【正文】 聚合西餐廳、名店咖啡、休閑酒吧、國際品牌等國際商業(yè)，滿足精英群族的高端精神消費，經(jīng)歷了河南批發(fā)商圈與五星商圈的興盛，河東將是下一個聚集繁華的城市級商圈。 以陽光 100城市廣場為地標，將成為河東商業(yè)的“東風”，推動河東實現(xiàn)國際高端商業(yè)布局；項目以國際消費為定位，高度整合河東分散的商業(yè)資源，以五星級酒店及高檔寫字樓為核心，講中式餐飲、西餐廳、咖啡吧、電影院等各種商務商業(yè)配套盡收其中，打造柳州首席經(jīng)營消費領(lǐng)地，以 radisson 五星級酒店、肯德基、必勝客、美林華映國際影城、南城百貨、夢之島百貨等為代表的一批優(yōu)質(zhì)商家以全面搶先進駐陽光 100，牽引柳州高端商業(yè)持續(xù)向東，形成整個城市最具朝氣和生命力 的區(qū)域。 魚峰區(qū)：廠礦企業(yè)區(qū)，很多國營老單位和事業(yè)單位 、各類專業(yè)批發(fā)市場 組合成這個區(qū)間的消費 人群， 人口約 25 萬， 人均收入一般， 消費 觀念比較傳統(tǒng)，月人均收入 1000 元 4000 元居多， 對于較高檔商品的需求層面不太強烈，屬于比較務實的消費群體， 屬于河東商圈的次級消費群體。 柳北區(qū)： 和柳南區(qū)基本一樣，也是大型工業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位和民營單位 很密集 的一個大區(qū)域，如柳鋼、柳化等， 人口約 35 萬， 月人均收入 在 2020 元 5000 元居多，這個區(qū) 域 的人 居環(huán)境亦復雜 ， 消費觀念強，區(qū)域的小商業(yè)范圍密集，各類業(yè)態(tài)豐富，很多都是就近消費 了，距離河東商圈也較遠， 河東商圈的影響力有限。 河東區(qū) 域消費目前還主要靠柳州其他城區(qū) 消費群體輻 射，這是目前這區(qū)域短期內(nèi)存在的缺憾， 35 年內(nèi)很難滿足業(yè)態(tài) 消費 需求的入住率。 魚峰區(qū) 日雜、五金、藥材、日用品、百貨精品、家具城、電單車專營店等 江南新天地、魚峰商業(yè)城、駕鶴市場、家具批發(fā)市場等 次商圈二級：★★☆☆☆ 駕鶴一條街是該區(qū)域的主要商業(yè)體，滿足的是區(qū)域消費群體，不輻射整個柳州。 柳北區(qū) 鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)成品交易集散地 鋼材市場、木材市場 次商圈二級：★★☆☆☆ 國騰 五、 五星商圈主要商業(yè)項目經(jīng)營情況對比（業(yè)態(tài)、代表品牌、價格檔次、陳列） 針對五星商圈的 商業(yè)布局以及品牌定位可以很清晰的了解柳州核心商圈的商業(yè)布局 結(jié)構(gòu)和消費群體的消費趨勢，品牌定位和商業(yè)功能有 他內(nèi)在的必然聯(lián)系 ，五星商圈 商業(yè)體幾乎都是互補性的結(jié)構(gòu)， 確立的檔次區(qū)間比例也是依據(jù)目前柳州消費收入人群劃分 進行定位，對于我們恒通商業(yè)樓盤有積極的借鑒作用，對于將來招商品牌選擇 上 有積極的參考價值： 商業(yè)項目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 代表經(jīng)營品牌 陳列（件 /立方米） 價格（元 /件） 檔次 柳州工貿(mào)大廈 床上用品、工藝禮品、精品超市、飾品、黃金珠寶、女裝、精品小家電、化妝品、體育用品、男裝、鞋包 夢特嬌、金利來、袋鼠、皮爾卡丹、海爾、三洋、美 的、三星、飛利浦、聯(lián)想、索尼 精品： 1520 3002020 中高檔 化妝品： 1520 