【正文】 n 項目資源n 國際項目管理發(fā)展n 中國項目管理狀況n 項目管理知識體系.....前期的準備階段n 主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、審定設計方案通知書等，方可開工建設。請相關(guān)專家、學者對項目進行評估與論證（確定風險等級、進行資源測算等），提出項目建議書。2． 通過公司決策層批準進入下一階段。4． 8． 4．項目清算。n 近代項目管理的成熟 : 關(guān)鍵路線法（ CPM）和計劃評審技術(shù) (PERT） 阿波羅登月計劃n 現(xiàn)代項目管理的新發(fā)展 : 面向市場和競爭 .項目管理的傳播和現(xiàn)代化。PMBOK 項目管理知識體系項目過程和整體化項目管理基本概念 內(nèi)外環(huán)境項目核準范圍規(guī)劃范圍定義范圍核實范圍改變控制項目范圍管理 項目質(zhì)量管理質(zhì)量規(guī)劃質(zhì)量保證質(zhì)量控制質(zhì)量風險管理風險鑒別風險估量風險對策風險控制項目時間管理活動定義活動排序活動時間估算進度計劃進度控制項目人力資源管理組織規(guī)劃人員招聘隊伍組織項目采購管理采購規(guī)劃詢價與招標資源選擇合同管理合同終結(jié)項目費用管理資源規(guī)劃費用估算費用預算費用控制項目溝通管理溝通規(guī)劃住處傳輸進度報告驗收報告項目交接管理項目目標再評估接收人員培訓機構(gòu)改組經(jīng)營流程改造主要的一般管理技能n 金融和會計、銷售和市場、研究和開發(fā)、制造和發(fā)售；n 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實施規(guī)劃；n 組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補償、福利和職業(yè)培養(yǎng)；n 通過激勵、授權(quán)、監(jiān)督、團隊建設、沖突管理和其他技術(shù)來處理各種工作關(guān)系；n 通過個人時間管理、壓力管理和其他技術(shù)來進行自我管理。n 從房地產(chǎn)項目的生命周期分析，開發(fā)部主要是負責項目前期的立項、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。事業(yè)部實行獨立核算，對項目的經(jīng)營效益負責。分標的方式n 分階段分專業(yè)的項目平行分標方式，即業(yè)主將勘測，設計，設備供應，土建，安裝，監(jiān)理，裝飾等項目任務分別委托給不同的承包商，這種分標方式，在我國的房地產(chǎn)項目實施過程中長期被采用；n 總承包（統(tǒng)包），即 ‘設計 建造 交鑰匙 ’項目，由一個承包商來承包所有房地產(chǎn)項目的工作。 “疑人不用，用人不疑 ”。荷茲伯格 (Herzberg)雙因素論體能因素：使人滿足帶來積極因素成就、承認、興趣、責任、提拔保健因素：減少不滿和消極因素工作條件、薪水、上級關(guān)系、公司制度、考勤等 ＃獎勵基金 ＃推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請原單位的領(lǐng)導給予獎勵和表彰。有效利用時間（零碎時間）盡量一次性處理大部分時間周末，如果你完成了全部目標，就獎賞你自己。差異8： 45改進的機會 項目名稱： ——————————————————————滿意度 2610評價 ———————————————————————————————————————————工作質(zhì)量 37481592610評價 ———————————————————————————————————————————客戶聯(lián)系 3748.房地產(chǎn)項目構(gòu)思一，地域性1，考慮開發(fā)項目區(qū)域經(jīng)濟狀況，自然狀況，市場狀況；2，考慮開發(fā)項目周圍市場情況；3，考慮開發(fā)項目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；二，前瞻性1，項目的可行性研究階段，預見幾年后的市場情況；2，投資分析與決策階段，要預知未來開發(fā)的成本，售價，資金流量的走向；3，規(guī)劃設計階段，要在項目規(guī)劃，戶型設計，建筑立面等方面預測未來的發(fā)展趨勢；4，營銷推廣階段，要準確預測未來市場的變化趨勢，為銷售定價，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。市場調(diào)查的類型1，探測性調(diào)查：發(fā)現(xiàn)問題和提出問題；2，描述性調(diào)查：對具體的問題作如實反映；3，因果性調(diào)查：在描述性調(diào)查上的進一步研究分析問題的前因后果，找出因果關(guān)系；4，預測性調(diào)查：通過收集，分析，研究現(xiàn)有的資料，估計在未來的一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的各種類型物業(yè)需求量和變化趨勢。3，可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。（ 5）生態(tài)和 社會可行性 。比較 FOM最高者一般應作為首選產(chǎn)品。相關(guān)概念和信息 2管理費包括：n 行政費用，如租金和費用、職員薪金、主要的和其他的服務、保險、文具等等；n 普通管理人員的薪水和費用；n 行政機構(gòu)、機器和家具上的折舊。 如果一個建議的評估顯示潛在的報酬率超過了所如果一個建議的評估顯示潛在的報酬率超過了所選擇的融資成本率，從財務角度看，其可行性不會有選擇的融資成本率，從財務角度看，其可行性不會有什么疑問。規(guī)模的增長往往意味著復雜性的增加，包括行政管理參與者之間的等等復雜性。證 項目計劃是一個文件或文件集，隨著有關(guān)項目信息的獲得而不斷改變。產(chǎn)品所需的技能和知識。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。組織程序。