【正文】 水年華匆匆流逝，與親朋好友珍惜美好時光，在購物天堂任游任逛；（3） 、MALL——世界上最新的商業(yè)模式，大勢所趨、眾望所歸；（4） 、摩爾——中文釋意，朗朗上口，通俗易讀。備選案名（1） 、金色年華購物中心（2） 、金色年華購物公園（3） 、新時代購物中心（4） 、曼哈時代廣場（5） 、大世界購物中心（6） 、馨蜜/新地購物休閑中心（7） 、金仕/金士領(lǐng)空（8） 、翡翠天堂購物中心32 / 42（9） 、歡樂園（10） 、星光同樂（11） 、新天美地購物中心（12） 、捷樂福購物中心（13） 、金成樂世界（14） 、金成青屏購物中心（15） 、中原新光 MALL（16） 、中原新城（17） 、嘉年華購物公園(18)、中原第一 MALL33 / 42（二） 、營銷策略定位招商策略同時執(zhí)行主力商家招商和散戶招商計劃。由于市場競爭激烈。而且，主力商家的租金水平和進(jìn)駐條件苛刻，招商難度比較大。所以，我司建議在抓緊主力商家的招商洽談工作的同時，進(jìn)行規(guī)劃思路下的零散商家招商。減少主力商家招商工作帶來的市場風(fēng)險。堅持規(guī)劃定位思路策略大范圍的進(jìn)行商家的洽談工作，在累計相當(dāng)客戶的基礎(chǔ)上才進(jìn)行商鋪的規(guī)劃布局調(diào)整工作，不輕易對零散商家要求做出調(diào)整。為了保證經(jīng)營定位思路的正確執(zhí)行，避免無原則性對商場規(guī)劃布局的任意調(diào)整（否則無法保證早期預(yù)計經(jīng)營效果） ，需要堅持早期經(jīng)營策劃思路下的經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃布局。租金策略項目正式招商階段，為了給經(jīng)營者一個市場即將升值的感覺，每年的租金都進(jìn)行及時調(diào)整。同時，發(fā)展商下大力培育市場，必將形成租金良好的遞增態(tài)勢。為了保證發(fā)展商在市場培育成熟階段的利益，建議采用靈活租金策略。有效直銷策略為避免招商廣告浪費，集中強(qiáng)勢營銷積蓄力量。建議今年和明年以主力商家和本土大型休閑娛樂商家為主，針對性的進(jìn)行直接招商，少量借助廣告宣傳。34 / 42（三） 、營銷主題定位發(fā)財致富,一鋪養(yǎng)三代? 投資商鋪具有穩(wěn)定性。? 商鋪不會因房齡增長而降低其投資價格。相反，會隨著項目周邊商業(yè)的不斷發(fā)展成熟而不斷升值。? 商鋪具有高回報率，平均比住宅高出 5 個百分點。新型理財工具2022年，個人投資理財市場除去傳統(tǒng)的國債、基金、股市、儲蓄等理財方式外，商鋪投資穩(wěn)定的收益模式將越來越受到人們的青睞和追捧。送給后輩的教育基金商鋪穩(wěn)定的回報，可以為后輩的教育資金提供來源。摩爾購物公園新密人將體驗一種前所未有的全新購物方式，購物的同時消費者也會體驗逛公園的那份休閑。35 / 42（四） 、產(chǎn)品差異化定位本項目應(yīng)該說開創(chuàng)了新密商業(yè)模式的新紀(jì)元，新密現(xiàn)有的各種商業(yè)模式都無法與之相提并論。? 超大規(guī)模：新密首家集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型SHOPPING MALL，總建筑面積約 65000 平方米，投資巨大、規(guī)模專業(yè)性強(qiáng)、功能齊全、業(yè)態(tài)豐富有持久旺盛的生命力，引領(lǐng)新密商業(yè)走勢。? 經(jīng)營品種豐富：商品陳列數(shù)在 202215000 種左右，現(xiàn)有新密商場超市將無法與之相提并論。? 低廉的價格：SHOPPING MALL 實行統(tǒng)一采購，統(tǒng)一經(jīng)營管理，以降低成本，因此，本項目銷售的商品在價格上同樣也具有很大的優(yōu)勢。? 項目的稀缺性：本項目不管是在地段優(yōu)勢、品牌形象塑造方面，還是環(huán)境規(guī)劃以及未來的產(chǎn)品業(yè)態(tài)方面在新密都具備唯一性，周邊任何商業(yè)物業(yè)所無法比擬。? 