【正文】 2023年預計上市的別墅房源將達到3000套左右，其中園區(qū) 2023年確定上市的純新盤項目僅中信森林湖、晉園、雙湖灣等 3盤，但其2023年推出的綠城蘇州御園、湖濱四季、九龍倉國賓一號等項目持續(xù)銷售，同樣加劇園區(qū)別墅的競爭 蘇州別墅市場供過于求， 2023年供應量預計達到 7000余套，銷售壓力劇增 2023年全年成交1187套 月均成交 99套 2023年全年成交1494套 月均成交 125套 蘇州別墅市場運行分析 25000元 41384元 47914元 24473元 9939㎡ /月 9294 ㎡ /月 u2023年蘇州 3萬以上別墅成交 119278平米，月均成交 9939平米 /月； 2023年蘇州 3萬以上別墅成交111532平米，月均成交 9294平米 /月； u2023年先殷后仰，波動較大，整體市場向上發(fā)展； 2023年 8月份之前，價格跌幅明顯， 8月份后有所回升，全年整體市場向下發(fā)展。戶型競爭力相對較強。） 裝修配臵 智能化配臵 本案 4000 大堂：精裝大堂 電梯：三菱電梯 門窗：阿魯克內開內倒窗 廚房：意大利 SEMG廚電 衛(wèi)生間：杜拉維特 /唯寶潔具，高儀龍頭、花灑、松下浴霸 空調：分戶式中央空調 智能化家居系統(tǒng)、全屋地暖系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng) 晉合水巷鄰里 10000 大堂 :感應門 走廊 :大理石鋪面 進戶門 :靜電噴涂斷橋鋁合金雙開門 窗材 :鋁合金雙層中空隔音玻璃 客廳 :大金中央空調、地板輻射采暖系統(tǒng)，沃達王復合實木木地板 廚房 :西門子廚具，嵌入式整體定制櫥柜，漢斯格雅龍頭 衛(wèi)浴 :杜拉維特衛(wèi)浴潔具，漢斯格雅龍頭 采暖：菲斯曼 新風系統(tǒng)、分質供水系統(tǒng)、全屋地暖系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng) 萬科尚玲瓏 3500 地面：高檔墻地磚 廚房：進口高檔品牌櫥柜廚具、 SEMG高端品牌灶具（灶、脫排、烤箱、洗碗機） 衛(wèi)?。焊邫n地磚石材、 DURAVIT品牌潔具、高儀品牌龍頭 空調：大金品牌中央空調 全屋地暖系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、外遮陽系統(tǒng) 和風雅致 3000 電梯：日立高速電梯 空調：大金中央空調 熱水器：能率 廚房：松下櫥柜、博世、西門子廚電 衛(wèi)生間：伊奈地磚、 TOTO潔具等 全屋地暖系統(tǒng)，中央空調系統(tǒng) 晉合公寓 4500 內墻：墻紙、木飾面、石材、藝術玻璃 大堂：墻地面石材、磚 衛(wèi)生間：墻地面石材、磚 供水：多聯(lián)機水泵房、疊壓供水、廚房設直飲水機、太陽能熱水系統(tǒng) 供電：低壓供電 網絡通訊：光纖到戶 全屋地暖系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng) 本案裝修品質在競品之中屬于中上檔次，在裝修的細節(jié)以及性價比方面要略勝一籌 競爭項目對比分析 戶型優(yōu)劣對比 140m178。 88m178。 園區(qū)板塊整體特征 工業(yè)園區(qū)市場特征：高端項目云集，供應量大，競爭激烈，產品品質及營銷水平均較高，客戶特征明顯，而其中雙湖板塊的低密度產品集中供應尤為突出。 