【正文】 變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路，定位方式也要變；3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，造就市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)。....房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法1，訪問(wèn)法：面談?wù){(diào)查，電話(huà)調(diào)查，通信調(diào)查；2，觀察法3，實(shí)驗(yàn)法市場(chǎng)調(diào)查的步驟：1，準(zhǔn)備階段：確定市場(chǎng)調(diào)查的目的和內(nèi)容；擬訂詳細(xì)，周密的調(diào)查計(jì)劃，確定調(diào)查的對(duì)象，方法；根據(jù)調(diào)查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的調(diào)查人員；2，實(shí)施階段：收集相關(guān)資料；設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷；現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查；3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告；在調(diào)查過(guò)程結(jié)束后，對(duì)所有的信息進(jìn)行歸檔儲(chǔ)存。n 其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。n 4，可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。一份職能說(shuō)明書(shū)闡述需要作什么和操作時(shí)有什么約束，確保至少有一種另人滿(mǎn)意的操作 方法。（ 6)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。技術(shù)可行性n 評(píng)價(jià)技術(shù)是否成熟；n 有利部件分析法（ Feature Analysis)是對(duì)用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進(jìn)行收集和整理的一種方法。財(cái)務(wù)可行性n 對(duì)一個(gè)特定的項(xiàng)目進(jìn)行資源投資是否值得？如何獲得值得的回報(bào)？n 如果投資資源有幾種備選的機(jī)會(huì)，那一種會(huì)帶來(lái)最佳回報(bào)？成本 — 收益分析成本成本 —— 收益分析收益分析 ：n 該項(xiàng)目計(jì)劃中的生命期識(shí)別、詳述和評(píng)估建議的成本，包括采購(gòu)、建設(shè)、保養(yǎng)、維修、運(yùn)行成本、退役；n 在其設(shè)計(jì)中的生命周期內(nèi)，識(shí)別、詳述和評(píng)估建議的收益。相關(guān)概念和信息 1資本成本資本成本 [Capital Cost]包括包括 ：n 對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)的基本收購(gòu)價(jià)格；n 在安裝和使用一項(xiàng)使用資產(chǎn)時(shí)以及把它投入正常工作狀態(tài)使招致的任何額外成本 。融資成本：財(cái)務(wù)資源的使用本身所花費(fèi)的金錢(qián)。什么疑問(wèn)。包含了研究、開(kāi)發(fā)或不成熟技術(shù)的建議書(shū)比諸如土木建設(shè)工程這樣成熟的領(lǐng)域有更高的風(fēng)險(xiǎn) ?？尚行匝芯抗ぷ鞒绦蚩尚行匝芯繄?bào)告的內(nèi)容：（ 1） 實(shí)施要點(diǎn)；（ 2） 項(xiàng)目背景和歷史；（ 3） 市場(chǎng)和生產(chǎn)能力；（ 4） 原材料投入；（ 5） 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)；（ 6） 項(xiàng)目投產(chǎn)后的組織結(jié)構(gòu)和管理費(fèi)；（ 7） 人力；（ 8） 項(xiàng)目執(zhí)行；（ 9） 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 2. 項(xiàng)目選定 社會(huì)的某種需要可以通過(guò)多種不同的項(xiàng)目來(lái)滿(mǎn)足。.項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行保 性 .結(jié) 過(guò)程范圍核實(shí) 行政收尾合同收尾控制過(guò)程第四章項(xiàng)目整體管理項(xiàng)目計(jì)劃制定輸入?其他計(jì)劃編制的輸出?歷史信息?組織方針?約束條件?假定工具和技術(shù)?項(xiàng)目計(jì)劃編制的方法?項(xiàng)目干系人的技能和知識(shí)?項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)輸出?項(xiàng)目計(jì)劃?詳細(xì)依據(jù)組織方針 任何與項(xiàng)目有關(guān)的組織都有正式或非正式的方針，這些方針的影響應(yīng)當(dāng)予以考慮。項(xiàng)目計(jì)劃 1n 項(xiàng)目計(jì)劃是一份經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的正式文件，用來(lái)管理和控制項(xiàng)目執(zhí)行。而項(xiàng)目執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃表示一種管理控制，它通常僅間歇地變化，通常僅為響應(yīng)批準(zhǔn)的范圍變更而變化。n 當(dāng)項(xiàng)目在合同環(huán)境下執(zhí)行時(shí)，所簽定的合同常被作為賣(mài)方的項(xiàng)目章程。工作授權(quán)體系。例如，對(duì)許多小型項(xiàng)目，采用口頭授權(quán)更為合適。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。 整體變更控制要求：n 維護(hù)執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性 — 所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。n 下圖描述了知識(shí)領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個(gè)建議的進(jìn)度變更通常將影響到項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和人員配置。變更控制委員會(huì)的權(quán)利和責(zé)任需要明確定義，并應(yīng)征求主要項(xiàng)目干系人的同意。第四章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制系統(tǒng)n 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制系統(tǒng)概述n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目安全與環(huán)境保護(hù)控制建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)n 項(xiàng)目進(jìn)度控制n 成本控制n 質(zhì)量控制n 合同管理n 安全管理n 組織協(xié)調(diào)進(jìn)度控制進(jìn)度，通常指項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果的進(jìn)展情況。第五章：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理經(jīng)營(yíng)階段n 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理n 目標(biāo)市場(chǎng)拓展n 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的特點(diǎn)n 市場(chǎng)要素的多樣性1，宏觀要素：國(guó)家及地方政府的政策體系與內(nèi)容；2，微觀要素：圍繞市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)所投入的要素；n 經(jīng)濟(jì)運(yùn)作方式的獨(dú)特性1，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的壁壘高；2，交易信息的不完備性為房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)置了障礙，如在交易時(shí)需要產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，時(shí)間比較長(zhǎng)；開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，很難把握市場(chǎng)信息；n 市場(chǎng)效益的綜合性1，經(jīng)濟(jì)效益2，社會(huì)效益3，環(huán)境效益 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制n 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)從事項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)以及達(dá)到目標(biāo)的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的落實(shí)和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)定進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的書(shū)面表達(dá)。