【正文】 正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為 100kw－ 150kw/1000㎡ ，并設(shè)置備用電源 中央空調(diào) 提供與否需與發(fā)展商溝通 電話線 提供配口 燃氣管道 配備管道煤氣或瓶裝煤氣站 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車位（個） 50150 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/4 92 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 100500 單層面積（㎡） 100500 經(jīng)營樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 500 給排水 接駁到位 供配電 提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源 電話線 提供配口 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 便利超市物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/4 93 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 1,0003,000 單層面積（㎡） 500－ 1,000 經(jīng)營樓層選擇（層） 1～ 3 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 500 中央空調(diào) 不需要，自裝 電梯（部） 2 步梯（部） 1 燃氣管道 提供接口 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車位數(shù)量（個） 50200 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 /毛坯 大型中式正餐物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/4 94 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 150400 單層面積（㎡） 100200 經(jīng)營樓層選擇（層） 1～ 2 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 步梯（部） 1 燃氣管道 提供接口 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 /毛坯 中式快餐物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/4 95 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 200500 經(jīng)營樓層選擇（層） 1～ 2 單層面積（㎡） 100250 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 中央空調(diào) 需要，預(yù)留 25個機位接口 電梯（部） 不要求 步梯（部） 12 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 /毛坯 西式快餐物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/4 96 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 200500 經(jīng)營樓層選擇（層） 1～ 2 單層面積（㎡） 200500 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 步梯（部） 12 燃氣管道 提供接口 排污 排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車位數(shù)量（個） 約 20 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 /毛坯 西餐咖啡物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/4 97 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 50100 經(jīng)營樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 開間（ m） 4－ 9 進深（ m） ≤ 15 排油排污 提供接口 店前走道 店前走道寬 ，要裸露且沒有綠化帶 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 便利店物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/4 98 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 30－ 200 部分商家 30以下亦可（干洗、花店等） 經(jīng)營樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 開間（ m） 3－ 10 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 服務(wù)配套物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/4 99 美容 SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時，美容業(yè)態(tài)對外服務(wù)性質(zhì)較強，對展示性要求較高，其經(jīng)營的特點也決定其對供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細致的要求。一般情況下，美容 SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。 美容 SPA類商家物業(yè)條件要求： 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 80500 經(jīng)營樓層選擇（層） ≤ 3 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 給排水 提供接口 燃氣管道 不需要 排污 提供接口，排污水管直徑要寬 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 /毛坯 美容美發(fā)物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/4 100 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 80－ 150 經(jīng)營樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 開間（ m） 4－ 8 進深（ m） 1020 給排水 提供接口，能保持穩(wěn)定正常 店前走道 裸露，最好不要有綠化帶 燃氣管道 不需要 排污 提供接口，排污水管直徑要寬 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 /毛坯 美發(fā)類商家物業(yè)條件要求： 美容美發(fā)物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/4 101 生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對于經(jīng)營面積的要求相對較大。 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 50200 經(jīng)營樓層選擇（層） ≤ 3 層高要求（ m） ≥ 3 開間（ m） 35 進深（ m） 1015 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 /毛坯 可以看出，生活家居對于經(jīng)營場所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達到，這樣在規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑時可有較大的靈活性。 生活家居類物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/4 102 休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強， 一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等要求較高 ，同時，面積的需求也相對較大。 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） ≥ 200500 經(jīng)營樓層選擇（層） 2～ 3 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 給排水 提供接口 供配電 提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn) 排污 提供接口，排污水管直徑要寬 燃氣管道 需要 停車場車位 50左右 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 生活娛樂類物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/4 103 商鋪交房條件 ? 