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河南新密商業(yè)地產(chǎn)項目定位報告(doc)-前期定位-文庫吧在線文庫

2024-09-26 11:42上一頁面

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【正文】 ................................. 42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 業(yè)態(tài)比例定位 購物( 40%)、休閑娛樂( 25%)、餐飲( 25%)、配套及其他( 10%) 業(yè)態(tài)細化定位 購物中心業(yè)態(tài)細化表 業(yè)態(tài) 內(nèi)容 比例 購物 主力店:綜合超市 次主力店及一般品牌散戶:品牌服飾、家電專賣、兒童用品、音影圖書、家居家飾、建材裝潢、通訊器材等 40% 休閑娛樂 洗浴中心、 KTV、多影廳電影院、健身中心、攀巖、 25% 購物中心業(yè)態(tài)比例圖購物40%休閑娛樂25%餐飲25%配套及其他10%購物休閑娛樂餐飲配套及其他 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 (三)、商圈定位 一般來說,一個 Mall 的有效商圈達 200~ 300 公里,它的形成還將帶動人流、物流、信息流、資金流全面匯集,對一個區(qū)域的經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的帶動作用 。 商圈內(nèi)消費群體支撐程度: 第一商圈支撐 6570%的消費人群; 第二商圈支撐 2530%的消費人群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C、項目周邊商鋪經(jīng)營面積較大,其中洗浴城 3 層,經(jīng)營面積在 2020㎡以上,其它餐飲經(jīng)營面積也多在 200 ㎡以上。 近的原則,確定以下四個可比實例,詳細資料見下表: 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 香港大廈 租賃 1F: 96 一年一交,含管理費、稅費 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 1500 1F:百貨 2F:鞋、品牌服裝 目前 2F 正在招商,其中銀基商貿(mào)城即將進駐 4F;商場裝修檔次相對較高,有適當(dāng)?shù)墓蚕砜臻g 上海商場 租賃 1F: 87 一年一交 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 3000 1F:百貨 2F:服裝 業(yè)態(tài)分布 相對合理,衛(wèi)生狀況不理想 浪淘沙旁服飾店 租賃 21 半年一交 / / / 120 服裝 / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 (RMB) 屏峰商場: 1F: 5760 元 /㎡ 亞太商場: 1F: 6480 元 /㎡ 香港大廈: 1F: 7800 元 /㎡ 地塊周邊街鋪: 2520 元 /㎡ 注:以上銷售單價均為單位租賃價格按 68%實用率、 10 年收回投資成本換算所得。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 16 頁 設(shè)施設(shè)備 20 17 17 19 17 建筑規(guī)模 20 18 16 15 14 合 計 100 95 93 98 88 C、權(quán)重系數(shù) 本項目與地塊周邊街鋪有地域特征、建筑形態(tài)等接近性,更具比較性,故確定其權(quán)重系數(shù)為 ;屏峰商場、亞太商場、香港大廈的權(quán)重系數(shù)各為 。 “可持續(xù)發(fā)展”理念 ? 規(guī)模的可持續(xù):我們創(chuàng)造的是區(qū)域范圍內(nèi)的第一商業(yè)購物“城”,在此“城”內(nèi),儲備著一定量的可持續(xù)發(fā)展空間,擁有一定量的可持續(xù)發(fā)展規(guī)模; ? 生態(tài)的可持續(xù):在購物“城”內(nèi),我們營造的是“天人合一”的生態(tài)購物環(huán)境,是人與人、人與自然的最佳溝通平臺,是可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)購物空間; ? 利潤的可持續(xù):我們面向的是中高端消費群,這些消費群不斷提升的投資理念和不斷增加的資金積累,為我們提供了利潤增長的強有力支撐。 ? 