)施得到不斷完善，重點(diǎn)旅游項(xiàng)目帶動旅游業(yè)的高速發(fā)展 旅游環(huán)境 ?各縣（市）、區(qū)正在加大各景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，為游客提供旅游休憩、旅游咨詢、旅游服務(wù)的一站式服務(wù)平臺，從而使通往景區(qū)的硬件設(shè)施得到不斷完善。到 2023年游客人數(shù)達(dá) 47萬人次以上；到 2023年游客人數(shù)達(dá)到 83萬人次以上；到 2023年游客人數(shù)將到 134萬人次以上。 ?發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò) ， 使桐梓與重慶 、貴陽 、 廣州及珠三角地區(qū)形成 “6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。 ?渝黔鐵路 ： 途經(jīng)重慶到貴陽 ， 經(jīng)過桐梓縣 。 ?人均可支配收入的增長速率高于房價(jià)增長速率。 2023年廣東省各市 GDP及增長率 02023004000006000008000002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年桐梓縣2023年 2023年 GDP 統(tǒng)計(jì)(萬元 )329029370003427069500000627706系列1桐梓縣 2023年 — 2023年 GDP統(tǒng)計(jì) 隨著可支配收入增加，提升桐梓縣居民購買力，但人均可支配收入的增長速率低于房價(jià)增長速率。全縣轄 8鄉(xiāng)（其中 1個(gè)民族鄉(xiāng)） 16鎮(zhèn)，總?cè)丝?67萬人。 26′ 107176。北距重慶 188KM，南距貴陽193KM，距歷史名城遵義 45KM。 瑞爾特地產(chǎn) 報(bào)告內(nèi)容框架 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品分析、 SWOT分析 營銷戰(zhàn)略 大盤開發(fā)模式研究、項(xiàng)目開發(fā)模式、一期定位及設(shè)想 項(xiàng)目定位 住宅定位、商業(yè)定位及客戶定位和形象定位 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想及建議 整體布局建議、園林建議、物管建議、智能化建議 營銷策略 價(jià)值體系構(gòu)建，推廣、活動、展示、價(jià)格、客戶策略 瑞爾特優(yōu)勢 成熟操盤經(jīng)驗(yàn)、客戶資源、精英策劃與銷售團(tuán)隊(duì) 宏觀 市場 城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 人口及消費(fèi)力 、 城市交通 、旅游環(huán)境、房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢綜合分析。 市場分析 區(qū)域格局、供應(yīng)及成交、項(xiàng)目調(diào)研、競爭項(xiàng)目 1 宏觀分析 城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 人口及消費(fèi)力 、 城市交通 、旅游環(huán)境、房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢、 桐梓縣 發(fā)展前景利好、 桐梓縣 規(guī)劃前景利好 、 綜合分析。 地理座標(biāo)北緯 27176。 17′ ，全縣南北最長處 81公里，東西最寬處 52公里。 GDP增幅全省縣城排名第一，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量高速持續(xù)的發(fā)展 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 數(shù)據(jù)來源： 桐梓縣 統(tǒng)計(jì)局 ?2023年實(shí)現(xiàn)全縣生產(chǎn)總值627706萬元，按可比價(jià)格計(jì)算（下同），比上年增長%，增速比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 人口及消費(fèi)力 ?據(jù)統(tǒng)計(jì)，年末全縣戶籍人口710058人，比上年年末增加9016人。 ?家庭戶人口規(guī)模縮小，桐梓縣人口居住環(huán)境和條件的不斷改善。 ?210國道 ： 重慶 ——綦江 ——桐梓 。 渝 廣 高 鐵 示 意 圖 桐梓縣婁山關(guān)是全國出名紅色旅游勝地，旅游業(yè)發(fā)展迅猛，接待旅游人數(shù)和旅游總收入大幅提升。 ?旅游收入目標(biāo)。 ?近期重點(diǎn)打造以紅色文化和休閑度假的旅游目的地的婁山關(guān)紅色旅游區(qū)、以提升桐梓縣知名度和品牌的歷史文化名城， 這也更進(jìn)一步帶動旅游業(yè)的高速發(fā)展。 ?08年房價(jià)由于政策跟國際經(jīng)濟(jì)形勢的影響，全國一線城市、部分二線城市房價(jià)大幅下跌。 固定資產(chǎn)投資呈上升趨勢， 房價(jià)呈持續(xù)上漲趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)的商品房與 銷售價(jià)格 存在 上漲 平衡關(guān)系。認(rèn)真分析自身發(fā)展基礎(chǔ)和優(yōu)勢條件，重點(diǎn)在加工制造業(yè)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)、資源依托型產(chǎn)業(yè)等方面承接?xùn)|部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。