【導(dǎo)讀】五星商圈——最為柳州也是最老的商業(yè)地帶，處于廣西柳州市中心，美麗的柳江環(huán)繞而過(guò)，州城市的核心區(qū)域，既有傳統(tǒng)的文化沉淀，又有日益繁華的現(xiàn)代商業(yè)圈。東西方向以沿江的。能怪上路為界，這些關(guān)鍵道路組合成的商業(yè)街道構(gòu)成了商圈商業(yè)基礎(chǔ)。商圈著力于服務(wù)廣大。主體、龍城路地下商業(yè)街、解放南路等特色精品街區(qū)為支撐的城市中心商業(yè)區(qū)。埠”的美稱(chēng)，但正因?yàn)楹幽仙倘Φ墓δ苄詣澐譀Q定了他的局限，無(wú)法獲得更高的提升。城市功能，隨著柳州市東進(jìn)步伐的加快，柳州商業(yè)“兩極”的格局正在醞釀驚天動(dòng)地的變革，市政府新址、餐飲、金。以陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)為地標(biāo)，將成為河?xùn)|商業(yè)的“東風(fēng)”，推動(dòng)河?xùn)|實(shí)現(xiàn)國(guó)際高端商業(yè)布局；項(xiàng)目以國(guó)際消費(fèi)為定位，高度整合河?xùn)|分散的商業(yè)資源，以五星級(jí)酒店及高檔寫(xiě)字樓為核心，成整個(gè)城市最具朝氣和生命力的區(qū)域。是河?xùn)|商圈很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)最重要的消費(fèi)群體構(gòu)成，直線距離也最近，最易輻射和影響。

　　

【正文】 層，初步構(gòu)思如下： 商業(yè) 定位： 主題購(gòu)物、主題餐飲、風(fēng)尚休閑、先鋒娛樂(lè)、頂級(jí)商務(wù)、兒童樂(lè)園、 居家生活館 。 ◆ 主題購(gòu)物： 精品 百貨 +生活超市 ◆ 主題餐飲： 星巴克 +麥當(dāng)勞 +必勝客 ◆ 風(fēng)尚休閑： 水岸風(fēng)尚街 +酒吧風(fēng)情街 ◆ 兒童 樂(lè)園： 兒童主題購(gòu)物 +兒童主題餐飲 +親子樂(lè)園 +兒童游樂(lè)城 ◆ 居家生活館 ： 風(fēng)情 SPK 會(huì)所 +精品家居館 +上島咖啡 +主題健身 ◆ 頂級(jí)商務(wù) ： 高級(jí)寫(xiě)字樓 樓層品類(lèi)布局 分析 ： 樓層 主力店 +輔助精品店布局 主力店商家結(jié)構(gòu) （例） 展店要求（面積 /水 /電 /煤） 負(fù) 1層 精品超市或主題保健專(zhuān)營(yíng)店 ／ 2020㎡左右 ,排水系統(tǒng)、消系統(tǒng)符合商業(yè)要求 兒童樂(lè)園 ／ 2020㎡左右 ,排水系統(tǒng)、消系統(tǒng)符合 商業(yè)要求 1層 小型連鎖西餐廳 +通訊品牌旗艦店 +數(shù)碼旗艦店 +化妝品（品牌鞋類(lèi)）形象店 麥當(dāng)勞 300400m2/商業(yè)街或十萬(wàn)人口覆蓋社區(qū)，水 2吋管 /250KW電力 KFC 300500m2/商業(yè)街或社區(qū)商業(yè)中心 水 2吋管 /250KW電力 哈根達(dá)斯 100200M2，高檔區(qū)域，商業(yè)街 2層 咖啡館 +品牌成熟服裝旗艦店或店中店 統(tǒng)一星巴克咖啡 100200m2/水 2吋管 /50KW，實(shí)面大于 150m2，需店內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間 Costa coffee 150m2/水 /50KW 中型連鎖西餐廳 必勝客（韓式料理） 450m2/商業(yè)街或成熟高檔社區(qū) 水 2吋管 /250KW電力 /煤氣不需要 3層 