產(chǎn)品在內(nèi)部空間組織、交通組織、景觀設(shè)計以及與自然環(huán)境的融合上都將以前所未有的高度,進行前瞻性地規(guī)劃設(shè)計和組合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ( 2)、功能分區(qū): 在分區(qū)設(shè)置上采取購物區(qū)域、聚會休閑區(qū)域相對隔離的新模式,使商場室外化,中庭廣場化,形成移步換景的購物空間;以購物、美食、休閑、娛樂為特色的主題業(yè)態(tài)與多個主題廣場融為一體,真正滿足 “一站購物、一家休閑、一天逛街” 的現(xiàn)代消費方式。 ? 專業(yè)市場和休閑類: 由于專業(yè)市場對位置的要求不高,我們將專業(yè)市場和休閑類業(yè)態(tài)分布在其東北側(cè)臨雪花路一帶; ? 高檔餐飲和娛樂城: 位于臨長樂路的西北角,餐飲類臨街分布,娛樂城結(jié)合中心景觀園林設(shè)置。 ? 倉庫區(qū): 設(shè)置于沿雪花路一側(cè),并在青屏路設(shè)置貨運車的出入口。 之所以將建筑風(fēng)格定位于現(xiàn)代建筑風(fēng)格,是由于如下理由: ( 1)、現(xiàn)代建筑風(fēng)格容易使產(chǎn)品迅速跳離新密目前商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)品的平庸,使產(chǎn)品具有鮮明的個性特征。 ( 4)、它應(yīng)有精神方面的內(nèi)涵,即注重公共性、舒適性、文化品位以及人文交流等。 ( 6)、建筑色彩宜 明 快,跳躍, 以 白色或灰色 為 基本主調(diào) , 以跳躍的紅、黃、藍等暖色 涂料 粉刷 建筑構(gòu)件 作為 點綴, 暖色調(diào)可適量增加(可占建筑立面的 30%),一方面可以鮮艷的色彩吸引消費者眼球,達到快速聚集人氣的目的;另一方面,也可增加商業(yè)的熱鬧氣氛。 ( 3)、重復(fù)組織: 同一種空間形式連續(xù)多次或有規(guī)律地重復(fù)出現(xiàn),形成一種韻律節(jié)奏感,能調(diào)節(jié)顧客的購物心態(tài),有時也可與其他形式的空間交替組合。為此,我們必須在人流動線的規(guī)劃設(shè)計上下足功夫,使項目在短期內(nèi)能夠迅速地引起市場關(guān)注。因此,應(yīng)優(yōu)化人流動線,最大限度地讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而不把距離拉得太長。這也是吸引有車一族前來消費的重要手段;二是針對高端客戶的私密性, 這是盡量吸引人流、將人性化做到極致的關(guān)鍵所在。 ( 2)、 18— 30 歲之間的人群是時尚的最有力支持者,收入基本等于支出,時尚信息閱讀量大。 第二集團:新密當(dāng)?shù)厮拇笾еa(chǎn)業(yè)的技術(shù)人員、業(yè)務(wù)員;少量有灰色收入的公務(wù)員;在當(dāng)?shù)貜纳潭嗄甑膫€體戶等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 租金策略 項目正式招商階段,為了給經(jīng)營者一個市場即將升值的感覺,每年的租金都進行及時調(diào)整。 ? 商鋪不會因房齡增長而降低其投資價格。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 38 頁 (四)、產(chǎn)品差異化定位 本項目應(yīng) 該說開創(chuàng)了新密商業(yè)模式的新紀(jì)元,新密現(xiàn)有的各種商業(yè)模式都無法與之相提并論。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 39 頁 ? 時尚的建筑風(fēng)格: 江南風(fēng)情古鎮(zhèn)一條街,現(xiàn)代風(fēng)格的大賣場以及歐洲情調(diào)的商業(yè)街。 有針對性的分析投資者、經(jīng)營者和消費者的實效需求,在營銷 推廣中精確轟炸是保證效果和控制成本的關(guān)鍵。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。具體分為三個目標(biāo): ? 購物中心通過有效的經(jīng)營管理,作到“主題鮮明,特點突出”,將商業(yè)定位,功能布局,業(yè)態(tài)規(guī)劃思路進行良好的延續(xù)和有效的調(diào)整。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但是,變動只是在局部范圍內(nèi)進行調(diào)整。