【正文】 n 住戶手冊：物業(yè)轄區(qū)的概況；機(jī)構(gòu)；管理機(jī)構(gòu)；日常管理與維修；綜合費(fèi)用等。 （ 5）有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理。對于大型、復(fù)雜的項(xiàng)目，可能會(huì)有多個(gè)不同職能的變更控制委員會(huì)。n 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項(xiàng)目范圍定義中。組織程序。項(xiàng)目計(jì)劃 2項(xiàng)目計(jì)劃通常包括如下內(nèi)容：n 項(xiàng)目章程n 項(xiàng)目管理方法和策略描述n 范圍說明n 執(zhí)行控制工作分解結(jié)構(gòu)的人n 費(fèi)用估算、計(jì)劃開始時(shí)間和職責(zé)n 進(jìn)度和成本執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計(jì)劃n 主要里程碑和每個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)日期n 關(guān)鍵的或所需人員n 主要風(fēng)險(xiǎn)，包括約束條件和假定，以及各自計(jì)劃的應(yīng)對措施。生態(tài)和社會(huì)因素n 生態(tài)方面：一個(gè)組織的現(xiàn)在和潛在客戶寧愿購買對環(huán)境無害的產(chǎn)品而不是有害產(chǎn)品，或者從股東或雇員的角度看，健康和安全法規(guī)也強(qiáng)制人們考慮生態(tài)問題。無形成本無形成本 —— 收益分析：收益分析： 某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)術(shù)語。n 5，可行性研究是開發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。四，創(chuàng)新性構(gòu)思要有新意，要有獨(dú)創(chuàng)性。58310評價(jià) ———————————————————————————————————————————交流 2547李麗 文件 n “ 發(fā)現(xiàn)人才的方法是找那些最忙的人。....6．文檔總結(jié)。5． 3． 建筑施工階段n 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成 ,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。n 房地產(chǎn)可分為： (1) 一級(jí)市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級(jí)市場。受理的對象分散無系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營銷。2． 6． 項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。項(xiàng)目管理的歷史、現(xiàn)狀和未來在現(xiàn)在和未來全球化的市場競爭中項(xiàng)目管理是成功的關(guān)鍵 ！項(xiàng)目管理的歷史和發(fā)展n 古代 :追溯到長城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠 …n 近代項(xiàng)目管理的萌芽 :工人為 20世紀(jì) 40年代， ‘曼哈頓計(jì)劃 ’。.n 開發(fā)商的管理模式n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織開發(fā)商的管理模式 現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式主要可分為：n 部門制n 公司制n 事業(yè)部制n 專業(yè)管理制部門制項(xiàng)目管理模式n 根據(jù)管理學(xué)中組織結(jié)構(gòu)的分類，按照項(xiàng)目開發(fā)流程，一般設(shè)置開發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門。n 通過分標(biāo)可以分清項(xiàng)目的主次重點(diǎn)工程，處理好重點(diǎn)工程的建設(shè)問題。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)n 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該：尊重和關(guān)懷所有員工讓每一位成員明確理解他的工作職責(zé)及工作準(zhǔn)則員工既是單個(gè)成員，又是團(tuán)隊(duì)整體，要與他們進(jìn)行良好的交流為個(gè)體成員和團(tuán)隊(duì)樹立起明確的目標(biāo)對團(tuán)隊(duì)工作及為團(tuán)隊(duì)建設(shè)付出的努力適當(dāng)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)表現(xiàn)出對團(tuán)隊(duì)的忠誠 營造班子激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)理論馬斯洛 (Maslow)層次需求論：一種需求滿足之后，新的需求又會(huì)出現(xiàn)。.房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查市場調(diào)查的內(nèi)容：1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等；2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況；3，微觀環(huán)境：競爭對手的情況調(diào)查，消費(fèi)者的需求狀況。（ 3） 財(cái)務(wù)可行性；（ 4） 經(jīng)濟(jì)可行性 。 收入成本是作為日常經(jīng)營部分而在一個(gè)持續(xù)基礎(chǔ)上發(fā)生的，這些需要包括計(jì)劃中的維護(hù)和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。n 項(xiàng)目越大，風(fēng)險(xiǎn)也越大。程范圍變更控制 進(jìn)度控制 成本控制質(zhì)量控制 風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃過程收尾過程執(zhí)行過程....諸如領(lǐng)導(dǎo) 、溝通和談判等一般管理技術(shù)對有效的項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施來說是必不可少的。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。質(zhì)量控制n 特點(diǎn)1，全面性2，及時(shí)性與主動(dòng)性3，標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性4，連續(xù)性和相關(guān)性n 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)；n 設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控制；n 實(shí)施階段：材料和設(shè)備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等；n 竣工驗(yàn)收階段：工程驗(yàn)收及工程驗(yàn)收交付的質(zhì)量控制；n 銷售及后期服務(wù)階段：建立質(zhì)量檔案和運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督；合同管理n 選擇合適的合同種類：1，總價(jià)合同；2，單價(jià)合同；3，成本加酬金合同；n 決定合適的招標(biāo)方式1，公開招標(biāo)；2，議標(biāo)；3，選擇性競爭招標(biāo)；n 確定重要的合同條款1，適用于合同關(guān)系的法律，合同爭執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序等；2，付款方式；3，合同價(jià)格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價(jià)上漲，匯率變化等對合同價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；4，合同雙方分性的分擔(dān)；5，對承包商的激勵(lì)措施；n 6，設(shè)計(jì)合同條款，通過合同保證對項(xiàng)目的控制權(quán)，并形成一個(gè)完整的控制體系；n 7，為了保證雙方的誠實(shí)信用，必須有相應(yīng)的合同措施；安全管理n業(yè)主和承包商都應(yīng)重視安全與環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)控制。