【正文】 式展開的完整分析 :它識別問題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過程及政治、心理和社會因素。n 產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標(biāo)，應(yīng)該被用來準(zhǔn)備一份功能說明書（ Functional Specification)，把一項建議的范圍、目標(biāo)、財務(wù)和時間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟可行性問題。.房地產(chǎn)項目可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場 、 資源 、 工程技術(shù) 、 經(jīng)濟 、 社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法。五，可操作性1，在實際市場環(huán)境中，項目具有市場條件的可操作性；2，在具體實施上有可操作的方法；3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實施，避免脫離市場的客觀需求或超出了開發(fā)商的負擔(dān)能力和實施能力，成為 “紙上談兵”六，多樣性在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進行權(quán)衡比較，揚長避短，選擇最科學(xué)，最合理，最具操作性的一種。10評價 ———————————————————————————————————————————你意識到實際收獲了什么 —————— 或是預(yù)期項目結(jié)果有 —————— 收益？A、數(shù)量收益 ——————————————B 、質(zhì)量收益 ————————————————————我們?nèi)绾卧谖磥淼捻椖恐懈纳莆覀兊墓ぷ?？請寫下你的有關(guān)建議....62951847310評價 ———————————————————————————————————————————預(yù)算績效 6295184所有人員10： 00自上次會議以來的成績 硬件 每天結(jié)束時，列出第 2天要做的事情。.3，項目經(jīng)理部不但要完成項目管理和專業(yè)管理任務(wù)，同時要協(xié)調(diào)各個部門之間，管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個人的崗位作用；4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負責(zé)；n 項目經(jīng)理部的運作：1，選擇合適的成員，形成一個完整的工作群體；2，使各個成員了解項目經(jīng)理部的目標(biāo)和任務(wù)；3，明確項目經(jīng)理部各個部門及其成員的職責(zé)和權(quán)力；4，組織各成員開始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務(wù)，開始推進工作。.房地產(chǎn)項目的分標(biāo)n 分標(biāo)：是任務(wù)指按照一定的規(guī)則方式，將整個項目和工作分解為若干個包，其目的是便于項目承包。土地的前期開發(fā)工作一般由綜合開發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷售。面臨加入 WTO挑戰(zhàn) 的中國企業(yè)n 中國在今年加入 WTO已無大障礙；n 中國將參加全球化的公平的商業(yè)市場競爭；n 中國市場將失去高關(guān)稅的保護；n 市場競爭的激烈殘酷，適應(yīng)期 13年；n 中國項目管理事業(yè)的發(fā)展是 企業(yè)發(fā)展、民族強盛的 重要因素 。8． 6． 2． 4． ....該項工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。項目管理n 定義定義 :項目管理是在項目活動中運用知識、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項目干系人對項目的需求和期望。n 代理行：服務(wù)于二級市場，是發(fā)展商與購買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強，除參與開發(fā)前期的市場調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。房地產(chǎn)行業(yè)項目管理Presented by Stephen前言n 項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項目管理已廣泛應(yīng)用于各個行業(yè)。(3) 三級市場：賣給個人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。n —— 項目管理就是把各種資源應(yīng)用于項目，以實現(xiàn)項目的目標(biāo)。項目的生命周期n 概念階段n 規(guī)劃階段n 實施階段n 結(jié)束階段 概念階段n 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行 n 1． 確認項目的有效性（項目最終產(chǎn)品的范圍界定、實施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項目的工作結(jié)構(gòu)分解、項目政策與程序的制訂、風(fēng)險評估）5． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。合同管理（質(zhì)量、費用、進度、范圍、安全等控制）。.結(jié)束階段n 項目結(jié)束的有關(guān)工作 n 1．項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。解散項目組。.美國項目管理狀況 (5)n 最近參與的項目滿足預(yù)期規(guī)范程度n 相差甚遠者 29%n 完全達到規(guī)范要求 51%n 實際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20%美國項目管理狀況 (6)n 最近參與的項目滿足進度要求程度n 嚴(yán)重拖期 35%n 一定程度拖期 34%n 按時完成 22%n 一定程度提前 8%n 大量提前 1%項目出現(xiàn)問題的常見原因n 組織方面出現(xiàn)問題n 對需求缺乏管理n 缺乏計劃和控制n 估算錯誤國際項目管理組織 1n 美國項目管理協(xié)會 PMI （ Project Management Institute)n 創(chuàng)建： 60年代，性質(zhì)：國際性組織n 分會： 245個n 成員：企業(yè)、高校、研究單位n 職能：促進國際間項目管理發(fā)展國際項目管理組織 2n 國際項目管理協(xié)會IPMA(International Project Management Association）n 創(chuàng)建： 1965，性質(zhì)：非盈利的國際性組織n 成員：國家級項目管理協(xié)會n 職能：促進國際間項目管理發(fā)展n 產(chǎn)品和服務(wù)：研究和發(fā)展，教育與培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)認證....