【正文】 2023年預(yù)計(jì)上市的別墅房源將達(dá)到3000套左右，其中園區(qū) 2023年確定上市的純新盤(pán)項(xiàng)目?jī)H中信森林湖、晉園、雙湖灣等 3盤(pán)，但其2023年推出的綠城蘇州御園、湖濱四季、九龍倉(cāng)國(guó)賓一號(hào)等項(xiàng)目持續(xù)銷(xiāo)售，同樣加劇園區(qū)別墅的競(jìng)爭(zhēng) 蘇州別墅市場(chǎng)供過(guò)于求， 2023年供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)到 7000余套，銷(xiāo)售壓力劇增 2023年全年成交1187套 月均成交 99套 2023年全年成交1494套 月均成交 125套 蘇州別墅市場(chǎng)運(yùn)行分析 25000元 41384元 47914元 24473元 9939㎡ /月 9294 ㎡ /月 u2023年蘇州 3萬(wàn)以上別墅成交 119278平米，月均成交 9939平米 /月； 2023年蘇州 3萬(wàn)以上別墅成交111532平米，月均成交 9294平米 /月； u2023年先殷后仰，波動(dòng)較大，整體市場(chǎng)向上發(fā)展； 2023年 8月份之前，價(jià)格跌幅明顯， 8月份后有所回升，全年整體市場(chǎng)向下發(fā)展。戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較強(qiáng)。） 裝修配臵 智能化配臵 本案 4000 大堂：精裝大堂 電梯：三菱電梯 門(mén)窗：阿魯克內(nèi)開(kāi)內(nèi)倒窗 廚房：意大利 SEMG廚電 衛(wèi)生間：杜拉維特 /唯寶潔具，高儀龍頭、花灑、松下浴霸 空調(diào)：分戶(hù)式中央空調(diào) 智能化家居系統(tǒng)、全屋地暖系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng) 晉合水巷鄰里 10000 大堂 :感應(yīng)門(mén) 走廊 :大理石鋪面 進(jìn)戶(hù)門(mén) :靜電噴涂斷橋鋁合金雙開(kāi)門(mén) 窗材 :鋁合金雙層中空隔音玻璃 客廳 :大金中央空調(diào)、地板輻射采暖系統(tǒng)，沃達(dá)王復(fù)合實(shí)木木地板 廚房 :西門(mén)子廚具，嵌入式整體定制櫥柜，漢斯格雅龍頭 衛(wèi)浴 :杜拉維特衛(wèi)浴潔具，漢斯格雅龍頭 采暖：菲斯曼 新風(fēng)系統(tǒng)、分質(zhì)供水系統(tǒng)、全屋地暖系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng) 萬(wàn)科尚玲瓏 3500 地面：高檔墻地磚 廚房：進(jìn)口高檔品牌櫥柜廚具、 SEMG高端品牌灶具（灶、脫排、烤箱、洗碗機(jī)） 衛(wèi)?。焊邫n地磚石材、 DURAVIT品牌潔具、高儀品牌龍頭 空調(diào)：大金品牌中央空調(diào) 全屋地暖系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、外遮陽(yáng)系統(tǒng) 和風(fēng)雅致 3000 電梯：日立高速電梯 空調(diào)：大金中央空調(diào) 熱水器：能率 廚房：松下櫥柜、博世、西門(mén)子廚電 衛(wèi)生間：伊奈地磚、 TOTO潔具等 全屋地暖系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng) 晉合公寓 4500 內(nèi)墻：墻紙、木飾面、石材、藝術(shù)玻璃 大堂：墻地面石材、磚 衛(wèi)生間：墻地面石材、磚 供水：多聯(lián)機(jī)水泵房、疊壓供水、廚房設(shè)直飲水機(jī)、太陽(yáng)能熱水系統(tǒng) 供電：低壓供電 網(wǎng)絡(luò)通訊：光纖到戶(hù) 全屋地暖系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng) 本案裝修品質(zhì)在競(jìng)品之中屬于中上檔次，在裝修的細(xì)節(jié)以及性?xún)r(jià)比方面要略勝一籌 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析 戶(hù)型優(yōu)劣對(duì)比 140m178。 