【正文】 土地批租 ,土地價格上升較快 ? 居民住宅消費觀念由商品住宅理念的接受者轉(zhuǎn)為理念的領(lǐng)導者 ,需求品位提高 ? 金融機構(gòu)對住房消費支持不斷增強、按揭條件放寬，刺激住房消費需求市場的增長 ? 東莞市新的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進入 2500以上的中高檔房地產(chǎn)市場的競爭 , 如 :新世紀豪園 , 新石竹 , 雍華庭 ,七寶一居等 13% 50% 20% 10% 2023 別墅 3500元以上 * 25003500元 * 2500元以下 * 總額 8% 60% 26% 6% 2023E 資料來源：東莞市建委， 羅蘭 ?貝格分析 * 除別墅外 商品住宅銷售總面積 [萬平方米 ] +% . 15 東莞房地產(chǎn)市場競爭格局可以從內(nèi)部競爭狀況等五個方面分析 消費者 潛在的進入者 房地產(chǎn)開發(fā) 專業(yè)服務(wù)提供者 替代品 ? 政策壁壘強 – 較強的地方保護主義，早期外來的房地產(chǎn)開發(fā)商和民營企業(yè)必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn) ? 經(jīng)濟壁壘弱 –房地產(chǎn)開發(fā)商尚未形成房地產(chǎn)開發(fā)的絕對成本 優(yōu)勢和先進的商品房差異化概念 ? 大多數(shù)消費者消費觀念尚處于商品住宅理念的接受者 ? 主力消費群不明顯 ? 商品住宅 50%為本地消費者， 30%為港澳臺消費者 , 20%為省內(nèi)和外地消費者 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛聘請專業(yè)的房地產(chǎn)策劃和廣告公司，提高商品房開發(fā)和營銷質(zhì)量 ? 聘請物業(yè)顧問公司，提高商品后續(xù)服務(wù)質(zhì)量 ? 商品房替代品幾乎不存在，安居房只占 1%的市場份額 內(nèi)部競爭狀況 ? 城區(qū)、常平和樟木頭集中了 70%的房地產(chǎn)開發(fā) ? 市場集中度高，市場領(lǐng)先者較為明顯，如：中信、光大等 ? 內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)比例逐年提高，由 1998年的 45%上升為 2023年的 67% 16 消費者購買商品房考慮的因素 價格 房型 地理位置和交通 開發(fā)商品牌 建筑物質(zhì)量 建筑物外觀 環(huán)境 配套設(shè)施 保安和物業(yè)服務(wù) 重要性 考慮因素 1 2 3 4 5 本地消費者 外地消費者 描述 ? 50%為本地消費者， 30%為港澳臺消費者， 20%為省內(nèi)和外地消費者；常平、樟木頭地區(qū)港澳臺消費者占 90% ? 東莞本地消費者在選購商品房時首先考慮環(huán)境和保安服務(wù)，其次是戶型，顯示了本地居民對自身安全和周邊環(huán)境 (包括教育 )較高的要求 ? 對于東莞本地人，自用房的建筑面積在 100130平方米的中大戶型較受歡迎；購買 80100平方米的小戶型，用于投資和出租的較多 ? 外地消費者在考慮購買商品房時，優(yōu)先考慮價格，其次是房型、交通的便利和物業(yè)管理，同時較重視開發(fā)商的品牌 ? 港澳臺和外國消費者把環(huán)境、地理位置、配套設(shè)施、保安和物業(yè)服務(wù)列在考慮購買商品房的首要因素，價格敏感性不高 ? 越來越多的消費者更加關(guān)注環(huán)境和配套設(shè)施 港澳臺和外國消費者 不同消費群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同 資料來源：羅蘭 ?貝格訪談 17 由于開發(fā)商市場定位不準確，未能充分滿足消費者的需求，造成東莞市商品住宅的空置面積較大，并逐年上升 資料來源： 東莞市建委，羅蘭 ?貝格分析 東莞市商品住宅空置面積 [萬平方米 ] 描述 ? 商品住宅空置面積大， 2023年底達到 米 ? 商品住宅空置率高。 3歲前后嚴格管理，做孩子的家長； 13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。 業(yè)精于勤，荒于嬉。 我這一生基本上只是辛苦工作，我可以說，我活了七十五歲，沒有那一個月過的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來又推上去。 如果強調(diào)什么，你就檢查什么；你不檢查，就等于不重視。 人生是尊貴的。 :59:0018:59:00April 16, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :59:0018:59Apr2316Apr23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , April 16, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 4月 16日星期日 6時 59分 0秒 18:59:0016 April 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 4月 16日星期日 6時 59分 0秒 18:59:0016 April 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , April 16, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。