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河南新密商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告(doc)-前期定位-在線瀏覽

2024-10-16 11:42本頁(yè)面
  

【正文】 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (四)、價(jià)格定位 價(jià)格依據(jù)條件 ( 1)、以現(xiàn) 階段市場(chǎng)價(jià)格狀況為基礎(chǔ); ( 2)、以現(xiàn)有市場(chǎng)資料評(píng)估出本項(xiàng)目第一層的價(jià)格; ( 3)、本價(jià)格的分析、結(jié)論只供現(xiàn)階段參考,隨著工程、銷售、招商工作的開展,會(huì)對(duì)售價(jià)做相應(yīng)調(diào)整; ( 4)、所述金額均以人民幣為單位。 ( 2)、區(qū)域因素分析 A、項(xiàng)目北面以餐飲為主,有少量辦公用品;東面以休閑、餐飲為主;南面為青屏廣場(chǎng),周邊分布酒店、洗浴城、咖啡西餐廳、家飾品店、服飾等; B、商鋪均為 租賃, 租金在 20~ 30 元 /㎡之間; 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C、項(xiàng)目周邊商鋪經(jīng)營(yíng)面積較大,其中洗浴城 3 層,經(jīng)營(yíng)面積在 2020㎡以上,其它餐飲經(jīng)營(yíng)面積也多在 200 ㎡以上。 價(jià)格評(píng)估方法 市場(chǎng)常用的價(jià)格評(píng)估方法有: ( 1)、市場(chǎng)比較法:與已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照,從類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格,修正得出估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法; ( 2)、成本法:求取購(gòu)建估價(jià)對(duì)象的成本價(jià)格,以此估算出客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法; ( 3)、收益法:求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率,將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算出客觀合理價(jià)格或價(jià)值 的方法。 價(jià)格測(cè)算過(guò)程 ( 1)、選擇可比實(shí)例: 經(jīng)過(guò)對(duì)新密商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查,根據(jù)用途相同、地段相似、規(guī)模接 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 近的原則,確定以下四個(gè)可比實(shí)例,詳細(xì)資料見下表: 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目名稱 租 /售 租金 (元 /㎡ .月) 付款方式 配套 布 局 管理水平 經(jīng)營(yíng)面積 (㎡) 業(yè)態(tài)分布 商場(chǎng)概述 屏峰商場(chǎng) 租賃 1F: 70 2F: 50 一年一交,管理費(fèi) 20元 /㎡ 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 2500 1F:百貨、德克士 2F:服裝、床上用品 3F:針織品 業(yè)態(tài)較豐富,人流量大,出租情況良好,衛(wèi)生條件差 亞太商場(chǎng) 租賃 1F: 80 一年一交 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 1800 服裝、鞋、飾品 業(yè)態(tài)分布凌亂,人流較大,衛(wèi)生狀況不理想 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 香港大廈 租賃 1F: 96 一年一交,含管理費(fèi)、稅費(fèi) 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 1500 1F:百貨 2F:鞋、品牌服裝 目前 2F 正在招商,其中銀基商貿(mào)城即將進(jìn)駐 4F;商場(chǎng)裝修檔次相對(duì)較高,有適當(dāng)?shù)墓蚕砜臻g 上海商場(chǎng) 租賃 1F: 87 一年一交 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 3000 1F:百貨 2F:服裝 業(yè)態(tài)分布 相對(duì)合理,衛(wèi)生狀況不理想 浪淘沙旁服飾店 租賃 21 半年一交 / / / 120 服裝 / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 13 頁(yè) 綜上分析: 經(jīng)營(yíng)規(guī)模: 1500~ 3000 ㎡的商業(yè)規(guī)模在新密已屬大型購(gòu)物中心; 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài): 