3，重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可通過。所有的新進(jìn)人員接受培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后，考核業(yè)務(wù)員的基本知識(shí)，表達(dá)能力，服務(wù)意識(shí)，應(yīng)變能力等綜合素質(zhì)情況。（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員。3，特點(diǎn)：企業(yè)化，專業(yè)化，社會(huì)化，制度化4，性質(zhì)：具有獨(dú)立的法人資格 ； 屬于服務(wù)性行業(yè)。n 下圖描述了知識(shí)領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個(gè)建議的進(jìn)度變更通常將影響到項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和人員配置。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。例如，對許多小型項(xiàng)目，采用口頭授權(quán)更為合適。項(xiàng)目計(jì)劃 1n 項(xiàng)目計(jì)劃是一份經(jīng)過批準(zhǔn)的正式文件，用來管理和控制項(xiàng)目執(zhí)行。 2. 項(xiàng)目選定 社會(huì)的某種需要可以通過多種不同的項(xiàng)目來滿足。技術(shù)可行性n 評價(jià)技術(shù)是否成熟；n 有利部件分析法（ Feature Analysis)是對用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進(jìn)行收集和整理的一種方法。n 其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。.項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的績效評估書n 項(xiàng)目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)果n 如何擴(kuò)展他的知識(shí)n 需要進(jìn)一步提高的地方項(xiàng)目后的評估團(tuán)隊(duì)會(huì)議技術(shù)績效P 工作范圍P 質(zhì)量P 管理變更成本績效進(jìn)度計(jì)劃績效項(xiàng)目計(jì)劃與控制客戶聯(lián)系團(tuán)隊(duì)交流識(shí)別問題與解決問題對未來項(xiàng)目的建議項(xiàng)目后客戶評價(jià)調(diào)查 早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個(gè)表。項(xiàng)目經(jīng)理（ 1） ：n 項(xiàng)目委托人的代表，n 項(xiàng)目全過程管理的核心，n 項(xiàng)目班子的領(lǐng)導(dǎo)者，n 項(xiàng)目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。樓盤基本銷售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。.美國項(xiàng)目管理狀況 (5)n 最近參與的項(xiàng)目滿足預(yù)期規(guī)范程度n 相差甚遠(yuǎn)者 29%n 完全達(dá)到規(guī)范要求 51%n 實(shí)際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20%美國項(xiàng)目管理狀況 (6)n 最近參與的項(xiàng)目滿足進(jìn)度要求程度n 嚴(yán)重拖期 35%n 一定程度拖期 34%n 按時(shí)完成 22%n 一定程度提前 8%n 大量提前 1%項(xiàng)目出現(xiàn)問題的常見原因n 組織方面出現(xiàn)問題n 對需求缺乏管理n 缺乏計(jì)劃和控制n 估算錯(cuò)誤國際項(xiàng)目管理組織 1n 美國項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) PMI （ Project Management Institute)n 創(chuàng)建： 60年代，性質(zhì)：國際性組織n 分會(huì)： 245個(gè)n 成員：企業(yè)、高校、研究單位n 職能：促進(jìn)國際間項(xiàng)目管理發(fā)展國際項(xiàng)目管理組織 2n 國際項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)IPMA(International Project Management Association）n 創(chuàng)建： 1965，性質(zhì)：非盈利的國際性組織n 成員：國家級(jí)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)n 職能：促進(jìn)國際間項(xiàng)目管理發(fā)展n 產(chǎn)品和服務(wù)：研究和發(fā)展，教育與培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)認(rèn)證.....結(jié)束階段n 項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作 n 1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。n —— 項(xiàng)目管理就是把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理Presented by Stephen前言n 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。項(xiàng)目管理n 定義定義 :項(xiàng)目管理是在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用知識(shí)、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項(xiàng)目干系人對項(xiàng)目的需求和期望。....2． 土地的前期開發(fā)工作一般由綜合開發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項(xiàng)目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷售。.3，項(xiàng)目經(jīng)理部不但要完成項(xiàng)目管理和專業(yè)管理任務(wù)，同時(shí)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間，管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個(gè)人的崗位作用；4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負(fù)責(zé)；n 項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)作：1，選擇合適的成員，形成一個(gè)完整的工作群體；2，使各個(gè)成員了解項(xiàng)目經(jīng)理部的目標(biāo)和任務(wù)；3，明確項(xiàng)目經(jīng)理部各個(gè)部門及其成員的職責(zé)和權(quán)力；4，組織各成員開始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務(wù)，開始推進(jìn)工作。每天結(jié)束時(shí)，列出第 2天要做的事情。所有人員10： 00419210評價(jià) ———————————————————————————————————————————預(yù)算績效 785210評價(jià) ———————————————————————————————————————————你意識(shí)到實(shí)際收獲了什么 —————— 或是