【正文】 3層的獨立店鋪，其它14層為各層獨立展廳，512層為商務公寓；二期D區(qū)31間為13層的獨立商鋪，其它14層為各層獨立展廳，516層為商務酒店。項目難點之四：產品先行 定位受限據濰坊地區(qū)的傳統(tǒng)習慣，大部分經商戶習慣于12層的獨立商鋪方式經營。從產品結構分析，2層以上的面積相對商業(yè)價值較低，對今后的商鋪租金價格提升帶來一定的難度。因此，對一期商鋪的市場定位是否成功，直接決定著項目二期建設的成敗。其中，一期建筑面積64000㎡，㎡。其中，㎡，㎡。其中，㎡，㎡；二期13層商業(yè)面積，區(qū)內N/H ㎡，㎡，㎡，㎡，㎡；㎡。其中，㎡，㎡，㎡，㎡。其中，㎡，㎡。㎡。地上車位256個。因此，在市場定位中必須結合實際商鋪面積的情況給與準確定位，確保招商成功。雖然在一定程度上減少了項目的投資風險，從市場銷售方面給出了一個商鋪熱銷的概念，但對今后經營項目定位、分區(qū)域經營、招商都帶來了一定困難。項目難點之六：經營管理 難度提升據調查，目前回遷戶中自營投資者，都要求在自己購買的商鋪中自主經營，經營項目由他們自己選擇，除意向比較集中的汽車美容裝飾經營項目外，有些業(yè)主應明確表示裝備開設理發(fā)店、餐飲、旅店，這將給整個商城的經營布局將帶來巨大困難。一旦招商失敗，二期將損失很重。基于怡和企業(yè)的價值觀，為體現(xiàn)怡和企業(yè)文化，發(fā)揮怡和企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確定項目開發(fā)的指導思想和經營模式，必須使得《怡和明確用途功能。第一城》經營品種及類型，使商城的所有商鋪和經營區(qū)域發(fā)揮出最大潛能，促進商城的整體有效發(fā)展，確保經營者的最大收益。在《怡和項目初步設計。第一城》市場調查資料的基礎上，根據目標客戶和商城管理要求的具體經營情況，提出商鋪建筑結構形式的要求，與項目部、工程部等協(xié)商確定最終建設方案。根據《怡和選擇入市時機。第一城》適當?shù)娜胧袝r機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的銷售招商方案，保證項目的順利進行。第一城》市場定位原則必須要同時滿足“投資——經營——消費”三大群體客戶的需求，更重要的是需求的趨勢；滿足開發(fā)區(qū)政府和怡和企業(yè)的開發(fā)目標；最大限度的整合內外資源，發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避各種可能產生的投資和市場風險；最大程度的規(guī)避市場競爭。結合《怡和一致性原則?！垛?　　經濟性原則。 　　適應性原則。 4．可行性原則。由于商業(yè)地產市場的不斷變化和發(fā)展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現(xiàn)“無個性、難租售”的現(xiàn)象，要根據項目規(guī)模、地塊特性和本項目的優(yōu)勢來分析入市的時機，準確設計項目的實施進度。投資客戶投資客戶是指以各種形式前來購買商鋪的客戶——投資者。1）當?shù)鼐用裰械幕剡w戶。2）自購商鋪的經營者。3）外地炒房的投資者。4）當?shù)刂械纫陨鲜杖胝?。這部分群體沒有經商的經驗和時間，希望通過房產投資獲得一種相對穩(wěn)定的長期回報。第一城》內開展經營活動的客戶——經營者，是項目的主要招商對象，這部分客戶主要有以下群體組成。在項目建設區(qū)域內的回遷戶，原本就已經在開展經營活動，因拆遷被迫停業(yè)或暫時遷到其他地點經營，項目建成后急需回遷繼續(xù)經營。為提升濰坊市城市形象，政府正在大面積的進行統(tǒng)一規(guī)劃，許多經營業(yè)戶正在面臨重新選擇經營位置的抉擇，如宣傳得當、政策到位，不難將其收入麾下。