【文章內容簡介】 價區(qū)間在W 之間 ／ 據(jù)了解其商業(yè)部分不賣，采取租賃方式引進一些金融機構入駐 ／ ／ ／ ／ 盛豐國際 商住樓 ／ ／ 內部預定超過 70%，對外少量鋪面聽說 也全部售窯 ／ ／ ／ 售樓小姐稱統(tǒng)一招商不賣，通過內部建委朋友；了解其商業(yè)鋪面早就內定完畢，價格較為實惠，均價 3W／㎡ 兆安現(xiàn)代城 寫字樓、商住樓 ／ ／ 沿街鋪面45W 區(qū)間 ／ 不詳 ／ 認購度不高，部分商鋪至今未出售 柳北區(qū)（沿江） 保利大江郡 商務、高檔住宅、寫字計劃2020 年推盤，什么都沒定 ／ 商鋪部分建成，要到明年中旬推盤，內部銷售人員答復1F 商鋪售價／ ／ 柳州白沙路 2號 ／ 樓、商鋪 在 ／㎡左右 金沙角 商業(yè)、寫字樓、高檔住宅 ／ ／ 暫未推盤，了解內部商鋪均價預定在 4W／㎡ ／ ／ 文惠橋北側 ／ 現(xiàn)代收獲大廈 寫字樓、商鋪 9988／㎡ ／ 4W／㎡ ／ 不詳 紅光橋頭 ／ 錦業(yè)城市廣場 綜合性商貿中心 不詳，暫未推出 ／ 通過打聽關系了解其沿街鋪面定售價為 6W／㎡ ／ ／ 原八一小廣場 ／ 德才大廈 寫字樓、商鋪 8250／㎡ 不詳 5W／㎡ ／ ／ 五星街尾 ／ 柳州風情港 高檔公寓、寫字樓、商鋪 不詳， 內定不對外 不詳 透過建委朋友了解其商鋪絕大部分政府部門官員內定，內外鋪價不一致，內部訂購均價 3W，對外放消息5W，按平方計 ／ ／ 柳江1 橋旁 ／ 龍城地下商業(yè)街 商鋪 ／ ／ 6W／㎡ ／ 500900 元／㎡ 龍城路 ／ 星河大廈 寫字樓、商鋪 8800 元／㎡ 均價 20元／㎡ 1 層沿街67W， 2 層3W， 3 層 ／ 沿街320每平方， 2層 60每平方 龍城路 ／ 地王國際財富中心 高檔寫字樓、不詳，打聽到2020 年不詳 商業(yè)主體部分不賣，已經(jīng)聘請了南／ ／ 人民 路 ／ 商業(yè)中心建筑群 才推寫字樓，預定價格區(qū)間在W 之間 寧過來的商業(yè)管理團隊全程招商 河南片 谷埠街國際商貿城 高檔寫字樓、商業(yè)中心建筑群 售窯，價格區(qū)間60008000／㎡ 寫字樓部分 25元／㎡， 1 層300360， 2 層120250， 3 層80120， 4 層4560 售窯，沿街鋪價格 ／㎡，內鋪3W／㎡ ／ 租金每平方米沿街漲到200300 元 飛鵝路 ／ 港匯國際廣場 商住樓 ／ ／ 小商鋪，就56間左右，價格比較便宜， ／㎡ ／ ／ 柳石 路 ／ 金盛廣場 商住樓 ／ ／ 統(tǒng)一招商，部分沿街鋪面價格區(qū)間3W4W 不詳 不詳 東環(huán) 路 五星商業(yè)百貨入駐其中，增加了該盤的升值空間 我們恒通商業(yè)樓盤的地理位置優(yōu)越，該區(qū)域又是 柳州市新政府行政中心輻射區(qū)域，周邊坐落即將建立起來的商業(yè)格局既有主體零售百貨業(yè)態(tài)，又有街鋪包容力，同時兼并高檔寫字樓、酒吧餐館、 5 星級賓館、金融體系融于一個大的陽光 100商業(yè)圈內， 黃金地價，身份尊貴，對于今后定價上可以參考中高端低價策略，寫字樓價格區(qū)間 ，商鋪均價在 8W左右考量，根據(jù)市場變化制定銷售策略，合理運用價格杠桿調節(jié)市價平衡，不影響商業(yè)樓盤的前提下創(chuàng)造最大化效益。 