【正文】 ，如若不能借助現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，錯位經(jīng)營，相互支持，積極鞏固原有的中心商圈地位，而項(xiàng)目自身規(guī)模又不足于構(gòu)筑新商圈的話，為避免項(xiàng)目開業(yè)后的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，作者還是建議開發(fā)商慎重開發(fā)。二、在首層面積為6000㎡~1萬㎡，層數(shù)為3~4層時，其業(yè)態(tài)組合方式可考慮：組合（4）：1F+2F3/4為內(nèi)置步行街，2F1/4+3F為大型綜合超市，4F為專業(yè)大賣場（如家居城），其中，3F、4F的臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂景觀區(qū)。此組合可提供便于分割銷售、三層以下的商鋪面積至少近2萬㎡，且首層面積較大，利于項(xiàng)目推盤銷售。當(dāng)然，大型綜超應(yīng)成為核心店。組合（5）：1F為現(xiàn)代百貨公司，2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)大賣場，其中，3F、4F臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂景觀區(qū)。還可根據(jù)周邊商業(yè)物業(yè)競爭情況，考慮從2F引入生鮮副食洗化超市概念，并連同3F的一部開辟為超市。三、在首層面積超過1萬㎡，層數(shù)為3層，總建筑面積超過3萬㎡時(如當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)龐大、現(xiàn)有商圈繁榮，或開發(fā)商有較好的銀企關(guān)系，為今后融資“變現(xiàn)”考慮，也可建4層,總建超過4萬㎡)，因其首層面積和總建筑面積較大，業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地，這時，組合方式建議為：組合（6）：1F為內(nèi)置步行街，2F為大型綜超，3F為專業(yè)賣場，其中，將3F臨街部分作為觀景休閑餐飲。組合（7）：1F為百貨公司，2F為內(nèi)置步行街，將2F和3F的一部分辟為生鮮副食洗化超市，3F的臨街部分作為觀景休閑餐飲，其余部分作為專業(yè)賣場。一般說來，組合（4）至組合（7）的項(xiàng)目堪稱當(dāng)?shù)亍吧虡I(yè)航母”。如總建規(guī)模達(dá)到3萬㎡以上時，該項(xiàng)目在地級市已可規(guī)劃成典型的購物中心即shoppingmall業(yè)態(tài)（當(dāng)然，這種地級市的mall實(shí)在無法與京、滬、穗動輒數(shù)十萬平米的大mall相提并論）。這種業(yè)態(tài)是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有“一站式、多功能、休閑性”特點(diǎn),服務(wù)功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、文化和餐飲等需求。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時，經(jīng)營品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂、賞、游等內(nèi)容的合理配置。需要強(qiáng)調(diào)指出，本文所討論的業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)都是作者實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，它僅僅是提供了若干思路：首先，作為一個具有社會責(zé)任感的開發(fā)商在思考業(yè)態(tài)組合時，其關(guān)注的焦點(diǎn)應(yīng)該是售樓和經(jīng)營并重。因此，室內(nèi)步行街始終是這些方案的核心組成元素?！　∑浯?，利用大型綜合超市和現(xiàn)代百貨公司作為主力店來聚集人氣，形成商氣，以達(dá)到提升項(xiàng)目品質(zhì)的目的，是解決業(yè)態(tài)組合問題的重要手段。但是，這種設(shè)計(jì)所帶來的問題是，由于這兩種業(yè)態(tài)所需經(jīng)營面積大，公攤面積最少40%，雖然可以從產(chǎn)權(quán)形態(tài)上分割，但交房時畢竟不能從實(shí)物形態(tài)上分割，將在一定程度上導(dǎo)致部分客群不能接受此類商鋪而影響售樓。當(dāng)然，如果開發(fā)商傾力引進(jìn)知名品牌百貨公司或大型綜超，精心包裝項(xiàng)目，制定合適的售價(jià)政策（首層定位為百貨公司業(yè)態(tài)其售價(jià)一般比首層定位為內(nèi)置步行街的低，但此時可適當(dāng)調(diào)高2F內(nèi)置步行街的售價(jià)。拙文《挖掘賣點(diǎn)：從業(yè)主視角談商鋪定價(jià)策略》對此進(jìn)行了闡述），處理好買賣合同、租賃合同和招商合同間的法律關(guān)系，租賃期適當(dāng)延長（應(yīng)考慮在10~20年），規(guī)劃這兩種業(yè)態(tài)的樓層也是可以分割銷售的。第三、若項(xiàng)目地原有百貨業(yè)態(tài)較弱如尚處于傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過渡階段，在總建規(guī)模不大時（如2萬余㎡），也可將整個項(xiàng)目定位為百貨業(yè)態(tài)并全部分割銷售。但當(dāng)項(xiàng)目定位為購物中心業(yè)態(tài)時，百貨或大型超市則只能規(guī)劃為項(xiàng)目的主力店群，且其面積占比不能超過80%。這里還有幾個問題須作說明：~2個方便快餐、冷飲店以完善功能，但飲食比例不宜太多，以冷食為主。、業(yè)種面積占比應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競爭烈度和對項(xiàng)目招商、售樓前景的預(yù)測進(jìn)行綜合分析確定；，所在樓層是否具有良好的視野；，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要在2~4層間配置一些其它業(yè)種專業(yè)店。