商業(yè)地產策劃與定位112頁-資料下載頁
2025-02-27 15:02本頁面
【正文】 2023年 *月 9 － 12日 對當地聘請的市調人員培訓 中旗、發(fā)展商 2023年 *月 12－ 21日 正式展開市調工作 中旗 2023年 *月 30日 向開發(fā)商提交調研結論 中旗 2023 年 *月 29日 向開發(fā)商提交 《項目商業(yè)運營市場環(huán)調研報告》 中旗 制定市調時間 85 86 87 88 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產 89 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產 90 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產 91 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產 92 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產 93 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產 94 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產 95 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產 96 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產 97 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產 98 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產 99 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產 100 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產 101 案例六：哈爾濱景陽街項目 開發(fā)商原有定位：現代化辦公用品批零中心 濱 城 財 富 港 開發(fā)商定位依據： 景陽街做為 “ 辦公用品市場 ” 在哈爾濱已經家喻戶曉，本項目所在地段處于景陽街 “ 亞核心商圈 ” ，成熟的辦公用品氛圍仍舊沖擊到本項目； 如果脫離辦公用品而標新立異定位其它產品市場，恐怕有“ 賠了夫人又折兵 ” 之嫌，本身的地段價值、商業(yè)氛圍將蕩然無存。 Office box 102 市調發(fā)現：市場難以支撐這一定位 項目地面交通路況差，車道狹窄、閉塞。項目正對景陽高架橋，兩者水平距離約為 5米，項目地面與高架橋面高差 3米多。項目北側江龍大廈處路面寬僅 4米，而項目東側道路又雜亂不暢。 項目西側是電纜廠（哈爾濱哈纜廠）和物流業(yè)（威龍物流、老董頭物流）及倉儲，且衛(wèi)生狀況差。 景陽文教商圈日益飽和、同業(yè)競爭明顯。 項目雖處于文教商圈內，但只是一個端點的位置。文教人流和商氣都已被高架橋和南極街所截斷 。 103 104 面對這樣一個市場環(huán)境，我們是不是就按著發(fā)展商的原有定位做下去呢？按這樣的定位去做，項目成功的幾率有多大呢！ 如何決策？ 嚴密市調后，我們有四個重大發(fā)現??！ 105 四個 重大 發(fā)現 —— ?景陽街調味品批發(fā)市場即將拆遷，現有經營戶將無處 可去； ?南極市場即將升級改造，現有經營戶也將有段時期無處經營； ?項目地旁的倉儲物流場地準備整體轉讓，完全可以作為項目物流配套，解決調味品經營戶的倉儲和物流； ?陽光商城比本項目地段好，軟、硬件也相對市場作了升級，卻無法沖擊飽和的市場，租售停滯。 106 根據這 四個重大發(fā)現 ， 我們給項目予以了重新定位 —— 新一代調味品批零市場 商 貿 中 心 萬 味 源 107 案例七：江西新余洪客隆 新余項目步行街貫穿兩條主干道，一條是勝利北路，一條是勞動路。 勝利北路是主要的商業(yè)網點集中地，而勞動路是一條交通主干道，商業(yè)相對比較弱，在規(guī)劃設計時開發(fā)商希望也在勞動路這一頭打造一個 MALL。 背 景 108 洪客隆的商業(yè)面積已經達 9萬多平方米，更多的商業(yè)面積如何消化！ 勞動路是一條交通主干道，商流商氣都不足以支持另一個大 Mall出現！ 勝利北路有一個 Mall，再建一個 Mall，業(yè)態(tài)怎么布局，會不會重復！ 還有一條商業(yè)街更難規(guī)劃。 困 難 109 在市調中一個數據引起我們的思考，就是新余城市不大、人口不多、外來經商人員也少，但酒店業(yè)異常火爆，各大小酒店幾乎是滿客。 經過市調，我們才知道，這些酒店的客戶不是以商務住客為主，而是以打牌、娛樂為主；不是以住為主，而以玩為主要的。 根據市調的數據 ，建酒店或者建一個滿足以玩為主的酒店式公寓是有巨大市場的。 一組市調數據引出定位創(chuàng)新 110 案例八：青島城陽區(qū)商業(yè)項目 兩組市調數據引發(fā)的思考—— 經過市調，發(fā)現一組這樣的數據，青島城陽區(qū)臨街商鋪、步行街、商業(yè)大賣場、專業(yè)市場的比例為 9： 27： 32： 32，臨街商鋪的比例非常低。這與全國各地很多地方截然不同！ 這組數據的背后隱藏了什么樣的市場信息呢 ？ 經營者更偏愛規(guī)模經營、抱團經營，重視經營的集群效應； 北方受氣候的影響，單個門店保暖性差； 消費者更重視購物環(huán)境的大氣、寬敞和舒適； 投資者的多寡有直接關系，單個鋪產權明晰； 111 兩組市調數據引發(fā)的思考—— 經過市調，青島市區(qū)消費者有可能到城陽區(qū)新商圈進行消費的占 40%、不愿去的占 40%、說不清的占 20%。這樣的比例又該如何 解讀 呢？ 如果此數據是真實反映，則可理解為青島人對新商圈形 成、新消費形式有一定的追求，因為，作為一個新商圈，人們期盼，他必須會有新的特點、新的東西出現，所以有 40%的愿意去嘗試新東西； 如果此數據并沒有真實反映，那就是說此數據的真實性值得懷疑。因為城陽區(qū)作為一個新城區(qū)，離市中心交通距離近 1小時，同時目前還沒有直達車，交通極不方便；另外，城陽新商圈到底有什么新特點目前尚不清楚，在這種情況下，有 40%的人愿意去新區(qū)，值得懷疑。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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