【正文】 式展開(kāi)的完整分析 :它識(shí)別問(wèn)題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過(guò)程及政治、心理和社會(huì)因素。n 產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標(biāo)，應(yīng)該被用來(lái)準(zhǔn)備一份功能說(shuō)明書(shū)（ Functional Specification)，把一項(xiàng)建議的范圍、目標(biāo)、財(cái)務(wù)和時(shí)間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性問(wèn)題。.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng) 、 資源 、 工程技術(shù) 、 經(jīng)濟(jì) 、 社會(huì)等方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。五，可操作性1，在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中，項(xiàng)目具有市場(chǎng)條件的可操作性；2，在具體實(shí)施上有可操作的方法；3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實(shí)施，避免脫離市場(chǎng)的客觀需求或超出了開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，成為 “紙上談兵”六，多樣性在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)，最合理，最具操作性的一種。10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————你意識(shí)到實(shí)際收獲了什么 —————— 或是預(yù)期項(xiàng)目結(jié)果有 —————— 收益？A、數(shù)量收益 ——————————————B 、質(zhì)量收益 ————————————————————我們?nèi)绾卧谖磥?lái)的項(xiàng)目中改善我們的工作？請(qǐng)寫(xiě)下你的有關(guān)建議....62951847310評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————預(yù)算績(jī)效 6295184所有人員10： 00自上次會(huì)議以來(lái)的成績(jī) 硬件 每天結(jié)束時(shí)，列出第 2天要做的事情。.3，項(xiàng)目經(jīng)理部不但要完成項(xiàng)目管理和專(zhuān)業(yè)管理任務(wù)，同時(shí)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)之間，管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個(gè)人的崗位作用；4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負(fù)責(zé)；n 項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)作：1，選擇合適的成員，形成一個(gè)完整的工作群體；2，使各個(gè)成員了解項(xiàng)目經(jīng)理部的目標(biāo)和任務(wù)；3，明確項(xiàng)目經(jīng)理部各個(gè)部門(mén)及其成員的職責(zé)和權(quán)力；4，組織各成員開(kāi)始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務(wù)，開(kāi)始推進(jìn)工作。.房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)n 分標(biāo)：是任務(wù)指按照一定的規(guī)則方式，將整個(gè)項(xiàng)目和工作分解為若干個(gè)包，其目的是便于項(xiàng)目承包。土地的前期開(kāi)發(fā)工作一般由綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項(xiàng)目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷(xiāo)售。面臨加入 WTO挑戰(zhàn) 的中國(guó)企業(yè)n 中國(guó)在今年加入 WTO已無(wú)大障礙；n 中國(guó)將參加全球化的公平的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；n 中國(guó)市場(chǎng)將失去高關(guān)稅的保護(hù)；n 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈殘酷，適應(yīng)期 13年；n 中國(guó)項(xiàng)目管理事業(yè)的發(fā)展是 企業(yè)發(fā)展、民族強(qiáng)盛的 重要因素 。8． 6． 2． 4． ....該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。項(xiàng)目管理n 定義定義 :項(xiàng)目管理是在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用知識(shí)、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過(guò)項(xiàng)目干系人對(duì)項(xiàng)目的需求和期望。n 代理行：服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)，是發(fā)展商與購(gòu)買(mǎi)者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤(pán)建成后的廣告包裝和銷(xiāo)售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理Presented by Stephen前言n 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。(3) 三級(jí)市場(chǎng)：賣(mài)給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣(mài)、出租及抵押。n —— 項(xiàng)目管理就是把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。項(xiàng)目的生命周期n 概念階段n 規(guī)劃階段n 實(shí)施階段n 結(jié)束階段 概念階段n 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行 n 1． 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）5． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。.結(jié)束階段n 項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作 n 1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。解散項(xiàng)目組。.美國(guó)項(xiàng)目管理狀況 (5)n 最近參與的項(xiàng)目滿足預(yù)期規(guī)范程度n 相差甚遠(yuǎn)者 29%n 完全達(dá)到規(guī)范要求 51%n 實(shí)際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20%美國(guó)項(xiàng)目管理狀況 (6)n 最近參與的項(xiàng)目滿足進(jìn)度要求程度n 嚴(yán)重拖期 35%n 一定程度拖期 34%n 按時(shí)完成 22%n 一定程度提前 8%n 大量提前 1%項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題的常見(jiàn)原因n 組織方面出現(xiàn)問(wèn)題n 對(duì)需求缺乏管理n 缺乏計(jì)劃和控制n 估算錯(cuò)誤國(guó)際項(xiàng)目管理組織 1n 美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) PMI （ Project Management Institute)n 創(chuàng)建： 60年代，性質(zhì)：國(guó)際性組織n 分會(huì)： 245個(gè)n 成員：企業(yè)、高校、研究單位n 職能：促進(jìn)國(guó)際間項(xiàng)目管理發(fā)展國(guó)際項(xiàng)目管理組織 2n 國(guó)際項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)IPMA(International Project Management Association）n 創(chuàng)建： 1965，性質(zhì)：非盈利的國(guó)際性組織n 成員：國(guó)家級(jí)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)n 職能：促進(jìn)國(guó)際間項(xiàng)目管理發(fā)展n 產(chǎn)品和服務(wù)：研究和發(fā)展，教育與培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)認(rèn)證....