【正文】 第 18頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 ? 【 建筑用地面積 】 建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積 ,包括室外工程 (如綠化、道路、停車場等 )的面積 ,其形狀和大小由建筑紅線加以控制 ? 【 總建筑面積 】 是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和 ? 【 容積率 】 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它必須具備賣、買方和用于交易的房地產(chǎn)三個(gè)要素。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè) 。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。 2023年增速對(duì)比市場相對(duì)類似的2023年增速明顯下降，同比 2023年也有所放緩。 2023年地王頻出，反映出不同企業(yè)的判斷出現(xiàn)分歧，出現(xiàn)激進(jìn)與保守發(fā)展并存的現(xiàn)象。包括：土地、筑物及地上附著物和房地產(chǎn)物權(quán)，其中房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等 房地產(chǎn)的自然特征 —— 位置的固定性，使用的耐久性，資源的有限性，物業(yè)的差異性；房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征：生產(chǎn)周期性，資金密集性，相互影響性，易受政策影響性，房地產(chǎn)的保值增值性 指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。 廣義上講，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)決策，并使確定的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)的全部管理活動(dòng)的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務(wù)等全部綜合管理職能活動(dòng)。 一級(jí)市場：是土地市場，是土地供應(yīng)市場（房地產(chǎn)增量市場） 一級(jí)市場 二級(jí)市場：是指開發(fā)商把開發(fā)的房地產(chǎn)投入市場進(jìn)行現(xiàn)樓交易或預(yù)售，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的開發(fā)與市場銷售的結(jié)合 (俗稱“一手房市場 ) 一級(jí)市場 三級(jí)市場：是業(yè)主之間房地產(chǎn)權(quán)自由轉(zhuǎn)讓的市場（俗稱“二手房”市場） 三級(jí)市場 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 12頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 商 品 房 銷 售 許 可 證 建 筑 工 程 施 工 許 可 證 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 國 有 土 地 使 用 證 一 二 三 四 五 房地產(chǎn)開發(fā)的“五證” 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 13頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 ? 國有土地使用權(quán)出讓 —— 土地使用權(quán)是指土地使用者根據(jù)國家法律和與土地所有人簽訂的合同的有關(guān)規(guī)定，對(duì)國家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利 國 家 土地使用者 土地使用權(quán) (一定年限 ) 土地使用權(quán)出讓金 (提前支付 ) 土地使用權(quán)出讓（土地市場）由國家壟斷。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ,即容積率越大 ,土地利用程度越高 ? 【 建筑密度（建筑覆蓋率） 】 用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 (%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 ? 【 用地紅線 】 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線 ? 【 建筑紅線 】 是指建筑物的外立面所不能超出的界線。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定 房地產(chǎn)常用術(shù)語 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 20頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 ?【 兩書 】《 住宅質(zhì)量保證書 》 、 《 住宅使用說明書 》 ?【 房地產(chǎn)證 】 是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證 ?【 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 】 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房 ?【 總用地面積 】 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積 ?【 綠化率 】 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率即項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 ?【 綠化覆蓋率 】 建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率 ?【 用地性質(zhì) 】 規(guī)劃用地的使用功能 ?【 用地面積 】 規(guī)劃地塊劃定的面積 ?【 日照間距系數(shù) 】 指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值 房地產(chǎn)常用術(shù)語 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 22頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 ?【 建筑間距 】 兩棟建筑物外墻之間的水平距離 ?【 日照標(biāo)準(zhǔn) 】 根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量 ?【 居住區(qū)用地 】 住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱 ?【 花園 】 占地 15000平米以上，設(shè)有中心廣場，綠化面積不低于總面積的 45%，休閑場地面積不少于總面積的 15%。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋 ?【 入伙 】 業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住 ?【 契稅 】 在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅 房地產(chǎn)常用術(shù)語 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 25頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 ?【 安居房 】 指實(shí)施國家 安居（或康居）工程 而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類） ?【 經(jīng)濟(jì)適用房 】 是指經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房 ?【 使用權(quán)房 】 是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房 ?【 產(chǎn)權(quán)房 】 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有 ?【 商品房 】 是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅 ?【 集資房 】 是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋 房地產(chǎn)常用術(shù)語 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 26頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 ?【 公房 】 又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售 ?