【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 112 100 ——— 109 100 ——— 102 實(shí)物狀況修正 100 ——— 95 100 ——— 93 100 ——— 98 100 ——— 88 修 正 價(jià) 格 5366 元 6221 元 7302 元 2807 元 比較權(quán)種系數(shù) 10% 10% 10% 70% 參 考 價(jià) 格 5366*10%+6221*10%+7302*10%+2807*70%=3854 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 17 頁(yè) 各樓層平均售價(jià) 一樓： 3854 元 /㎡ 二樓： 2312 元 /㎡ 注：二樓與一樓的價(jià)格比為 。 銷售平均單價(jià) （ 3854+2312） /2=3083 元 /㎡ 整體銷售均價(jià)為： 3083 元 /㎡ 各樓層租賃單價(jià) 按年 8%的投資回報(bào)率推算出各樓層租金為： 一樓： 26 元 /㎡ 二樓： 15 元 /㎡ 租賃平均單價(jià) 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 18 頁(yè) （五）、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念定位 “以人為本”理念 ? 我們 強(qiáng)調(diào) “ 人 ” 而不強(qiáng)調(diào) “ 物 ” ， 一切以人為中心，以消費(fèi)者需求為第一需求； ? 我們 強(qiáng)調(diào)對(duì)人性的理解和尊重， 特 別是人對(duì)購(gòu)物環(huán)境的一切生理需求和心理需求的理解和尊重； ? 我們 強(qiáng)調(diào) 人與人之間、人與自然之間的溝通。我們構(gòu)筑一個(gè)相互的溝通平臺(tái)，一種親密的、平等的、互融的溝通平臺(tái)。 “可持續(xù)發(fā)展”理念 ? 規(guī)模的可持續(xù)：我們創(chuàng)造的是區(qū)域范圍內(nèi)的第一商業(yè)購(gòu)物“城”，在此“城”內(nèi)，儲(chǔ)備著一定量的可持續(xù)發(fā)展空間，擁有一定量的可持續(xù)發(fā)展規(guī)模； ? 生態(tài)的可持續(xù)：在購(gòu)物“城”內(nèi)，我們營(yíng)造的是“天人合一”的生態(tài)購(gòu)物環(huán)境，是人與人、人與自然的最佳溝通平臺(tái)，是可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)購(gòu)物空間； ? 利潤(rùn)的可持續(xù)：我們面向的是中高端消費(fèi)群，這些消費(fèi)群不斷提升的投資理念和不斷增加的資金積累，為我們提供了利潤(rùn)增長(zhǎng)的強(qiáng)有力支撐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 19 頁(yè) “舒適、便捷、均好”理念 ? 我們追求購(gòu)物的“舒適、便捷、均好 ” ， 力爭(zhēng)創(chuàng)造一種新的商業(yè)購(gòu)物模式，實(shí)現(xiàn)多種業(yè)態(tài)的組合，打造金城地產(chǎn)在新密的企業(yè)品牌。 ? 我們追求舒適、開(kāi)敞的購(gòu)物空間，努力提升新密市民的消費(fèi)檔次和生活質(zhì)量。 ? 我們追求方便、快捷的購(gòu)物設(shè)施，提高新密市民的生活便捷度。 ? 我們強(qiáng)調(diào)多種業(yè)態(tài)的均衡組合，保證全方位、多層面均好的購(gòu)物性能。 “規(guī)劃前瞻性”理念 ? 我們打造的是一個(gè)具有相當(dāng)超前性的商業(yè)產(chǎn)品，融入新型的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和商業(yè) 經(jīng)營(yíng)理念，力求使之十年之內(nèi)不落后于新密的商業(yè)市場(chǎng)。 ? 產(chǎn)品在內(nèi)部空間組織、交通組織、景觀設(shè)計(jì)以及與自然環(huán)境的融合上都將以前所未有的高度，進(jìn)行前瞻性地規(guī)劃設(shè)計(jì)和組合。 “低成本高品位”理念 ? 高品位并不意味著高成本，追求開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的最大化永遠(yuǎn)是 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 20 頁(yè) 我們的策劃宗旨。 ? 我們刻意在“文化氛圍”的營(yíng)造上做文章，利用新的理念和低成本建材，打造具有相當(dāng)文化品味和獨(dú)特產(chǎn)品氣質(zhì)的商業(yè)“摩爾”。 ? 