誠然，商業(yè)規(guī)劃中的業(yè)態(tài)組合定位還有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，比如，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進(jìn)深和購物動線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于銷售又利于經(jīng)營，公攤面積多少方易為業(yè)主接受，在什么情況下內(nèi)置步行街可往3層、4層設(shè)置，怎樣選擇業(yè)種組合可使商鋪售價(jià)最佳，如何處理業(yè)主組賃合同和招商合同的關(guān)系等等。所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。全球零售業(yè)巨頭家樂福CEO貝勒能曾說過：零售業(yè)就是關(guān)注細(xì)節(jié)。同樣，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)操過程，也是關(guān)注細(xì)節(jié)的過程。因?yàn)橹挥屑?xì)節(jié)的完美才最終體現(xiàn)出開發(fā)商的智睿和才干。如何看待實(shí)力內(nèi)資房企熱捧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)國際物業(yè)顧問戴德梁行研究表明，在中國商業(yè)零售市場快速增長的良好背景下，業(yè)已完成階段資本積累的內(nèi)資發(fā)展商開始踴躍介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以只租不售的模式進(jìn)行跨地域大量開發(fā)，典型如華潤、中糧、保利等地產(chǎn)企業(yè)，成為中國地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)階段發(fā)展的新特征。針對這一趨勢變化的產(chǎn)生背景及原因，戴德梁行商鋪部高級助理董事、商業(yè)顧問業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張家鵬先生做出分析如下：開發(fā)商實(shí)力增強(qiáng)助推開發(fā)產(chǎn)品的選擇變化商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)最為主要的差別在于投資回報(bào)的周期性，住宅產(chǎn)品可以在相對短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，而商業(yè)地產(chǎn)則更多有賴于長期的租金回收，但如果運(yùn)作得當(dāng)，商業(yè)地產(chǎn)之收益總額將可能遠(yuǎn)高于住宅開發(fā)。在中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一個階段發(fā)展后，諸多內(nèi)資開發(fā)企業(yè)正在經(jīng)歷從弱到強(qiáng)的轉(zhuǎn)變過程，目前已出現(xiàn)了諸多年銷售額過百億的房產(chǎn)企業(yè)，隨著實(shí)力的增強(qiáng)，更多發(fā)展商已經(jīng)可以承受長期回報(bào)的現(xiàn)實(shí)，并開始追求收益總體的最大化，因此便有更多意愿介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。商業(yè)物業(yè)良好升值前景吸引投資加入之前在中國大陸的大中型城市中，都普遍存在著商鋪面積相對不足的狀況，目前各城市雖然諸多出現(xiàn)大面積集中供應(yīng)，甚至階段過量的現(xiàn)象，但在中國政局穩(wěn)定，城市化進(jìn)程快速發(fā)展以及人們消費(fèi)支出迅猛增長等多重利好因素的背景下，使得各城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)亦備具了良好的升值基礎(chǔ)，這亦是吸引內(nèi)資企業(yè)主動介入的重要因素。收租型物業(yè)有助于提升開發(fā)公司之抗風(fēng)險(xiǎn)能力作為進(jìn)行純粹物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，隨著項(xiàng)目開發(fā)其現(xiàn)金流亦易于出現(xiàn)節(jié)奏性波動，而商業(yè)地產(chǎn)之租金收益則具備相對平穩(wěn)持續(xù)的特征；同時，房地產(chǎn)行業(yè)亦是敏感受政策影響的行業(yè)，具有相對的不穩(wěn)定性。作為具有長期發(fā)展規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其發(fā)成長到達(dá)一定階段后，從提高公司穩(wěn)定獲利能力，規(guī)避單一行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之角度出發(fā)，即開始傾向于進(jìn)行收租型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。看重REITs上市之機(jī)遇發(fā)展REITs有利于提高地產(chǎn)企業(yè)之融資效率，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，開發(fā)商將旗下之商業(yè)地產(chǎn)打包上市，可為其提供更靈活、更方便的融資方式選擇，因此愈發(fā)受到開發(fā)商的重視，雖然目前中國大陸尚未正式開通REITs，但境外上市的成功先例以及對政策放開的樂觀預(yù)期，亦推動了內(nèi)資發(fā)展商的投資熱情。針對內(nèi)資發(fā)展商加速進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，張家鵬先生提示在項(xiàng)目運(yùn)作時應(yīng)特別重視前期定位及設(shè)計(jì)工作的開展，不可過于匆忙，否則將會對未來招商及經(jīng)營造成重要制約，以致于影響到長線策略的實(shí)現(xiàn)14 / 14