40380 男女服裝：1015 782020 鞋包： 818 1002020 銀座百貨 鞋包、精品、男女服裝、內(nèi)衣、飾品、皮具、運動裝、香水 香奈兒、adidas、 nike、李寧、 Puma、Kappa、菲圖皮鞋包： 510 150600 中高檔 精品： 4045 6003000 服裝： 1020 691000 飾品： 4060 2050 具、威路皮具、米奇女裝、皮爾卡丹、老爺車、威廉 香水： 1520 500700 東都百貨 化妝品、手機、鞋包、精品、服裝、玩具、床上用品 時尚女裝、職業(yè)女裝、淑女裝、箱包、內(nèi)衣泳衣、休閑女裝、童裝、女裝、精品 化妝品： 150 250－ 800 中檔 手機 ： 2530 5001500 飾品 ： 3040 200400 鞋包 ： 610 150500 服裝 ： 2530 150600 玩具： 1015 地王大廈 精品 、飾品、日雜、女裝、女性時尚個性服飾、鞋包皮具、電玩城 伊莉莎白、奈兒、米奇 飾品： 3040 1550 中低檔 包 ： 68 個 150200 鞋 ： 610 300400 精品： 3035 3001000 女裝： 1520 145300 興隆大廈 飾品、服裝、冷飲、藥品、精品、鞋 雜牌 飾品： 3035 1550 中檔 服裝： 2530 150450 精品： 3035 300600 鞋 ： 610 150300 金運來大廈 服裝、餐飲、婚紗、酒店、私人會所 卓雅女裝、芝柏淑女裝、喬丹、柏麗英、燕之屋、金虎珀女裝專賣 1520 1802020 中檔 建佳名店廣場 飾品、皮具、鞋子、服裝、兒童裝 茉莉閣、個性、男與女、魔言、小旺角個性 鞋子： 22 50380 中低檔 飾品： 75 2048 衣服： 1560 40250 龍城地下商業(yè)街 通訊、餐飲、服裝、飾品、鞋子、美容美發(fā)、精品、床上用品 361176。 ② 消費者月逛街次數(shù) 逛街次數(shù)反映當?shù)鼐用裣M習性，每月出來購物逛街 4 次的占多數(shù)，且女性居多 ，河東商圈 的人居收入指標應該在柳州算是最高的，隨著人氣的提高，會越來越繁華。 ④ 購物出行代步工具 名稱 五星商業(yè)區(qū) 河南區(qū) 河東、高新區(qū) 柳 北區(qū) 汽車 不便利 不便利 便利 便利 公交車 便利 便利 不便利 不便利 電單車、摩托 便利 便利 便利 不便利 步行 不 便利 不 便利 不便利 不便利 購物出街的常用工具公交車為主，其次電單車、摩托，再次小車代步，步行幾率最低，靠近陽光 100 周邊就一趟 39 路公交車沿桂中南段直線穿行，河東 開發(fā)去內(nèi)目前還沒有設(shè)置公交車站，前來消費的幾乎是小車代步為主，要發(fā)展商圈，解決公交車路線經(jīng)過陽光 100 內(nèi)線是今后一個工作焦點，柳州主要消費人群還是以公交車出行購物為主，光靠小車聚集人氣肯定行不通。 七、 柳州各區(qū)域 部分 商業(yè)樓盤價格調(diào)查 談到商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵，很多專業(yè)人士認為，第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地 理位置。位置的好壞直接關(guān)系到商鋪的保值增值潛力，對于商家而言好地腳的優(yōu)勢不言自明。但我國目前體制下通常是城市規(guī)劃先行，在什么位置搞什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)被定位，然后才開展對外招商，開發(fā)商幾乎沒有選擇的余地。這樣的規(guī)劃還會造成某個區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)同質(zhì)化嚴重，加劇相互間無序競爭，使眾投資商都難以獲利。