商業(yè)地產(chǎn)成敗的靈魂是商業(yè)前期定位-資料下載頁
2025-05-16 02:50本頁面
【正文】 比的調整，主力店的調整，市場主題調整。大家都知道，南京路四次改造，前三次花了180億，改造了硬件，沒有改造軟件，從南京路改造第一天起，我們就得研究積累經(jīng)驗培養(yǎng)預見力，南京路大體經(jīng)過幾次調整，第一個是小店變成了大店。第二次低檔變成高檔，檔次上了。第三次調整就是原來的功能少，逐漸的變得多了。第四次調整就是屬于高變成了低，就是檔次由高變低，因為上海其他的商圈形成了，白領的消費上南京中路去了，這個地區(qū)不去了，南京路上的新世界一年一個樣。第五次調整就是外邊的景觀、休閑式的消費，體驗式的享受內容加大了?，F(xiàn)在正在進行調整，由低往高調，新世界準備調，新建的購物中心也準備調，恢復昔日的輝煌，實際上后面這個是預測。按照我們的研究錯不了，南京路要走這個趨勢。為什么呢？因為多個商業(yè)中心建立起來了，白領不來，來的都是逛上海的普通老百姓，還保留原來高的，幾乎是不會賣錢的。有過統(tǒng)計，南京路人均消費額才80來塊錢，就是定位要調整了。 業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌要更新。消費需求需要要調整，組合配比需要調整，末位淘汰需要調整。 商場布局要調整，招商需求要調整，更新代謝要調整，整體定位、組合等等，主力店變化都需要調。就是在后期這種布局上要經(jīng)常的調、經(jīng)常的變，不變就會出問題。 造勢方向、內容要調整，通過一段時間，馬上把矛盾全部暴露出來，可以這么說，全世界一般化的造勢都需要調，比如說專業(yè)人員，特別是編導，肯定對這個東西不清楚，他有個熟悉的過程。在這里特別強調，不能用企業(yè)企劃人員代替這種造勢活動的編導，用百貨那一套在這里無效。計劃編制要調整，內容方向要調整，強化外聯(lián)，外聯(lián)干什么，就是要把更多的各個方面的活動拉到這來。大家記住，所有的造勢活動的成功，單位時間的單位面積永遠比店鋪的回報率高。 再一個強調內部協(xié)調，為什么一開業(yè)矛盾馬上出來了，運營和策劃和造勢肯定矛盾百出，為什么這樣？后面就不解釋了。 運營營銷重點的調整。這個調整就涉及到一系列的問題，涉及到市場調研、住戶管理，分析判斷，后續(xù)的招商、造勢，怎么樣運營為造勢讓路，等等這一系列。 第四是專業(yè)化管理是商業(yè)經(jīng)營定位的基礎。 商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化大體要具備幾個條件。 一、商業(yè)經(jīng)營專業(yè)，運營和經(jīng)營不一樣，經(jīng)營是屬于賣商品的，購、銷、調、存，這個要從理論到實踐結合。 二、具備商業(yè)開發(fā)專業(yè)，開發(fā)不是商業(yè)經(jīng)營，商業(yè)開發(fā)是選址，這個地產(chǎn)可以搞什么，里面怎么組合，以及這里的要素怎么樣吸引人流，怎么樣令供應商滿意。這是開發(fā)，不是經(jīng)營。 三、商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)開發(fā)經(jīng)營的復合經(jīng)驗，沒有這個經(jīng)驗，或者是沒有這個團隊解決不了問題。 四、要具有國際化的理念，了解國內外流通最新的動態(tài)，才能夠做得東西有超前性。 五、要掌握國內外市場需求的發(fā)展趨勢，特別是國內 為什么講這上面五條？ 為什么國外專業(yè)團隊本土化差，因為不符合其中一條，為什么說國內團隊國際化的理念、信息化差，就是也不符合上面的幾條，為什么單純的中介機構定位的實用性差，因為也不符合上面幾條。為什么說單純的商業(yè)經(jīng)營人員搞不了商業(yè)開發(fā)，因為不符合上面幾條。為什么說剛從百貨業(yè)態(tài)轉型到購物中心的高管人員搞不了購物中心，也是不符合上面幾條 這五個為什么可以回答了目前的這些問題?！ ? 至于說前期這塊，第一個問題，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)化，里面包括商業(yè)設想、選址、商業(yè)策劃、商業(yè)開發(fā)和工程對接，商業(yè)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營對接，都不能少。 第二商業(yè)籌建專業(yè)化，包括管理模式、機構設置、企業(yè)形象樹立，企業(yè)核心競爭力的提煉和形成，規(guī)章制度的建立和完善，商業(yè)策劃的落實，商業(yè)經(jīng)營與開發(fā)工程完美的對接，都是屬于籌建專業(yè)化所必須的。 第三個就是商業(yè)運營專業(yè)化，四大管理，運營、物業(yè)、住戶、財務管理，各系統(tǒng)的調整，市場調研，以及怎么樣能夠更完美的把消費者招來 第四，商業(yè)經(jīng)營專業(yè)化，必須有這樣的人才，這里包括自營店的管理、聯(lián)營店的配合，都需要商業(yè)經(jīng)營專業(yè)化的條件。 第五，就是案例分析。 . 16 / 16
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