相城區(qū) 驅勱因素：規(guī)劃拉勱，價格優(yōu)勢 板塊價格： 800011000元 客戶特點：以本區(qū)域私營業(yè)主 ,企業(yè)管理層 ,泛公務員群體改善型住宅為主 ,少量投資 高新區(qū) 驅勱因素：規(guī)劃拉勱，價格優(yōu)勢 板塊價格： 700010000元 客戶特點：以本區(qū)企業(yè)職工、白領、私營業(yè)主 工業(yè)園區(qū) 驅勱因素：規(guī)劃拉勱，產業(yè)基礎 板塊價格： 1000015000元 客戶特點：以本區(qū)域私營業(yè)主 ,企業(yè)管理層 ,泛公務員群體改善型住宅為主 ,少量投資 中心城區(qū) 驅勱因素：土地稀缺、配套齊全 板塊價格： 1000015000元 客戶特點：市內改善、企業(yè)中高層管理人員等 吳中區(qū) 驅勱因素：價格優(yōu)勢、自然資源 板塊價格： 800010000元 客戶特點：企業(yè)職員、教師、私營業(yè)主等等 老城 園區(qū) 園區(qū)整體定位 作為蘇州雙城模式中“東部新城”的主要載體，處于 城市主流發(fā)展方向 ，擁有 金雞湖強勢景觀資源 的新城！ 老城 城市發(fā)展 人口遷移 城 2 城 1 u蘇州工業(yè)園區(qū)以納米技術為引領、以五大新興產業(yè)（納米 光電新能源、生物醫(yī)藥、融合通信、軟件與動漫游戲和生態(tài) 環(huán)保）為支撐； u根據(jù)蘇州 2023－ 2023城市總體規(guī)劃，城市發(fā)展由“單城 模式”向“雙城模式”轉變，即主城區(qū)和東部新城，其中主 城包括老城區(qū)和高新區(qū)，東部新城則以園區(qū)為主體； u在蘇州市區(qū)發(fā)展飽和的情況下，園區(qū)定位為具國際競爭力 的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、國際化、園林化的新城區(qū)，是 蘇州城市發(fā)展的主要方向。 比上不足比下有余！ 區(qū)域單價 2023年度總計去化 1375套，去化最好癿項目 萬科尚玲瓏全年 成交面積 ，總銷金額 ， 整年去化 564套，月均去化 47套，成交均價在1700018000元 /m178。 【不去化最多樓盤尚有差距】 區(qū)域單價 看看市場領先者在干什么！ 【共同點：降價帶來的爆量】 n萬科尚玲瓏在 2023年末之前癿成交均價達到 28000元 /m178。 園區(qū)發(fā)展歷程 經歷規(guī)劃引導、交通等市政配套完善，以及產業(yè)導入，目前園區(qū)處于 快速發(fā)展期后期 ，區(qū)域價值不斷爬升。 板塊定位 物業(yè)類型 價格水平 典型項目 客戶特征 雙 湖 板 塊 高尚住宅 區(qū) 高檔公寓、別 墅 公寓： 20230以上 別墅： 30000以上 綠城御園、湖濱四季、仁恒雙湖灣 財富階層，社會精英，一般以私營業(yè)主、企業(yè)高管為主 現(xiàn)代大道板塊 中高端住 宅區(qū) 中高端公寓 公寓： 1300020230 萬科尚玲瓏、和 風雅致 私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員以及湖西、市區(qū)遷移客戶等為主 湖東板塊 剛需住宅 區(qū) 剛需公寓 公寓： 80009000 中海國際社區(qū) 企業(yè)白領、職員，鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶為主 青劍湖板塊 剛需、度假住宅區(qū) 剛需公寓、經 濟型別墅 公寓： 8000 別墅： 1500020230 首開悅瀾灣、阿卡迪亞 企業(yè)白領、職員以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；私營業(yè)主為主 