因勢(shì)利導(dǎo)、順勢(shì)而為是節(jié)約成本、實(shí)現(xiàn)低成本運(yùn)營(yíng)的最佳途徑。在地形地勢(shì)的處理上，我們將遵循原來(lái)的地形走勢(shì)，選擇坡地建筑形式，從而最大可能地 減少建筑成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 21 頁(yè) （六）、規(guī)劃布局定位 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 綜合考慮地塊自然、人文、環(huán)境及開(kāi)發(fā)周期等因素，總體規(guī)劃有如下要點(diǎn)： （ 1）、注重 文化的發(fā)掘與營(yíng)造，塑造 “ 文化 商業(yè)購(gòu)物中心” 特有的形象，建立 市 域的文化性中心，營(yíng)造 項(xiàng)目 自身的 文化氛圍 ； （ 2）、注重 景觀環(huán)境 與 區(qū)域內(nèi)的建筑 環(huán)境 的協(xié)調(diào)與融合，充分利用場(chǎng)地地形 （ 臺(tái)地與坡地 ） 的 變化， 順勢(shì)而為， 使建筑與山地背景融合，形成豐富的空間層次變化。 （ 3）、注重 建筑技術(shù)的高效性與可持續(xù)性，利用成熟工業(yè)化建筑技術(shù)達(dá)到建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性及高效 性，同時(shí) 可 在局部區(qū)域 創(chuàng)造性地采 用傳統(tǒng)方式建造 部分建筑 (夯土、砌磚等 )，達(dá)到建筑的可持續(xù)性。 （ 4）、注重 生態(tài)資源的保護(hù)與利用，在開(kāi)發(fā)的同時(shí)盡可能保護(hù)現(xiàn)有的植被樹(shù)木，同時(shí)充分利用場(chǎng)地特有的自然資源，組織場(chǎng)地內(nèi)部氣流，達(dá)到自然通風(fēng)。 （ 5）、注重 功能方式 (生活方式 )的理性與多樣性，利用 商業(yè) 街－ 共享廣場(chǎng)－ 青石 巷－ 半共享 場(chǎng)院－ 商場(chǎng) 門(mén)廊 等 一系列理性的 商業(yè)建筑構(gòu)成元素 ， 構(gòu)成動(dòng)靜分區(qū)明朗、空間收放自如的商業(yè)購(gòu)物空間。 總體規(guī)劃布局 （ 1）、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議： 參考新密市城市規(guī)劃局的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說(shuō)明書(shū)的要求，我們建議： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 22 頁(yè) A、建筑密度： 40%； B、容積率： C、退道路紅線距離：按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求執(zhí)行。 （ 2）、功能分區(qū)： 在分區(qū)設(shè)置上采取購(gòu)物區(qū)域、聚會(huì)休閑區(qū)域相對(duì)隔離的新模式，使商場(chǎng)室外化，中庭廣場(chǎng)化，形成移步換景的購(gòu)物空間；以購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)為特色的主題業(yè)態(tài)與多個(gè)主題廣場(chǎng)融為一體，真正滿足 “一站購(gòu)物、一家休閑、一天逛街” 的現(xiàn)代消費(fèi)方式。 具體功能分區(qū)如下： A、臨長(zhǎng)樂(lè)路和青屏大街以東和以南區(qū)域布置相對(duì)高檔和安靜的業(yè)態(tài)，而臨西大街和雪花路以北和以西區(qū)域所分布的業(yè)態(tài)相對(duì)較為平民化消費(fèi)和熱鬧喧嘩。 B、根據(jù)此原則 ，我們根據(jù)不同規(guī)模做如下規(guī)劃設(shè)計(jì)建議方案： 方案一： 45000 平方米商業(yè) +20200 平方米酒店式公寓 金色年華 MALL 主力店 休閑娛樂(lè) 專業(yè)市場(chǎng) 酒店公寓 品牌服飾 高檔餐飲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 23 頁(yè) ? 主力店和品牌精品服飾店： 設(shè)置于西大街一側(cè)，主要為可以提升項(xiàng)目形象和檔次的業(yè)態(tài)，既有大眾化消費(fèi)，同時(shí)又有高檔精品服飾。 ? 小高層酒店式公寓： 設(shè)置在項(xiàng)目北側(cè)，小高層，項(xiàng)目及周邊區(qū)域的標(biāo)志性建筑。主要為 60— 80 的小戶型投資類酒店式公寓。