絕佳的地理位置：項目正處在新密未來的中心區(qū)域，片區(qū)發(fā)展后勁十足。? 時尚的建筑風(fēng)格：江南風(fēng)情古鎮(zhèn)一條街，現(xiàn)代風(fēng)格的大賣場以及歐洲情調(diào)的商業(yè)街。? 超前的規(guī)劃設(shè)計理念：人流車流的自然導(dǎo)入營造出流暢的購物空間。? 先進(jìn)的經(jīng)營管理模式：專業(yè)的物業(yè)管理公司，細(xì)致周到的人性化36 / 42服務(wù)。? 優(yōu)美的購物環(huán)境：無可比擬的內(nèi)部購物環(huán)境，噴泉、座椅、綠地、相互交錯布置在高低起伏的層面上，并以柔和的曲線、素雅的材料、綠色的草坪構(gòu)成廣場步行空間，和項目對面的青屏廣場遙相呼應(yīng)。? 產(chǎn)品的環(huán)境文化：本項目環(huán)境設(shè)計與普通的商業(yè)環(huán)境布置呈現(xiàn)明顯的差異，它引入 “江南風(fēng)情” “現(xiàn)代風(fēng)情街”文化進(jìn)行包裝，給人們一種全新的感覺。37 / 42（五） 、宣傳推廣定位宣傳推廣總體策略立體營銷 精確轟炸在新密地區(qū)引進(jìn)世界上最新的商業(yè)模式——Shopping Mall，要順利實現(xiàn)受眾對項目的認(rèn)知、認(rèn)可和贊譽，全方位的立體營銷是必不可少的，真正做到讓項目深入人心、大快民意。有 針 對 性 的 分 析 投 資 者 、 經(jīng) 營 者 和 消 費 者 的 實 效 需 求 ， 在 營 銷 推 廣 中 精 確 轟 炸 是 保證 效 果 和 控 制 成 本 的 關(guān) 鍵 。營銷組合定位（1） 、人脈營銷充分利用本地人注重口碑、重視人脈的風(fēng)俗傳統(tǒng)，以老客戶帶動新客戶，實現(xiàn)營銷效果的最大化和營銷成本的最小化。（2） 、高度營銷充分利用政府官員、專家學(xué)者、社會名流的社會傳播效應(yīng)，采用新聞、專題報道、專題研討會等形式達(dá)致高屋建瓴和潤物無聲的雙重營銷效果。（3） 、廣度營銷充分利用當(dāng)?shù)馗鞣N媒體的有機(jī)組合，采用戶外廣告、圍墻包裝、單片（宣傳單張/海報） 、樓書、報紙、網(wǎng)絡(luò)、車體、廣播等方式，對目標(biāo)受眾進(jìn)行立體轟炸。（4） 、體驗營銷充分調(diào)動目標(biāo)受眾感官，采用體驗式營銷中心營造“體驗式消費”的實況效果，對目標(biāo)受眾進(jìn)行最直接的沖擊。38 / 4239 / 4經(jīng)營管理定位（一） 、經(jīng)營管理策略購物中心的商業(yè)定位決定了項目的經(jīng)營管理策略為：統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營統(tǒng)一管理:統(tǒng)一形象，統(tǒng)一營銷推廣，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一租務(wù)管理，統(tǒng)一營運管理等。統(tǒng)一管理利于整個購物中心合理布局，樹立形象，創(chuàng)造一個良好的購物環(huán)境，在消費者中產(chǎn)生強(qiáng)大的影響力，增加購物中心的知名度，保持購物中心的強(qiáng)大、持久的競爭力，保證商家和業(yè)主的利益。分散經(jīng)營：在統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)上，各商家自主經(jīng)營，各自收銀，自負(fù)盈虧。本項目眾多的業(yè)主及商家，決定了必須要采用分散經(jīng)營的方式，而且分散經(jīng)營的方式利于調(diào)動各商家的積極性，保證商品的多樣性，增加購物中心對消費者的吸引力。（二） 、經(jīng)營管理目標(biāo)設(shè)計總體目標(biāo)是購物中心經(jīng)營管理良好，保證各方利益。具體分為三個目標(biāo)：? 購物中心通過有效的經(jīng)營管理，作到“主題鮮明，特點突出” ，將商業(yè)定位，功能布局，業(yè)態(tài)規(guī)劃思路進(jìn)行良好的延續(xù)和有效的調(diào)整。? 