不下功夫，卻能成功，根本是不可能的事情。我們在世的短暫的一生中，我不知道還有什么比這種服務(wù)更好的了。 18:5918:59::59 靠制訂和管理標準吃飯的，有什么樣的判斷就會有什么樣的產(chǎn)品，有什么樣的標準就會有什么樣的人才。 對人才的運用，僅僅限于收羅是遠遠不夠的，重要的是對人才不僅要善于識別其長處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。 這個世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來的成績，然后再去強調(diào)你的感受。 :59 以愛為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩(wěn)固得多。 微軟公司在用人上所表現(xiàn)出的膽略與氣魄是別的公司無可比擬的。 講到國家的政治，根本上要人民有權(quán)；至于管理政府的人，便要付之于有能的專家們。 抓住時機并快速決策是現(xiàn)代企業(yè)成功的關(guān)鍵。 管理關(guān)系就是人的關(guān)系。 18:59:0018:59:0018:594/16/2023 6:59:00 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 下午 6時 59分 0秒 下午 6時 59分 18:59: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 4月 下午 6時 59分 :59April 16, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :59:0018:59:00April 16, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 4月 下午 6時 59分 :59April 16, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 6時 59分 0秒 下午 6時 59分 18:59: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 18:59:0018:59:0018:594/16/2023 6:59:00 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 18:59:0018:59:0018:59Sunday, April 16, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 危機不僅帶來麻煩，也蘊藏著無限商機。 2023年 4月 16日星期日 2023/4/16 一個偉大的企業(yè)，對待成就永遠都要戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如覆薄冰。 有信念不一定成功，沒信念一定會失敗。 只有一條路不能選擇 18:59:0018:59:00 一個人在科學探索的道路上，走過彎路，犯過錯誤，并不是壞事，更不是什么恥辱，要在實踐中勇于承認和改正錯誤。 一個公司要發(fā)展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。 2023年，新推出商品房建筑面積為 178萬平方米，但平均銷售率只有 %，新增空置商品住宅面積 73萬平方米 ? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，存在盲目批地、批項目和對商品房預(yù)售款監(jiān)控不嚴的現(xiàn)象，出現(xiàn)了太平廣場花園、灣景臺、崇商花園、世外桃源等“爛尾樓盤”，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ? 大量空置樓盤造成了建設(shè)資金沉淀，部分銀行貸款不能及時收回 1998 1999 2023 +% . 18 由于政府今后對土地批租的嚴格控制，短期內(nèi)商品住宅開發(fā)的增長空間有限 ? 將建立土地儲備中心， ? 嚴格控制土地審批 ? 規(guī)范土地交易行為，逐步實 ? 現(xiàn)公開、公正、公平的土地交 ? 易市場行為 ? 必須通過土地拍賣方式才可獲 ? 得房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán) 商品住宅 開發(fā)增長 空間有限 ? 嚴格房地產(chǎn)立項程序，由房地產(chǎn)項目先立項后申報土地再規(guī)劃的程序改變?yōu)橄纫?guī)劃后取得土地在立項開發(fā) ? 根據(jù)積壓商品房數(shù)量和商品房銷售情況，嚴格控制新項目立項和開工，對