【 房改房 】 是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次 ?【 閣樓（暗樓） 】 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層 房地產(chǎn)常用術(shù)語 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 30頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 二． 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí)和常用術(shù)語 三． 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 四． 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程 1. 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí) 2. 房地產(chǎn)常用術(shù)語介紹 3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型介紹 4. 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí) 5. 房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 31頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞 居住類地產(chǎn) ? 普通住宅 ? 是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。 ? 酒店式服務(wù)公寓 ? 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。 ? 具有 “ 自用 ” 和 “ 投資 ” 兩大功效，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。 ? 雙拼別墅 ? 該類別墅是由兩個(gè)單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分 隔墻，每個(gè)單元可三面采光，均有天有地，住宅的層數(shù)大多 在三層或三層以下，它是介于聯(lián)排別墅與獨(dú)立式別墅之間的 中間產(chǎn)品。 ? 疊拼別墅 ? 該類別墅是由兩組類似復(fù)式的住宅上下疊加而成，高 度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶 型或有天（疊上有露臺(tái)）或有地（疊下有花園）。 ? 疊拼別墅 ? 該類別墅是由兩組類似復(fù)式的住宅上下疊加而成，高 度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶 型或有天（疊上有露臺(tái)）或有地（疊下有花園）。 ? 板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對(duì)于沒有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本和戶型的平衡。 ? 是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯均有的住宅； ? 每個(gè)單元用自己單獨(dú)的樓梯、電梯。由統(tǒng)一物業(yè)管理，根據(jù)使用要求，可由一種或數(shù)種平面單元組成。 ? 綜合樓 multipleuse building。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 40頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 其它相關(guān)物業(yè)類型名詞 —— 商業(yè)類地產(chǎn) ? 定義 ? 商業(yè)地產(chǎn)，即商業(yè)房地產(chǎn)，也叫商業(yè)物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。 ? 主圈：即主要商圈，也稱第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的區(qū)域。 ? 邊圈：即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。 ? 大型綜合超市：是采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。 ? 購物中心：是指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 ? 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形態(tài) ? 由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市化發(fā)展的必要性，城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的必要性，其主要形態(tài)包括：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等具備產(chǎn)業(yè)聚集特點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上為之服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產(chǎn)。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 50頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑基本分類 ? 按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：框架結(jié)構(gòu) ? 框架結(jié)構(gòu)是由梁、柱等線形桿件組成的一種結(jié)構(gòu)體系。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 51頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑基本分類 ? 按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：板柱結(jié)構(gòu) ? 由樓（屋面）板、柱等構(gòu)件組成的、承受垂直及水平荷載的空間結(jié)構(gòu)體系，板柱結(jié)構(gòu)除有框架結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)外，還有結(jié)構(gòu)高度小，頂棚平整，采光、通風(fēng)及衛(wèi)生條件好，模板及施工簡單等優(yōu)點(diǎn)。板柱結(jié)構(gòu)常用于醫(yī)藥、食品、冷庫、商場及醫(yī)院等建筑，預(yù)應(yīng)力板柱體系常用于住宅建筑中。裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)一般由裝配式大型墻板拼裝而成。 ? 剪力墻結(jié)構(gòu)中剪力墻的構(gòu)造應(yīng)滿足以下要求： ? 剪力墻應(yīng)在建筑物的平面內(nèi)沿幾個(gè)主軸方向布置并拉通對(duì)直。 ? 剪力墻宜不開洞（構(gòu)造洞除外），尤其是底層；如開門窗孔洞，應(yīng)符合如圖要求。 ? 框架剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻的布置與構(gòu)造應(yīng)滿足下列要求： ? 每個(gè)獨(dú)立的結(jié)構(gòu)單元，剪力墻應(yīng)對(duì)稱均勻地布置，縱橫向剪力墻宜成組布置成 L形或 T形； ? 剪力墻應(yīng)貫通建筑物地全高，厚度逐漸減薄，厚墻不應(yīng)小于 16mm，且不小于樓層凈高的 1/20。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 56頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ? 建設(shè)用地 —— 建設(shè)單位可用于工程建設(shè)的用地。 ? 其它代征用地 —— 由于建設(shè)工程的建設(shè)而造成的日照遮擋或由于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，需由建設(shè)單位負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物并安置現(xiàn)狀居民和單位的用地（該用地由建設(shè)單位或城市規(guī)劃行政部門指定單位進(jìn)行管理）。容積率以公式表示如下： ? 容積率實(shí)際于城市規(guī)劃管理秩序要，為改善城市居住環(huán)境條件，為控制人口密度和產(chǎn)業(yè)密度，即控制土地使用強(qiáng)度等而提出的一個(gè)限制指標(biāo)。單位：％。 ? 單體建筑的總建筑面積：指該建筑物每層外墻外圍的水平投影面積之和。 ? 群體建筑的地上建筑面積：指各單體建筑的地上建筑面積之和。屋頂上的附屬物，如電梯間、樓梯間、水箱、煙囪等，