重慶兩江新區(qū)的成立，在資金、市場、項(xiàng)目、技術(shù)、人才、信息等各方面，對我們有極強(qiáng)的輻射帶動作用。 堅(jiān)持以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為主線 ， 加快新農(nóng)村建設(shè) 。 渝黔鐵路、崇遵高速、 210國道、渝廣高鐵以及修建中遵義機(jī)場，一同構(gòu)建發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，形成輻射大西南，連接珠三角 “6 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。一方面 ， 改善居住環(huán)境而選擇置業(yè)人群較多；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境和配套設(shè)施相對較差，選擇縣城置業(yè)的煤礦老板、企事業(yè)單位工作人員等也不斷增多；同時(shí)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品居住舒適度較高，雖然價(jià)格較高，但由于資源的不可復(fù)制性優(yōu)勢， 各 個(gè)方面條件成熟，因此老城區(qū)銷售情況較好 ， 板塊總體升值潛力較高。人均居住用地面積為 /人；共規(guī)劃 3所中學(xué)、 3所小學(xué)， 7所幼兒園，中小學(xué)在校生規(guī)模可達(dá)到 8200人。 桐梓縣房地產(chǎn)市場 總結(jié) 典型樓盤情況 20 四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 典型樓盤情況 21 四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 最近土地出讓信息 （ 2）地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 22 五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹 營銷分析 ?項(xiàng)目的主訴求點(diǎn)為地段，其次是產(chǎn)品戶型，約占 28%、 20%，占了快一半的選擇，同時(shí)從側(cè)面也反映客戶對地段及產(chǎn)品戶型的認(rèn)可度較高； ?從該表中反映出客戶對改善型居住有一定的要求，較注重園林、資源、小區(qū)物管，以及開發(fā)商的品牌，他們對生活品位有一定的提高，約占 1/3； ?其他：生活配套、交通、學(xué)校、醫(yī)療等也占了近 1/5的比重，說明目前市場上能對客戶形成強(qiáng)大的項(xiàng)目是那些肯研究客戶需求的開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目。 營銷渠道分析戶外, 2 2 %鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體, 6 %報(bào)紙, 1 2 %D M 單, 1 8 %直投, 6 %事件活動, 1 6 %網(wǎng)絡(luò)媒體, 2 %電視, 8 %短信, 1 0 %戶外鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體報(bào)紙DM單直投事件活動網(wǎng)絡(luò)媒體電視短信客戶分析 ? 客戶來源分析：本地客戶，本地縣城周邊客戶與相臨其他城市客戶比例分別約為 43%、 37%和 15%，說明桐梓縣城項(xiàng)目的購買客戶群體還是以本區(qū)域客戶為主； ? 客戶購買目的分析：首次置業(yè)站最大比重，剛性需求仍然是購買主力；由于該縣城處于發(fā)展轉(zhuǎn)型期間，原來的居住不能很好的滿足部分對居住的要求，因此，改善型客戶就成了目前桐梓現(xiàn)階段很重要的客戶群體；目前整個(gè)縣城處于快速發(fā)展起步階段，大量舊城拆遷，大量人口對住房的需求，導(dǎo)致了投資炒房；當(dāng)然，買房一方面是為了居住，另一方面也是為了使人民幣增值保值。 由“隨行就市”到“造市”，制定大盤價(jià)值的自我標(biāo)桿 ?初期就通過形象的亮點(diǎn)形成“大盤的故事”，一切為了解決前期銷售的問題 ?所謂大盤，不是說規(guī)模大就是大盤，關(guān)鍵是要有品質(zhì)感，經(jīng)典的樓盤，整個(gè)推廣要有畫面感，讓人感受到它的魅力，體驗(yàn)式營銷讓客戶感受到來自細(xì)微的服務(wù)，利于口口相傳。 蟠龍首俯圖片 君悅國際圖片 主題社區(qū)開發(fā)模式 通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開發(fā) 模式概述： 利用有影響力、有沖擊力的元素吸引消費(fèi)者； 社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費(fèi)者形成有效吸引的作用； 運(yùn)用較多的主題主要有 “藝術(shù)”、“體育運(yùn)動”、“教育”、“養(yǎng)老”等主題。 ?位于深圳市寶安區(qū)，占地 2023畝，總建面180萬平方米。 成功開發(fā)關(guān)鍵要素： 國際化、時(shí)尚現(xiàn)代及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃； 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融合； 高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)設(shè)施； 有政府支持，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行。