周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域已有一定經營規(guī)模和基礎，需要尋找更大發(fā)展機會的經營業(yè)戶，如果政策和優(yōu)惠條件得當將會成為商城的主要招商對象。目前在濰坊市其它市場經營不景氣的商戶，并已經無力承擔現(xiàn)有的經營費用，但希望尋找新的機會東山再起的經營業(yè)戶。在山東其它城市比較成功的，正在尋找業(yè)務擴展機會的經營商戶，尤其是喜歡走南闖北的一些南方經營業(yè)戶。第一城》進行休閑、購物的消費群體——消費客戶，消費客戶是項目投資者和經營者的衣食父母，能否將消費客戶引導到商城進行消費，是激活整個商城人氣和商機的關鍵。二、理念定位從長遠發(fā)展來看，在未來35年后隨著26平方公里新區(qū)的開發(fā)建設，《怡和因此，項目的市場定位的宣傳主題應以銷售未來的概念和超前的消費理念，在保持差異性的基礎上提前激活市場，在招商和銷售中要以新、奇、快的市場概念進行有效地風險規(guī)避，促進其人氣和商機提前形成。創(chuàng)新理念：通過描述未來發(fā)展前景來吸引投資者前來投資；差異理念：通過制定招商優(yōu)惠策略來吸引經營者前來經營；誠信理念：通過設計誠信消費理念來吸引消費者前來消費。第一城》集約式、景觀型的外觀設計充分體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑風格與濰坊市現(xiàn)有的商城相比具有明顯的差異性，其外觀設計形象具有很高的文化品味，重點突出了現(xiàn)代概念，在山東半島區(qū)域還很少有類似風格的商城出現(xiàn)。商城全部建成后，僅憑商城的建筑風格就可吸引眾多的當?shù)鼐用窈吐糜握咔皝碚褂^，因此消費者的聚集應該不是主要障礙。打造文化商業(yè)地產的超級旗艦航母——新理念、新模式、新體驗。如今，住宅地產和商業(yè)地產市場都紛紛亮出文化品牌。通過裝飾文化延伸，在當?shù)貥嫿ㄎ幕虡I(yè)地產概念，使其成為“內外兼修、形神俱備”的文化載體，打造成為膠東半島的文化地產旗艦航母。通過文化旗艦概念，怡和品牌資源，把文化產業(yè)與地產開發(fā)有效結合，引入一個裝飾文化的“新理念”，實現(xiàn)“以文促商，以商養(yǎng)文”的文化商業(yè)地產開發(fā)“新模式”，創(chuàng)造一種全新的經濟價值和商業(yè)典范，使其給人們帶來前所未有的“新體驗”。學知型理想購物超前體驗樂園——奇特概念、奇特價值、奇特典范。第一城》在濰坊市的市場發(fā)展中，如果沒有創(chuàng)新的“奇特概念”拉大與其它市場的差異，創(chuàng)造出新型的經濟價值和新型的商業(yè)典范，根本無法突出無序競爭的重圍——招商成功。在此形勢之下，我們如果仍采取傳統(tǒng)方式開展招商工作，顯然不可能獲得應有的效果。1）家居裝修過程體驗館。但是，大多數(shù)人對家居裝修的知識和概念并不十分了解，在裝修之前都不可避免的要花費很多時間進行探討、學習、了解。2）汽車美容裝飾學知館。但是，汽車美容裝飾行業(yè)畢竟是近幾年隨著汽車行業(yè)的發(fā)展而發(fā)展起來的一個行業(yè)，許多汽車擁有者對汽車美容裝飾的真正意義和知識并不是十分了解。對一些汽車愛好者，可在學知館中購買相應的裝飾、美容產品后，在專家指導下自己動手進行裝飾、美容，使愛車族在自己動手裝飾、美容過程中體會到一種前所未有的快樂，并增長一些實用的知識。汽車音響試聽體驗館的主要功能，向汽車愛好者展示、介紹各種汽車音響，并根據汽車愛好者的興趣和消費能力想起推薦性價比適當?shù)囊繇懺O備，通過在音響效果相近的試聽館內體驗，讓愛好者自主選擇，并可在專家指導下親自安裝體驗。