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商業(yè)地產(chǎn)成敗的靈魂是商業(yè)前期定位-資料下載頁

2025-05-16 02:50本頁面
  

【正文】 比的調整,主力店的調整,市場主題調整。大家都知道,南京路四次改造,前三次花了180億,改造了硬件,沒有改造軟件,從南京路改造第一天起,我們就得研究積累經(jīng)驗培養(yǎng)預見力,南京路大體經(jīng)過幾次調整,第一個是小店變成了大店。第二次低檔變成高檔,檔次上了。第三次調整就是原來的功能少,逐漸的變得多了。第四次調整就是屬于高變成了低,就是檔次由高變低,因為上海其他的商圈形成了,白領的消費上南京中路去了,這個地區(qū)不去了,南京路上的新世界一年一個樣。第五次調整就是外邊的景觀、休閑式的消費,體驗式的享受內容加大了?,F(xiàn)在正在進行調整,由低往高調,新世界準備調,新建的購物中心也準備調,恢復昔日的輝煌,實際上后面這個是預測。按照我們的研究錯不了,南京路要走這個趨勢。為什么呢?因為多個商業(yè)中心建立起來了,白領不來,來的都是逛上海的普通老百姓,還保留原來高的,幾乎是不會賣錢的。有過統(tǒng)計,南京路人均消費額才80來塊錢,就是定位要調整了。 業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌要更新。消費需求需要要調整,組合配比需要調整,末位淘汰需要調整。 商場布局要調整,招商需求要調整,更新代謝要調整,整體定位、組合等等,主力店變化都需要調。就是在后期這種布局上要經(jīng)常的調、經(jīng)常的變,不變就會出問題。 造勢方向、內容要調整,通過一段時間,馬上把矛盾全部暴露出來,可以這么說,全世界一般化的造勢都需要調,比如說專業(yè)人員,特別是編導,肯定對這個東西不清楚,他有個熟悉的過程。在這里特別強調,不能用企業(yè)企劃人員代替這種造勢活動的編導,用百貨那一套在這里無效。計劃編制要調整,內容方向要調整,強化外聯(lián),外聯(lián)干什么,就是要把更多的各個方面的活動拉到這來。大家記住,所有的造勢活動的成功,單位時間的單位面積永遠比店鋪的回報率高。  再一個強調內部協(xié)調,為什么一開業(yè)矛盾馬上出來了,運營和策劃和造勢肯定矛盾百出,為什么這樣?后面就不解釋了。    運營營銷重點的調整。這個調整就涉及到一系列的問題,涉及到市場調研、住戶管理,分析判斷,后續(xù)的招商、造勢,怎么樣運營為造勢讓路,等等這一系列。 第四是專業(yè)化管理是商業(yè)經(jīng)營定位的基礎。 商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化大體要具備幾個條件。 一、商業(yè)經(jīng)營專業(yè),運營和經(jīng)營不一樣,經(jīng)營是屬于賣商品的,購、銷、調、存,這個要從理論到實踐結合。 二、具備商業(yè)開發(fā)專業(yè),開發(fā)不是商業(yè)經(jīng)營,商業(yè)開發(fā)是選址,這個地產(chǎn)可以搞什么,里面怎么組合,以及這里的要素怎么樣吸引人流,怎么樣令供應商滿意。這是開發(fā),不是經(jīng)營。 三、商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)開發(fā)經(jīng)營的復合經(jīng)驗,沒有這個經(jīng)驗,或者是沒有這個團隊解決不了問題。 四、要具有國際化的理念,了解國內外流通最新的動態(tài),才能夠做得東西有超前性。    五、要掌握國內外市場需求的發(fā)展趨勢,特別是國內 為什么講這上面五條?    為什么國外專業(yè)團隊本土化差,因為不符合其中一條,為什么說國內團隊國際化的理念、信息化差,就是也不符合上面的幾條,為什么單純的中介機構定位的實用性差,因為也不符合上面幾條。為什么說單純的商業(yè)經(jīng)營人員搞不了商業(yè)開發(fā),因為不符合上面幾條。為什么說剛從百貨業(yè)態(tài)轉型到購物中心的高管人員搞不了購物中心,也是不符合上面幾條 這五個為什么可以回答了目前的這些問題?! ?   至于說前期這塊,第一個問題,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)化,里面包括商業(yè)設想、選址、商業(yè)策劃、商業(yè)開發(fā)和工程對接,商業(yè)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營對接,都不能少。 第二商業(yè)籌建專業(yè)化,包括管理模式、機構設置、企業(yè)形象樹立,企業(yè)核心競爭力的提煉和形成,規(guī)章制度的建立和完善,商業(yè)策劃的落實,商業(yè)經(jīng)營與開發(fā)工程完美的對接,都是屬于籌建專業(yè)化所必須的。 第三個就是商業(yè)運營專業(yè)化,四大管理,運營、物業(yè)、住戶、財務管理,各系統(tǒng)的調整,市場調研,以及怎么樣能夠更完美的把消費者招來 第四,商業(yè)經(jīng)營專業(yè)化,必須有這樣的人才,這里包括自營店的管理、聯(lián)營店的配合,都需要商業(yè)經(jīng)營專業(yè)化的條件。 第五,就是案例分析。 . 16 / 16
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