【正文】 n 項(xiàng)目資源n 國際項(xiàng)目管理發(fā)展n 中國項(xiàng)目管理狀況n 項(xiàng)目管理知識體系.....前期的準(zhǔn)備階段n 主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書等，方可開工建設(shè)。請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級、進(jìn)行資源測算等），提出項(xiàng)目建議書。2． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。4． 8． 4．項(xiàng)目清算。n 近代項(xiàng)目管理的成熟 : 關(guān)鍵路線法（ CPM）和計(jì)劃評審技術(shù) (PERT） 阿波羅登月計(jì)劃n 現(xiàn)代項(xiàng)目管理的新發(fā)展 : 面向市場和競爭 .項(xiàng)目管理的傳播和現(xiàn)代化。PMBOK 項(xiàng)目管理知識體系項(xiàng)目過程和整體化項(xiàng)目管理基本概念 內(nèi)外環(huán)境項(xiàng)目核準(zhǔn)范圍規(guī)劃范圍定義范圍核實(shí)范圍改變控制項(xiàng)目范圍管理 項(xiàng)目質(zhì)量管理質(zhì)量規(guī)劃質(zhì)量保證質(zhì)量控制質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)鑒別風(fēng)險(xiǎn)估量風(fēng)險(xiǎn)對策風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目時(shí)間管理活動(dòng)定義活動(dòng)排序活動(dòng)時(shí)間估算進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)度控制項(xiàng)目人力資源管理組織規(guī)劃人員招聘隊(duì)伍組織項(xiàng)目采購管理采購規(guī)劃詢價(jià)與招標(biāo)資源選擇合同管理合同終結(jié)項(xiàng)目費(fèi)用管理資源規(guī)劃費(fèi)用估算費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用控制項(xiàng)目溝通管理溝通規(guī)劃住處傳輸進(jìn)度報(bào)告驗(yàn)收報(bào)告項(xiàng)目交接管理項(xiàng)目目標(biāo)再評估接收人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)改組經(jīng)營流程改造主要的一般管理技能n 金融和會(huì)計(jì)、銷售和市場、研究和開發(fā)、制造和發(fā)售；n 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)劃；n 組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補(bǔ)償、福利和職業(yè)培養(yǎng)；n 通過激勵(lì)、授權(quán)、監(jiān)督、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來處理各種工作關(guān)系；n 通過個(gè)人時(shí)間管理、壓力管理和其他技術(shù)來進(jìn)行自我管理。n 從房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期分析，開發(fā)部主要是負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的立項(xiàng)、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算，對項(xiàng)目的經(jīng)營效益負(fù)責(zé)。分標(biāo)的方式n 分階段分專業(yè)的項(xiàng)目平行分標(biāo)方式，即業(yè)主將勘測，設(shè)計(jì)，設(shè)備供應(yīng)，土建，安裝，監(jiān)理，裝飾等項(xiàng)目任務(wù)分別委托給不同的承包商，這種分標(biāo)方式，在我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中長期被采用；n 總承包（統(tǒng)包），即 ‘設(shè)計(jì) 建造 交鑰匙 ’項(xiàng)目，由一個(gè)承包商來承包所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作。 “疑人不用，用人不疑 ”。荷茲伯格 (Herzberg)雙因素論體能因素：使人滿足帶來積極因素成就、承認(rèn)、興趣、責(zé)任、提拔保健因素：減少不滿和消極因素工作條件、薪水、上級關(guān)系、公司制度、考勤等 ＃獎(jiǎng)勵(lì)基金 ＃推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請?jiān)瓎挝坏念I(lǐng)導(dǎo)給予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰。有效利用時(shí)間（零碎時(shí)間）盡量一次性處理大部分時(shí)間周末，如果你完成了全部目標(biāo)，就獎(jiǎng)賞你自己。差異8： 45改進(jìn)的機(jī)會(huì) 項(xiàng)目名稱： ——————————————————————滿意度 2610評價(jià) ———————————————————————————————————————————工作質(zhì)量 37481592610評價(jià) ———————————————————————————————————————————客戶聯(lián)系 3748.