報告結(jié)合金成公司的開發(fā)思路以及本公司專業(yè)技術(shù)和策劃理念,由本公司專業(yè)市場調(diào)研人員和策劃人員根據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀情況和區(qū)域商業(yè)數(shù)據(jù)編制而成。 消費者的提袋率 提袋率是說明消費者在購物中心消費的比例,反映購物中心商品是否齊全,物美價廉。 ? 開發(fā)商對擬銷售鋪位采取返租的形式取得一定期限內(nèi)的完全經(jīng)營權(quán),通過專業(yè)化的經(jīng)營管理形成商業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。本項目眾多的業(yè)主及商家,決定了必須要采用分散經(jīng)營的方式,而且分散經(jīng)營的方式利于調(diào)動各商家的積極性,保證商品的多樣性,增加購物中心對消費者的吸引力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 產(chǎn)品的環(huán)境文化: 本項目環(huán)境設(shè)計與普通的商業(yè)環(huán)境布置呈現(xiàn)明顯的差異,它引入 “江南風(fēng)情”“現(xiàn)代風(fēng)情街”文化進行包裝,給人們一種全新的感覺。 ? 項目的稀缺性: 本 項目不管是在地段優(yōu)勢、品牌形象塑造方面,還是環(huán)境規(guī)劃以及未來的產(chǎn)品業(yè)態(tài)方面在新密都具備唯一性,周邊任何商業(yè)物業(yè)所無法比擬。 送給后輩的教育基金 商鋪穩(wěn)定的回報,可以為后輩的教育資金提供來源。建議今年和明年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。所以,我司建議在抓緊主力商家的招商洽談工作的同時,進行規(guī)劃思路下的零散商家招商。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。主力店經(jīng)營者主要來自鄭州;次主力店經(jīng)營者來自鄭州與當(dāng)?shù)?,比例分別各占 50%;一般品牌散戶經(jīng)營者來自本地和鄭州,比例分別是 80%和 20%。 綜上所述,我們將消費者的年齡段界定成如下比例: 職業(yè)構(gòu)成 新密市收入水平兩極分化十分明顯,根據(jù)我們對當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣和消費能力的把握,我們將其分為三個集團。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 31 頁 ? 北部停車場設(shè)于娛樂城一樓頂層,二樓局部做停車使用,設(shè)置車流通道與青屏路相接,使車流可以從青屏路直接進入停車場。為此,我們將其主入口設(shè)置于西大街中部地段,一則可以保證從青屏廣場視角良好的景觀效果,二則也可最大效果地吸引人流。 ( 6)、對比差異 兩個毗鄰的商業(yè)子空間,在某一方面呈現(xiàn)出明顯的差異,如高與低、不同的開頭與方向等,借這種差異對比作用,反襯出各自的特點,使得顧客在進入另一空間時產(chǎn)生情緒上的突變和快感。這種高差一般不大,多是利用階梯和坡道作上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ( 2)、它應(yīng)是一個濃縮、多元、綜合化的社會環(huán)境,集中體現(xiàn)不同層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 (七)、建筑設(shè)計定位 風(fēng)格定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 23 頁 ? 主力店和品牌精品服飾店: 設(shè)置于西大街一側(cè),主要為可以提升項目形象和檔次的業(yè)態(tài),既有大眾化消費,同時又有高檔精品服飾。 ( 5)、注重 功能方式 (生活方式 )的理性與多樣性,利用 商業(yè) 街- 共享廣場- 青石 巷- 半共享 場院- 商場 門廊 等 一系列理性的 商業(yè)建筑構(gòu)成元素 , 構(gòu)成動靜分區(qū)明朗、空間收放自如的商業(yè)購物空間。 ? 我們刻意在“文化氛圍”的營造上做文章,利用新的理念和低成本建材,打造具有相當(dāng)文化品味和獨特產(chǎn)品氣質(zhì)的商業(yè)“摩爾”。 ? 我們追求舒適、開敞的購物空間,努力提升新密市民的消費檔次和生活質(zhì)量。 銷售平均單價 ( 3854+2312) /2=3083 元 /㎡ 整體銷售均價為: 3083 元 /㎡ 各樓層租賃單價 按年 8%
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