【正文】 因?yàn)橹挥屑?xì)節(jié)的完美才最終體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的智睿和才干。還可根據(jù)周邊商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，考慮從2F引入生鮮副食洗化超市概念，并連同3F的一部開(kāi)辟為超市。若項(xiàng)目地商圈非常成熟，人氣特旺，也可考慮將4F設(shè)計(jì)為部分或全部?jī)?nèi)置步行街。選址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合現(xiàn)有商業(yè)資源。萬(wàn)㎡，超過(guò)這個(gè)“疲勞度”就適得其反了。目前，我國(guó)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)主要有：百貨店（有傳統(tǒng)百貨和現(xiàn)代百貨之分，現(xiàn)階段地級(jí)市百貨店大都為傳統(tǒng)百貨，但已開(kāi)始向現(xiàn)代百貨過(guò)渡）、專業(yè)店、專賣(mài)店、商業(yè)步行街、超市、大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、購(gòu)物中心（shopping 顧客認(rèn)知的距離會(huì)受到購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好影響，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合如兩個(gè)商業(yè)場(chǎng)所a和b（例如零售商場(chǎng)，購(gòu)物中心，小城鎮(zhèn)等）。 　　第三步是對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。 　　先看人口特征分析。住商混合、住教混合。深圳中信城市廣場(chǎng)就是一個(gè)成功的范例。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種建立在多種專業(yè)平臺(tái)上運(yùn)作的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，它除了要熟悉地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作規(guī)律，還要對(duì)零售業(yè)也非常了解，需要對(duì)消費(fèi)者行為有著深度的認(rèn)識(shí)。運(yùn)做商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)系統(tǒng)工程，我們談?wù)撘粋€(gè)運(yùn)作成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，往往將他們的成功歸結(jié)于一兩個(gè)突出的原因，而忽視了經(jīng)營(yíng)者在各方面的精雕細(xì)鑿。因此，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)造的不僅僅是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，更是居民生活的一部分；影響最終消費(fèi)者行為的因素包羅萬(wàn)象，其中既有社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也有生活習(xí)慣和人文風(fēng)俗。愛(ài)的是，只要投資得當(dāng)，商業(yè)地產(chǎn)就是一棵搖錢(qián)樹(shù)；恨的是，一旦失手，發(fā)展商極可能血本無(wú)歸，從此一蹶不振。根據(jù)既定的項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、合理的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、精心的市場(chǎng)推廣策劃、圓滿的商家招商、成功的商業(yè)營(yíng)運(yùn)，才能成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。該區(qū)為辦公大樓林立。 　　(6)競(jìng)爭(zhēng)情況：現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析；競(jìng)爭(zhēng)的短期與長(zhǎng)期變動(dòng)；飽和程度。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，則零售市場(chǎng)也會(huì)增長(zhǎng)；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場(chǎng)一般不會(huì)因?qū)δ钞a(chǎn)品市場(chǎng)需求的波動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)波動(dòng)；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開(kāi)業(yè)。市場(chǎng)分析調(diào)查的內(nèi)容：市場(chǎng)服務(wù)區(qū)//內(nèi)容 1公里 2公里 3公里 4公里//人口規(guī)模 人 人 人 人//居民戶數(shù) 戶 戶 戶 戶//平均家庭收入 元 元 元 元//人均收入 元 元 元 元//商品購(gòu)買(mǎi)力 （四）用COMPASS法則來(lái)確定：商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值有賴于它可以產(chǎn)生的效益。=da=d/(1+(q)170。根據(jù)我們的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合的定位，主要考慮如下幾個(gè)因素：首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜超作為核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷(xiāo)售，確?；鼗\開(kāi)發(fā)資金；建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因?yàn)橹型ナ谴怪苯煌ńM織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng),又宜做休閑、促銷(xiāo)場(chǎng)地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開(kāi)闊敞亮，把人的視線吸引向上。組合（1）：1F+2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)賣(mài)場(chǎng)。必須強(qiáng)調(diào)指出，從定價(jià)策略和解決“租售”矛盾、利于開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理等多角度考量，這種首層為步行街，并爭(zhēng)取盡可能多的樓層為步行街的組合是單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目首選和主要的組合模式。