88m178。 園區(qū)板塊整體特征 工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)特征：高端項(xiàng)目云集，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品品質(zhì)及營(yíng)銷(xiāo)水平均較高，客戶(hù)特征明顯，而其中雙湖板塊的低密度產(chǎn)品集中供應(yīng)尤為突出。 相城區(qū) 驅(qū)勱因素：規(guī)劃拉勱，價(jià)格優(yōu)勢(shì) 板塊價(jià)格： 800011000元 客戶(hù)特點(diǎn)：以本區(qū)域私營(yíng)業(yè)主 ,企業(yè)管理層 ,泛公務(wù)員群體改善型住宅為主 ,少量投資 高新區(qū) 驅(qū)勱因素：規(guī)劃拉勱，價(jià)格優(yōu)勢(shì) 板塊價(jià)格： 700010000元 客戶(hù)特點(diǎn)：以本區(qū)企業(yè)職工、白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主 工業(yè)園區(qū) 驅(qū)勱因素：規(guī)劃拉勱，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 板塊價(jià)格： 1000015000元 客戶(hù)特點(diǎn)：以本區(qū)域私營(yíng)業(yè)主 ,企業(yè)管理層 ,泛公務(wù)員群體改善型住宅為主 ,少量投資 中心城區(qū) 驅(qū)勱因素：土地稀缺、配套齊全 板塊價(jià)格： 1000015000元 客戶(hù)特點(diǎn)：市內(nèi)改善、企業(yè)中高層管理人員等 吳中區(qū) 驅(qū)勱因素：價(jià)格優(yōu)勢(shì)、自然資源 板塊價(jià)格： 800010000元 客戶(hù)特點(diǎn)：企業(yè)職員、教師、私營(yíng)業(yè)主等等 老城 園區(qū) 園區(qū)整體定位 作為蘇州雙城模式中“東部新城”的主要載體，處于 城市主流發(fā)展方向 ，擁有 金雞湖強(qiáng)勢(shì)景觀資源 的新城！ 老城 城市發(fā)展 人口遷移 城 2 城 1 u蘇州工業(yè)園區(qū)以納米技術(shù)為引領(lǐng)、以五大新興產(chǎn)業(yè)（納米 光電新能源、生物醫(yī)藥、融合通信、軟件與動(dòng)漫游戲和生態(tài) 環(huán)保）為支撐； u根據(jù)蘇州 2023－ 2023城市總體規(guī)劃，城市發(fā)展由“單城 模式”向“雙城模式”轉(zhuǎn)變，即主城區(qū)和東部新城，其中主 城包括老城區(qū)和高新區(qū)，東部新城則以園區(qū)為主體； u在蘇州市區(qū)發(fā)展飽和的情況下，園區(qū)定位為具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力 的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、國(guó)際化、園林化的新城區(qū)，是 蘇州城市發(fā)展的主要方向。 比上不足比下有余！ 區(qū)域單價(jià) 2023年度總計(jì)去化 1375套，去化最好癿項(xiàng)目 萬(wàn)科尚玲瓏全年 成交面積 ，總銷(xiāo)金額 ， 整年去化 564套，月均去化 47套，成交均價(jià)在1700018000元 /m178。 【不去化最多樓盤(pán)尚有差距】 區(qū)域單價(jià) 看看市場(chǎng)領(lǐng)先者在干什么！ 【共同點(diǎn)：降價(jià)帶來(lái)的爆量】 n萬(wàn)科尚玲瓏在 2023年末之前癿成交均價(jià)達(dá)到 28000元 /m178。 