運(yùn)動(dòng)用品連鎖 +體育休閑品牌 迪卡儂、大美天地 100㎡左右經(jīng)營(yíng)面積 ，帶動(dòng)整層戶(hù)外用品專(zhuān)營(yíng)店 4層 主打女裝品牌 +女裝配飾 +輔助女性用品 (化妝品、鞋帽等） Jessica、 ELLE、古琦 主力女裝陳列面積一般需要 4080㎡，如果作為形象店則更大，對(duì)于位置要求嚴(yán)格，首選上下行電梯黃金實(shí)現(xiàn)范圍，對(duì)于商業(yè)人氣倒不是特別高，因?yàn)樽叩氖歉叨寺肪€，吸引的是一定層次消費(fèi)群。 5層 主打男裝品牌 +男性精品日用 +休閑專(zhuān)區(qū) 范思哲、瑞士軍刀、LEE 突出幾個(gè)代表性男裝或男士精品店中店，輻射男士休閑服飾、鞋帽系列，對(duì)店面的要求也較高，層高、面積，經(jīng)營(yíng)定位都是這些品牌首先考慮的基礎(chǔ)條件 6層 高檔茶餐廳或音樂(lè) 餐廳 上島 1000m2以上 /高檔消費(fèi)區(qū)域 水 4吋管 /350KW電力 /煤氣 100m3 西提牛排館 1000m2左右，具體視情況而定 家居、會(huì)所 SPK會(huì)所 1000㎡以上，具體視情況而定 家居館（美聯(lián)家居） 2020㎡以上，具體視情況而定 針對(duì)不同樓層的品類(lèi)定位不是一層不變，基本采取的思路是主力 12 品牌 +中檔 24 個(gè)品牌+輔助性中低檔品牌設(shè)立，主體檔次定位不變的情況下樓層的定位設(shè)立最終根據(jù)周邊商圈氛圍靈活變更。 招商運(yùn)營(yíng)思路 建議采取統(tǒng)一 規(guī)劃定位后，聘請(qǐng)商業(yè)管理公司入駐招商，制定相應(yīng)的招商政策，按照商業(yè)樓盤(pán)確定的經(jīng)營(yíng)思路推進(jìn)招商進(jìn)程，公司設(shè)立商業(yè)物業(yè)管理人員，對(duì)聘用的商業(yè)管理公司進(jìn)行工作協(xié)調(diào) 監(jiān)督管理，具體的招商思路可以采取以下幾個(gè)方式操作： ① 直接針對(duì)大 品牌商 進(jìn)行，對(duì)于有意向的國(guó)內(nèi)一線、二線 品牌 我們采取直接談判和走訪的方式進(jìn)行，邀請(qǐng)他們的進(jìn)入。同時(shí)我們應(yīng)多爭(zhēng)取將更多的國(guó)內(nèi)一線、二線 品牌商 的 廣西 分公司（或總 代理 、加盟商 ）吸收入場(chǎng)。 ② 對(duì)于國(guó)外的品牌 國(guó)內(nèi)沒(méi)辦法直接聯(lián)系的 ，我們通過(guò)電話和郵件的形式進(jìn)行重點(diǎn) 招商 。只要國(guó)內(nèi)一線、二線客戶(hù)甚至國(guó)際頂級(jí)客 戶(hù)入場(chǎng)，品牌商戶(hù)的號(hào)召力就會(huì)使其他中小客戶(hù)跟風(fēng)而上，項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)便有了豐富的商戶(hù)資源的支持。所以早期招商，要重點(diǎn)針對(duì)國(guó)內(nèi)一線、二線客戶(hù)及國(guó)際頂級(jí)客戶(hù)。 ③針對(duì)本土代理的一些 13線品牌都做好前期的聯(lián)系鋪墊，對(duì)于品牌構(gòu)架提供多樣化的組合和可選性，做好商戶(hù)資源的備案。 ④做好前期招商優(yōu)惠推介政策， 如保底租金，前期采取免租一定期限吸納優(yōu)秀商家入駐， 采取放水養(yǎng)魚(yú)的方式以商養(yǎng)商，聚合人氣，提升服務(wù)質(zhì)量。 ⑤ 推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略 ， 品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷(xiāo)售 引導(dǎo)商業(yè)布局 ，利 用其品牌效應(yīng)來(lái)帶動(dòng)其他商鋪的發(fā)售和招租。 ⑥ 借助網(wǎng)站、報(bào)紙、電視臺(tái)等媒體帶動(dòng) 恒通商業(yè)樓盤(pán) 招商、管理、營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展。 十二、 恒通商業(yè)樓盤(pán) 定價(jià)策略和 招商費(fèi)用 支出 項(xiàng)目 探討 商鋪銷(xiāo)售有專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售計(jì)劃和推進(jìn)計(jì)劃，在此我不另作詳述， 只 針對(duì)商業(yè)租賃這塊 進(jìn)行價(jià)格指標(biāo)分析， 商鋪售價(jià)僅作預(yù)計(jì)， 因 樓盤(pán)還未推出，很多細(xì)節(jié)沒(méi)法 測(cè)算，只能根據(jù)目前商業(yè)狀況擬定初步的價(jià)格區(qū)間，在今后的推進(jìn)中 還 要 優(yōu)化 調(diào)整價(jià)格策略： 樓層 預(yù)計(jì) 推出面 積 計(jì)劃 推出 時(shí)間 設(shè)計(jì) 售價(jià) （含公攤） 設(shè)計(jì) 初始租金，免租期后第一 階 段租金 （含公攤）設(shè)計(jì) 說(shuō)明 1 ／ 2020年底 只租不 售 20元／㎡月 ① 針對(duì)主力品牌可以考慮自營(yíng)或者設(shè)定免租期 12年期，培養(yǎng)市場(chǎng)前期預(yù)設(shè) 2年是免租，預(yù)留招商空間，后續(xù)根據(jù)市場(chǎng)行情臺(tái)階上浮 1 ／ 同上 79W 80元／㎡月 ② 租價(jià)和售價(jià)僅僅根據(jù)目前周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售定位和商業(yè)定位定價(jià)為基礎(chǔ)，此定價(jià)僅僅參考目前周邊樓盤(pán)商業(yè)價(jià)格區(qū)間設(shè)計(jì) 2 ／ 同上 4W 50元／㎡月 同上 3 ／ 同上 3W 50元／㎡月 同上 4 ／ 同上 30元／㎡月 同上 5 ／ 同上 12W 30元／㎡月 同上 6 ／ 同上 12W 20元／㎡月 同上 7 ／ 同上 25元／㎡月 同上 8 ／ 同上 25元／㎡月 同上 招商手冊(cè)、網(wǎng)站、樓書(shū)、 DM 海報(bào)、媒體軟文、招商優(yōu)惠政策、招商意向書(shū)等招商道具的準(zhǔn)備，都涉及到前期招商費(fèi)用支出 ，方案中我預(yù)先擬定出需要支出的費(fèi)用項(xiàng)目，也便于工作開(kāi)展 ，按需求推進(jìn)招商工作計(jì)劃： 序 號(hào) 工作事 項(xiàng) （招商支出 費(fèi) 用 項(xiàng) ） 負(fù)責(zé)單 位 完成日期 1 項(xiàng) 目 LOGO、名 稱(chēng) 確定 發(fā) 展商、代理公司 待定 2 商 場(chǎng) 平面 圖 發(fā) 展商、代理公司 待定 3 項(xiàng) 目外立面的 設(shè)計(jì) 定案 發(fā) 展 商、代理公司 待定 4 招商手 冊(cè) 的制定、印刷 發(fā) 展商、代理公司 待定 5 招商宣 傳單張 、折 頁(yè)設(shè)計(jì) 、印刷 發(fā) 展商、代理公司 待定 6 租金及折扣、付款方式的制定 