八、 恒通商業(yè) 運作 、商業(yè) 規(guī)劃 建議 在一個正常運營的商業(yè)項目中，主力店所占的比例應為總體經(jīng)營面積的 30%50%， 主力店面積越大 ，所占比例就越高，則商業(yè)經(jīng)營 的結構就越穩(wěn)定，但整體租金收入會相對較少，相 反主力店 面積越小低于 30%，所占比例就越少，則商業(yè)經(jīng)營的可變性越大，但預期來自經(jīng)營散戶的租金收入?yún)s相對較高。對此， 做好前期商業(yè)規(guī)劃 ，對樓盤定位和今后的 品牌 布局 會起到事半功倍效果 ： 要有合理的項目名稱項目定位與招商品類相呼應。 建筑設計、建造指標一定要滿足層高、進深、柱距、 廣告位等，這些因素決定了主力店是否能進入，和價格沒有絕對的關系。 專業(yè)的商業(yè)招商管理團隊入駐，會對我們商業(yè)樓盤有一個良好的品牌定位，他們一般都有很豐富的客戶背景資源可以 調動。 價格和付款方式：招大品牌，要放棄一些近期的利益，包括價格要有足夠的吸引力，對于非常能聚合人氣又有全國知名口碑的品牌可以考慮免租 1年甚至 1年半的形式吸納入駐，放水養(yǎng)魚，這樣才有利于我們的成功。 我們在進行布局設計前要與工程部門進行充分的溝通，詳細掌握工程中空調間、消防間、消防設施、變電室、衛(wèi)生間等分布情況，以便于在平面布局規(guī)劃師做以充分的避讓，避免將來工程問題對總體商業(yè)經(jīng)營帶來影響。 一般商業(yè)區(qū)主通道寬度 89 米，副通道寬度 34 米，次副通道寬度在 米間，通道長度根據(jù)一般品類的不同，設置在 3050 米有一個分岔口可以緩解購物疲勞。 品牌規(guī)劃 必須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ，尊重商場的地位，盲目求高是不現(xiàn)實的，應該客觀規(guī)劃切實可行的目標品牌計劃。 品牌商品定位，我們恒通 運作的樓盤考慮到周邊競爭業(yè)態(tài)分布，可以設立一、二、三線品牌 布局占比：一線 30%，二線 50%，三線 20%。 里面規(guī)劃要同周邊的其它商業(yè)形成差異化，有我們自己獨特的風格，強調可識別性。 一般 1 層商場的營業(yè)凈高度介于 ，其它樓層凈高度介于 ，在步行中央設置視覺焦點如雕塑品、小噴泉等。 1 在商業(yè)設計上注重色彩的運用，注重觀賞性，體現(xiàn)建筑和色調的協(xié)調。 1 透光玻璃墻體的外立面設計可以最大限度 降低 商業(yè)死角，避免由于死角所帶來的物業(yè)價值的損失 。 1 前期的商業(yè)規(guī)劃盡可能的符合業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢，互補周圍商圈的文化氣息， 避免資源從疊和惡性競爭。 九、 深度分析柳州幾個零售百貨業(yè)態(tài)成功和失敗的原因 工貿大廈： 柳州工貿從 93年建設以來，經(jīng)歷過前后 5次大的翻新調整，每次調整都是一次飛躍，每次調整 都代表了當時 零售 市場變化的需求和商業(yè)格局的轉變，每次調整不斷鞏固 了其在柳州零售業(yè)態(tài)的龍頭位置，不少 實力雄厚 的業(yè)態(tài)曾經(jīng) 努力 超越 工 貿，也一度使柳州零售在競爭中繁榮更勝，到最后仍被工貿甩在了跟班的位置，為什么呢？ 在柳州做了多年商業(yè)的朋友很容易撲捉到一個現(xiàn)象：工貿的檔次 提升都是競爭的結果，由被動變?yōu)橹鲃?