【正文】 ，如若不能借助現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，錯位經(jīng)營，相互支持，積極鞏固原有的中心商圈地位，而項目自身規(guī)模又不足于構筑新商圈的話，為避免項目開業(yè)后的經(jīng)營風險，作者還是建議開發(fā)商慎重開發(fā)。二、在首層面積為6000㎡~1萬㎡，層數(shù)為3~4層時，其業(yè)態(tài)組合方式可考慮：組合（4）：1F+2F3/4為內置步行街，2F1/4+3F為大型綜合超市，4F為專業(yè)大賣場（如家居城），其中，3F、4F的臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂景觀區(qū)。此組合可提供便于分割銷售、三層以下的商鋪面積至少近2萬㎡，且首層面積較大，利于項目推盤銷售。當然，大型綜超應成為核心店。組合（5）：1F為現(xiàn)代百貨公司，2F+3F為內置步行街，4F為專業(yè)大賣場，其中，3F、4F臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂景觀區(qū)。還可根據(jù)周邊商業(yè)物業(yè)競爭情況，考慮從2F引入生鮮副食洗化超市概念，并連同3F的一部開辟為超市。三、在首層面積超過1萬㎡，層數(shù)為3層，總建筑面積超過3萬㎡時(如當?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)龐大、現(xiàn)有商圈繁榮，或開發(fā)商有較好的銀企關系，為今后融資“變現(xiàn)”考慮，也可建4層,總建超過4萬㎡)，因其首層面積和總建筑面積較大，業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地，這時，組合方式建議為：組合（6）：1F為內置步行街，2F為大型綜超，3F為專業(yè)賣場，其中，將3F臨街部分作為觀景休閑餐飲。組合（7）：1F為百貨公司，2F為內置步行街，將2F和3F的一部分辟為生鮮副食洗化超市，3F的臨街部分作為觀景休閑餐飲，其余部分作為專業(yè)賣場。一般說來，組合（4）至組合（7）的項目堪稱當?shù)亍吧虡I(yè)航母”。如總建規(guī)模達到3萬㎡以上時，該項目在地級市已可規(guī)劃成典型的購物中心即shoppingmall業(yè)態(tài)（當然，這種地級市的mall實在無法與京、滬、穗動輒數(shù)十萬平米的大mall相提并論）。這種業(yè)態(tài)是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務設施的多功能綜合體，它具有“一站式、多功能、休閑性”特點,服務功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、文化和餐飲等需求。因此，在進行業(yè)態(tài)組合時，經(jīng)營品項要考慮吃、穿、用、玩、樂、賞、游等內容的合理配置。需要強調指出，本文所討論的業(yè)態(tài)組合設計都是作者實操經(jīng)驗的總結，它僅僅是提供了若干思路：首先，作為一個具有社會責任感的開發(fā)商在思考業(yè)態(tài)組合時，其關注的焦點應該是售樓和經(jīng)營并重。因此，室內步行街始終是這些方案的核心組成元素?！　∑浯危么笮途C合超市和現(xiàn)代百貨公司作為主力店來聚集人氣，形成商氣，以達到提升項目品質的目的，是解決業(yè)態(tài)組合問題的重要手段。但是，這種設計所帶來的問題是，由于這兩種業(yè)態(tài)所需經(jīng)營面積大，公攤面積最少40%，雖然可以從產(chǎn)權形態(tài)上分割，但交房時畢竟不能從實物形態(tài)上分割，將在一定程度上導致部分客群不能接受此類商鋪而影響售樓。當然，如果開發(fā)商傾力引進知名品牌百貨公司或大型綜超，精心包裝項目，制定合適的售價政策（首層定位為百貨公司業(yè)態(tài)其售價一般比首層定位為內置步行街的低，但此時可適當調高2F內置步行街的售價。拙文《挖掘賣點：從業(yè)主視角談商鋪定價策略》對此進行了闡述），處理好買賣合同、租賃合同和招商合同間的法律關系，租賃期適當延長（應考慮在10~20年），規(guī)劃這兩種業(yè)態(tài)的樓層也是可以分割銷售的。第三、若項目地原有百貨業(yè)態(tài)較弱如尚處于傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過渡階段，在總建規(guī)模不大時（如2萬余㎡），也可將整個項目定位為百貨業(yè)態(tài)并全部分割銷售。但當項目定位為購物中心業(yè)態(tài)時，百貨或大型超市則只能規(guī)劃為項目的主力店群，且其面積占比不能超過80%。這里還有幾個問題須作說明：~2個方便快餐、冷飲店以完善功能，但飲食比例不宜太多，以冷食為主。、業(yè)種面積占比應根據(jù)當?shù)貥I(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競爭烈度和對項目招商、售樓前景的預測進行綜合分析確定；，所在樓層是否具有良好的視野；，應根據(jù)實際需要在2~4層間配置一些其它業(yè)種專業(yè)店。