商鋪編號： 111 建筑面積： 305m2 套內(nèi)面積： 189m2 ? 一、 .商鋪戶內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)（安裝部分） ? ： 40KW, 80A/3P ? ： DN 40 ? ：考慮 ? ： DN 100 ? ： DN 100 ? ：未單獨設(shè)置配 ? ：未單獨設(shè)置配 ? ：有 ? ： 1000*850mm ? ： 400Kg/m2 ? （風(fēng)口以下）： 5000mm ? ：五類雙絞線一根到位 ? ：一個點 ? 14寬帶網(wǎng)絡(luò)：一個點 ? :消火栓等系統(tǒng) ? :鋁合金 ? : ? :無 ? 二、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（建筑部分標(biāo)準(zhǔn)） ? １．墻體 :空心磚 ? ２．地面：砼結(jié)構(gòu)面 ? ３．墻面 :水泥砂漿抹灰 ? ４．天棚：砼結(jié)構(gòu)面 ? 三、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（公共部分標(biāo)準(zhǔn)） ? 、地面、墻面的裝修材質(zhì)：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面；火燒黑珍珠梯踏步。 ? ： ? 觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重 1000Kg。 ? 貨梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼，載重 1000Kg。 ? ：設(shè)置消火栓系統(tǒng) ? ：設(shè)置到位 ? ：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面。 來自外部資料 2023/3/4 104 ?銷售什么？ ?基礎(chǔ)工作 ?投資者儲備 ?宣傳造勢 ?租售策略 社區(qū)商業(yè)銷售管理 2023/3/4 105 目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。 純 銷 售 帶租約銷售 短期返租銷售 長期返租銷售 一般為一到三年返租 一般為八到十年返租 社區(qū)商業(yè)銷售管理 — 銷售策略 2023/3/4 106 優(yōu)勢： ? 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返 租補貼與相關(guān)稅費； ? 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。 劣勢： ? 產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進駐； ? 無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； ? 對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長； ? 若經(jīng)營不好，對于項目整體形象有一定影響。 適用： ? 商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； ? 純街鋪銷售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。 銷售策略 — 純銷售模式 2023/3/4 107 優(yōu)勢： ?通過招商保證前期商業(yè)定位與形象； ?能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費； ?短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。 劣勢： ?鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯； ?未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪； ?銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達到投資者期望； ?中、長期收益難以穩(wěn)定； ?后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重損壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展； ?各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 適用： ?商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益； ?可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報； ?純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 銷售策略 — 帶租約銷售模式 2023/3/4 108 優(yōu)勢： ?前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 ?幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； ?3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。 劣勢： ?承擔(dān)前幾年的返租補貼； ?返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高； ?因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。 銷售策略 — 短期返租 (13年 ) 2023/3/4 109 優(yōu)勢： ?前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位； ?給投資者堅定信心。 ?返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。 ?如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。 劣勢： ?承擔(dān)十年的返租補貼； ?如后期經(jīng)營管理沒有達到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。 ?因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。 銷售策略 — 短期返租 (810年 ) 2023/3/4 110 ? 從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。 ? 從風(fēng)險角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險非常??；同時也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險。 銷售策略 — 長期與短期返租比較 2023/3/4 111 銷售策略案例 — 銷售商鋪 2023年 12月， XX商鋪面向業(yè)主和社會進行銷售和招商，一時間，響應(yīng)者眾多，其中，恰好有幾位員工親屬（而且也是業(yè)主）非常踴躍參與購買和開辦各種經(jīng)營業(yè)態(tài)，狀況大致是： A的妹妹買了商鋪開美容院， B的夫人和 C的丈夫要買商鋪開酒吧， D的丈夫要開超市， E愛人的哥哥要開早點鋪 …… 。當(dāng)時，我沒有深想，因為大家都是按公司規(guī)定買的、辦的、無所謂親疏。且超市、美容、酒吧、早點鋪等業(yè)態(tài)正是公司極力想招進來的。 但是，我突然之間產(chǎn)生了一種警覺：“①現(xiàn)在是不賺錢的買賣，大家不會來爭，但是，賺錢了呢？甚至你沒有賺什么錢，但社會上的人覺得這是個賺錢買賣，而只是主觀上認為你們只是先滿足公司內(nèi)部親戚，尤其是高級職員、老職員的親戚，這種風(fēng)言風(fēng)語，對公司形象是傷害；對商譽、公信力就是損失；②公司越來越大，新職員越來越多，當(dāng)新員工看了這種情況，他容易主觀臆斷為“公司職員親戚都在利用職務(wù)之便在周邊開店”。聽了個別人議論，肯定會意冷心灰，對公司的文化持懷疑態(tài)度。這種懷疑的態(tài)度，就是對公司員工士氣的傷害?！? 第二天，我就找負責(zé)招商的 B、 F談及此事。 B、 F二人覺得我太小心了，他們招商費了大量工夫。像 D的愛人，對超市非常有心得，非他無法辦好； E的哥哥開早點鋪，也是小區(qū)翹首以盼的。 G聽了也在旁邊說“無此必要”。但我提了幾個問題：①這種風(fēng)傳是否極有可能形成的？記得有一天在食堂吃飯，我去得晚，張老師給湯盆里加了一點湯，就有物管公司的員工說：“老板的湯盆里肉要多一些。”其實，我對這事沒有注意，因為我在減肥。②新員工和外界在不知真相時是否會貶低公司？③這種雖然無中生有的東西，對我們是否會產(chǎn)生傷害。④若有傷害，我們能不在乎嗎？⑤關(guān)鍵是，我們能向每一個員工，向社會各界人士去解釋嗎？ F聽了，默然。 中午，召開公司部門經(jīng)理會議，除了討論別的事，也專門將這件事提了出來，非常令人感動的是，他們沒有一個人是站在自家私利的角度來看待此事，大家都開誠布公將這件事可能會產(chǎn)生后果逐一分析，制定了三條原則。原則一：購買則機會均等。即如果是銷售，員工家屬可以購買，與對外銷售的條件一樣。原則二：招租時