發(fā) 展商、代理公司 待定 7 商 場(chǎng) 裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 發(fā) 展商、代理公司 待定 8 招商培 訓(xùn) 發(fā) 展商、代理公司 待定 9 新 聞發(fā) 布 會(huì)籌備 發(fā) 展商、代理公司 待定 10 專(zhuān)業(yè)雜 志、 報(bào) 刊、 電視 廣告定稿、投放 發(fā) 展商、代理公司 待定 11 項(xiàng) 目 現(xiàn)場(chǎng) 招商中心及掛幅、路旗、 導(dǎo)視 牌的 設(shè)計(jì) 布置，中 華路招商接待中心的 設(shè)計(jì) 、裝修與 包裝、布置 發(fā) 展商、代理公司 待定 12 模型 設(shè)計(jì) 、制作、安裝 發(fā) 展商、代理公司 待定 14 物 業(yè) 管理公司及管理 費(fèi) 確定 發(fā) 展商、代理公司 待定 十三、 招商工作推進(jìn)計(jì)劃 考察咱們恒通樓盤(pán)施工進(jìn)度，按這個(gè)進(jìn)度推算估計(jì)要到 2020年底才正式竣工開(kāi)業(yè)，那么招商設(shè)計(jì)按照 2 年 中期 時(shí)間 開(kāi)始引進(jìn)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)到跟進(jìn)整個(gè)商業(yè)進(jìn)度 初步推進(jìn)來(lái)設(shè)計(jì)如下表： 時(shí)間 2020 年 2020 年 步 驟 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 招商 調(diào)查 商 業(yè) 管理制度制定 內(nèi) 部 構(gòu)架確立 招商政策 擬 定 前期施工物 業(yè)介入 后期物業(yè)管理 商 業(yè) 管理公司入 駐 公 開(kāi) 招商 開(kāi)業(yè) 準(zhǔn)備 后期商業(yè)管理 以上設(shè)計(jì)是預(yù)計(jì)在 2020 年年關(guān)前開(kāi)業(yè)預(yù)計(jì)招商進(jìn)度，實(shí)際進(jìn)度根據(jù)工程推進(jìn)來(lái)調(diào)整。 時(shí)間上分割的每快 工作大項(xiàng)都有具體的 細(xì)節(jié) 細(xì)化 ，在此不做詳述，根據(jù)工作推進(jìn)來(lái)逐步落實(shí)。 前期 需要處理的是商業(yè)客戶(hù)的積累和 確立合作意向書(shū)，對(duì) 后期減輕招商壓力非常重要，當(dāng)然我們可以要求 招商公司按照我們的計(jì)劃 推進(jìn)招商， 制定考核措施，跟進(jìn)計(jì)劃落實(shí)。 十四、總括 恒通商業(yè)方案 初步計(jì)劃書(shū)草案完成 ，后續(xù)需要跟進(jìn)的、學(xué)習(xí)和交流的層面還很多很多，不斷總結(jié)不斷完善，確保方案的可行性和實(shí)操性能切實(shí)指導(dǎo)到今后的工作 開(kāi)展 ， 若能對(duì)商業(yè)布局起到一定帶動(dòng)作用也算不負(fù)這 2周埋頭苦思了， 后續(xù)還需要跟工程部、設(shè)計(jì)部默契配合執(zhí)行，深入了解工程的整個(gè)推進(jìn)計(jì)劃，商業(yè)設(shè)計(jì)方案才能體現(xiàn)它的最優(yōu)價(jià)值； 本方案還存在許多不足和缺陷之處在今后工作中逐漸完善吧， 歡迎各位同事對(duì)于方案的跟進(jìn)提出中肯的建議 ， 我將 以 創(chuàng) 新、求 實(shí) 的 態(tài) 度 精心設(shè)計(jì)方案 。