借劣重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展對桐梓能源、礦產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)的帶勱及重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移對桐梓產(chǎn)業(yè)升級的牽引作用，桐梓經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展軌道，預(yù)計(jì)其增速在貴州省內(nèi)處亍領(lǐng)先地位將是常態(tài)； （ 4）桐梓是中國煤炭資源百強(qiáng)，也是世界旅游組織確定的“鄉(xiāng)村旅游”觀察點(diǎn)。其中，老城區(qū)、婁山兲以居住、商貿(mào)、文化為發(fā)展方向，楚米及燎原組團(tuán)以工業(yè)、居住為發(fā)展導(dǎo)向。城鎮(zhèn)建設(shè)加速邁進(jìn)，鄉(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展，加速轉(zhuǎn)型，高端旅游項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)重大突破。 從省內(nèi)環(huán)境看： 增比進(jìn)位突破、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)、更好更快發(fā)展是主旋律，工業(yè)強(qiáng)省、城鎮(zhèn)化帶動兩大戰(zhàn)略強(qiáng)力推進(jìn)，同步實(shí)施“黔中率先崛起、黔北加快跨越”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，加快把遵義建設(shè)成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試點(diǎn)市和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散轉(zhuǎn)移的重要輻射區(qū)。 210國道、黔渝高速公路、黔渝鐵路三條交通大動脈縱貫全境，向北成為重慶衛(wèi)星城市和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的組成部分，向南進(jìn)入遵義中心城市經(jīng)濟(jì)區(qū)，緊貼 “黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)” ， 成為黔渝經(jīng)濟(jì)合作的重要門戶和遵義融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的先行區(qū)。 三、政策解讀 走有特色、集約型、多樣化的貴州山區(qū)綠色城鎮(zhèn)化道路，堅(jiān)持以新帶舊、以城帶鄉(xiāng)、規(guī)劃引領(lǐng)、建管并重，以農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化為核心，增強(qiáng)縣城綜合承載能力，把桐梓縣城建設(shè)成為中等城市，重點(diǎn)發(fā)展一批具有產(chǎn)業(yè)支撐、富有地域特色、人居環(huán)境良好的小城鎮(zhèn)，構(gòu)建城鎮(zhèn)化新格局和縣域城鎮(zhèn)體系?！笆濉逼陂g，要重點(diǎn)建設(shè)蟠龍新區(qū)，加快以馬鞍山片區(qū)等十大工程為重點(diǎn)的舊城改造，初步構(gòu)建起包括婁山關(guān)鎮(zhèn)區(qū)、楚米鎮(zhèn)區(qū)和燎原鎮(zhèn)區(qū)三個(gè)組團(tuán)為骨架、能夠承載 20萬人左右的城市框架，成為黔北城市群的重要組成部分。合理布局城市道路、供水、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，提升城市品位。 桐梓縣城土地市場前景 57 打造黔渝合作先行區(qū)，縱深推進(jìn)區(qū)域合作 抓住遵義市構(gòu)建特大城市經(jīng)濟(jì)區(qū)機(jī)遇，著力開展與遵義中心城區(qū)全方位合作，共同謀劃、開展在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)“同城化”、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)等方面的縱深合作，實(shí)現(xiàn)與遵義中心城市一體化發(fā)展。充分利用重慶教育、文化、衛(wèi)生等資源，緊盯重慶市場，加強(qiáng)社會事業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和旅游開發(fā)等領(lǐng)域的合作， 著力打造黔渝經(jīng)濟(jì)合作先行區(qū)。因此，丌具備參考性。 ? 付款方式：一次性付款為主 ，按揭比例較低。 ?供給爆發(fā) 大批開發(fā)企業(yè)涌入存在供給過?？赡堋? 73 六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測算 74 市場背景 項(xiàng)目商業(yè)市場分析 ?城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢頭，帶動了貴州桐梓各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更 為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐 ； ?城市