【正文】 地產(chǎn)行業(yè)基本常識和常用術(shù)語 三． 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責 四． 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程 1. 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識 2. 房地產(chǎn)常用術(shù)語介紹 3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型介紹 4. 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識 5. 房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 48頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑基本分類 ?民用建筑基本分類 民用建筑的分類以及建筑物舉例： ?居住建筑 住宅建筑 ?宿舍建筑：單身宿舍或公寓、學生宿舍或公寓等 ?公共建筑 辦公建筑：各級立法、司法、黨委、政府辦公樓，商務(wù)、企業(yè)、事業(yè)、團體、社區(qū)辦公樓等 ?科研建筑：實驗樓、科研樓、設(shè)計樓等 ?文化建筑：劇院、電影院、圖書館、博物館、檔案館、文化館、展覽館、音樂廳、禮堂等 ?商業(yè)建筑：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心等等 ?體育建筑：體育場、體育館、游泳館、健身房等 ?醫(yī)療建筑：綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、康復中心、急救中心、療養(yǎng)院等 ?交通建筑：汽車客運站、港口客運站、鐵路旅客站、空港航站樓、地鐵站等 ?司法建筑：法院、看守所、監(jiān)獄等 ?紀念建筑：紀念碑、紀念館、紀念塔、故居等 ?園林建筑：動物園、植物園、游樂場、旅游景點建筑、城市建筑小品等 ?綜合建筑：多功能綜合大樓、商住樓、商務(wù)中心等 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 49頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑基本分類 ? 按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：砌體結(jié)構(gòu) ? 內(nèi)外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成，并用以承重，統(tǒng)稱砌體結(jié)構(gòu)，常用于單層空曠的房屋或八層以下的多層房屋。缺點是抗拉、彎、剪及抗震性能差；材料用量多，結(jié)構(gòu)自重大，但砌體工作繁重，施工進度慢。各平面框架通過連系梁和板連成空間體系，以承受豎向及水平荷載?？蚣芙Y(jié)構(gòu)承受水平荷載的能力較低，剛度較小，使用時受房屋高度限制；采用砌體填充墻時，墻體在地震中容易損壞。采用升板法施工可節(jié)約大量模板。此種結(jié)構(gòu)若采用預置密肋輕型板，還可克服一般板柱結(jié)構(gòu)板厚過大的缺點。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 52頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑基本分類 ? 按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：剪力墻結(jié)構(gòu) ? 由縱橫承重墻體組成的結(jié)構(gòu)體系叫剪力墻結(jié)構(gòu)。它的空間整體性好，剛度大，抗側(cè)力強度高，水平力作用下側(cè)向變形小。墻板之間及墻板與樓板之間的連接十分重要，一般內(nèi)外墻板除用焊接連接外，還要將留有錨筋、齒槽和插筋的相鄰墻板用混凝土澆成整體；采用卡口樓板，與端頭留有齒槽和錨筋的墻板通過后澆混凝土形成整體連接?？紤]到結(jié)構(gòu)整體性的需要，內(nèi)縱墻一般以承重墻處理，外縱墻不承重，而采用圍護墻板。 ? 剪力墻應(yīng)沿豎向貫通建筑物的全高，當房屋的底層或頂層需要有較大空間時。 ? 剪力墻的厚度不應(yīng)小于 16mm，并不小于樓層高度的 1/20，混凝土強度等級不應(yīng)小于 C20。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 53頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑基本分類 ? 按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：框架－剪力墻 ? 在框架結(jié)構(gòu)體系中適當布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結(jié)構(gòu)體系。這種體系既有框結(jié)構(gòu)使用上的靈活性，又有較強的抗震能力和較好的剛度，是常用的高層結(jié)構(gòu)體系，適用于各類公共建筑。 ? 剪力墻宜布置在結(jié)構(gòu)單元的中間區(qū)段，盡可能利用樓、電梯間或服務(wù)設(shè)施空間形成封閉式的剪力墻； ? 當樓蓋水平剛度有突破時，宜在突變處加設(shè)剪力墻，并加厚樓板。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 55頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑基本分類 ? 按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：普通鋼結(jié)構(gòu) ? 普通鋼結(jié)構(gòu)是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。建筑用地面積由城市規(guī)劃行政部門確定的建設(shè)用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。 ? 代征綠化用地 —— 由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建設(shè)單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負責拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市、區(qū)園林綠化行政部門進行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護綠地等）的規(guī)劃城市公共綠地。 建設(shè)用地的分類及定義 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 57頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標 ? 容積率 ? 容積率是指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為 1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。 ? 容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。 ? 容積率關(guān)系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高； 建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標 容積率＝ 總建筑面積（地上） 建設(shè)用地面積 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 58頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標 ? 容積率 建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標 容積率 對應(yīng)的住宅產(chǎn)品類型（一般情況下） 純獨棟別墅（頂級別墅容積率一般在 ） 聯(lián)排、疊拼別墅 ～ 多層住宅、小高層住宅 ～ 小高層板樓或塔樓 高層建筑樓 不同容積率對應(yīng)的產(chǎn)品類型 注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對應(yīng)的產(chǎn)品類型 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 59頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標 ? 建筑密度 ? 建筑密度 :一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。 ? 建筑密度是反映建設(shè)用地經(jīng)濟性的主要指標之一。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 ? 單體建筑的地上建筑面積：指該建筑物地上部分每層外墻外圍的水平投影面積之和。 ? 群體建筑的總建筑面積：指各單體建筑的總建筑面積之和。 ? 群體建筑的地下建筑面積：指各單體建筑的地下建筑面積之和。 建筑高度 一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。空調(diào)冷卻塔等設(shè)備高度不計入建筑高度。屋頂坡度大于 30176。 對于屋頂部分采取錯落方式的復雜形體建筑，以大于標準層建筑面積20％的最高點處計算建筑高度。 ? 退界距離：系指建筑物后退相鄰單位建設(shè)用地邊界線的距離。 ? 建筑工程與城市道路之間的距離：系指建筑物臨城市道路一側(cè)最突出部分與道 路紅線之間的水平方向的垂直距離。 ? 現(xiàn)有城市道路路面邊線：當路面為單幅路時，系指路牙線；當路面為三幅路 (機動車道與非機動車道之間以隔離帶分隔 )時，系指非機動車道路牙線。規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)綜合考慮防火、防震、日照、通風、采光、視線干擾、防噪、 綠化、衛(wèi)生、管線埋設(shè)、建筑布局形式以及節(jié)約用地等要求，確定合理的建筑間 距。（只有在同期規(guī)劃建 設(shè)的平行相對的板式建筑之間，指遮擋建筑與被遮擋建筑在平行相對的垂線方向 上的水平距離與遮擋建筑高度的比值?！?20186。以上～ 60186。以上 新建區(qū) 改建區(qū) () 北 0186。 20186。 60186。、 60186。 ? 在正南北向按照 （改建區(qū)）或 （新建區(qū)）間距系數(shù)計算后，建 筑間距大于 120米時，可按 120米控 制建筑間距。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 65頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標 遮擋陽光 建筑群的長高比 ～ ～ 新建區(qū) 改建區(qū) 建筑間距與建筑間距系數(shù) ?多棟塔式居住建筑的間距系數(shù) ?中小學教室、托兒所和幼兒園的活動室、醫(yī)療病房建筑的間距系數(shù) 建筑朝向與正南夾角 0186。 20186。 60186。 消防間距 民用建筑的防火間距 耐 火 等 級 耐火等級 一、二級 三級 四級 防火間距 (m) 一、二級 6 7 9 三 級 7 8 10 四 級 9 10 12 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 67頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標 ? 