【正文】 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四）、價(jià)格定位 價(jià)格依據(jù)條件 （ 1）、以現(xiàn) 階段市場(chǎng)價(jià)格狀況為基礎(chǔ)； （ 2）、以現(xiàn)有市場(chǎng)資料評(píng)估出本項(xiàng)目第一層的價(jià)格； （ 3）、本價(jià)格的分析、結(jié)論只供現(xiàn)階段參考，隨著工程、銷售、招商工作的開展，會(huì)對(duì)售價(jià)做相應(yīng)調(diào)整； （ 4）、所述金額均以人民幣為單位。 （ 2）、區(qū)域因素分析 A、項(xiàng)目北面以餐飲為主，有少量辦公用品；東面以休閑、餐飲為主；南面為青屏廣場(chǎng)，周邊分布酒店、洗浴城、咖啡西餐廳、家飾品店、服飾等； B、商鋪均為 租賃， 租金在 20～ 30 元 /㎡之間； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C、項(xiàng)目周邊商鋪經(jīng)營(yíng)面積較大，其中洗浴城 3 層，經(jīng)營(yíng)面積在 2020㎡以上，其它餐飲經(jīng)營(yíng)面積也多在 200 ㎡以上。 價(jià)格評(píng)估方法 市場(chǎng)常用的價(jià)格評(píng)估方法有： （ 1）、市場(chǎng)比較法：與已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法； （ 2）、成本法：求取購(gòu)建估價(jià)對(duì)象的成本價(jià)格，以此估算出客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法； （ 3）、收益法：求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算出客觀合理價(jià)格或價(jià)值 的方法。 價(jià)格測(cè)算過(guò)程 （ 1）、選擇可比實(shí)例： 經(jīng)過(guò)對(duì)新密商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，根據(jù)用途相同、地段相似、規(guī)模接 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 近的原則，確定以下四個(gè)可比實(shí)例，詳細(xì)資料見(jiàn)下表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目名稱 租 /售 租金 （元 /㎡ .月） 付款方式 配套 布 局 管理水平 經(jīng)營(yíng)面積 （㎡） 業(yè)態(tài)分布 商場(chǎng)概述 屏峰商場(chǎng) 租賃 1F： 70 2F： 50 一年一交，管理費(fèi) 20元 /㎡ 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 2500 1F：百貨、德克士 2F：服裝、床上用品 3F：針織品 業(yè)態(tài)較豐富，人流量大，出租情況良好，衛(wèi)生條件差 亞太商場(chǎng) 租賃 1F： 80 一年一交 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 1800 服裝、鞋、飾品 業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 香港大廈 租賃 1F： 96 一年一交，含管理費(fèi)、稅費(fèi) 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 1500 1F：百貨 2F:鞋、品牌服裝 目前 2F 正在招商，其中銀基商貿(mào)城即將進(jìn)駐 4F；商場(chǎng)裝修檔次相對(duì)較高，有適當(dāng)?shù)墓蚕砜臻g 上海商場(chǎng) 租賃 1F： 87 一年一交 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 3000 1F：百貨 2F：服裝 業(yè)態(tài)分布 相對(duì)合理，衛(wèi)生狀況不理想 浪淘沙旁服飾店 租賃 21 半年一交 / / / 120 服裝 / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 13 頁(yè) 綜上分析： 經(jīng)營(yíng)規(guī)模： 1500～ 3000 ㎡的商業(yè)規(guī)模在新密已屬大型購(gòu)物中心； 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以百貨為主，經(jīng)營(yíng)品種主要有服飾、鞋帽、家居用品等； 經(jīng)營(yíng)檔次： 經(jīng)營(yíng)檔次較低，僅滿足當(dāng)?shù)厝藢?duì)一般生活的需求，而高檔 次的消費(fèi)多至鄭州消費(fèi)； 租賃價(jià)格： 本地人無(wú)投資商鋪意識(shí)，經(jīng)營(yíng)以租賃為主，商場(chǎng)租金一般為 