【正文】 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （四）、價格定位 價格依據(jù)條件 （ 1）、以現(xiàn) 階段市場價格狀況為基礎； （ 2）、以現(xiàn)有市場資料評估出本項目第一層的價格； （ 3）、本價格的分析、結論只供現(xiàn)階段參考，隨著工程、銷售、招商工作的開展，會對售價做相應調(diào)整； （ 4）、所述金額均以人民幣為單位。 （ 2）、區(qū)域因素分析 A、項目北面以餐飲為主，有少量辦公用品；東面以休閑、餐飲為主；南面為青屏廣場，周邊分布酒店、洗浴城、咖啡西餐廳、家飾品店、服飾等； B、商鋪均為 租賃， 租金在 20～ 30 元 /㎡之間； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C、項目周邊商鋪經(jīng)營面積較大，其中洗浴城 3 層，經(jīng)營面積在 2020㎡以上，其它餐飲經(jīng)營面積也多在 200 ㎡以上。 價格評估方法 市場常用的價格評估方法有： （ 1）、市場比較法：與已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的方法； （ 2）、成本法：求取購建估價對象的成本價格，以此估算出客觀合理價格或價值的方法； （ 3）、收益法：求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率，將其折算到估價時點后累加，以此估算出客觀合理價格或價值 的方法。 價格測算過程 （ 1）、選擇可比實例： 經(jīng)過對新密商業(yè)市場的調(diào)查，根據(jù)用途相同、地段相似、規(guī)模接 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 近的原則，確定以下四個可比實例，詳細資料見下表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目名稱 租 /售 租金 （元 /㎡ .月） 付款方式 配套 布 局 管理水平 經(jīng)營面積 （㎡） 業(yè)態(tài)分布 商場概述 屏峰商場 租賃 1F： 70 2F： 50 一年一交，管理費 20元 /㎡ 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 2500 1F：百貨、德克士 2F：服裝、床上用品 3F：針織品 業(yè)態(tài)較豐富，人流量大，出租情況良好，衛(wèi)生條件差 亞太商場 租賃 1F： 80 一年一交 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 1800 服裝、鞋、飾品 業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 香港大廈 租賃 1F： 96 一年一交，含管理費、稅費 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 1500 1F：百貨 2F:鞋、品牌服裝 目前 2F 正在招商，其中銀基商貿(mào)城即將進駐 4F；商場裝修檔次相對較高，有適當?shù)墓蚕砜臻g 上海商場 租賃 1F： 87 一年一交 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 3000 1F：百貨 2F：服裝 業(yè)態(tài)分布 相對合理，衛(wèi)生狀況不理想 浪淘沙旁服飾店 租賃 21 半年一交 / / / 120 服裝 / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 13 頁 綜上分析： 經(jīng)營規(guī)模： 1500～ 3000 ㎡的商業(yè)規(guī)模在新密已屬大型購物中心； 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨為主，經(jīng)營品種主要有服飾、鞋帽、家居用品等； 經(jīng)營檔次： 經(jīng)營檔次較低，僅滿足當?shù)厝藢σ话闵畹男枨螅邫n 次的消費多至鄭州消費； 租賃價格： 本地人無投資商鋪意識，經(jīng)營以租賃為主，商場租金一般為 80 元 /㎡，商業(yè)氛圍較 旺的街鋪租金可達 100 元 /㎡，本地塊周邊街鋪租金在 20～ 30 元 /㎡之間； 配套設施： 大部分商場臨街面而建，無聚人氣的廣場，商場內(nèi)無中庭、無電梯、無中央空調(diào)，少量商場在設計時有電梯及中央空調(diào)，在后期經(jīng)營中，因種種原因而大多閑置停用，無法提升物業(yè)檔次； 經(jīng)營狀況： 屏峰商場、亞太商場人氣旺盛，經(jīng)營狀況良好，香港大廈有主力店的引入，如經(jīng)營管理科學，經(jīng)營前景樂觀，街鋪中低檔次商品經(jīng)營較好，較高檔次的品牌店因產(chǎn)品優(yōu)劣不一，口碑不佳，因此經(jīng)營狀況較差； 經(jīng)營管理： 商場經(jīng)營管理較為混亂，業(yè)態(tài)組合單一、經(jīng)營布局凌亂、購物環(huán)境 雜亂，無配套設施或配套設施閑置停用，物業(yè)檔次整體較為低下。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。新密目前商業(yè)結構可以滿足當?shù)厝藢θ粘Ｉ畹男枨?，而部分高收入階層對高檔次、高品位消費場所的需求仍是一個空白點，因此建造一個大型、復合業(yè)態(tài)的商業(yè)中心有其市場的需求及市場支撐點。 (RMB) 屏峰商場： 1F： 5760 元 /㎡ 亞太商場： 1F： 6480 元 /㎡ 香港大廈： 1F： 7800 元 /㎡ 地塊周邊街鋪： 2520 元 /㎡ 注：以上銷售單價均為單位租賃價格按 68%實用率、 10 年收回投資成本換算所得。 （ 4）、交易日期修正系數(shù) 屏峰商場、亞太商場、香港大廈、地塊周邊街鋪為不同 時間開業(yè)的市場，但所取價格均為目前市場價，故交易日期修正系數(shù)均為100/100/100/100。