但是，對(duì)于總建規(guī)模太小的項(xiàng)目，如若不能借助現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，相互支持，積極鞏固原有的中心商圈地位，而項(xiàng)目自身規(guī)模又不足于構(gòu)筑新商圈的話，為避免項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，作者還是建議開(kāi)發(fā)商慎重開(kāi)發(fā)。需要強(qiáng)調(diào)指出，本文所討論的業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)都是作者實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，它僅僅是提供了若干思路：所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)階段發(fā)展后，諸多內(nèi)資開(kāi)發(fā)企業(yè)正在經(jīng)歷從弱到強(qiáng)的轉(zhuǎn)變過(guò)程，目前已出現(xiàn)了諸多年銷(xiāo)售額過(guò)百億的房產(chǎn)企業(yè)，隨著實(shí)力的增強(qiáng)，更多發(fā)展商已經(jīng)可以承受長(zhǎng)期回報(bào)的現(xiàn)實(shí)，并開(kāi)始追求收益總體的最大化，因此便有更多意愿介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。　　其次，利用大型綜合超市和現(xiàn)代百貨公司作為主力店來(lái)聚集人氣，形成商氣，以達(dá)到提升項(xiàng)目品質(zhì)的目的，是解決業(yè)態(tài)組合問(wèn)題的重要手段。一般說(shuō)來(lái)，組合（4）至組合（7）的項(xiàng)目堪稱當(dāng)?shù)亍吧虡I(yè)航母”。組合（4）：1F+2F3/4為內(nèi)置步行街，組合（2）：1F+2F2/3為內(nèi)置步行街，2F1/3+3F為大型綜合超市，4F為專業(yè)賣(mài)場(chǎng)。4F引進(jìn)知名品牌做專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)，如3C賣(mài)場(chǎng)（家電、手機(jī)、電腦）或家居賣(mài)場(chǎng)或電玩、運(yùn)動(dòng)、書(shū)市、電影城之類(lèi)專業(yè)賣(mài)場(chǎng)；將3F、4F臨街部分設(shè)計(jì)為通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對(duì)情調(diào)和視線要求較高的經(jīng)營(yíng)定位，并進(jìn)行分割銷(xiāo)售。6000反之，如果業(yè)態(tài)組合定位不符合項(xiàng)目所在城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實(shí)際需要，將導(dǎo)致項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后必定不能做旺而最終歸于失敗。位于這個(gè)圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購(gòu)物場(chǎng)所（姑且稱之為b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場(chǎng)所a吸引的傾向。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)區(qū)（商圈）調(diào)查：商圈（trade area）概念：商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。 　　最后要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等中國(guó)最大服裝批發(fā)市場(chǎng)常熟招商城新年添新城新年之際，江蘇常熟招商城又一大型專業(yè)服裝市場(chǎng)登場(chǎng)：位于招商城區(qū)域中心地段、原長(zhǎng)途汽車(chē)站改建項(xiàng)目——天虹服裝城在萬(wàn)商矚目下正式全面開(kāi)盤(pán)。 　　再看競(jìng)爭(zhēng)分析。在國(guó)外，一般用信用證和支票購(gòu)物，可由此查知顧客的地址、購(gòu)物頻率、購(gòu)物數(shù)量等情況，國(guó)內(nèi)可以通過(guò)售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈(zèng)券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈。 　　商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種： 　　——商業(yè)區(qū)。與其他行業(yè)相比，零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)則非常接近完全競(jìng)爭(zhēng)，一招制勝的可能性非常小。 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，發(fā)展商一定做好聘請(qǐng)或自行組建專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行長(zhǎng)期的商場(chǎng)管理的思想準(zhǔn)備，專業(yè)細(xì)致的經(jīng)營(yíng)管理是商業(yè)物業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，零售的管理包括運(yùn)營(yíng)、推廣、店面管理、客戶服務(wù)等幾個(gè)方面，這些才是見(jiàn)真功夫的地方。相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)涉及到的很多方面使其變數(shù)無(wú)常，發(fā)展商只有拋棄急功近利的心態(tài)，靜等長(zhǎng)線釣大魚(yú)。 值得提倡的是，開(kāi)發(fā)商都能自始至終堅(jiān)持貫徹一個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)概念，利用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)因素，提升物業(yè)價(jià)值，這也是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的奧妙之處。眼下諸多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)了近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗煉，也有了初步的認(rèn)識(shí)：商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目投入的資金大部分得到回收的前提下，也要留部分物業(yè)作為資產(chǎn)運(yùn)作，作為公司的長(zhǎng)期效益資產(chǎn)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。 　　(3)供貨來(lái)源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。則該商圈的飽和指數(shù)為…　　IRS＝10000025／144000＝￥17．36　　這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則