誠然，商業(yè)規(guī)劃中的業(yè)態(tài)組合定位還有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細節(jié)，比如，內置步行街商鋪的開間、進深和購物動線寬度應該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于銷售又利于經(jīng)營，公攤面積多少方易為業(yè)主接受，在什么情況下內置步行街可往3層、4層設置，怎樣選擇業(yè)種組合可使商鋪售價最佳，如何處理業(yè)主組賃合同和招商合同的關系等等。所有這些細節(jié)都必須與項目的業(yè)態(tài)組合定位“精準”吻合。全球零售業(yè)巨頭家樂福CEO貝勒能曾說過：零售業(yè)就是關注細節(jié)。同樣，商業(yè)房地產(chǎn)項目的實操過程，也是關注細節(jié)的過程。因為只有細節(jié)的完美才最終體現(xiàn)出開發(fā)商的智睿和才干。如何看待實力內資房企熱捧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)國際物業(yè)顧問戴德梁行研究表明，在中國商業(yè)零售市場快速增長的良好背景下，業(yè)已完成階段資本積累的內資發(fā)展商開始踴躍介入商業(yè)地產(chǎn)領域，以只租不售的模式進行跨地域大量開發(fā)，典型如華潤、中糧、保利等地產(chǎn)企業(yè)，成為中國地產(chǎn)領域現(xiàn)階段發(fā)展的新特征。針對這一趨勢變化的產(chǎn)生背景及原因，戴德梁行商鋪部高級助理董事、商業(yè)顧問業(yè)務負責人張家鵬先生做出分析如下：開發(fā)商實力增強助推開發(fā)產(chǎn)品的選擇變化商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)最為主要的差別在于投資回報的周期性，住宅產(chǎn)品可以在相對短期內實現(xiàn)資金的快速回籠，而商業(yè)地產(chǎn)則更多有賴于長期的租金回收，但如果運作得當，商業(yè)地產(chǎn)之收益總額將可能遠高于住宅開發(fā)。在中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一個階段發(fā)展后，諸多內資開發(fā)企業(yè)正在經(jīng)歷從弱到強的轉變過程，目前已出現(xiàn)了諸多年銷售額過百億的房產(chǎn)企業(yè)，隨著實力的增強，更多發(fā)展商已經(jīng)可以承受長期回報的現(xiàn)實，并開始追求收益總體的最大化，因此便有更多意愿介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。商業(yè)物業(yè)良好升值前景吸引投資加入之前在中國大陸的大中型城市中，都普遍存在著商鋪面積相對不足的狀況，目前各城市雖然諸多出現(xiàn)大面積集中供應，甚至階段過量的現(xiàn)象，但在中國政局穩(wěn)定，城市化進程快速發(fā)展以及人們消費支出迅猛增長等多重利好因素的背景下，使得各城市的優(yōu)質商業(yè)物業(yè)亦備具了良好的升值基礎，這亦是吸引內資企業(yè)主動介入的重要因素。收租型物業(yè)有助于提升開發(fā)公司之抗風險能力作為進行純粹物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，隨著項目開發(fā)其現(xiàn)金流亦易于出現(xiàn)節(jié)奏性波動，而商業(yè)地產(chǎn)之租金收益則具備相對平穩(wěn)持續(xù)的特征；同時，房地產(chǎn)行業(yè)亦是敏感受政策影響的行業(yè)，具有相對的不穩(wěn)定性。作為具有長期發(fā)展規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其發(fā)成長到達一定階段后，從提高公司穩(wěn)定獲利能力，規(guī)避單一行業(yè)風險之角度出發(fā)，即開始傾向于進行收租型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)?？粗豏EITs上市之機遇發(fā)展REITs有利于提高地產(chǎn)企業(yè)之融資效率，優(yōu)化資產(chǎn)負債結構，開發(fā)商將旗下之商業(yè)地產(chǎn)打包上市，可為其提供更靈活、更方便的融資方式選擇，因此愈發(fā)受到開發(fā)商的重視，雖然目前中國大陸尚未正式開通REITs，但境外上市的成功先例以及對政策放開的樂觀預期，亦推動了內資發(fā)展商的投資熱情。針對內資發(fā)展商加速進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，張家鵬先生提示在項目運作時應特別重視前期定位及設計工作的開展，不可過于匆忙，否則將會對未來招商及經(jīng)營造成重要制約，以致于影響到長線策略的實現(xiàn)14 / 14