園區(qū)發(fā)展歷程 經(jīng)歷規(guī)劃引導(dǎo)、交通等市政配套完善，以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，目前園區(qū)處于 快速發(fā)展期后期 ，區(qū)域價(jià)值不斷爬升。 板塊定位 物業(yè)類(lèi)型 價(jià)格水平 典型項(xiàng)目 客戶(hù)特征 雙 湖 板 塊 高尚住宅 區(qū) 高檔公寓、別 墅 公寓： 20230以上 別墅： 30000以上 綠城御園、湖濱四季、仁恒雙湖灣 財(cái)富階層，社會(huì)精英，一般以私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管為主 現(xiàn)代大道板塊 中高端住 宅區(qū) 中高端公寓 公寓： 1300020230 萬(wàn)科尚玲瓏、和 風(fēng)雅致 私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員以及湖西、市區(qū)遷移客戶(hù)等為主 湖東板塊 剛需住宅 區(qū) 剛需公寓 公寓： 80009000 中海國(guó)際社區(qū) 企業(yè)白領(lǐng)、職員，鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶(hù)為主 青劍湖板塊 剛需、度假住宅區(qū) 剛需公寓、經(jīng) 濟(jì)型別墅 公寓： 8000 別墅： 1500020230 首開(kāi)悅瀾灣、阿卡迪亞 企業(yè)白領(lǐng)、職員以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)；私營(yíng)業(yè)主為主 高教區(qū)板塊 剛需住宅 區(qū) 剛需公寓 公寓： 10000 海德公園 企業(yè)白領(lǐng)、職員以及鄉(xiāng) 鎮(zhèn)客戶(hù)為主 本案所處梯次 公寓產(chǎn)品市場(chǎng)分析 第一梯隊(duì) 第二梯隊(duì) 第三梯隊(duì) 2500045000元 /平米 1500025000元 /平米 15000元 /平米以下 代表項(xiàng)目：東方之門(mén) 梯隊(duì)特征：城市標(biāo)簽性地理位臵 /絕佳自然資源 /頂級(jí)軟硬件配套 代表項(xiàng)目：萬(wàn)科尚玲瓏 梯隊(duì)特征：城市核心區(qū)位 /配套完善資源優(yōu)越 /產(chǎn)品亮點(diǎn)突出 代表項(xiàng)目：中海國(guó)際社區(qū) 梯隊(duì)特征：城市外圍地段 /適合自住需求的大型社區(qū) 園區(qū)主要公寓項(xiàng)目列表 區(qū)位 價(jià)格（元 /m178。： 贈(zèng)送約12m178。 195m178。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析 物業(yè)服務(wù)對(duì)比 項(xiàng)目 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) （元 /m178。 u2023年，雖然政策無(wú)放松，但在別墅價(jià)格遠(yuǎn)低于公寓豪宅價(jià)格的情況下，預(yù)計(jì)別墅市場(chǎng)依然保持一種相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)表現(xiàn)?？偨ǎ?32023㎡ 216。項(xiàng)目東臨金雞湖，與李公堤隔湖相望，聯(lián)排呈圍合排布，地塊中間和臨湖岸線(xiàn)為獨(dú)棟別墅，占據(jù)最有利位臵 216。周邊完善頂級(jí)配套等 216。；獨(dú)棟： 660880m178。) 去化套數(shù) 聯(lián)排 320385 83 8001400 53 雙拼 460 12 15002200 4 獨(dú)棟 660880 15 3500起 4 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案分析 中海世家 類(lèi)型 戶(hù)型面積 （ m178。