高教區(qū)板塊 剛需住宅 區(qū) 剛需公寓 公寓： 10000 海德公園 企業(yè)白領、職員以及鄉(xiāng) 鎮(zhèn)客戶為主 本案所處梯次 公寓產品市場分析 第一梯隊 第二梯隊 第三梯隊 2500045000元 /平米 1500025000元 /平米 15000元 /平米以下 代表項目：東方之門 梯隊特征：城市標簽性地理位臵 /絕佳自然資源 /頂級軟硬件配套 代表項目：萬科尚玲瓏 梯隊特征：城市核心區(qū)位 /配套完善資源優(yōu)越 /產品亮點突出 代表項目：中海國際社區(qū) 梯隊特征：城市外圍地段 /適合自住需求的大型社區(qū) 園區(qū)主要公寓項目列表 區(qū)位 價格（元 /m178。： 贈送約12m178。 195m178。 競爭項目對比分析 物業(yè)服務對比 項目 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費 （元 /m178。 u2023年，雖然政策無放松，但在別墅價格遠低于公寓豪宅價格的情況下，預計別墅市場依然保持一種相對穩(wěn)定的市場表現(xiàn)?？偨ǎ?32023㎡ 216。項目東臨金雞湖，與李公堤隔湖相望，聯(lián)排呈圍合排布，地塊中間和臨湖岸線為獨棟別墅，占據(jù)最有利位臵 216。周邊完善頂級配套等 216。；獨棟： 660880m178。) 去化套數(shù) 聯(lián)排 320385 83 8001400 53 雙拼 460 12 15002200 4 獨棟 660880 15 3500起 4 競爭項目個案分析 中海世家 類型 戶型面積 （ m178。2023年 11月開盤至今共計去化 61套別墅，月均去化 4套左右，其中聯(lián)排去化 53套 216?？偨ǎ?202300㎡ 216。項目南臨獨墅湖，金雞湖大酒店、金雞湖高爾夫、凱賓斯基酒店東側，內部景觀水系圍繞，增加私密空間，不帶組團 216。地址：園區(qū)金雞湖大道與西華林街交匯處 216。物業(yè)類型：平層、合院 216。車位比：合院 1： 3 平層 1:2 產品戶型： 類型 面積 地上面積 地下面積 合院 725795 425490 290330 平層 308405 — — 競爭項目個案分析 綠城御園 推售分析： n項目于限購后開盤，自然受到很大影響，成交情況每月不超多 5套，后期在促銷作用下合院成交有大幅突破 n平層產品至今一共去化 5套，從 9月份至今無平層產品成交 類型 產品線面積 套數(shù) 總價段（萬元） 單價（萬元 /m178?？偨ǎ?226379㎡ 216。社區(qū)北臨金雞湖，西側是李公堤；小區(qū)采用人車分流；景觀：引入金雞湖水打造中央人工湖，采用一年四季不同的自然景觀；別墅北面建造七星級酒店 216。2023年 12月推出 7幢臨湖獨棟和非一線湖景獨棟別墅， 臨湖大獨棟單價 /平米，總價65007000萬元 非一線湖景獨棟單價 /平米，總價 15002300萬元 216。） 花園面積 （ m178。 按照對相似項目的研究，根據(jù)園區(qū)發(fā)展實際情況，以及項目的產品定位，我們認為本案公寓客戶主要來源于如下區(qū)域： 首改型客戶： 216。新區(qū)、吳中區(qū) 216。吳中區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū) 216。 ?知識和咨訊的廣博使大眾的觸動點少了 ?閱歷的豐富使大眾的興奮點高了 ?多元快捷的社會使持續(xù)的出位更難了 市場大同，信息泛濫 政策高壓，市場低迷 客戶難搞 興趣點？ 