80 元 /㎡，商業(yè)氛圍較 旺的街鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá) 100 元 /㎡，本地塊周邊街鋪?zhàn)饨鹪?20～ 30 元 /㎡之間； 配套設(shè)施： 大部分商場(chǎng)臨街面而建，無(wú)聚人氣的廣場(chǎng)，商場(chǎng)內(nèi)無(wú)中庭、無(wú)電梯、無(wú)中央空調(diào)，少量商場(chǎng)在設(shè)計(jì)時(shí)有電梯及中央空調(diào)，在后期經(jīng)營(yíng)中，因種種原因而大多閑置停用，無(wú)法提升物業(yè)檔次； 經(jīng)營(yíng)狀況： 屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)人氣旺盛，經(jīng)營(yíng)狀況良好，香港大廈有主力店的引入，如經(jīng)營(yíng)管理科學(xué)，經(jīng)營(yíng)前景樂(lè)觀，街鋪中低檔次商品經(jīng)營(yíng)較好，較高檔次的品牌店因產(chǎn)品優(yōu)劣不一，口碑不佳，因此經(jīng)營(yíng)狀況較差； 經(jīng)營(yíng)管理： 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理較為混亂，業(yè)態(tài)組合單一、經(jīng)營(yíng)布局凌亂、購(gòu)物環(huán)境 雜亂，無(wú)配套設(shè)施或配套設(shè)施閑置停用，物業(yè)檔次整體較為低下。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。新密目前商業(yè)結(jié)構(gòu)可以滿足當(dāng)?shù)厝藢?duì)日常生活的需求，而部分高收入階層對(duì)高檔次、高品位消費(fèi)場(chǎng)所的需求仍是一個(gè)空白點(diǎn)，因此建造一個(gè)大型、復(fù)合業(yè)態(tài)的商業(yè)中心有其市場(chǎng)的需求及市場(chǎng)支撐點(diǎn)。 (RMB) 屏峰商場(chǎng)： 1F： 5760 元 /㎡ 亞太商場(chǎng)： 1F： 6480 元 /㎡ 香港大廈： 1F： 7800 元 /㎡ 地塊周邊街鋪： 2520 元 /㎡ 注：以上銷售單價(jià)均為單位租賃價(jià)格按 68%實(shí)用率、 10 年收回投資成本換算所得。 （ 4）、交易日期修正系數(shù) 屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)、香港大廈、地塊周邊街鋪為不同 時(shí)間開業(yè)的市場(chǎng)，但所取價(jià)格均為目前市場(chǎng)價(jià)，故交易日期修正系數(shù)均為100/100/100/100。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B、實(shí)物狀況修正系數(shù) 本項(xiàng)目 A屏峰商場(chǎng) B 亞太商場(chǎng) C 香港大廈 D 地塊周邊街鋪 裝修狀況 20 18 18 20 17 建筑結(jié)構(gòu) 20 22 22 24 20 工程質(zhì)量 20 20 20 20 20 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 16 頁(yè) 設(shè)施設(shè)備 20 17 17 19 17 建筑規(guī)模 20 18 16 15 14 合 計(jì) 100 95 93 98 88 C、權(quán)重系數(shù) 本項(xiàng)目與地塊周邊街鋪有地域特征、建筑形態(tài)等接近性，更具比較性，故確定其權(quán)重系數(shù)為 ；屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)、香港大廈的權(quán)重系數(shù)各為 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售平均單價(jià) （ 3854+2312） /2=3083 元 /㎡ 整體銷售均價(jià)為： 3083 元 /㎡ 各樓層租賃單價(jià) 按年 8%的投資回報(bào)率推算出各樓層租金為： 一樓： 26 元 /㎡ 二樓： 15 元 /㎡ 租賃平均單價(jià) 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 18 頁(yè) （五）、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念定位 “以人為本”理念 ? 我們 強(qiáng)調(diào) “ 人 ” 而不強(qiáng)調(diào) “ 物 ” ， 一切以人為中心，以消費(fèi)者需求為第一需求； ? 我們 強(qiáng)調(diào)對(duì)人性的理解和尊重， 特 別是人對(duì)購(gòu)物環(huán)境的一切生理需求和心理需求的理解和尊重； ? 我們 強(qiáng)調(diào) 人與人之間、人與自然之間的溝通。 “可持續(xù)發(fā)展”理念 ? 