高層建筑的消防間距 ? 高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距不應(yīng)小于下表的規(guī)定 。 ? 生活私密性間距 應(yīng)在設(shè)計中注意避免出現(xiàn)對居室的視線干擾情況。 ? 城市防災(zāi)疏散間距 城市主要防災(zāi)疏散通道兩側(cè)建筑間距應(yīng)大于 40米，且應(yīng)大于建筑高度的 。綠化設(shè)計中園林設(shè)施的占地 , 計算為綠化用地；非園林設(shè)施的占地 , 不計算為綠化用地。但距建筑外墻 米和道路邊線 1 米以內(nèi)的用地 , 不計算為綠化用地。 ? 道綠化用地面積 , 按道路設(shè)計中的綠化設(shè)計計算 , 分段綠化的分段計算 ? 宅旁 (宅間 )綠化面積計算，起止綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路算到路邊，當小區(qū)路設(shè)有人行便道時算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳 ；對其它圍墻、院墻算到墻腳； 建筑工程綠化用地面積的要求與計算辦法 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 70頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標 ? 建筑工程綠化用地面積的要求 ? 一般規(guī)定 ? 道路綠地面積計算，以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準進行計算 ? 院落式組團綠地面積計算，綠地邊界距宅間路、組團路和小區(qū)路路邊 1米；當小區(qū)路有人行便道時，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級道路時算到道路紅線；距房屋墻腳 ； ? 開敞型院落組團綠地，至少有一個面面向小區(qū)路，或向建筑控制線寬度不小于 10米的組團級主路敞開，并向其開設(shè)綠地的主要出入口； ? 株行距在 6米 6 米以下栽有喬木的停車場 , 計算為綠化用地面積。 ? 凡符合上述規(guī)定的地下設(shè)施實行覆土綠化的，其地下設(shè)施頂板上部至室外地坪覆土厚度 達 3米（含 3米）以上，其綠化面積可按 1： 1計入該工程的綠化用地面積指標；覆土厚度達 （含 ）以上，其綠化面積可按 1/2計入該工程的綠化用地面積指標。 建筑工程綠化用地面積的要求與計算辦法 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 73頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑圖紙的基礎(chǔ)認識 —— 建筑平面圖 ? 建筑平面圖反映出房屋的形狀、大小及房間的布置，墻、柱的位置和厚度，門窗的類型和位置等。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 74頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑圖紙的基礎(chǔ)認識 —— 建筑立面圖 ? 建筑立面圖主要表示房屋的外貌特征和立面處理要求。建筑立面圖主要為室外裝修所用。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 75頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑圖紙的基礎(chǔ)認識 —— 建筑剖面圖 ? 假想用一個或兩個（必要時多個）剖切平面沿著房屋的橫向或縱向，將房屋垂直剖切后所得到的平面圖，稱為建筑剖面圖。 ? 閱讀建筑剖面圖應(yīng)注意以下內(nèi)容： ? 明確剖面圖的剖切位置、投影方向； ? 了解各部分（如梁、板與墻、柱）的相互關(guān)系、構(gòu)造做法及結(jié)構(gòu)形式等； ? 了解建筑物的總高、室內(nèi)外地坪標高、各樓層標高、門窗及窗臺高度等； ? 注意圖中索引及文字說明，了解詳細的位置、內(nèi)容等。 一般都是在住宅設(shè)計和住宅銷售時使用 。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 77頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑圖紙的基礎(chǔ)認識 —— 小區(qū)規(guī)劃圖 ? 小區(qū)規(guī)劃圖主要說明擬建筑物所在的地理位置和周圍環(huán)境的平面布置。）； —— 套內(nèi)使用面積（ｍ 178。）； —— 住宅標準層總建筑面積（ｍ 178。/套）； —— 套型陽臺面積（ｍ 178。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 80頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范 —— 住宅技術(shù)經(jīng)濟指標 ? 住宅設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標計算，應(yīng)符合下列規(guī)定： ? 套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和； ? 住宅標準層總使用面積等于本層各套型內(nèi)使用面積之和； ? 住宅標準層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水 平投影面積計算，當外墻設(shè)外保溫層時，按保溫層外表面計算； ? 標準層使用面積系數(shù)等于標準層使用面積除以標準層建筑面積； ? 套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標準層的使用面積系數(shù)； ? 套型陽臺面積等于套內(nèi)各陽臺結(jié)構(gòu)底板投影凈面