整體變更控制過程輸入n 項目計劃n 執(zhí)行情況報告n 變更申請工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測量n 補充計劃編制n 項目管理信息系統(tǒng)輸出n 項目計劃更新n 糾正措施n 教訓整體變更控制 整體變更控制所關(guān)心的是：n 對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當變更發(fā)生時對實際變更進行管理。組織程序。n 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會（ CCB），負責批準或否決項目變更請求。組織協(xié)調(diào)n 是管理的一項基本職能，是為了實現(xiàn)組織的宗旨，目標和計劃，對組織內(nèi)外各單位和個人的工作活動和人際關(guān)系進行調(diào)節(jié)，使之互相配合，互相適應的管理活動。 （ 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用。4，接受房地產(chǎn)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。（ 1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干）（ 2）辦公室（ 3）開發(fā)部（確定目標，選擇物業(yè)，進行投標，參與市場競爭）（ 4）財務部（財務，計劃，經(jīng)濟核算，各類收費）（ 5）業(yè)務管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴）（ 6）工程部（工程預算；房屋，設備及公共設施的管理維修，保養(yǎng)；對業(yè)主裝修改造進行檢查監(jiān)督）（ 7）經(jīng)營服務部（綜合服務，代辦業(yè)務）規(guī)章制度n 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務）內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點，功能，面積，公共設備，設施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責任；收費標準等等。培訓計劃主題 內(nèi)容 時間 培訓師房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場及發(fā)展分析 3/21 XXX建筑基礎(chǔ)知識 建筑常識，專業(yè)名詞，建筑形態(tài)，城市及小區(qū)規(guī)劃等3/21 XXX房地產(chǎn)交易 合同及補充條款，非本地區(qū)居民購房須知，付款方式等3/22 XX業(yè)務素質(zhì) 案場管理，公關(guān)禮儀 3/23 XX市場調(diào)查 周邊項目，區(qū)域市場分析，潛在客戶分析3/24 XX業(yè)務演練 3/25 XX雅仕軒別墅銷售案例n 一，銷售業(yè)務管理辦法：1，現(xiàn)場接待，客戶接待和熱線接聽制度2，大定與小定二，業(yè)務制度：1，客戶登記制度；2，工作日記制度；3，客戶追蹤制度；4，周報，月報統(tǒng)計制度；5，成交登記制度；6，例會，培訓及考核制度；7，客戶合同更名原則；三，業(yè)績歸屬銷售部行政管理辦法1，行政制度；2，行為規(guī)范；3，競爭機制；4，銷售部獎懲條例；5，離職人員管理；n項目管理是變理想為現(xiàn)實，化抽象為具體的一門科學和藝術(shù)。物業(yè)公司與業(yè)主管理委員會n 區(qū)別物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。（ 4）擁有或委托管理建筑面積 15萬 m2以上的物業(yè)。 （ 7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。2，職能：遵照有關(guān)政策，法規(guī)運用現(xiàn)代管理科學手段和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)管理物業(yè)，有效的維護業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個幽雅，舒適，寧靜，安全的居住和工作環(huán)境。例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會允許對某些確定類型變更的 “自動 ”確認，這些變更事后仍需進行文檔整理并歸檔，以保證不在后續(xù)的項目管理中引起麻煩。n 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項目范圍定義中。項目計劃實施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。項目計劃實施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會。授權(quán)體系的設計應使得提供的控制與控制成本相平衡。項目章程授權(quán)項目經(jīng)理為項目活動使用組織資源的權(quán)利。n 財務控制 — 報告時間、規(guī)定的花費和支出審查、會計準則、標準合同條款。過 過 .國家計委 ： 工業(yè)項目可行性研究報告n 總論n 需求預測和擬建規(guī)模n 資源、原材料、燃料及公用設施情況n 設計方案n 建廠條件與廠址方案n 環(huán)境保護n 企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓n 實施進度建議n 投資估算和資金籌措n 社會及經(jīng)濟效果評價項目選定 1. 機會研究 : 進行具體可行性研究前 的預備性調(diào)查研究。高風險建議書n 如果新奇要素在一個項目中占優(yōu)勢，潛在的成本變化應該被看作一種風險。....益。.評估一項方案的可行性n 需要注意財務和技術(shù)因素 “硬 ”的可以計量的方面 ,也要注重其他 “軟 ”的因素 .n 軟性系統(tǒng)分析 (Soft Systems Analysis,簡稱SSA)是對數(shù)量和事實的 “硬 ”信息之外的信息進行處理的一種方法 .SSA可以在一項研究的初期用來識別任何評估需要考慮的交互作用 .n SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法 (RICH Picture Analysis),這是對一種形