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B、實物狀況修正系數(shù) 本項目 A屏峰商場 B 亞太商場 C 香港大廈 D 地塊周邊街鋪 裝修狀況 20 18 18 20 17 建筑結構 20 22 22 24 20 工程質量 20 20 20 20 20 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 16 頁 設施設備 20 17 17 19 17 建筑規(guī)模 20 18 16 15 14 合 計 100 95 93 98 88 C、權重系數(shù) 本項目與地塊周邊街鋪有地域特征、建筑形態(tài)等接近性，更具比較性，故確定其權重系數(shù)為 ；屏峰商場、亞太商場、香港大廈的權重系數(shù)各為 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售平均單價 （ 3854+2312） /2=3083 元 /㎡ 整體銷售均價為： 3083 元 /㎡ 各樓層租賃單價 按年 8%的投資回報率推算出各樓層租金為： 一樓： 26 元 /㎡ 二樓： 15 元 /㎡ 租賃平均單價 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 18 頁 （五）、規(guī)劃設計理念定位 “以人為本”理念 ? 我們 強調(diào) “ 人 ” 而不強調(diào) “ 物 ” ， 一切以人為中心，以消費者需求為第一需求； ? 我們 強調(diào)對人性的理解和尊重， 特 別是人對購物環(huán)境的一切生理需求和心理需求的理解和尊重； ? 我們 強調(diào) 人與人之間、人與自然之間的溝通。 “可持續(xù)發(fā)展”理念 ? 規(guī)模的可持續(xù)：我們創(chuàng)造的是區(qū)域范圍內(nèi)的第一商業(yè)購物“城”，在此“城”內(nèi)，儲備著一定量的可持續(xù)發(fā)展空間，擁有一定量的可持續(xù)發(fā)展規(guī)模； ? 生態(tài)的可持續(xù)：在購物“城”內(nèi)，我們營造的是“天人合一”的生態(tài)購物環(huán)境，是人與人、人與自然的最佳溝通平臺，是可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)購物空間； ? 利潤的可持續(xù)：我們面向的是中高端消費群，這些消費群不斷提升的投資理念和不斷增加的資金積累，為我們提供了利潤增長的強有力支撐。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 我們追求舒適、開敞的購物空間，努力提升新密市民的消費檔次和生活質量。 ? 我們強調(diào)多種業(yè)態(tài)的均衡組合，保證全方位、多層面均好的購物性能。 ? 產(chǎn)品在內(nèi)部空間組織、交通組織、景觀設計以及與自然環(huán)境的融合上都將以前所未有的高度，進行前瞻性地規(guī)劃設計和組合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 我們刻意在“文化氛圍”的營造上做文章，利用新的理念和低成本建材，打造具有相當文化品味和獨特產(chǎn)品氣質的商業(yè)“摩爾”。在地形地勢的處理上，我們將遵循原來的地形走勢，選擇坡地建筑形式，從而最大可能地 減少建筑成本，實現(xiàn)利潤的最大化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）、注重 建筑技術的高效性與可持續(xù)性，利用成熟工業(yè)化建筑技術達到建設的經(jīng)濟性及高效 性，同時 可 在局部區(qū)域 創(chuàng)造性地采 用傳統(tǒng)方式建造 部分建筑 (夯土、砌磚等 )，達到建筑的可持續(xù)性。 （ 5）、注重 功能方式 (生活方式 )的理性與多樣性，利用 商業(yè) 街－ 共享廣場－ 青石 巷－ 半共享 場院－ 商場 門廊 等 一系列理性的 商業(yè)建筑構成元素 ， 構成動靜分區(qū)明朗、空間收放自如的商業(yè)購物空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）、功能分區(qū)： 在分區(qū)設置上采取購物區(qū)域、聚會休閑區(qū)域相對隔離的新模式，使商場室外化，中庭廣場化，形成移步換景的購物空間；以購物、美食、休閑、娛樂為特色的主題業(yè)態(tài)與多個主題廣場融為一體，真正滿足 “一站購物、一家休閑、一天逛街” 的現(xiàn)代消費方式。 B、根據(jù)此原則 ，我們根據(jù)不同規(guī)模做如下規(guī)劃設計建議方案： 方案一： 45000 平方米商業(yè) +20200 平方米酒店式公寓 金色年華 MALL 主力店 休閑娛樂 專業(yè)市場 酒店公寓 品牌服飾 高檔餐飲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 23 頁 ? 主力店和品牌精品服飾店： 設置于西大街一側，主要為可以提升項目形象和檔次的業(yè)態(tài)，既有大眾化消費，同時又有高檔精品服飾。主要為 60— 80 的小戶型投資類酒店式公寓。 ? 專業(yè)市場和休閑類： 由于專業(yè)市場對位置的要求不高，我們將專業(yè)市場和休閑類業(yè)態(tài)分布在其東北側臨雪花路一帶； ? 高檔餐飲和娛樂城： 位于臨長樂路的西北角，餐飲類臨街分布，娛樂城結合中心景觀園林設置。街鋪規(guī)模相對較小，業(yè)態(tài)主要為能體現(xiàn)河南地方特色的商鋪；裝修成江南商業(yè)建筑風情，地面鋪以青石板，店鋪面向雪花路，可適量設置部分騎樓，懸掛燈籠，營造濃厚的江南特色風情 商業(yè)氣氛。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而沿道路均可提供汽車停車位，此類停車位主要滿足大眾化消費