【正文】 進(jìn)深一般在２４— ３６米比較合適。如果開間方向的柱距是６米(9,12,15,18,21,24)那么進(jìn)深可以是 26,36，46。2023/3/5 星期五 339米柱距是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比較常用的選擇，對(duì)于面積分割以及降低施工成功有益。2023/3/5 星期五 34? 八、商鋪分割的原則　 ? 商業(yè)場(chǎng)所的商鋪如何分割，對(duì)其今后的銷售和經(jīng)營(yíng)能否成功有著非常重要的影響。? 為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行。 　 2023/3/5 星期五 351 、主題的原則　 商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。2023/3/5 星期五 36如果項(xiàng)目某個(gè)樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃，將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于的商鋪銷售不會(huì)有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。可是如果項(xiàng)目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比的商鋪將會(huì)因?yàn)椴惋嫛⒘闶蹣I(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營(yíng)或者出租而拒絕購(gòu)買，因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對(duì)它們幾乎沒有什么用處。商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進(jìn)行。　 2023/3/5 星期五 37? 　 2 、人性化的原則　 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。2023/3/5 星期五 38這句話包含兩層意思所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。2023/3/5 星期五 39?商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部?的步行系統(tǒng)設(shè)?計(jì)是用以調(diào)節(jié)?和分配人流量?的重要和有效?手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會(huì)影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營(yíng)帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕碜呗?，不?huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益?！?023/3/5 星期五 403 、科學(xué)利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑?！? 輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場(chǎng)所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤(rùn)的面積。例如樓梯、道路、廁所休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場(chǎng)都屬于輔助功能區(qū)范圍。　 2023/3/5 星期五 41? 九、目前商鋪分割存在的缺點(diǎn)和問題　 ? 單純從營(yíng)銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項(xiàng)目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項(xiàng)目公攤比例過高（有的高達(dá) 50% ）的直接原因。? 不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 　 2023/3/5 星期五 42? 　 1 、商鋪分割　 從設(shè)計(jì)可以看出有許多商業(yè)項(xiàng)目分割不規(guī)則，而且進(jìn)深與開間之比大于 4： 1，這會(huì)給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)場(chǎng)地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會(huì)對(duì)一部分買家造成排斥。2023/3/5 星期五 432 、輔助功能區(qū)　 輔助功能區(qū)太多，白白浪費(fèi)了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場(chǎng)地太多。三多不除，公攤不減。　 2023/3/5 星期五 44樓梯：　 從設(shè)計(jì)上可以看到，目前許多商業(yè)項(xiàng)目在一、二層設(shè)計(jì)了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實(shí)在是沒有必要。建議在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可?！? 　2023/3/5 星期五 45廁所：　 目前一些商業(yè)項(xiàng)目在面積內(nèi)，分布了十幾個(gè)廁所！而在深圳沃爾瑪 2 萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有 1 個(gè)公共廁所，世界 500 強(qiáng)企業(yè)的精打細(xì)算，確實(shí)值得我們參照和學(xué)習(xí)?！? 對(duì)此，我們建議設(shè)計(jì)上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層保留一個(gè)公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費(fèi)，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購(gòu)買、將來維護(hù)費(fèi)用，實(shí)實(shí)在在是一舉多得。　 2023/3/5 星期五 46? 空閑場(chǎng)地：　 ? 目前的一些商業(yè)項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)不合理，存在過多的空閑場(chǎng)地，浪費(fèi)了使用面積。 　 2023/3/5 星期五 473 、通道分割　 許多商業(yè)項(xiàng)目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對(duì)人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費(fèi)了空間。另一方面過道設(shè)計(jì)不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對(duì)空間也造成浪費(fèi)。　 