房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思一，地域性1，考慮開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，自然狀況，市場狀況；2，考慮開發(fā)項(xiàng)目周圍市場情況；3，考慮開發(fā)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；二，前瞻性1，項(xiàng)目的可行性研究階段，預(yù)見幾年后的市場情況；2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本，售價(jià)，資金流量的走向；3，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在項(xiàng)目規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)，建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢；4，營銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測未來市場的變化趨勢，為銷售定價(jià)，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。市場調(diào)查的類型1，探測性調(diào)查：發(fā)現(xiàn)問題和提出問題；2，描述性調(diào)查：對具體的問題作如實(shí)反映；3，因果性調(diào)查：在描述性調(diào)查上的進(jìn)一步研究分析問題的前因后果，找出因果關(guān)系；4，預(yù)測性調(diào)查：通過收集，分析，研究現(xiàn)有的資料，估計(jì)在未來的一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場的各種類型物業(yè)需求量和變化趨勢。3，可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。（ 5）生態(tài)和 社會(huì)可行性 。比較 FOM最高者一般應(yīng)作為首選產(chǎn)品。相關(guān)概念和信息 2管理費(fèi)包括：n 行政費(fèi)用，如租金和費(fèi)用、職員薪金、主要的和其他的服務(wù)、保險(xiǎn)、文具等等；n 普通管理人員的薪水和費(fèi)用；n 行政機(jī)構(gòu)、機(jī)器和家具上的折舊。 如果一個(gè)建議的評估顯示潛在的報(bào)酬率超過了所如果一個(gè)建議的評估顯示潛在的報(bào)酬率超過了所選擇的融資成本率，從財(cái)務(wù)角度看，其可行性不會(huì)有選擇的融資成本率，從財(cái)務(wù)角度看，其可行性不會(huì)有什么疑問。規(guī)模的增長往往意味著復(fù)雜性的增加，包括行政管理參與者之間的等等復(fù)雜性。證 項(xiàng)目計(jì)劃是一個(gè)文件或文件集，隨著有關(guān)項(xiàng)目信息的獲得而不斷改變。產(chǎn)品所需的技能和知識。對大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。組織程序。整體變更控制過程輸入n 項(xiàng)目計(jì)劃n 執(zhí)行情況報(bào)告n 變更申請工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測量n 補(bǔ)充計(jì)劃編制n 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)輸出n 項(xiàng)目計(jì)劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)整體變更控制 整體變更控制所關(guān)心的是：n 對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當(dāng)變更發(fā)生時(shí)對實(shí)際變更進(jìn)行管理。組織程序。n 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會(huì)（ CCB），負(fù)責(zé)批準(zhǔn)或否決項(xiàng)目變更請求。組織協(xié)調(diào)n 是管理的一項(xiàng)基本職能，是為了實(shí)現(xiàn)組織的宗旨，目標(biāo)和計(jì)劃，對組織內(nèi)外各單位和個(gè)人的工作活動(dòng)和人際關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，使之互相配合，互相適應(yīng)的管理活動(dòng)。 （ 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。4，接受房地產(chǎn)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。（ 1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干）（ 2）辦公室（ 3）開發(fā)部（確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參與市場競爭）（ 4）財(cái)務(wù)部（財(cái)務(wù)，計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)核算，各類收費(fèi)）（ 5）業(yè)務(wù)管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴）（ 6）工程部（工程預(yù)算；房屋，設(shè)備及公共設(shè)施的管理維修，保養(yǎng)；對業(yè)主裝修改造進(jìn)行檢查監(jiān)督）（ 7）經(jīng)營服務(wù)部（綜合服務(wù)，代辦業(yè)務(wù)）規(guī)章制度n 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務(wù)）內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點(diǎn)，功能，面積，公共設(shè)備，設(shè)施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責(zé)任；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。