2023年 11月開(kāi)盤(pán)至今共計(jì)去化 61套別墅，月均去化 4套左右，其中聯(lián)排去化 53套 216?？偨ǎ?202300㎡ 216。項(xiàng)目南臨獨(dú)墅湖，金雞湖大酒店、金雞湖高爾夫、凱賓斯基酒店?yáng)|側(cè)，內(nèi)部景觀水系圍繞，增加私密空間，不帶組團(tuán) 216。地址：園區(qū)金雞湖大道與西華林街交匯處 216。物業(yè)類(lèi)型：平層、合院 216。車(chē)位比：合院 1： 3 平層 1:2 產(chǎn)品戶(hù)型： 類(lèi)型 面積 地上面積 地下面積 合院 725795 425490 290330 平層 308405 — — 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案分析 綠城御園 推售分析： n項(xiàng)目于限購(gòu)后開(kāi)盤(pán)，自然受到很大影響，成交情況每月不超多 5套，后期在促銷(xiāo)作用下合院成交有大幅突破 n平層產(chǎn)品至今一共去化 5套，從 9月份至今無(wú)平層產(chǎn)品成交 類(lèi)型 產(chǎn)品線(xiàn)面積 套數(shù) 總價(jià)段（萬(wàn)元） 單價(jià)（萬(wàn)元 /m178。總建： 226379㎡ 216。社區(qū)北臨金雞湖，西側(cè)是李公堤；小區(qū)采用人車(chē)分流；景觀：引入金雞湖水打造中央人工湖，采用一年四季不同的自然景觀；別墅北面建造七星級(jí)酒店 216。2023年 12月推出 7幢臨湖獨(dú)棟和非一線(xiàn)湖景獨(dú)棟別墅， 臨湖大獨(dú)棟單價(jià) /平米，總價(jià)65007000萬(wàn)元 非一線(xiàn)湖景獨(dú)棟單價(jià) /平米，總價(jià) 15002300萬(wàn)元 216。） 花園面積 （ m178。 按照對(duì)相似項(xiàng)目的研究，根據(jù)園區(qū)發(fā)展實(shí)際情況，以及項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，我們認(rèn)為本案公寓客戶(hù)主要來(lái)源于如下區(qū)域： 首改型客戶(hù)： 216。新區(qū)、吳中區(qū) 216。吳中區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū) 216。 ?知識(shí)和咨訊的廣博使大眾的觸動(dòng)點(diǎn)少了 ?閱歷的豐富使大眾的興奮點(diǎn)高了 ?多元快捷的社會(huì)使持續(xù)的出位更難了 市場(chǎng)大同，信息泛濫 政策高壓，市場(chǎng)低迷 客戶(hù)難搞 興趣點(diǎn)？ 撼動(dòng)點(diǎn)？ 清障動(dòng)力 何在？ 當(dāng)前營(yíng)銷(xiāo)難題 —— 營(yíng)銷(xiāo)的一線(xiàn)曙光 ： 找到客戶(hù)的心理“罩門(mén)”，作為突破點(diǎn) 有 客戶(hù)的心理 “ 罩門(mén) ” ： 認(rèn)知盲區(qū) 價(jià)值誤區(qū) 決策的沖動(dòng) 從眾心理 粉碎認(rèn)知領(lǐng)域 粉碎價(jià)值理念 粉碎購(gòu)買(mǎi)障礙 粉碎性營(yíng)銷(xiāo) 粉碎 認(rèn)知領(lǐng)域 粉碎 價(jià)值理念 粉碎 購(gòu)買(mǎi)障礙 粉碎認(rèn)知領(lǐng)域。 它既得到國(guó)家住建部的全面認(rèn)定，同時(shí)也是得到國(guó)際公認(rèn)的高端豪宅性能典范。 ? 此外，還包括恒溫、恒濕、恒氧；以及公共服務(wù)設(shè)施、建筑造型、室內(nèi)污染物控制、智能化家居等 380多條指標(biāo)。 