撼動點？ 清障動力 何在？ 當前營銷難題 —— 營銷的一線曙光 ： 找到客戶的心理“罩門”，作為突破點 有 客戶的心理 “ 罩門 ” ： 認知盲區(qū) 價值誤區(qū) 決策的沖動 從眾心理 粉碎認知領域 粉碎價值理念 粉碎購買障礙 粉碎性營銷 粉碎 認知領域 粉碎 價值理念 粉碎 購買障礙 粉碎認知領域。 它既得到國家住建部的全面認定，同時也是得到國際公認的高端豪宅性能典范。 ? 此外，還包括恒溫、恒濕、恒氧；以及公共服務設施、建筑造型、室內污染物控制、智能化家居等 380多條指標。 2023年，仁恒物業(yè)正式加入國際金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟，成為蘇州首家國際金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟授譽單位。 ?世界衛(wèi)浴界的“勞斯萊斯” ?歐洲最大的衛(wèi)浴制造商 ?歐洲 TOP系高端廚店品牌 ?全球不銹鋼廚房設備領導者 ?世界先進電梯品牌 ?世界頂級浴霸品牌 ?日本著名電器品牌 ?意大利門窗專業(yè)供應商 ?歐洲銷量前 5的開關品牌 ?德國百年品牌 集“著名品牌、高端科技、智能系統(tǒng)”于一體的國際精裝典范。 “ 仁恒的房子住起來最舒適 ” “ 在我看過、住過的房子當中，仁恒的房子是最讓我放心的，交房的標準和你看樣板房是一樣的，基本沒什么問題，看起來很高檔，用起來很生活化，很方便，體面又實用，我認為仁恒的房子就是最適合住的。 ? 浴缸底部設置防溢倒水槽。 位于雙湖中央，緊鄰 850米天然河道；內部由南 至北開鑿人工水系， 營造出純正江南水鄉(xiāng)景觀 仁恒 〃 雙湖灣水巷別墅地塊 ▼ ※ 國際規(guī)劃、江南韻律的水岸景觀 ?外擁天然河道， 營造純正江南水鄉(xiāng)景觀環(huán)境 ，與雙湖的景觀完美呼應。 ▲ 獨棟效果圖 ▲ 雙拼 ▲ 四聯(lián)排 ▲ 六聯(lián)排 大間距、大面寬、大尺度公共綠地的設計，做 到日照充足、戶戶有景 ，將別墅價值最大化。 ▲ 項目整體定位 亞洲 天工 名宅 SLOGAN 國際天工 〃 醇味亞洲 ?源自新加坡、新亞洲風格，東情西韻的完美結合。 n 4月底， 首次推出別墅產品 ，通過獨棟資源和聯(lián)排內景的 不同產品價值點， 進行精準客戶落位，實現(xiàn)“大節(jié)點引爆熱銷”。 進一步挖掘老帶新，深化口碑營銷 通過轎廂廣告、分眾傳媒、夾報等渠道覆蓋高端寫字樓白領。 日常生活、消費以園區(qū)為主，認可雙湖板塊價值。 日常生活、消費以市區(qū)為主，認可雙湖板塊價值 . 客戶觸點： 市區(qū)豪宅區(qū) —— 市區(qū)別墅區(qū)、高檔公寓區(qū) 市區(qū)高檔消費場所 —— 美羅商城、泰華商城 城市主干道 —— 環(huán)線高架、干將路、現(xiàn)代大道、金雞湖大道 居住區(qū) l 針對“企業(yè)在園區(qū)，居住在市區(qū)的私營業(yè)主”的媒體渠道組合方案。 客戶觸點： 其他豪宅區(qū) —— 其他區(qū)域別墅區(qū)、高檔公寓區(qū) 日常消費 —— 美羅商城、泰華商城 社交關系 —— 行業(yè)協(xié)會、各類商會 城市主干道 —— 環(huán)線高架、干將路、人民路 居住區(qū) l 針對“企業(yè)在園區(qū)，居住在蘇州其他區(qū)域的私營業(yè)主”的媒體渠道組合方案。 城市主干道 干將路戶外廣告 環(huán)線高架戶外廣告 人民路戶外廣告 社會關系 高爾夫俱樂部會員 高檔車友會會