第二章： 房地產(chǎn)項目的組織系統(tǒng)....樓盤基本銷售完畢后，項目公司或承接新的項目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。分標(biāo)的重要性n 通過分標(biāo)和任務(wù)的委托，可以保證項目總目標(biāo)的順利實現(xiàn)。項目經(jīng)理（ 1） ：n 項目委托人的代表，n 項目全過程管理的核心，n 項目班子的領(lǐng)導(dǎo)者，n 項目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。.項目經(jīng)理的經(jīng)常性工作（ 5）1，決策；2，深入實際，調(diào)查研究；3，學(xué)習(xí)；4，落實合同；項目班子 項目班子共同點：n 、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)。早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個表。相關(guān)人員9： 15討論 .項目團隊的績效評估書n 項目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)果n 如何擴展他的知識n 需要進一步提高的地方項目后的評估團隊會議技術(shù)績效P 工作范圍P 質(zhì)量P 管理變更成本績效進度計劃績效項目計劃與控制客戶聯(lián)系團隊交流識別問題與解決問題對未來項目的建議項目后客戶評價調(diào)查 ....n 其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。一份職能說明書闡述需要作什么和操作時有什么約束，確保至少有一種另人滿意的操作 方法。技術(shù)可行性n 評價技術(shù)是否成熟；n 有利部件分析法（ Feature Analysis)是對用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進行收集和整理的一種方法。相關(guān)概念和信息 1資本成本資本成本 [Capital Cost]包括包括 ：n 對一項資產(chǎn)的基本收購價格；n 在安裝和使用一項使用資產(chǎn)時以及把它投入正常工作狀態(tài)使招致的任何額外成本 。包含了研究、開發(fā)或不成熟技術(shù)的建議書比諸如土木建設(shè)工程這樣成熟的領(lǐng)域有更高的風(fēng)險 。 2. 項目選定 社會的某種需要可以通過多種不同的項目來滿足。項目計劃 1n 項目計劃是一份經(jīng)過批準(zhǔn)的正式文件，用來管理和控制項目執(zhí)行。n 當(dāng)項目在合同環(huán)境下執(zhí)行時，所簽定的合同常被作為賣方的項目章程。例如，對許多小型項目，采用口頭授權(quán)更為合適。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計劃進行，以交流項目的信息。項目管理信息系統(tǒng)。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計劃進行，以交流項目的信息。n 下圖描述了知識領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個建議的進度變更通常將影響到項目成本、風(fēng)險、質(zhì)量和人員配置。第四章： 房地產(chǎn)項目的控制系統(tǒng)n 房地產(chǎn)項目控制系統(tǒng)概述n 房地產(chǎn)項目的進度控制n 房地產(chǎn)項目的成本控制n 房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制n 房地產(chǎn)項目的合同控制n 房地產(chǎn)項目安全與環(huán)境保護控制建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)n 項目進度控制n 成本控制n 質(zhì)量控制n 合同管理n 安全管理n 組織協(xié)調(diào)進度控制進度，通常指項目實施結(jié)果的進展情況。3，特點：企業(yè)化，專業(yè)化，社會化，制度化4，性質(zhì)：具有獨立的法人資格 ； 屬于服務(wù)性行業(yè)。 義務(wù)：1，履行物業(yè)管理合同，依法進行經(jīng)營管理。（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機構(gòu)和各類人員。n 關(guān)系1，在法律上是平等的；2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的；3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的；案例分析香榭麗花園（公寓）銷售案例一，營銷方式1，營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合；2，具體的營銷手段；3，建立分銷渠道；營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合n 營銷策劃的任務(wù)是確定機會，制定營銷戰(zhàn)略和計劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機會；銷售執(zhí)行是落實執(zhí)行這些計劃。所有的新進人員接受培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后，考核業(yè)務(wù)員的基本知識，表達能力，服務(wù)意識，應(yīng)變能力等綜合素質(zhì)情況。2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機構(gòu)設(shè)置。3，重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可通過。 （ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理。質(zhì)量控制n 特點1，全面性2，及時性與主動性3，標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)性4，連續(xù)性和相關(guān)性n 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)；n 設(shè)計階段：設(shè)計質(zhì)量控制和實施方案的質(zhì)量控