在本地區(qū)商業(yè)中建立標(biāo)志性商業(yè)的地位。40 / 42? 保證開發(fā)商、業(yè)主、商家、經(jīng)營管理公司和消費者多方利益，達(dá)到共贏的局面。（三） 、經(jīng)營管理限制條件? 開發(fā)商保留部分購物中心核心位置商鋪的所有權(quán)，以確保項目整體形象。? 開發(fā)商對擬銷售鋪位采取返租的形式取得一定期限內(nèi)的完全經(jīng)營權(quán)，通過專業(yè)化的經(jīng)營管理形成商業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。? 聘請專業(yè)的購物中心管理公司進(jìn)行管理。一方面保證購物中心的專業(yè)化管理方向，另一方面著力培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)管理隊伍。（四） 、經(jīng)營管理效果測評引入經(jīng)營管理工作的目的即使開發(fā)商、業(yè)主、商家和經(jīng)營管理公司四方共贏——開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)順利銷售，回收資金，取得利潤；業(yè)主能有長久、穩(wěn)定及不斷增長的租金收益，保證投資收益；商家經(jīng)營狀況良好，利潤不斷攀升；經(jīng)營管理公司有序、健康發(fā)展。達(dá)到四方共贏的根本是購物中心的可持續(xù)發(fā)展，保持核心競爭力，給消費者提供優(yōu)美的購物環(huán)境，種類繁多并且物美價廉的商品。經(jīng)營管理效果測評包括以下五個指標(biāo)：購物中心的人流量41 / 42人流量是購物中心對消費者吸引力重要指標(biāo)，也是購物中心經(jīng)營好壞的重要指標(biāo)。消費者的提袋率提袋率是說明消費者在購物中心消費的比例，反映購物中心商品是否齊全，物美價廉。購物中心鋪位的出租率商鋪的出租率是反映購物中心經(jīng)營管理水平的重要指標(biāo)，通過商家對商鋪的承租狀況，反映購物中心的經(jīng)營狀況。經(jīng)營管理公司的利潤率經(jīng)營管理公司的利潤率能夠綜合反映購物中心的經(jīng)營狀況、商鋪出租狀況、公司運作水平高低。鋪位租金的年遞增率鋪位租金的年遞增率是保障業(yè)主投資利益的指標(biāo)，只有購物中心的經(jīng)營管理保持高水準(zhǔn)，才能保證租金的高遞增。購物中心的知名度購物中心的知名度可以通過市場調(diào)查得到，良好的知名度，利于樹立購物中心形象，吸引消費者，知名度也是一個綜合反映購物中心經(jīng)營狀況的指標(biāo)。報告編制說明本報告受金成公司委托，為其開發(fā)的新密大型商業(yè)項目而制定的定位42 / 42報告。報告結(jié)合金成公司的開發(fā)思路以及本公司專業(yè)技術(shù)和策劃理念，由本公司專業(yè)市場調(diào)研人員和策劃人員根據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀情況和區(qū)域商業(yè)數(shù)據(jù)編制而成。在本報告中所采用的數(shù)據(jù)——宏觀數(shù)據(jù)均采集自政府公開數(shù)據(jù)，計算數(shù)據(jù)均以國際通行標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國商業(yè)項目開發(fā)情況得出。為了使本報告得以順利執(zhí)行，由于市場商機(jī)是瞬息萬變的，建議金成公司在執(zhí)行本報告前，對項目所在區(qū)域作細(xì)致了解和認(rèn)識。在本報告的執(zhí)行過程中，本公司將根據(jù)市場的變化和需求，做出相應(yīng)的調(diào)整和變化。但是，變動只是在局部范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。在整個項目的開發(fā)過程中，根據(jù)本報告所提供的理論依據(jù)和營銷模式，欲達(dá)到預(yù)期效果，在項目的營銷推廣費用上應(yīng)得到相應(yīng)的保