【正文】 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)要達(dá)到這一目標(biāo)，首先應(yīng)該意識和尊重商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作特性。根據(jù)既定的項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營理念、合理的前期規(guī)劃設(shè)計、精心的市場推廣策劃、圓滿的商家招商、成功的商業(yè)營運(yùn)，才能成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。 值得提倡的是，開發(fā)商都能自始至終堅(jiān)持貫徹一個商業(yè)經(jīng)營概念，利用項(xiàng)目的優(yōu)勢因素，提升物業(yè)價值，這也是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的奧妙之處。反之，就算擁有地理位置的先天優(yōu)勢，沒有準(zhǔn)確市場定位，也會成為令人挽惜的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，深圳部分商業(yè)商圈就有不少經(jīng)營達(dá)不到預(yù)期的案例曾經(jīng)是賺錢機(jī)器的商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在讓發(fā)展商愛恨交加。 軟肋：沒有一招制勝的神話 據(jù)相關(guān)資料顯示，至2006年，全國在建或待建的商業(yè)地產(chǎn)面積就有1500多萬平方米之多，專家因此指出，不要指望商業(yè)地產(chǎn)是搖錢樹，只要先期投入足夠的資本，后期就能坐等收錢，遠(yuǎn)非那么簡單。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一種建立在多種專業(yè)平臺上運(yùn)作的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，它除了要熟悉地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作規(guī)律，還要對零售業(yè)也非常了解，需要對消費(fèi)者行為有著深度的認(rèn)識。因此，商業(yè)地產(chǎn)營造的不僅僅是一個購物場所，更是居民生活的一部分；影響最終消費(fèi)者行為的因素包羅萬象，其中既有社會和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也有生活習(xí)慣和人文風(fēng)俗。它是一個非常注重細(xì)節(jié)的行業(yè)。 首先商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個長線投資，追求的是長線、穩(wěn)定的收益，發(fā)展商要具備將所開發(fā)物業(yè)的全部或部分作為優(yōu)良資產(chǎn)進(jìn)行長期經(jīng)營的心態(tài)，也只有這樣才擁有了將項(xiàng)目做好的源動力；其次在項(xiàng)目的前期，就要聘請專業(yè)公司共同參與商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作。 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，發(fā)展商一定做好聘請或自行組建專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行長期的商場管理的思想準(zhǔn)備，專業(yè)細(xì)致的經(jīng)營管理是商業(yè)物業(yè)的核心競爭力所在，零售的管理包括運(yùn)營、推廣、店面管理、客戶服務(wù)等幾個方面，這些才是見真功夫的地方。眼下諸多地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過了近幾年來房地產(chǎn)市場的洗煉，也有了初步的認(rèn)識：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，在項(xiàng)目投入的資金大部分得到回收的前提下，也要留部分物業(yè)作為資產(chǎn)運(yùn)作，作為公司的長期效益資產(chǎn)。一個商業(yè)項(xiàng)目銷售完成，發(fā)展商的使命并沒完成，還要考慮最終經(jīng)營者是否能有經(jīng)營利潤。只有如此才能吸引到消費(fèi)者的注意力，他們才能去消費(fèi)，商家有錢賺，才交得起租金，投資者才能有回報，達(dá)到三贏的完美結(jié)果。深圳中信城市廣場就是一個成功的范例。商鋪投資 商圈分析商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。 　　——住宅區(qū)。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。 　　——辦公區(qū)。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外來人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。住商混合、住教混合。 　　 　　對現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。 　　但是對于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了。 　　尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。 　　(3)供貨來源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。 　　(5)經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項(xiàng)目增長；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動的自由度。 　　(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會大?。怀鞘幸?guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。 　　先看人口特征分析。可從商業(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。在作商圈內(nèi)競爭分析時必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點(diǎn)，短期和長期變動以及飽和情況等。商店過少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報；一個飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。 　　IRS＝CRE／RF　　式中 IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)； 　　C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目； 　　RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出； 　　RF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…　　IRS＝10000025／144000＝￥17．36　　這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。 　　第三是對商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的分析。 　　商圈分析的步驟一般可分為以下幾步： 　　第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。 　　第三步是對商業(yè)圈的三個組成部分進(jìn)行確定。 　　第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營業(yè)。目前，招商城內(nèi)擁有至少二萬個攤店，不下五千家服裝服飾品牌專賣店、總經(jīng)銷處和代理網(wǎng)點(diǎn)。項(xiàng)目位于招商城黃金的十字路口，招商北路招商東路交匯處，四周各大服裝老市場環(huán)抱，沿承了招商城一脈相傳的市場氛圍。天虹服裝城總建筑面積十三點(diǎn)八萬平方米，總二十七層，高九十九米，雙塔造型，是未來常熟地區(qū)的標(biāo)志性建筑。 　　天虹服裝城包括六萬平米的裙樓經(jīng)營空間，六萬平方米的商務(wù)辦公空間，服裝展示、洽談、新聞發(fā)布中心等一站式服務(wù)平臺配套，首創(chuàng)服裝寫字間，集辦公、營銷項(xiàng)目于一體。天虹服裝城在進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)的同時，也在進(jìn)行品牌建設(shè)，面對激烈的市場競爭，開建之初，就把天虹的建設(shè)、管理和以后的經(jīng)營定位在一個較高的水平，并通過標(biāo)準(zhǔn)化市場建設(shè)，進(jìn)一步探討服裝的網(wǎng)上銷售，實(shí)現(xiàn)“立體市場，立體銷售”，全面創(chuàng)新，逐步形成布局合理、功能先進(jìn)，產(chǎn)銷結(jié)合的新一代專業(yè)市場。也可以說成是一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者所來自的區(qū)域，或者是一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間范圍。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃沒有關(guān)系。有的市場調(diào)查機(jī)構(gòu)也將再細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。三、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方法。：（一）同心圓法：一個開發(fā)項(xiàng)目（商場）的服務(wù)范圍可以用同心圓表示，可以先按照不同半徑畫出若干個同心圓，然后計算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率，如果變化很小就可以確定： 用人口密度變化確定：如果人口規(guī)模M M2 ……半徑RR2 ……不同圓之間變化率：P1=(M2/)/(M1/)P R2 R3 R4 R5 R(半徑) 用不同同心圓間商品消費(fèi)量變化確定服務(wù)區(qū)范圍：商品消費(fèi)C （C2C1）/C1 （C3C2）/C2（二）行車時間法：消費(fèi)（購物）習(xí)慣：駕車5——10分鐘去目的地購物影響因素：受障礙物影響較大行車速度不同地區(qū)的購物習(xí)慣、如偏好行車（5——10分鐘 10——15分鐘 15——20分鐘）（三）路線調(diào)查法：根據(jù)開發(fā)地周圍的街道，沿著不同的街道進(jìn)行調(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費(fèi)