，曾?jīng)一度五星大廈領先工貿，也曾今的東風商場吹響河南片區(qū)商業(yè)的號角，和工貿瓜分零售市場份額，不過時間不長，短短不到 2 年時間被工貿擠壓下去 ，每次調整都鞏固了一大群固定消費群體，代表了柳州零售業(yè)的最高檔次， 亦 代表了柳州有品味的消費象征， 他的成功主要總結有幾點： 確立柳州零售百貨業(yè)態(tài)的定位為第一的戰(zhàn)略思想，不管從內部管理，企業(yè)發(fā)展文化方面都圍繞建 立一個高效的業(yè)態(tài)團隊為宗旨，靈活善變， 敢于 創(chuàng)新調整經(jīng)營結構。 地緣優(yōu)勢和文化底蘊沉積造成了一個文化氣息濃郁的商業(yè)核心百貨店， 同時工貿也是柳州市政府的形象工程 ，不管從政策上還是經(jīng)濟上都得到政府部門的強力后援，人脈關系便利，招商上非常強勢?？梢哉f商業(yè)霸氣方面無出其右。 定位精準，不好高騖遠走高檔品牌路線，而是貼合市場需求做好商業(yè)定位，根據(jù)市場發(fā)展需求逐步調整商業(yè)結構，從剛開始的精品小百貨開始發(fā)展到現(xiàn)在以高檔次品牌帶動二、三線品牌 經(jīng)營 的商業(yè)格局，經(jīng)歷了 10 多年的時間，始終貼合市場步伐發(fā)展壯大 。 賣場品類劃分明確， 商業(yè)布局合理，購物流線設計合理，很符合消費心理。同時采聯(lián)方式統(tǒng)一經(jīng)營管理賣場，對服務終端起到了保障，提高了售后質量， 提升了口碑價值。 五星大廈： 也是位于柳州核心商圈，一度長時間是工貿最強的競爭對象（其實總公司都是一家，直接隸屬與柳州國資委下屬的柳州工商聯(lián)下屬 的兩 個國營 百貨 店），也曾今 2次超越工貿創(chuàng)造柳州零售百貨銷售年銷售額第 1，到今天為止仍是工貿最主要的競爭對手，經(jīng)營的品類和品牌格局劃分都一樣（畢竟都是一個集團公司下屬的，區(qū)別不會太大），不過在后續(xù)的競爭中五星團隊顯得后勁不足，慢慢和工貿拉開了距離，其原因也 有 2點值得我們借鑒： 商業(yè)團隊 競爭意識弱化，內部腐敗問題嚴重，內耗較大，制約了整體商業(yè)發(fā)展，原有的格局一直延續(xù)，缺乏創(chuàng)新，所以一個好的商業(yè)百貨肯定需要一個有優(yōu)秀經(jīng)商能 力的商業(yè)管理團隊管理才能保持他的長期生命力（對于我們恒通將來是一個很好的借鑒）。 同質化競爭嚴重，在定位和品牌檔次上應該錯位經(jīng)營，可以確保一個層次上的定位，但是在經(jīng)營的品類上應盡量不同，這樣才能更好互補，相互發(fā)展共贏。 在內部格局更新調整上不規(guī)范，雖然也進行過從新規(guī)劃裝修，但是效果不明顯，凸顯不出檔次，浪費了錢達不到效果。 東都 百貨： 東都 百貨是 我曾經(jīng)打拼過的陣地，感受很深， 剛開始也沒太多經(jīng)驗，聘請的是夢之島的商業(yè)團隊過來管理，這里出現(xiàn)了一個很嚴重的問題，差點造成東都百貨 陣亡 ，后來調整了經(jīng)營思路逐步發(fā)展了 2 年才確立了柳州精品女裝主導的地位。當時夢之島團隊號稱做柳州最高端最獨一無二的品牌精品店，一開始就確立了工貿為主要競爭對手（其實當時這是很可怕的，沒掂量過自身的份量盲目喊口號），在競爭品類上選擇當時國內 1 線、 2 線品牌為主導，定位相當本土來說很高端了，也作出了一些 成績，但是招商效果非常不理想，不是后續(xù)改變