【正文】 性及價(jià)格上起著決定性作用。由此可見(jiàn)，商業(yè)規(guī)劃的水平在其中起著至關(guān)重要的作用。 2023/3/5 星期五 122十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則2023/3/5 星期五 123?商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃前一定要先找到主力品牌商家，?要按照主力店的需求來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，?否則后期會(huì)遇到很大的阻力和壓力。2023/3/5 星期五 124一、先策劃后設(shè)計(jì)策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì)2023/3/5 星期五 125專業(yè)策劃顧問(wèn)根據(jù)業(yè)態(tài)特點(diǎn)和操作方法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)很多主力店找機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估投資要謹(jǐn)慎顧問(wèn)中介機(jī)構(gòu)2023/3/5 星期五 126先策劃后設(shè)計(jì)規(guī)避設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)利用專業(yè)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期市場(chǎng)分析財(cái)務(wù)分析報(bào)告與商家先溝通市場(chǎng)信譽(yù)保障2023/3/5 星期五 127二、注重各單位空間的個(gè)性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃，不應(yīng)只是概念問(wèn)題。要讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境產(chǎn)生一種良好的印象，需要建筑師來(lái)精心設(shè)計(jì)。2023/3/5 星期五 128三、人性化設(shè)計(jì)尺度設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)平易近人這樣才能吸引人流要讓顧客感覺(jué)舒服讓消費(fèi)者體驗(yàn)親切2023/3/5 星期五 129四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗地方文化有差異設(shè)計(jì)規(guī)劃要了解當(dāng)?shù)匚幕筒町愐虻刂埔巳豚l(xiāng)隨俗2023/3/5 星期五 130五、強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性? 商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)氣派? 很多內(nèi)部空間設(shè)計(jì)? 卻普遍缺乏人情味? 環(huán)境設(shè)計(jì)不很理想? 感覺(jué)象是個(gè)大迷宮2023/3/5 星期五 131積極利用色彩營(yíng)造氣氛（ 1）暖色系類激發(fā)夠欲望暖色系的深色，是造成興奮感的元素之一能使賣場(chǎng)顯得熱鬧，刺激顧客的興奮感，使其快速購(gòu)物。（ 2）低彩度挽留顧客為使賣場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)重氣氛，延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間，選擇暖色系類低彩度的顏色最合適。（ 3）色彩搭配需適當(dāng)根據(jù)顧客特點(diǎn)和場(chǎng)所氣氛，合理安排色彩使用。2023/3/5 星期五 132天時(shí)、地利、人和都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。天時(shí)是指商家對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的時(shí)令性的把握；人和是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。地利也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當(dāng)，占有地利之勢(shì)，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益?！　　　?九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中也要考慮選址原則2023/3/5 星期五 133?城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的?產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來(lái)分，可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影?響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。?商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的?戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)?效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。2023/3/5 星期五 134客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。2023/3/5 星期五 135隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大居民消費(fèi)水平的不斷提高休閑與購(gòu)物相結(jié)合的一站式購(gòu)物作為一種全新的購(gòu)物理念逐漸被人們接受。順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流， 近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起， SHOPPING MALL、商業(yè)街、購(gòu)物村、購(gòu)物鎮(zhèn)等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)在大江南北，規(guī)模從幾萬(wàn)平方米發(fā) 展到幾十萬(wàn)平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到由多棟建筑構(gòu)成的組團(tuán)式建筑群落。雖然開(kāi)發(fā)形勢(shì)火熱，項(xiàng)目擱淺或開(kāi)業(yè)后 運(yùn)營(yíng)困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生但此類項(xiàng)目在實(shí)際操作中也存在著大量問(wèn)題2023/3/5 星期五 136?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)?不同于住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?不能沿用住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操作模式?機(jī)械的照搬設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目的理念和?流程對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論業(yè)態(tài)定位?還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性?商業(yè)屬性是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本點(diǎn)?貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)?建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)。2023/3/5 星期五 137商業(yè)方案設(shè)計(jì)商業(yè)建筑方案設(shè)計(jì)商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)在進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一般包括 7個(gè)環(huán)節(jié)：2023/3/5 星期五 138一、商業(yè)方案設(shè)計(jì)商業(yè)方案設(shè)計(jì)是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景。?本環(huán)節(jié)主要是?通過(guò)市調(diào)對(duì)項(xiàng)目?進(jìn)行可行性分析?確定項(xiàng)目定位?業(yè)態(tài)及功能設(shè)定?主力店位置?技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析?是本階段的基礎(chǔ)工作?確定定位?業(yè)態(tài)及功能設(shè)定?是本階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。 