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以百貨為主,經(jīng)營(yíng)品種主要有服飾、鞋帽、家居用品等; 經(jīng)營(yíng)檔次: 經(jīng)營(yíng)檔次較低,僅滿足當(dāng)?shù)厝藢?duì)一般生活的需求,而高檔 次的消費(fèi)多至鄭州消費(fèi); 租賃價(jià)格: 本地人無(wú)投資商鋪意識(shí),經(jīng)營(yíng)以租賃為主,商場(chǎng)租金一般為 80 元 /㎡,商業(yè)氛圍較 旺的街鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá) 100 元 /㎡,本地塊周邊街鋪?zhàn)饨鹪?20~ 30 元 /㎡之間; 配套設(shè)施: 大部分商場(chǎng)臨街面而建,無(wú)聚人氣的廣場(chǎng),商場(chǎng)內(nèi)無(wú)中庭、無(wú)電梯、無(wú)中央空調(diào),少量商場(chǎng)在設(shè)計(jì)時(shí)有電梯及中央空調(diào),在后期經(jīng)營(yíng)中,因種種原因而大多閑置停用,無(wú)法提升物業(yè)檔次; 經(jīng)營(yíng)狀況: 屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)人氣旺盛,經(jīng)營(yíng)狀況良好,香港大廈有主力店的引入,如經(jīng)營(yíng)管理科學(xué),經(jīng)營(yíng)前景樂(lè)觀,街鋪中低檔次商品經(jīng)營(yíng)較好,較高檔次的品牌店因產(chǎn)品優(yōu)劣不一,口碑不佳,因此經(jīng)營(yíng)狀況較差; 經(jīng)營(yíng)管理: 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理較為混亂,業(yè)態(tài)組合單一、經(jīng)營(yíng)布局凌亂、購(gòu)物環(huán)境 雜亂,無(wú)配套設(shè)施或配套設(shè)施閑置停用,物業(yè)檔次整體較為低下。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。新密目前商業(yè)結(jié)構(gòu)可以滿足當(dāng)?shù)厝藢?duì)日常生活的需求,而部分高收入階層對(duì)高檔次、高品位消費(fèi)場(chǎng)所的需求仍是一個(gè)空白點(diǎn),因此建造一個(gè)大型、復(fù)合業(yè)態(tài)的商業(yè)中心有其市場(chǎng)的需求及市場(chǎng)支撐點(diǎn)。 (RMB) 屏峰商場(chǎng): 1F: 5760 元 /㎡ 亞太商場(chǎng): 1F: 6480 元 /㎡ 香港大廈: 1F: 7800 元 /㎡ 地塊周邊街鋪: 2520 元 /㎡ 注:以上銷售單價(jià)均為單位租賃價(jià)格按 68%實(shí)用率、 10 年收回投資成本換算所得。 ( 4)、交易日期修正系數(shù) 屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)、香港大廈、地塊周邊街鋪為不同 時(shí)間開業(yè)的市場(chǎng),但所取價(jià)格均為目前市場(chǎng)價(jià),故交易日期修正系數(shù)均為100/100/100/100。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B、實(shí)物狀況修正系數(shù) 本項(xiàng)目 A屏峰商場(chǎng) B 亞太商場(chǎng) C 香港大廈 D 地塊周邊街鋪 裝修狀況 20 18 18 20 17 建筑結(jié)構(gòu) 20 22 22 24 20 工程質(zhì)量 20 20 20 20 20 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 16 頁(yè) 設(shè)施設(shè)備 20 17 17 19 17 建筑規(guī)模 20 18 16 15 14 合 計(jì) 100 95 93 98 88 C、權(quán)重系數(shù) 本項(xiàng)目與地塊周邊街鋪有地域特征、建筑形態(tài)等接近性,更具比較性,故確定其權(quán)重系數(shù)為 ;屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)、香港大廈的權(quán)重系數(shù)各為 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售平均單價(jià) ( 3854+2312) /2=3083 元 /㎡ 整體銷售均價(jià)為: 3083 元 /㎡ 各樓層租賃單價(jià) 按年 8%的投資回報(bào)率推算出各樓層租金為: 一樓: 26 元 /㎡ 二樓: 15 元 /㎡ 租賃平均單價(jià) 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 18 頁(yè) (五)、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念定位 “以人為本”理念 ? 我們 強(qiáng)調(diào) “ 人 ” 而不強(qiáng)調(diào) “ 物 ” , 一切以人為中心,以消費(fèi)者需求為第一需求; ? 