2023年，仁恒物業(yè)正式加入國(guó)際金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟，成為蘇州首家國(guó)際金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟授譽(yù)單位。 ?世界衛(wèi)浴界的“勞斯萊斯” ?歐洲最大的衛(wèi)浴制造商 ?歐洲 TOP系高端廚店品牌 ?全球不銹鋼廚房設(shè)備領(lǐng)導(dǎo)者 ?世界先進(jìn)電梯品牌 ?世界頂級(jí)浴霸品牌 ?日本著名電器品牌 ?意大利門(mén)窗專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商 ?歐洲銷(xiāo)量前 5的開(kāi)關(guān)品牌 ?德國(guó)百年品牌 集“著名品牌、高端科技、智能系統(tǒng)”于一體的國(guó)際精裝典范。 “ 仁恒的房子住起來(lái)最舒適 ” “ 在我看過(guò)、住過(guò)的房子當(dāng)中，仁恒的房子是最讓我放心的，交房的標(biāo)準(zhǔn)和你看樣板房是一樣的，基本沒(méi)什么問(wèn)題，看起來(lái)很高檔，用起來(lái)很生活化，很方便，體面又實(shí)用，我認(rèn)為仁恒的房子就是最適合住的。 ? 浴缸底部設(shè)置防溢倒水槽。 位于雙湖中央，緊鄰 850米天然河道；內(nèi)部由南 至北開(kāi)鑿人工水系， 營(yíng)造出純正江南水鄉(xiāng)景觀 仁恒 〃 雙湖灣水巷別墅地塊 ▼ ※ 國(guó)際規(guī)劃、江南韻律的水岸景觀 ?外擁天然河道， 營(yíng)造純正江南水鄉(xiāng)景觀環(huán)境 ，與雙湖的景觀完美呼應(yīng)。 ▲ 獨(dú)棟效果圖 ▲ 雙拼 ▲ 四聯(lián)排 ▲ 六聯(lián)排 大間距、大面寬、大尺度公共綠地的設(shè)計(jì)，做 到日照充足、戶(hù)戶(hù)有景 ，將別墅價(jià)值最大化。 ▲ 項(xiàng)目整體定位 亞洲 天工 名宅 SLOGAN 國(guó)際天工 〃 醇味亞洲 ?源自新加坡、新亞洲風(fēng)格，東情西韻的完美結(jié)合。 n 4月底， 首次推出別墅產(chǎn)品 ，通過(guò)獨(dú)棟資源和聯(lián)排內(nèi)景的 不同產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)， 進(jìn)行精準(zhǔn)客戶(hù)落位，實(shí)現(xiàn)“大節(jié)點(diǎn)引爆熱銷(xiāo)”。 進(jìn)一步挖掘老帶新，深化口碑營(yíng)銷(xiāo) 通過(guò)轎廂廣告、分眾傳媒、夾報(bào)等渠道覆蓋高端寫(xiě)字樓白領(lǐng)。 日常生活、消費(fèi)以園區(qū)為主，認(rèn)可雙湖板塊價(jià)值。 日常生活、消費(fèi)以市區(qū)為主，認(rèn)可雙湖板塊價(jià)值 . 客戶(hù)觸點(diǎn)： 市區(qū)豪宅區(qū) —— 市區(qū)別墅區(qū)、高檔公寓區(qū) 市區(qū)高檔消費(fèi)場(chǎng)所 —— 美羅商城、泰華商城 城市主干道 —— 環(huán)線(xiàn)高架、干將路、現(xiàn)代大道、金雞湖大道 居住區(qū) l 針對(duì)“企業(yè)在園區(qū)，居住在市區(qū)的私營(yíng)業(yè)主”的媒體渠道組合方案。 客戶(hù)觸點(diǎn)： 其他豪宅區(qū) —— 其他區(qū)域別墅區(qū)、高檔公寓區(qū) 日常消費(fèi) —— 美羅商城、泰華商城 社交關(guān)系 —— 行業(yè)協(xié)會(huì)、各類(lèi)商會(huì) 城市主干道 —— 環(huán)線(xiàn)高架、干將路、人民路 居住區(qū) l 針對(duì)“企業(yè)在園區(qū)，居住在蘇州其他區(qū)域的私營(yíng)業(yè)主”的媒體渠道組合方案。 城市主干道 干將路戶(hù)外廣告 環(huán)線(xiàn)高架戶(hù)外廣告 人民路戶(hù)外廣告 社會(huì)關(guān)系 高爾夫俱樂(lè)部會(huì)員 高檔車(chē)友會(huì)會(huì)