第二章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織系統(tǒng)....樓盤(pán)基本銷(xiāo)售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤(pán)，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。分標(biāo)的重要性n 通過(guò)分標(biāo)和任務(wù)的委托，可以保證項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目經(jīng)理（ 1） ：n 項(xiàng)目委托人的代表，n 項(xiàng)目全過(guò)程管理的核心，n 項(xiàng)目班子的領(lǐng)導(dǎo)者，n 項(xiàng)目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。.項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)常性工作（ 5）1，決策；2，深入實(shí)際，調(diào)查研究；3，學(xué)習(xí)；4，落實(shí)合同；項(xiàng)目班子 項(xiàng)目班子共同點(diǎn)：n 、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)。早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個(gè)表。相關(guān)人員9： 15討論 .項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的績(jī)效評(píng)估書(shū)n 項(xiàng)目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)果n 如何擴(kuò)展他的知識(shí)n 需要進(jìn)一步提高的地方項(xiàng)目后的評(píng)估團(tuán)隊(duì)會(huì)議技術(shù)績(jī)效P 工作范圍P 質(zhì)量P 管理變更成本績(jī)效進(jìn)度計(jì)劃績(jī)效項(xiàng)目計(jì)劃與控制客戶聯(lián)系團(tuán)隊(duì)交流識(shí)別問(wèn)題與解決問(wèn)題對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的建議項(xiàng)目后客戶評(píng)價(jià)調(diào)查 ....n 其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。一份職能說(shuō)明書(shū)闡述需要作什么和操作時(shí)有什么約束，確保至少有一種另人滿意的操作 方法。技術(shù)可行性n 評(píng)價(jià)技術(shù)是否成熟；n 有利部件分析法（ Feature Analysis)是對(duì)用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進(jìn)行收集和整理的一種方法。相關(guān)概念和信息 1資本成本資本成本 [Capital Cost]包括包括 ：n 對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)的基本收購(gòu)價(jià)格；n 在安裝和使用一項(xiàng)使用資產(chǎn)時(shí)以及把它投入正常工作狀態(tài)使招致的任何額外成本 。包含了研究、開(kāi)發(fā)或不成熟技術(shù)的建議書(shū)比諸如土木建設(shè)工程這樣成熟的領(lǐng)域有更高的風(fēng)險(xiǎn) 。 2. 項(xiàng)目選定 社會(huì)的某種需要可以通過(guò)多種不同的項(xiàng)目來(lái)滿足。項(xiàng)目計(jì)劃 1n 項(xiàng)目計(jì)劃是一份經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的正式文件，用來(lái)管理和控制項(xiàng)目執(zhí)行。n 當(dāng)項(xiàng)目在合同環(huán)境下執(zhí)行時(shí)，所簽定的合同常被作為賣(mài)方的項(xiàng)目章程。例如，對(duì)許多小型項(xiàng)目，采用口頭授權(quán)更為合適。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。n 下圖描述了知識(shí)領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個(gè)建議的進(jìn)度變更通常將影響到項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和人員配置。第四章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制系統(tǒng)n 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制系統(tǒng)概述n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目安全與環(huán)境保護(hù)控制建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)n 項(xiàng)目進(jìn)度控制n 成本控制n 質(zhì)量控制n 合同管理n 安全管理n 組織協(xié)調(diào)進(jìn)度控制進(jìn)度，通常指項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果的進(jìn)展情況。3，特點(diǎn)：企業(yè)化，專(zhuān)業(yè)化，社會(huì)化，制度化4，性質(zhì)：具有獨(dú)立的法人資格 ； 屬于服務(wù)性行業(yè)。 義務(wù)：1，履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類(lèi)人員。n 關(guān)系1，在法律上是平等的；2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的；3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的；案例分析香榭麗花園（公寓）銷(xiāo)售案例一，營(yíng)銷(xiāo)方式1，營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售執(zhí)行相結(jié)合；2，具體的營(yíng)銷(xiāo)手段；3，建立分銷(xiāo)渠道；營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售執(zhí)行相結(jié)合n 營(yíng)銷(xiāo)策劃的任務(wù)是確定機(jī)會(huì)，制定營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和計(jì)劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機(jī)會(huì)；銷(xiāo)售執(zhí)行是落實(shí)執(zhí)行這些計(jì)劃。所有的新進(jìn)人員接受培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后，考核業(yè)務(wù)員的基本知識(shí)，表達(dá)能力，服務(wù)意識(shí)，應(yīng)變能力等綜合素質(zhì)情況。2，物業(yè)管理部門(mén)或企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。3，重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可通過(guò)。 （ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理。質(zhì)量控制n 特點(diǎn)1，全面性2，及時(shí)性與主動(dòng)性3，標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性4，連續(xù)性和相關(guān)性n 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)；n 設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控