為滿足消費者的需要，窗簾布藝從面料到工藝、花色每年層出不窮，已成為一種社會消費時尚，如何引領當?shù)氐拇昂煵妓囅M市場是我們在此提出的主要概念。通過怡和第一城》進行觀摩、學習，促進其商業(yè)氛圍的提前形成，確保商鋪銷售和租賃的順利進行。第一城》這一商業(yè)地產項目，在文化理念的帶動下提前成熟發(fā)展，并帶來高額的市場升值空間，化解潛在的市場風險。先行賠付的超值品質保障管理——快速發(fā)展、快速提升、快速成長。即當消費者無法維護自身合法權益、獲得銷售商、服務商應承擔之賠償時，由商城先行賠償、然后代消費者向銷售商、服務商追償?！垛蛽{查，在濰坊市的商業(yè)地產運營中還沒有發(fā)現(xiàn)類似的經營理念。第一城》的發(fā)展初期率先提出“先行賠付”的經營理念，可吸引消費者主動前來休閑、購物，提前激活整個商城的人氣和商機，使整個商城的商業(yè)氛圍得到“快速發(fā)展”，使怡和企業(yè)的品牌和產品品牌得到“快速提升”，使怡和企業(yè)在商業(yè)地產領域得到“快速成長”。第一城》實際銷售情況及招商需要，對整個商城經營面積的租賃、銷售比例必須給于正確定位，利用自留商鋪的招租激活整個商城的商機，促進商城的招商成功。回遷購買：㎡（指已簽訂購銷意向的回遷戶所購店鋪，部分回遷戶可能會委托租賃）。其中，㎡，㎡，㎡（引入宣傳概念，租金相對較低）。其中，㎡，㎡。其中，㎡，㎡?！垛蜌v來價格就不是市場競爭的絕對因素，只是一個不可忽略的重要因素，所以在市場售價定位上完全可以高于其它商城。2）投資優(yōu)惠：按掛牌銷售價7折的優(yōu)惠條件買斷投資者3年商鋪經營權，實現(xiàn)統(tǒng)一招商，促進商城的商機形成。濰坊市場目前還沒有任何一家商業(yè)地產敢如此承諾，以重磅出擊領先其它商城，以期獲得市場認可，并帶動商鋪銷售價的整體提升。4）關系優(yōu)惠：重要關系戶的內部職工對商鋪投資，可在指定的商鋪（位置相對較差）范圍，享受掛牌銷售價7折的優(yōu)惠條件購買店鋪，但必須與其簽訂統(tǒng)一招商合同；對自營投資的關系戶，其經營項目必須與商城統(tǒng)一布局一致。六、控銷定位一期商鋪在銷售過程中，實行早、中、后三期控制銷售方式進行，市場銷售價格應隨著未售商鋪存量的減少而逐漸上升，以期帶動二期商鋪價格的逐漸上揚，盡可能增加商鋪銷售的利潤空間。一期商鋪的早期銷售對象主要以回遷戶為主，目前該項工作已經結束。一期中期銷售和招商旺季應在商城主體封頂時達到高峰（具體日期根據項目開工情況），一期中期銷售方式應以市場宣傳的靜態(tài)方式及招商流動方式開展互補銷售活動，促使一期中期銷售旺季早日形。租賃預留的10000㎡自營店鋪的租賃業(yè)主，可簽訂5年分期付款購銷合同，每年按全額購房款的20%分期支付，如中途無力支付剩余購房款，雙方解除購銷合同，并將已付購房款轉為商鋪租金繼續(xù)經營。一期招商不成功，二期無從談起。七、租金定位沒有濃厚商業(yè)氛圍的商城相當于一座“死城”，即使商鋪100%的賣光，也不會有消費者前來光顧。同樣，在今后的項目投資中也將會嚴重影響怡和企業(yè)的品牌形象，不符合怡和企業(yè)“舍我其誰”的企業(yè)精神，更不符合怡和企業(yè)長遠發(fā)展的利益要求。為吸引“投資——經營——消費”三大群體早日在《怡和目前，《怡和《怡和如果有1/3的商鋪無法引入經營者開展經營活動，整個商城的商業(yè)氛圍就不可能形成，直接影響到二期商鋪的建設、銷售和招商。承租方式一：按第一年免租、第二年半租、第三年低租收取租金和管理費。本承租方式僅限于“自留商鋪、返租商鋪”的對外租賃。對簽訂3年以上租賃合同，并一次性支付半年租金作為信譽保證金的租賃業(yè)戶，可享受第一年免租金，第二年租金減半的優(yōu)惠條件。租賃業(yè)戶在支付第三年全額租金時，應支付5000元信譽保證金，第一年繳納的信譽保證金將作為第三年店鋪租金沖抵。㎡起步價計收；㎡（或100元/月/戶）計收。為盡快激活商城的人氣和商機，形成濃厚的商業(yè)氛圍，根據回遷戶投資業(yè)主的實際情況，避免出現(xiàn)招商率過低的情況，影響商城正常開業(yè)，特采取本租金收取方案。經營業(yè)戶按營業(yè)額5%比例支付店鋪租金和2%支付市場管理費（提取比例暫定，由招商主管進行市場調查后待定）。租金分配方案：對一期投資者一次性優(yōu)惠補償，簽訂三年返租合同的投資店鋪所獲得的租金全部歸市場經營公司所有，用于前三年市場啟動期間的各種補貼和虧空。對自主投資經營，主動參加“先行賠付”活動的店鋪，按營業(yè)額2%提取市場管理費；對未參加“先行賠付”活動的店鋪，㎡/月（或按戶100元/月）收取市場管理費，收入歸經營公司所有。對商城內的廣告位可采取競標方式，按面積一次性租賃給廣告公司，廣告位價格根據市場價格而定，廣告位收入歸市場經營管理公司所有。第一城》一期整體布局實現(xiàn)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一租賃、統(tǒng)一收款的目標，建議將產品作如下調整。根據功能結構需要將此區(qū)域內三個獨立商鋪的所有內墻隔墻去掉，成為一體空間。為能夠順利將其置換到集中管理的區(qū)域，現(xiàn)將A區(qū)北面和西面上鋪全部規(guī)劃為汽車美容裝飾區(qū)。 提供的工作車間建議10年使用期，一次性收取10萬元使用費。因第一城一期的特殊性，商場主入口規(guī)劃于惠賢路北頭與十字路口交匯處，另在入口處需建立大型停車場，以滿足當天運營中車輛停放。1）庫房內可采用鐵網間隔成獨立庫房區(qū)，歸各攤位租用一次性支付租金，歸攤位管理。第一城四、五樓分別規(guī)劃為體驗館、展示館、兒童娛樂區(qū)、餐飲水吧區(qū)，考慮到此區(qū)域使用較頻繁，且顧客流量較多需增設電梯兩部。第一城》的物業(yè)管理屬于商場物業(yè)管理的范疇，是城市整體規(guī)劃建筑中的一種重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物場所。由于我國商業(yè)物業(yè)發(fā)展起步較晚，專業(yè)的商業(yè)管理發(fā)展更加滯后，過去商業(yè)物業(yè)的經營管理是從住宅物業(yè)管理的基礎上做起來的，因此很多項目只有物業(yè)管理而沒有商業(yè)管理。物業(yè)管理所負責的工作是針對商業(yè)物業(yè)的“硬件”進行管理，以維護項目設施、做好環(huán)境和安全等方面工作為主的；而商業(yè)物業(yè)是具有經營性、盈利性的場所，商業(yè)管理針對的是商場的“軟件”進行管理，重點工作是根據功能定位引進商家，根據市場的變化調整商場整體的經營策略，協(xié)調各方面的經營關系、競爭關系、供求關系，以及制定商場的宣傳推廣策略，這種職責是物業(yè)管理所難以勝任的。物業(yè)管理是商業(yè)管理的基礎，商業(yè)管理是物業(yè)管理的延伸，兩者相輔相承，相互聯(lián)系但又相對獨立，簡單地將商業(yè)管理歸納到物業(yè)管理中不利于商場經營持續(xù)興旺發(fā)展。經營管理：《怡和主題商城在獨立商鋪經營的模式下，對于品牌、質量的要求更高，招商時不能什么商家都招，必須進行篩選，讓適合商場主題定位的商家進駐，再進行統(tǒng)一推廣。目前，《怡和因此，在商城招商初期就必須注重商城管理人員的培養(yǎng)，使商城在正式開業(yè)之時能夠進入一個良性循環(huán)。副總經理經營主管：負責商城的經營策略、計劃，宣傳計劃，整體布局，經營調整等?？头鞴埽贺撠煘楦魃啼佁峁V告、倉儲、運輸、勞務、投