freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

河南新密商業(yè)地產(chǎn)項目定位報告(doc)-前期定位-在線瀏覽

2024-10-16 11:42本頁面
  

【正文】 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 (四)、價格定位 價格依據(jù)條件 ( 1)、以現(xiàn) 階段市場價格狀況為基礎; ( 2)、以現(xiàn)有市場資料評估出本項目第一層的價格; ( 3)、本價格的分析、結論只供現(xiàn)階段參考,隨著工程、銷售、招商工作的開展,會對售價做相應調(diào)整; ( 4)、所述金額均以人民幣為單位。 ( 2)、區(qū)域因素分析 A、項目北面以餐飲為主,有少量辦公用品;東面以休閑、餐飲為主;南面為青屏廣場,周邊分布酒店、洗浴城、咖啡西餐廳、家飾品店、服飾等; B、商鋪均為 租賃, 租金在 20~ 30 元 /㎡之間; 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C、項目周邊商鋪經(jīng)營面積較大,其中洗浴城 3 層,經(jīng)營面積在 2020㎡以上,其它餐飲經(jīng)營面積也多在 200 ㎡以上。 價格評估方法 市場常用的價格評估方法有: ( 1)、市場比較法:與已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照,從類似房地產(chǎn)的已知價格,修正得出估價對象客觀合理價格的方法; ( 2)、成本法:求取購建估價對象的成本價格,以此估算出客觀合理價格或價值的方法; ( 3)、收益法:求取估價對象未來的正常凈收益,選用適當?shù)馁Y本化率,將其折算到估價時點后累加,以此估算出客觀合理價格或價值 的方法。 價格測算過程 ( 1)、選擇可比實例: 經(jīng)過對新密商業(yè)市場的調(diào)查,根據(jù)用途相同、地段相似、規(guī)模接 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 近的原則,確定以下四個可比實例,詳細資料見下表: 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目名稱 租 /售 租金 (元 /㎡ .月) 付款方式 配套 布 局 管理水平 經(jīng)營面積 (㎡) 業(yè)態(tài)分布 商場概述 屏峰商場 租賃 1F: 70 2F: 50 一年一交,管理費 20元 /㎡ 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 2500 1F:百貨、德克士 2F:服裝、床上用品 3F:針織品 業(yè)態(tài)較豐富,人流量大,出租情況良好,衛(wèi)生條件差 亞太商場 租賃 1F: 80 一年一交 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 1800 服裝、鞋、飾品 業(yè)態(tài)分布凌亂,人流較大,衛(wèi)生狀況不理想 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 香港大廈 租賃 1F: 96 一年一交,含管理費、稅費 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 1500 1F:百貨 2F:鞋、品牌服裝 目前 2F 正在招商,其中銀基商貿(mào)城即將進駐 4F;商場裝修檔次相對較高,有適當?shù)墓蚕砜臻g 上海商場 租賃 1F: 87 一年一交 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 3000 1F:百貨 2F:服裝 業(yè)態(tài)分布 相對合理,衛(wèi)生狀況不理想 浪淘沙旁服飾店 租賃 21 半年一交 / / / 120 服裝 / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 13 頁 綜上分析: 經(jīng)營規(guī)模: 1500~ 3000 ㎡的商業(yè)規(guī)模在新密已屬大型購物中心; 經(jīng)營業(yè)態(tài): 經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨為主,經(jīng)營品種主要有服飾、鞋帽、家居用品等; 經(jīng)營檔次: 經(jīng)營檔次較低,僅滿足當?shù)厝藢σ话闵畹男枨螅邫n 次的消費多至鄭州消費; 租賃價格: 本地人無投資商鋪意識,經(jīng)營以租賃為主,商場租金一般為 80 元 /㎡,商業(yè)氛圍較 旺的街鋪租金可達 100 元 /㎡,本地塊周邊街鋪租金在 20~ 30 元 /㎡之間; 配套設施: 大部分商場臨街面而建,無聚人氣的廣場,商場內(nèi)無中庭、無電梯、無中央空調(diào),少量商場在設計時有電梯及中央空調(diào),在后期經(jīng)營中,因種種原因而大多閑置停用,無法提升物業(yè)檔次; 經(jīng)營狀況: 屏峰商場、亞太商場人氣旺盛,經(jīng)營狀況良好,香港大廈有主力店的引入,如經(jīng)營管理科學,經(jīng)營前景樂觀,街鋪中低檔次商品經(jīng)營較好,較高檔次的品牌店因產(chǎn)品優(yōu)劣不一,口碑不佳,因此經(jīng)營狀況較差; 經(jīng)營管理: 商場經(jīng)營管理較為混亂,業(yè)態(tài)組合單一、經(jīng)營布局凌亂、購物環(huán)境 雜亂,無配套設施或配套設施閑置停用,物業(yè)檔次整體較為低下。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。新密目前商業(yè)結構可以滿足當?shù)厝藢θ粘I畹男枨?,而部分高收入階層對高檔次、高品位消費場所的需求仍是一個空白點,因此建造一個大型、復合業(yè)態(tài)的商業(yè)中心有其市場的需求及市場支撐點。 (RMB) 屏峰商場: 1F: 5760 元 /㎡ 亞太商場: 1F: 6480 元 /㎡ 香港大廈: 1F: 7800 元 /㎡ 地塊周邊街鋪: 2520 元 /㎡ 注:以上銷售單價均為單位租賃價格按 68%實用率、 10 年收回投資成本換算所得。 ( 4)、交易日期修正系數(shù) 屏峰商場、亞太商場、香港大廈、地塊周邊街鋪為不同 時間開業(yè)的市場,但所取價格均為目前市場價,故交易日期修正系數(shù)均為100/100/100/100。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B、實物狀況修正系數(shù) 本項目 A屏峰商場 B 亞太商場 C 香港大廈 D 地塊周邊街鋪 裝修狀況 20 18 18 20 17 建筑結構 20 22 22 24 20 工程質量 20 20 20 20 20 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 16 頁 設施設備 20 17 17 19 17 建筑規(guī)模 20 18 16 15 14 合 計 100 95 93 98 88 C、權重系數(shù) 本項目與地塊周邊街鋪有地域特征、建筑形態(tài)等接近性,更具比較性,故確定其權重系數(shù)為 ;屏峰商場、亞太商場、香港大廈的權重系數(shù)各為 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售平均單價 ( 3854+2312) /2=3083 元 /㎡ 整體銷售均價為: 3083 元 /㎡ 各樓層租賃單價 按年 8%的投資回報率推算出各樓層租金為: 一樓: 26 元 /㎡ 二樓: 15 元 /㎡ 租賃平均單價 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 18 頁 (五)、規(guī)劃設計理念定位 “以人為本”理念 ? 我們 強調(diào) “ 人 ” 而不強調(diào) “ 物 ” , 一切以人為中心,以消費者需求為第一需求; ? 我們 強調(diào)對人性的理解和尊重, 特 別是人對購物環(huán)境的一切生理需求和心理需求的理解和尊重; ? 我們 強調(diào) 人與人之間、人與自然之間的溝通。 “可持續(xù)發(fā)展”理念 ? 規(guī)模的可持續(xù):我們創(chuàng)造的是區(qū)域范圍內(nèi)的第一商業(yè)購物“城”,在此“城”內(nèi),儲備著一定量的可持續(xù)發(fā)展空間,擁有一定量的可持續(xù)發(fā)展規(guī)模; ? 生態(tài)的可持續(xù):在購物“城”內(nèi),我們營造的是“天人合一”的生態(tài)購物環(huán)境,是人與人、人與自然的最佳溝通平臺,是可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)購物空間; ? 利潤的可持續(xù):我們面向的是中高端消費群,這些消費群不斷提升的投資理念和不斷增加的資金積累,為我們提供了利潤增長的強有力支撐。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 我們追求舒適、開敞的購物空間,努力提升新密市民的消費檔次和生活質量。 ? 我們強調(diào)多種業(yè)態(tài)的均衡組合,保證全方位、多層面均好的購物性能。 ? 產(chǎn)品在內(nèi)部空間組織、交通組織、景觀設計以及與自然環(huán)境的融合上都將以前所未有的高度,進行前瞻性地規(guī)劃設計和組合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 我們刻意在“文化氛圍”的營造上做文章,利用新的理念和低成本建材,打造具有相當文化品味和獨特產(chǎn)品氣質的商業(yè)“摩爾”。在地形地勢的處理上,我們將遵循原來的地形走勢,選擇坡地建筑形式,從而最大可能地 減少建筑成本,實現(xiàn)利潤的最大化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ( 3)、注重 建筑技術的高效性與可持續(xù)性,利用成熟工業(yè)化建筑技術達到建設的經(jīng)濟性及高效 性,同時 可 在局部區(qū)域 創(chuàng)造性地采 用傳統(tǒng)方式建造 部分建筑 (夯土、砌磚等 ),達到建筑的可持續(xù)性。 ( 5)、注重 功能方式 (生活方式 )的理性與多樣性,利用 商業(yè) 街- 共享廣場- 青石 巷- 半共享 場院- 商場 門廊 等 一系列理性的 商業(yè)建筑構成元素 , 構成動靜分區(qū)明朗、空間收放自如的商業(yè)購物空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ( 2)、功能分區(qū): 在分區(qū)設置上采取購物區(qū)域、聚會休閑區(qū)域相對隔離的新模式,使商場室外化,中庭廣場化,形成移步換景的購物空間;以購物、美食、休閑、娛樂為特色的主題業(yè)態(tài)與多個主題廣場融為一體,真正滿足 “一站購物、一家休閑、一天逛街” 的現(xiàn)代消費方式。 B、根據(jù)此原則 ,我們根據(jù)不同規(guī)模做如下規(guī)劃設計建議方案: 方案一: 45000 平方米商業(yè) +20200 平方米酒店式公寓 金色年華 MALL 主力店 休閑娛樂 專業(yè)市場 酒店公寓 品牌服飾 高檔餐飲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 23 頁 ? 主力店和品牌精品服飾店: 設置于西大街一側,主要為可以提升項目形象和檔次的業(yè)態(tài),既有大眾化消費,同時又有高檔精品服飾。主要為 60— 80 的小戶型投資類酒店式公寓。 ? 專業(yè)市場和休閑類: 由于專業(yè)市場對位置的要求不高,我們將專業(yè)市場和休閑類業(yè)態(tài)分布在其東北側臨雪花路一帶; ? 高檔餐飲和娛樂城: 位于臨長樂路的西北角,餐飲類臨街分布,娛樂城結合中心景觀園林設置。街鋪規(guī)模相對較小,業(yè)態(tài)主要為能體現(xiàn)河南地方特色的商鋪;裝修成江南商業(yè)建筑風情,地面鋪以青石板,店鋪面向雪花路,可適量設置部分騎樓,懸掛燈籠,營造濃厚的江南特色風情 商業(yè)氣氛。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而沿道路均可提供汽車停車位,此類停車位主要滿足大眾化消費
點擊復制文檔內(nèi)容
環(huán)評公示相關推薦
文庫吧 www.dybbs8.com
備案圖鄂ICP備17016276號-1