培訓(xùn)計(jì)劃主題 內(nèi)容 時(shí)間 培訓(xùn)師房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場及發(fā)展分析 3/21 XXX建筑基礎(chǔ)知識 建筑常識，專業(yè)名詞，建筑形態(tài)，城市及小區(qū)規(guī)劃等3/21 XXX房地產(chǎn)交易 合同及補(bǔ)充條款，非本地區(qū)居民購房須知，付款方式等3/22 XX業(yè)務(wù)素質(zhì) 案場管理，公關(guān)禮儀 3/23 XX市場調(diào)查 周邊項(xiàng)目，區(qū)域市場分析，潛在客戶分析3/24 XX業(yè)務(wù)演練 3/25 XX雅仕軒別墅銷售案例n 一，銷售業(yè)務(wù)管理辦法：1，現(xiàn)場接待，客戶接待和熱線接聽制度2，大定與小定二，業(yè)務(wù)制度：1，客戶登記制度；2，工作日記制度；3，客戶追蹤制度；4，周報(bào)，月報(bào)統(tǒng)計(jì)制度；5，成交登記制度；6，例會(huì)，培訓(xùn)及考核制度；7，客戶合同更名原則；三，業(yè)績歸屬銷售部行政管理辦法1，行政制度；2，行為規(guī)范；3，競爭機(jī)制；4，銷售部獎(jiǎng)懲條例；5，離職人員管理；n項(xiàng)目管理是變理想為現(xiàn)實(shí)，化抽象為具體的一門科學(xué)和藝術(shù)。物業(yè)公司與業(yè)主管理委員會(huì)n 區(qū)別物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會(huì)是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。（ 4）擁有或委托管理建筑面積 15萬 m2以上的物業(yè)。 （ 7）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。2，職能：遵照有關(guān)政策，法規(guī)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)幽雅，舒適，寧靜，安全的居住和工作環(huán)境。例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會(huì)允許對某些確定類型變更的 “自動(dòng) ”確認(rèn)，這些變更事后仍需進(jìn)行文檔整理并歸檔，以保證不在后續(xù)的項(xiàng)目管理中引起麻煩。n 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項(xiàng)目范圍定義中。項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。對大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。授權(quán)體系的設(shè)計(jì)應(yīng)使得提供的控制與控制成本相平衡。項(xiàng)目章程授權(quán)項(xiàng)目經(jīng)理為項(xiàng)目活動(dòng)使用組織資源的權(quán)利。n 財(cái)務(wù)控制 — 報(bào)告時(shí)間、規(guī)定的花費(fèi)和支出審查、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、標(biāo)準(zhǔn)合同條款。過 過 .國家計(jì)委 ： 工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告n 總論n 需求預(yù)測和擬建規(guī)模n 資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況n 設(shè)計(jì)方案n 建廠條件與廠址方案n 環(huán)境保護(hù)n 企業(yè)組織、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)n 實(shí)施進(jìn)度建議n 投資估算和資金籌措n 社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)項(xiàng)目選定 1. 機(jī)會(huì)研究 : 進(jìn)行具體可行性研究前 的預(yù)備性調(diào)查研究。高風(fēng)險(xiǎn)建議書n 如果新奇要素在一個(gè)項(xiàng)目中占優(yōu)勢，潛在的成本變化應(yīng)該被看作一種風(fēng)險(xiǎn)。....益。.評估一項(xiàng)方案的可行性n 需要注意財(cái)務(wù)和技術(shù)因素 “硬 ”的可以計(jì)量的方面 ,也要注重其他 “軟 ”的因素 .n 軟性系統(tǒng)分析 (Soft Systems Analysis,簡稱SSA)是對數(shù)量和事實(shí)的 “硬 ”信息之外的信息進(jìn)行處理的一種方法 .SSA可以在一項(xiàng)研究的初期用來識別任何評估需要考慮的交互作用 .n SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法 (RICH Picture Analysis),這是對一種形