此類物業(yè)在新密為市場(chǎng)空白，且有市場(chǎng)需求，可以滿足部分商人的宜商宜居的從商需求和臨時(shí)性酒店住宿；其經(jīng)營(yíng)模式可參照深圳的旭飛公寓的管理模式，實(shí)行酒店式管理， 無(wú)人居住時(shí)由酒店統(tǒng)一管理，投資者只需收取租金，輕松獲取投資回報(bào)。 ? 專業(yè)市場(chǎng)和休閑類： 由于專業(yè)市場(chǎng)對(duì)位置的要求不高，我們將專業(yè)市場(chǎng)和休閑類業(yè)態(tài)分布在其東北側(cè)臨雪花路一帶； ? 高檔餐飲和娛樂(lè)城： 位于臨長(zhǎng)樂(lè)路的西北角，餐飲類臨街分布，娛樂(lè)城結(jié)合中心景觀園林設(shè)置。 ? “特色滋味街”： 設(shè)于項(xiàng)目東側(cè)雪花路，組成一條具有河南地方特色餐飲、小食特點(diǎn)的商業(yè)步行街。街鋪規(guī)模相對(duì)較小，業(yè)態(tài)主要為能體現(xiàn)河南地方特色的商鋪；裝修成江南商業(yè)建筑風(fēng)情，地面鋪以青石板，店鋪面向雪花路，可適量設(shè)置部分騎樓，懸掛燈籠，營(yíng)造濃厚的江南特色風(fēng)情 商業(yè)氣氛。 ? 停車泊位： 根據(jù)新密市的城市特點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 24 頁(yè) 置 250 外停車泊位：北部和南部停車場(chǎng)，滿足部分有私密性要求的高端消費(fèi)者停車需要。而沿道路均可提供汽車停車位，此類停車位主要滿足大眾化消費(fèi)及無(wú)私密性要求的消費(fèi)群停放汽車。適當(dāng)考慮自行車和摩托車停車位。 ? 倉(cāng)庫(kù)區(qū)： 設(shè)置于沿雪花路一側(cè)，并在青屏路設(shè)置貨運(yùn)車的出入口。 ? 卸貨區(qū)： 兩處：一處設(shè)于雪花路與青屏路的交叉處，為整個(gè)綜合購(gòu)物中心服務(wù)；一處設(shè)于主力店北側(cè)，為主力店服務(wù)。 方案二： 65000 平方米純商業(yè)建筑 ? 基本與第一方案相同 。 ? 酒店式公寓改設(shè)三層專業(yè)市場(chǎng)。 （七）、建筑設(shè)計(jì)定位 風(fēng)格定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 25 頁(yè) 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格是西方建筑界居主導(dǎo)地位的一種建筑，也是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)目前較為盛行的建筑形式。它主張建筑擺脫傳統(tǒng)建筑形式的束縛，強(qiáng)調(diào)建筑的實(shí)用功能和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，主張積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，并在建筑設(shè)計(jì)中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性；主張堅(jiān)決擺脫過(guò)時(shí)的建筑樣式，放手創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格；提倡新的建筑美學(xué)原則，強(qiáng)調(diào)表現(xiàn)手法和建造手段的統(tǒng)一，強(qiáng)調(diào)建筑形體和內(nèi)部功能的配合，建筑形象的邏輯性；崇尚采用靈活均衡的非對(duì)稱構(gòu)圖，簡(jiǎn)潔的處理手法和純凈的 體型，從而在建筑外觀上獲得新的視覺(jué)效果。 之所以將建筑風(fēng)格定位于現(xiàn)代建筑風(fēng)格，是由于如下理由： （ 1）、現(xiàn)代建筑風(fēng)格容易使產(chǎn)品迅速跳離新密目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的平庸，使產(chǎn)品具有鮮明的個(gè)性特征。 （ 2）、現(xiàn)代建筑風(fēng)格立面上輕盈飄逸，色彩上跳躍鮮艷，易于吸引消費(fèi)者眼球，從而達(dá)到快速吸引人氣的目的。 （ 3）、現(xiàn)代建筑風(fēng)格主張除舊創(chuàng)新，可以充分表現(xiàn)積極、健康、向上的生活理念，與我們倡導(dǎo)的時(shí)尚生活方式不謀而合，同時(shí)這種生活方式也較符合我們的目標(biāo)客戶的生活狀態(tài)。 建筑總體設(shè)計(jì) （ 1）、以盡可能滿足消費(fèi)者的各種需求 為目的，利用各種技術(shù)手段營(yíng)造出具有魅力的綜合性建筑環(huán)境。 （ 2）、它應(yīng)是一個(gè)濃縮、多元、綜合化的社會(huì)環(huán)境，集中體現(xiàn)不同層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