一定要采取錯位經(jīng)營的手法才能避開盲目競爭，同時我們也要積極的了解輻射周邊商業(yè)樓宇之間的定價策略，對于我們商業(yè)樓盤打好開局收益未來贏得客觀條件。世紀廣場 商住樓 ／ ／ 14F 所有商鋪整體被買斷， 8 千多平米據(jù)售樓小姐稱賣價 億 ／ 不詳 ／ ／ 東郡 寫字樓、商住樓 ／ ／ 三期鼎苑據(jù)了解沿街對外暫不推盤，內(nèi)定價格在 6W／㎡左右 ／ 2層一起均價 60元／㎡ ／ ／ 九州國際 寫字樓、商鋪 暫未推出，預計寫字樓定價區(qū)間在W 之間 ／ 據(jù)了解其商業(yè)部分不賣，采取租賃方式引進一些金融機構(gòu)入駐 ／ ／ ／ ／ 盛豐國際 商住樓 ／ ／ 內(nèi)部預定超過 70%，對外少量鋪面聽說 也全部售窯 ／ ／ ／ 售樓小姐稱統(tǒng)一招商不賣，通過內(nèi)部建委朋友；了解其商業(yè)鋪面早就內(nèi)定完畢，價格較為實惠，均價 3W／㎡ 兆安現(xiàn)代城 寫字樓、商住樓 ／ ／ 沿街鋪面45W 區(qū)間 ／ 不詳 ／ 認購度不高，部分商鋪至今未出售 柳北區(qū)（沿江） 保利 八、 恒通商業(yè) 運作 、商業(yè) 規(guī)劃 建議 在一個正常運營的商業(yè)項目中，主力店所占的比例應為總體經(jīng)營面積的 30%50%， 主力店面積越大 ，所占比例就越高，則商業(yè)經(jīng)營 的結(jié)構(gòu)就越穩(wěn)定，但整體租金收入會相對較少，相 反主力店 面積越小低于 30%，所占比例就越少，則商業(yè)經(jīng)營的可變性越大，但預期來自經(jīng)營散戶的租金收入?yún)s相對較高。 建筑設(shè)計、建造指標一定要滿足層高、進深、柱距、 廣告位等，這些因素決定了主力店是否能進入，和價格沒有絕對的關(guān)系。 價格和付款方式：招大品牌，要放棄一些近期的利益，包括價格要有足夠的吸引力，對于非常能聚合人氣又有全國知名口碑的品牌可以考慮免租 1年甚至 1年半的形式吸納入駐，放水養(yǎng)魚，這樣才有利于我們的成功。 一般商業(yè)區(qū)主通道寬度 89 米，副通道寬度 34 米，次副通道寬度在 米間，通道長度根據(jù)一般品類的不同，設(shè)置在 3050 米有一個分岔口可以緩解購物疲勞。 品牌商品定位，我們恒通 運作的樓盤考慮到周邊競爭業(yè)態(tài)分布，可以設(shè)立一、二、三線品牌 布局占比：一線 30%，二線 50%，三線 20%。 一般 1 層商場的營業(yè)凈高度介于 ，其它樓層凈高度介于 ，在步行中央設(shè)置視覺焦點如雕塑品、小噴泉等。 1 透光玻璃墻體的外立面設(shè)計可以最大限度 降低 商業(yè)死角，避免由于死角所帶來的物業(yè)價值的損失 。 九、 深度分析柳州幾個零售百貨業(yè)態(tài)成功和失敗的原因 工貿(mào)大廈： 柳州工貿(mào)從 93年建設(shè)以來，經(jīng)歷過前后 5次大的翻新調(diào)整，每次調(diào)整都是一次飛躍，每次調(diào)整 都代表了當時 零售 市場變化的需求和商業(yè)格局的轉(zhuǎn)變，每次調(diào)整不斷鞏固 了其在柳州零售業(yè)態(tài)的龍頭位置，不少 實力雄厚 的業(yè)態(tài)曾經(jīng) 努力 超越 工 貿(mào)，也一度使柳州零售在競爭中繁榮更勝，到最后仍被工貿(mào)甩在了跟班的位置，為什么呢？ 在柳州做了多年商業(yè)的朋友很容易撲捉到一個現(xiàn)象：工貿(mào)的檔次 提升都是競爭的結(jié)果，由被動變?yōu)橹鲃?，曾?jīng)一度五星大廈領(lǐng)先工貿(mào)，也曾今的東