3，特點(diǎn)：企業(yè)化，專(zhuān)業(yè)化，社會(huì)化，制度化4，性質(zhì)：具有獨(dú)立的法人資格 ； 屬于服務(wù)性行業(yè)。 （ 4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。 義務(wù)：1，履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。n 物業(yè)管理部門(mén)的管理內(nèi)容1，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選擇資質(zhì)條件： （ 1）有合格的管理章程和管理辦法。（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類(lèi)人員。n 業(yè)主管理委員會(huì)章程：是關(guān)于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主管理委員會(huì)選舉，產(chǎn)生，活動(dòng)和行使權(quán)利和義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準(zhǔn)則。n 關(guān)系1，在法律上是平等的；2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的；3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的；案例分析香榭麗花園（公寓）銷(xiāo)售案例一，營(yíng)銷(xiāo)方式1，營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售執(zhí)行相結(jié)合；2，具體的營(yíng)銷(xiāo)手段；3，建立分銷(xiāo)渠道；營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售執(zhí)行相結(jié)合n 營(yíng)銷(xiāo)策劃的任務(wù)是確定機(jī)會(huì)，制定營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和計(jì)劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機(jī)會(huì)；銷(xiāo)售執(zhí)行是落實(shí)執(zhí)行這些計(jì)劃。謝謝 ！THANKS！演講完畢，謝謝觀看！。所有的新進(jìn)人員接受培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后，考核業(yè)務(wù)員的基本知識(shí)，表達(dá)能力，服務(wù)意識(shí)，應(yīng)變能力等綜合素質(zhì)情況。n 物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制1，領(lǐng)導(dǎo)制度：如董事會(huì)制度，總經(jīng)理制度；2，職能制度：辦公室職責(zé)，開(kāi)發(fā)部職責(zé)，經(jīng)營(yíng)部職責(zé)等；3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責(zé)任；物業(yè)管理的基本程序n 流程圖：早期介入 物業(yè)管理部門(mén)成立 管理人員選拔與培訓(xùn) 制訂規(guī)章制度 物業(yè)的驗(yàn)收與接管 住戶(hù)入住 檔案資料的建立 日常管理與維護(hù) 配套設(shè)施的完善 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。2，物業(yè)管理部門(mén)或企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。（ 3）有固定的注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)。3，重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可通過(guò)。 （ 6）有權(quán)選聘專(zhuān)業(yè)公司（如清潔公司，保安公司等）承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。 （ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理?？⒐を?yàn)收程序流程圖n 不合格施工收尾階段竣工準(zhǔn)備階段竣工預(yù)驗(yàn)（施工單位）結(jié)果竣工初驗(yàn)結(jié)果正式驗(yàn)收結(jié)果工程交接返修，補(bǔ)修物業(yè)公司n 概述1，定義：專(zhuān)門(mén)從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周?chē)h(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶(hù)提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。質(zhì)量控制n 特點(diǎn)1，全面性2，及時(shí)性與主動(dòng)性3，標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性4，連續(xù)性和相關(guān)性n 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)；n 設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控制；n 實(shí)施階段：材料和設(shè)備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等；n 竣工驗(yàn)收階段：工程驗(yàn)收及工程驗(yàn)收交付的質(zhì)量控制；n 銷(xiāo)售及后期服務(wù)階段：建立質(zhì)量檔案和運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督；合同管理n 選擇合適的合同種類(lèi)：1，總價(jià)合同；2，單價(jià)合同；3，成本加酬金合同；n 決定合適的招標(biāo)方式1，公開(kāi)招標(biāo)；2，議標(biāo)；3，選擇性競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)；n 確定重要的合同條款1，適用于合同關(guān)系的法律，合同爭(zhēng)執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序等；2，付款方式；3，合同價(jià)格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價(jià)上漲，匯率變化等對(duì)合同價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；4，合同雙方分性的分擔(dān)；5，對(duì)承包商的激勵(lì)措施；n 6，設(shè)計(jì)合同條款，通過(guò)合同保證對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)，并形成一個(gè)完整的控制體系；n 7，為了保證雙方的誠(chéng)實(shí)信用，必須有相應(yīng)的合同措施；安全管理n業(yè)主和承包商都應(yīng)重視安全與環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)控制。n 變更控制系統(tǒng)應(yīng)該包括某些程序，用來(lái)處理無(wú)須審查而批準(zhǔn)的變更。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權(quán)變更的批準(zhǔn)層次。 整體變更控制要求：n 維護(hù)執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性 — 所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。n 下圖描述了知識(shí)領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個(gè)建議的進(jìn)度變更通常將影響到項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和人員配置。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。典型的授權(quán)形式是開(kāi)始某具體活動(dòng)或工作包的書(shū)面授權(quán)。諸如領(lǐng)導(dǎo) 、溝通和談判等一般管理技術(shù)對(duì)有效的項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施來(lái)說(shuō)是必不可少的。n 輔助管理計(jì)劃n 未解決事宜和未定的決策n 組織結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目章程n 項(xiàng)目章程是正式確認(rèn)項(xiàng)目存