2023/3/5 星期五 139本階段主要設(shè)計(jì)內(nèi)容如下：（一）立地選項(xiàng)在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過(guò)程中，需要通過(guò)詳細(xì) 而周密的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項(xiàng)目進(jìn)行投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這 就需要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建議書(shū)及可行性研究報(bào)告的審批制度，確保可行性研究報(bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。2023/3/5 星期五 140?定位是項(xiàng)目入市的第一步，?是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的第二個(gè)環(huán)節(jié) 。?項(xiàng)目定位是在項(xiàng)目市調(diào)及?可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目?是什么、做什么、如何做 ”的問(wèn)題?要對(duì) 項(xiàng)目科學(xué)定位?首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析?分析項(xiàng)目自身及資源條件?主要方式是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行?科學(xué)的 SWOT分析?在完成 SWOT分析后?對(duì)項(xiàng)目以下七個(gè)方面進(jìn)行定位：2023/3/5 星期五 141? 二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)? 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)第一階段中的第二個(gè)環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。這個(gè)環(huán)節(jié)要求在設(shè)計(jì)建設(shè)配套方案時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。2023/3/5 星期五 142?在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計(jì)時(shí)?需要把握好四個(gè)方面：城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。城市未來(lái)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)。項(xiàng)目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。商業(yè)功能的通用性設(shè)計(jì)，不可按照某一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)的個(gè)性需求設(shè)計(jì)。2023/3/5 星期五 143?項(xiàng)目建設(shè)方案?設(shè)計(jì)規(guī)劃主要包括?兩個(gè)方面方案設(shè)計(jì)：?建筑方案設(shè)計(jì)?商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)。相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的基本完成在項(xiàng)目建設(shè)和招商、營(yíng)銷的過(guò)程中方案需要局部調(diào)整和完善，需要專業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)配合以提供保障。2023/3/5 星期五 144?十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)?二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)主要是?對(duì)建筑室內(nèi)空間、主要商?業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪 /專柜?形象、商品陳列按照商業(yè)?規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)。2023/3/5 星期五 145主要設(shè)計(jì)內(nèi)容有三個(gè)方面：?服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、?導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、?店鋪及專柜?專賣店形象設(shè)計(jì)。2023/3/5 星期五 146每個(gè)方面主要的設(shè)計(jì)內(nèi)容如下 ：?服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)：?總服務(wù)臺(tái)設(shè)計(jì)、?顧客收銀臺(tái)設(shè)計(jì)、?顧客休息設(shè)施設(shè)計(jì)?室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)、?監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)、?員工辦公系統(tǒng)設(shè)計(jì)。?導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：?標(biāo)識(shí)、?指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、?促銷空間設(shè)計(jì)、?廣告位設(shè)計(jì)、?櫥窗設(shè)計(jì)、?花車設(shè)計(jì)。店鋪及專柜 /專賣店形象設(shè)計(jì)：專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計(jì)、專柜形象設(shè)計(jì)、專柜燈光設(shè)計(jì)、陳列道具設(shè)計(jì)。2023/3/5 星期五 147?每個(gè)體系設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容如下：組織體系設(shè)計(jì)：組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。制度體系設(shè)計(jì)：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場(chǎng)管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營(yíng)銷管理制度體系、財(cái)務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。流程體系設(shè)計(jì)：業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。2023/3/5 星期五 148十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)?品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，?是在項(xiàng)目定位的要求下進(jìn)行的，解決項(xiàng)目提供什么服務(wù)的問(wèn)題，是很?重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對(duì)項(xiàng)目后期的整體運(yùn)?營(yíng)會(huì)產(chǎn)生很大的阻力，影響項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。2023/3/5 星期五 149同時(shí)在規(guī)劃品牌落位時(shí)，科學(xué)利用房屋不同區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，把握品牌之間不同形象、價(jià)位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過(guò)度。?制定目標(biāo)品牌計(jì)劃?應(yīng)該綜合考慮項(xiàng)目?經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益與項(xiàng)目形象?定位要求的關(guān)系，?合理控制、科學(xué)搭配?不同定位的?品牌的配比。?此計(jì)劃包括三個(gè)方面：其一，理想 的目標(biāo)品牌計(jì)劃；其二，目標(biāo)品牌退換計(jì)劃；其三、應(yīng)急品牌計(jì)劃。2023/3/5 星期五 150?招商策略是進(jìn)行招商的基本原則，必須達(dá)到可行、操作性強(qiáng)的要求，?更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實(shí)現(xiàn)合作多贏的局面。?商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性不同于住宅地產(chǎn)的使用屬性，需要專業(yè)人士來(lái)把握?其建筑的商業(yè)屬性，并進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這樣才能保證項(xiàng)目商業(yè)價(jià)?值的真正實(shí)現(xiàn)。2023/3/5 星期五 151謝謝謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH