【正文】 價格測算過程房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 （1） 、選擇可比實例：經過對新密商業(yè)市場的調查，根據(jù)用途相同、地段相似、規(guī)模接近的原則，確定以下四個可比實例，詳細資料見下表：房地產 E 網房地產與物業(yè)管理實用資料庫 項目名稱租/售租金（元/㎡.月）付款方式 配套 布 局 管理水平經營面積（㎡ ）業(yè)態(tài)分布 商場概述屏峰商場租賃1F：702F：50一年一交，管理費 20元/㎡僅走梯功能分區(qū)不明確較差 25001F：百貨、德克士 2F：服裝、床上用品 3F：針織品業(yè)態(tài)較豐富，人流量大，出租情況良好，衛(wèi)生條件差亞太商場租賃 1F：80 一年一交 僅走梯功能分區(qū)不明確較差 1800服裝、鞋、飾品業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想房地產 E 網房地產與物業(yè)管理實用資料庫 香港大廈租賃 1F：96一年一交，含管理費、稅費有走梯、電梯功能分區(qū)不明確較差 15001F：百貨2F:鞋、品牌服裝目前 2F 正在招商，其中銀基商貿城即將進駐4F；商場裝修檔次相對較高，有適當?shù)墓蚕砜臻g上海商場租賃 1F：87 一年一交有走梯、電梯功能分區(qū)不明確較差 30001F：百貨2F：服裝業(yè)態(tài)分布相對合理，衛(wèi)生狀況不理想浪淘沙旁服飾店租賃 21 半年一交 / / / 120 服裝 /房地產 E 網房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！綜上分析：經營規(guī)模：1500～3000㎡的商業(yè)規(guī)模在新密已屬大型購物中心；經營業(yè)態(tài)：經營業(yè)態(tài)以百貨為主，經營品種主要有服飾、鞋帽、家居用品等；經營檔次：經營檔次較低，僅滿足當?shù)厝藢σ话闵畹男枨?，而高檔次的消費多至鄭州消費；租賃價格：本地人無投資商鋪意識，經營以租賃為主，商場租金一般為80 元/㎡，商業(yè)氛圍較旺的街鋪租金可達 100 元/ ㎡，本地塊周邊街鋪租金在 20～30 元/㎡之間；配套設施：大部分商場臨街面而建，無聚人氣的廣場，商場內無中庭、無電梯、無中央空調，少量商場在設計時有電梯及中央空調，在后期經營中，因種種原因而大多閑置停用，無法提升物業(yè)檔次；經營狀況：屏峰商場、亞太商場人氣旺盛，經營狀況良好，香港大廈有主力店的引入，如經營管理科學，經營前景樂觀，街鋪中低檔次商品經營較好，較高檔次的品牌店因產品優(yōu)劣不一，口碑不佳，因此經營狀況較差；經營管理：商場經營管理較為混亂，業(yè)態(tài)組合單一、經營布局凌亂、購物環(huán)境雜亂，無配套設施或配套設施閑置停用，物業(yè)檔次整體較為低下。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。新密目前商業(yè)結構可以滿足當?shù)厝藢θ粘Ｉ畹男枨?，而部分高收入階層對高檔次、高品位消費場所的需求仍是一個空白點，因此建造一個大型、復合業(yè)態(tài)的商業(yè)中心有其市場的需求及市場支撐點。(RMB)屏峰商場：1F：5760 元/㎡亞太商場：1F：6480 元/㎡香港大廈：1F：7800 元/㎡地塊周邊街鋪：2520 元/㎡注：以上銷售單價均為單位租賃價格按 68%實用率、10 年收回投資成本換算所得。（4） 、交易日期修正系數(shù)屏峰商場、亞太商場、香港大廈、地塊周邊街鋪為不同時間開業(yè)的市場，但所取價格均為目前市場價，故交易日期修正系數(shù)均為100/100/100/100。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。B、實物狀況修正系數(shù)本項目A 屏峰商場B 亞太商場 C 香港大廈D 地塊周邊街鋪裝修狀況 20 18 18 20 17建筑結構 20 22 22 24 20工程質量 20 20 20 20 20設施設備 20 17 17 19 17建筑規(guī)模 20 18 16 15 14合 計 100 95 93 98 88房地產 E 網房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！C、權重系數(shù)本項目與地塊周邊街鋪有地域特征、建筑形態(tài)等接近性，更具比較性，故確定其權重系數(shù)為 ；屏峰商場、亞太商場、香港大廈的權重系數(shù)各為 。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。銷售平均單價（3854+2312）/2=3083 元/㎡整體銷售均價為：3083 元/㎡各樓層租賃單價按年 8%的投資回報率推算出各樓層租金為：一樓：26 元/㎡二樓：15 元/㎡租賃平均單價 元/㎡（五） 、規(guī)劃設計理念定位 “以人為本”理念? 我 們 強 調 “人 ”而 不 強 調 “物 ”， 一 切 以 人 為 中 心 ， 以 消 費 者 需 求 為 第房地產 E 網房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！一 需 求 ；? 我 們 強 調 對 人 性 的 理 解 和 尊 重 ， 特 別 是 人 對 購 物 環(huán) 境 的 一 切 生 理 需 求 和心 理 需 求 的 理 解 和 尊 重 ；? 我 們 強 調 人 與 人 之 間 、 人 與 自 然 之 間 的 溝 通 。 “可持續(xù)發(fā)展”理念? 規(guī) 模 的 可 持 續(xù) ： 我 們 創(chuàng) 造 的 是 區(qū) 域 范 圍 內 的 第 一 商 業(yè) 購 物 “城 ”， 在此 “城 ”內 ， 儲 備 著 一 定 量 的 可 持 續(xù) 發(fā) 展 空 間 ， 擁 有 一 定 量 的 可 持 續(xù) 發(fā)展 規(guī) 模 ；? 生 態(tài) 的 可 持 續(xù) ： 在 購 物 “城 ”內 ， 我 們 營 造 的 是 “天 人 合 一 ”的 生 態(tài)購 物 環(huán) 境 ， 是 人 與 人 、 人 與 自 然 的 最 佳 溝 通 平 臺 ， 是 可 持 續(xù) 發(fā) 展 的 生 態(tài)購 物 空 間 ；? 利 潤 的 可 持 續(xù) ： 我 們 面 向 的 是 中 高 端 消 費 群 ， 這 些 消 費 群 不 斷 提 升 的 投資 理 念 和 不 斷 增 加 的 資 金 積 累 ， 為 我 們 提 供 了 利 潤 增 長 的 強 有 力 支 撐 。? 我 們 追 求 舒 適 、 開 敞 的 購 物 空 間 ， 努 力 提 升 新 密 市 民 的 消 費 檔 次 和 生 活質 量 。? 我 們 強 調 多 種 業(yè) 態(tài) 的 均 衡 組 合 ， 保 證 全 方 位 、 多 層 面 均 好 的 購 物 性 能 。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。? 產 品 在 內 部 空 間 組 織 、 交 通 組 織 、 景 觀 設 計 以 及 與 自 然 環(huán) 境 的 融 合 上 都將 以 前 所 未 有 的 高 度 ， 進 行 前 瞻 性 地 規(guī) 劃 設 計 和 組 合 。? 我 們 刻 意 在 “文 化 氛 圍 ”的 營 造 上 做 文 章 ， 利 用 新 的 理 念 和 低 成 本 建 材 ，打 造 具 有 相 當 文 化 品 味 和 獨 特 產 品 氣 質 的 商 業(yè) “摩 爾 ”。在地形地勢的處理上，我們將遵循原來的地形走勢，選擇坡地建筑形式，從而最大可能地減少建筑成本，實現(xiàn)利潤的最大化。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。（3） 、注重建筑技術的高效性與可持續(xù)性，利用成熟工業(yè)化建筑技術達到建設的經濟性及高效性，同時可在局部區(qū)域創(chuàng)造性地采用傳統(tǒng)方式建造部分建筑(夯土、砌磚等)，達到建筑的可持續(xù)性。（5） 、注重功能方式(生活方式)的理性與多樣性，利用商業(yè)街－共享廣場－青石巷－半共享場院－商場門廊等一系列理性的商業(yè)建筑構成元素，構成動靜分區(qū)明朗、空間收放自如的商業(yè)購物空間。房地產 E 網房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！（ 2） 、 功 能 分 區(qū) ：在 分 區(qū) 設 置 上 采 取 購 物 區(qū) 域 、 聚 會 休 閑 區(qū) 域 相 對 隔 離 的 新 模 式 ， 使 商 場 室 外化 ， 中 庭 廣 場 化 ， 形 成 移 步 換 景 的 購 物 空 間 ； 以 購 物 、 美 食 、 休 閑 、 娛 樂 為 特 色的 主 題 業(yè) 態(tài) 與 多 個 主 題 廣 場 融 為 一 體 ， 真 正 滿 足 “一 站 購 物 、 一 家 休 閑 、 一 天逛 街 ”的 現(xiàn) 代 消 費 方 式 。B、 根 據(jù) 此 原 則 ， 我 們 根 據(jù) 不 同 規(guī) 模 做 如 下 規(guī) 劃 設 計 建 議 方 案 ：方 案 一 ：45000 平 方 米 商 業(yè) +20220 平 方 米 酒 店 式 公 寓金色年華 MALL? 主 力 店 和 品 牌 精 品 服 飾 店 ： 設 置 于 西 大 街 一 側 ， 主 要 為 可 以 提 升 項目 形 象 和 檔 次 的 業(yè) 態(tài) ， 既 有 大 眾 化 消 費 ， 同 時 又 有 高 檔 精 品 服 飾 。 主 要 為 60—80 的 小 戶 型 投 資 類 酒 店 式 公 寓 。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。? 專 業(yè) 市 場 和 休 閑 類 ： 由 于 專 業(yè) 市 場 對 位 置 的 要 求 不 高 ， 我 們 將 專 業(yè)市 場 和 休 閑 類 業(yè) 態(tài) 分 布 在 其 東 北 側 臨 雪 花 路 一 帶 ；? 高 檔 餐 飲 和 娛 樂 城 ： 位 于 臨 長 樂 路 的 西 北 角 ， 餐 飲 類 臨 街 分 布 ， 娛樂 城 結 合 中 心 景 觀 園 林 設 置 。 街 鋪 規(guī) 模 相 對 較 小 ， 業(yè) 態(tài) 主 要 為 能 體 現(xiàn)河 南 地 方 特 色 的 商 鋪 ； 裝 修 成 江 南 商 業(yè) 建 筑 風 情 ， 地 面 鋪 以 青 石 板 ， 店鋪 面 向 雪 花 路 ， 可 適 量 設 置 部 分 騎 樓 ， 懸 掛 燈 籠 ， 營 造 濃 厚 的 江 南 特 色風 情 商 業(yè) 氣 氛 。 而 沿 道 路 均 可 提 供 汽 車 停 車 位 ， 此 類 停 車 位 主 要 滿 足 大 眾 化 消費 及 無 私 密 性 要 求 的 消 費 群 停 放 汽 車 。? 倉 庫 區(qū) ： 設 置 于 沿 雪 花 路 一 側 ， 并 在 青 屏 路 設 置 貨 運 車 的 出 入 口 。方 案 二 ： 65000 平 方 米 純 商 業(yè) 建 筑? 基 本 與 第 一 方 案 相 同 。房地產 E 網房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！（七） 、建筑設計定位 風 格 定 位現(xiàn) 代 建 筑 風 格現(xiàn)代建筑風格是西方建筑界居主導地位的一種建