我們 強(qiáng)調(diào)對(duì)人性的理解和尊重, 特 別是人對(duì)購(gòu)物環(huán)境的一切生理需求和心理需求的理解和尊重; ? 我們 強(qiáng)調(diào) 人與人之間、人與自然之間的溝通。 “可持續(xù)發(fā)展”理念 ? 規(guī)模的可持續(xù):我們創(chuàng)造的是區(qū)域范圍內(nèi)的第一商業(yè)購(gòu)物“城”,在此“城”內(nèi),儲(chǔ)備著一定量的可持續(xù)發(fā)展空間,擁有一定量的可持續(xù)發(fā)展規(guī)模; ? 生態(tài)的可持續(xù):在購(gòu)物“城”內(nèi),我們營(yíng)造的是“天人合一”的生態(tài)購(gòu)物環(huán)境,是人與人、人與自然的最佳溝通平臺(tái),是可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)購(gòu)物空間; ? 利潤(rùn)的可持續(xù):我們面向的是中高端消費(fèi)群,這些消費(fèi)群不斷提升的投資理念和不斷增加的資金積累,為我們提供了利潤(rùn)增長(zhǎng)的強(qiáng)有力支撐。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 我們追求舒適、開敞的購(gòu)物空間,努力提升新密市民的消費(fèi)檔次和生活質(zhì)量。 ? 我們強(qiáng)調(diào)多種業(yè)態(tài)的均衡組合,保證全方位、多層面均好的購(gòu)物性能。 ? 產(chǎn)品在內(nèi)部空間組織、交通組織、景觀設(shè)計(jì)以及與自然環(huán)境的融合上都將以前所未有的高度,進(jìn)行前瞻性地規(guī)劃設(shè)計(jì)和組合。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 我們刻意在“文化氛圍”的營(yíng)造上做文章,利用新的理念和低成本建材,打造具有相當(dāng)文化品味和獨(dú)特產(chǎn)品氣質(zhì)的商業(yè)“摩爾”。在地形地勢(shì)的處理上,我們將遵循原來(lái)的地形走勢(shì),選擇坡地建筑形式,從而最大可能地 減少建筑成本,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ( 3)、注重 建筑技術(shù)的高效性與可持續(xù)性,利用成熟工業(yè)化建筑技術(shù)達(dá)到建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性及高效 性,同時(shí) 可 在局部區(qū)域 創(chuàng)造性地采 用傳統(tǒng)方式建造 部分建筑 (夯土、砌磚等 ),達(dá)到建筑的可持續(xù)性。 ( 5)、注重 功能方式 (生活方式 )的理性與多樣性,利用 商業(yè) 街- 共享廣場(chǎng)- 青石 巷- 半共享 場(chǎng)院- 商場(chǎng) 門廊 等 一系列理性的 商業(yè)建筑構(gòu)成元素 , 構(gòu)成動(dòng)靜分區(qū)明朗、空間收放自如的商業(yè)購(gòu)物空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ( 2)、功能分區(qū): 在分區(qū)設(shè)置上采取購(gòu)物區(qū)域、聚會(huì)休閑區(qū)域相對(duì)隔離的新模式,使商場(chǎng)室外化,中庭廣場(chǎng)化,形成移步換景的購(gòu)物空間;以購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)為特色的主題業(yè)態(tài)與多個(gè)主題廣場(chǎng)融為一體,真正滿足 “一站購(gòu)物、一家休閑、一天逛街” 的現(xiàn)代消費(fèi)方式。 B、根據(jù)此原則 ,我們根據(jù)不同規(guī)模做如下規(guī)劃設(shè)計(jì)建議方案: 方案一: 45000 平方米商業(yè) +20200 平方米酒店式公寓 金色年華 MALL 主力店 休閑娛樂(lè) 專業(yè)市場(chǎng) 酒店公寓 品牌服飾 高檔餐飲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 23 頁(yè) ? 主力店和品牌精品服飾店: 設(shè)置于西大街一側(cè),主要為可以提升項(xiàng)目形象和檔次的業(yè)態(tài),既有大眾化消費(fèi),同時(shí)又有高檔精品服飾。主要為 60— 80 的小戶型投資類酒店式公寓。 ? 專業(yè)市場(chǎng)和休閑類: 由于專業(yè)市場(chǎng)對(duì)位置的要求不高,我們將專業(yè)市場(chǎng)和休閑類業(yè)態(tài)分布在其東北側(cè)臨雪花路一帶; ? 高檔餐飲和娛樂(lè)城: 位于臨長(zhǎng)樂(lè)路的西北角,餐飲類臨街分布,娛樂(lè)城結(jié)合中心景觀園林設(shè)置。街鋪規(guī)模相對(duì)較小,業(yè)態(tài)主要為能體現(xiàn)河南地方特色的商鋪;裝修成江南商業(yè)建筑風(fēng)情,地面鋪以青石板,店鋪面向雪花路,可適量設(shè)置部分騎樓,懸掛燈籠,營(yíng)造濃厚的江南特色風(fēng)情 商業(yè)氣氛。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而沿道路均可提供汽車停車位,此類停車位主要滿足大眾化消費(fèi)
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