2023/3/5 星期五 48? 按照商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的規(guī)則，就怕消費(fèi)者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一般將出入口分別設(shè)置在商場(chǎng)的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對(duì)消費(fèi)者的行走習(xí)慣，對(duì)道路盡可能的進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)的滯留時(shí)間，帶旺商鋪?！? 2023/3/5 星期五 49十、商鋪分割總結(jié)：近深與開間的比例要協(xié)調(diào)主通道與次通道的規(guī)劃，在主要通道盡可能看到更多的商鋪人流導(dǎo)向死角的處理盡可能的把使用率提高，衛(wèi)生間、通道的寬度、公共休閑地帶等的規(guī)劃購(gòu)物者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)者心理、人流走向習(xí)慣柱網(wǎng)的處理，柱子盡可能不要放在鋪位中間，不影響消防合格的要求按照業(yè)態(tài)劃分，服裝、音響店需要的開間小、近深長(zhǎng)。 餐飲開間適當(dāng)大點(diǎn)，近深也長(zhǎng)分割的形狀盡量方正、不要異形2023/3/5 星期五 50十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則2023/3/5 星期五 51一、 招商策劃的含義 招商策劃是運(yùn)用招商人員的知識(shí)和智慧，籌劃一系列的活動(dòng)去吸引外來資金項(xiàng)目落戶的活動(dòng)。 2023/3/5 星期五 52招商策劃有多種多樣的形式如項(xiàng)日招商會(huì)，在本地區(qū)舉辦投資環(huán)境介紹會(huì)；與大公司建立較為穩(wěn)定的溝通渠道；聘請(qǐng)招商顧問2023/3/5 星期五 53招商策劃要有準(zhǔn)確的目標(biāo)定位 招商策劃要有明確的目標(biāo)和要求，才能保證招商策劃收到預(yù)期的效果。否則，策劃就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。招商策劃要有戰(zhàn)略高度，綜觀全局，立足長(zhǎng)遠(yuǎn) 任何一次招商籌劃活動(dòng)，不能把眼光局限于一時(shí)一地或孤立的一家企業(yè)、一個(gè)項(xiàng)目。策劃要有戰(zhàn)略高度，要通攬招商形勢(shì)，綜觀招商大局策劃活動(dòng)的結(jié)束，同時(shí)又蘊(yùn)藏著下次策劃活動(dòng)的開始，使招商策劃連續(xù)不斷，影響深遠(yuǎn)。2023/3/5 星期五 54招商策劃過程中，要了解商戶的投資動(dòng)問和要求在此基礎(chǔ)上來確定自己的招商戰(zhàn)略系統(tǒng)地制定出自己的中長(zhǎng)期和近期招商計(jì)劃，保持招商策略的長(zhǎng)期性和一致性，避免招商過程中的短期行為和急功近利的現(xiàn)象。2023/3/5 星期五 55招商策劃要知己知彼，把握優(yōu)勢(shì) 必須具備兩個(gè)最根本要素?（ 1）你的必須擁有自己的優(yōu)勢(shì)，?這種優(yōu)勢(shì)對(duì)商戶要有吸引力； （ 2）你要了解商戶的需求，并告訴商戶我們能滿足他的需求。在看到自己優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，我們也要知道自已的不足，并且盡力地去彌補(bǔ)和克服這些不足。只有在正確地認(rèn)清自己、了解自己的基礎(chǔ)上，在招商過程中才能做到胸有成竹，信心十足。2023/3/5 星期五 56招商策劃要突破成規(guī)，另辟蹊徑 招商人員，在招商策劃時(shí)要突破成規(guī)，另辟蹊徑。要注意求新求實(shí)，體現(xiàn)自己的特色，招商策劃的突破口可以選擇招商形式、招商政策、招商手段、招商內(nèi)容和雙方的合作方式等各個(gè)方面。 2023/3/5 星期五 57招商策劃處在第一階段是整個(gè)招商過程的開頭，所以，招商策劃往往要提前進(jìn)行，適度超前。太倉(cāng)促無法保證作出周密而系統(tǒng)的策劃；如果策劃工作質(zhì)量不高，招商會(huì)的效果也就難以保證。招商策劃要把握時(shí)機(jī)，適度超前 一個(gè)完整的招商過程往往包括以下幾個(gè)階段招商策劃 ―― 信息的收集 ―― 雙方接觸 ―― 洽談 ―― 簽約。2023/3/5 星期五 58二、商業(yè)地產(chǎn)策劃思路2023/3/5 星期五 59? 商業(yè)地產(chǎn)面廣? 商業(yè)地產(chǎn)操作所涉及的工作相當(dāng)廣泛，從前期市場(chǎng)調(diào)研、商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃等，到后期招商、銷售及商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，每項(xiàng)工作都需專業(yè)化的驚人投入。 2023/3/5 星期五 60商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查正確的做法應(yīng)該是先把市場(chǎng)調(diào)查清楚，這個(gè)地方需要什么商業(yè)？需要什么業(yè)態(tài)？業(yè)態(tài)如何分配？有多大的營(yíng)業(yè)額？區(qū)域消費(fèi)能力如何？根據(jù)這些基礎(chǔ)信息開發(fā)商規(guī)劃合理的商業(yè)地產(chǎn)。先后經(jīng)過：商業(yè)調(diào)研、商業(yè)策劃設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、廣告策劃等 5個(gè)步驟，順序合理、按部就班地操作。2023/3/5 星期五 61商業(yè)地產(chǎn)策劃原則商業(yè)地產(chǎn)在策劃的過程中，也應(yīng)時(shí)刻注意商業(yè)優(yōu)先的原則。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn)，它更多地是一種制造賺錢工具的過程因此在營(yíng)銷過程中，必須始終思考：如何合理有效地將賺錢工具推銷出去，使所有從事商業(yè)的人了解該賺錢工具的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。2023/3/5 星期五 62地產(chǎn)與商業(yè)的對(duì)接非常重要過去往往是先地產(chǎn)后商業(yè)，開發(fā)商蓋房子的時(shí)候沒有想以后商業(yè)怎么搞，把房子蓋起來后才開始招商，把商鋪打散賣給小業(yè)主?？墒琴u給小業(yè)主以后，租給誰？誰來經(jīng)營(yíng)？這個(gè)地方適不適合搞商業(yè)？ 適合搞什么業(yè)態(tài)的商業(yè)？ 一些開發(fā)商很盲目，沒有統(tǒng)籌考慮。2023/3/5 星期五 63? 了解市場(chǎng)、掌握信息? 做商業(yè)地產(chǎn)策劃和做生意相同，都必須充分了解市場(chǎng)、掌握最新信息，并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做到知己知彼。? 盡管商業(yè)地產(chǎn)策劃的每一步都有很