規(guī)模的可持續(xù)：我們創(chuàng)造的是區(qū)域范圍內(nèi)的第一商業(yè)購(gòu)物“城”，在此“城”內(nèi)，儲(chǔ)備著一定量的可持續(xù)發(fā)展空間，擁有一定量的可持續(xù)發(fā)展規(guī)模； ? 生態(tài)的可持續(xù)：在購(gòu)物“城”內(nèi)，我們營(yíng)造的是“天人合一”的生態(tài)購(gòu)物環(huán)境，是人與人、人與自然的最佳溝通平臺(tái)，是可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)購(gòu)物空間； ? 利潤(rùn)的可持續(xù)：我們面向的是中高端消費(fèi)群，這些消費(fèi)群不斷提升的投資理念和不斷增加的資金積累，為我們提供了利潤(rùn)增長(zhǎng)的強(qiáng)有力支撐。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 我們追求舒適、開敞的購(gòu)物空間，努力提升新密市民的消費(fèi)檔次和生活質(zhì)量。 ? 我們強(qiáng)調(diào)多種業(yè)態(tài)的均衡組合，保證全方位、多層面均好的購(gòu)物性能。 ? 產(chǎn)品在內(nèi)部空間組織、交通組織、景觀設(shè)計(jì)以及與自然環(huán)境的融合上都將以前所未有的高度，進(jìn)行前瞻性地規(guī)劃設(shè)計(jì)和組合。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 我們刻意在“文化氛圍”的營(yíng)造上做文章，利用新的理念和低成本建材，打造具有相當(dāng)文化品味和獨(dú)特產(chǎn)品氣質(zhì)的商業(yè)“摩爾”。在地形地勢(shì)的處理上，我們將遵循原來(lái)的地形走勢(shì)，選擇坡地建筑形式，從而最大可能地 減少建筑成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）、注重 建筑技術(shù)的高效性與可持續(xù)性，利用成熟工業(yè)化建筑技術(shù)達(dá)到建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性及高效 性，同時(shí) 可 在局部區(qū)域 創(chuàng)造性地采 用傳統(tǒng)方式建造 部分建筑 (夯土、砌磚等 )，達(dá)到建筑的可持續(xù)性。 （ 5）、注重 功能方式 (生活方式 )的理性與多樣性，利用 商業(yè) 街－ 共享廣場(chǎng)－ 青石 巷－ 半共享 場(chǎng)院－ 商場(chǎng) 門廊 等 一系列理性的 商業(yè)建筑構(gòu)成元素 ， 構(gòu)成動(dòng)靜分區(qū)明朗、空間收放自如的商業(yè)購(gòu)物空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）、功能分區(qū)： 在分區(qū)設(shè)置上采取購(gòu)物區(qū)域、聚會(huì)休閑區(qū)域相對(duì)隔離的新模式，使商場(chǎng)室外化，中庭廣場(chǎng)化，形成移步換景的購(gòu)物空間；以購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)為特色的主題業(yè)態(tài)與多個(gè)主題廣場(chǎng)融為一體，真正滿足 “一站購(gòu)物、一家休閑、一天逛街” 的現(xiàn)代消費(fèi)方式。 B、根據(jù)此原則 ，我們根據(jù)不同規(guī)模做如下規(guī)劃設(shè)計(jì)建議方案： 方案一： 45000 平方米商業(yè) +20200 平方米酒店式公寓 金色年華 MALL 主力店 休閑娛樂(lè) 專業(yè)市場(chǎng) 酒店公寓 品牌服飾 高檔餐飲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 23 頁(yè) ? 主力店和品牌精品服飾店： 設(shè)置于西大街一側(cè)，主要為可以提升項(xiàng)目形象和檔次的業(yè)態(tài)，既有大眾化消費(fèi)，同時(shí)又有高檔精品服飾。主要為 60— 80 的小戶型投資類酒店式公寓。 ? 專業(yè)市場(chǎng)和休閑類： 由于專業(yè)市場(chǎng)對(duì)位置的要求不高，我們將專業(yè)市場(chǎng)和休閑類業(yè)態(tài)分布在其東北側(cè)臨雪花路一帶； ? 高檔餐飲和娛樂(lè)城： 位于臨長(zhǎng)樂(lè)路的西北角，餐飲類臨街分布，娛樂(lè)城結(jié)合中心景觀園林設(shè)置。街鋪規(guī)模相對(duì)較小，業(yè)態(tài)主要為能體現(xiàn)河南地方特色的商鋪；裝修成江南商業(yè)建筑風(fēng)情，地面鋪以青石板，店鋪面向雪花路，可適量設(shè)置部分騎樓，懸掛燈籠，營(yíng)造濃厚的江南特色風(fēng)情 商業(yè)氣氛。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而沿道路均可提供汽車停車位，此類停車位主要滿足大眾化消費(fèi)