武漢長江廣場商業(yè)地產(chǎn)定位報告(編輯修改稿)
2025-05-11 04:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 首選。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30％左右，普通公寓的服務相對酒店要落后一些，酒店式公寓單套房屋建筑面積小、便于管理、服務及配套設施較齊全、易出租等特點，是其他物業(yè)項目所不能比擬的。但作為中高檔項目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多，回報周期較長，所以更適宜中長線投資者。 （二）酒店式公寓案例研究――――圣淘沙該項目在產(chǎn)品定位、管理模式方面有很強的借鑒性。地理位置：漢口萬松園路國際品牌商業(yè)街開 發(fā) 商：武漢圣淘沙置業(yè)有限公司產(chǎn)品定位：鋼結(jié)構、精裝修、酒店式公寓(送電器和家具)【該項目定位為中央商務區(qū)第一座小戶型公寓，邀請著名的酒店管理公司管理該樓盤】。物業(yè)管理：武漢江漢（國際）飯店物業(yè)管理有限公司開發(fā)規(guī)模：項目占地面積7803㎡，總建筑面積46500㎡，總套數(shù)750套，整個建筑由A、B兩座28層鋼結(jié)構的塔樓組成，1～3層為裙樓，4層為架空層，5層以上為住宅，標準車位112個，機動車位約40個。裝修標準：◎公共部分外墻：裙樓部分采用大理石，局部配外墻磁磚及裝飾涂料塔樓：外墻磁磚及局部裝飾涂料電梯間、大堂：墻面高級花崗巖裝飾，配以透明落地玻璃，藝術吊燈◎套內(nèi)裝飾部分（約1000元/㎡）裝修內(nèi)容：天花、地面、墻面、廚房、衛(wèi)生間，裝潢（衣柜，電視柜，化妝臺，書桌，餐桌椅，床組，沙發(fā)）設備內(nèi)容：格力空調(diào)、電視、冰箱、熱水器、電水壺、電磁爐、抽油煙機 主力戶型：單間 面積：35～43㎡ 11 面積：45～69㎡輔助戶型：32 面積：100㎡左右21 面積：77㎡左右價格組合：起價：5100元/㎡ 均價5400元/㎡ 層差：20元營銷主題：中央商務區(qū)，小戶型旗幟性建筑銷售情況：2004年4月開盤，銷售情況較好。購買人群狀況：客戶主要以本地投資性客戶為主，外地客戶約占20%。―――案例小結(jié)―――l 項目定位獨特，瞄準投資型客戶。當時武漢市場上尚沒有開業(yè)的酒店式公寓，一些來漢的商務人士一般居住在高級酒店或周邊的高檔住宅內(nèi)。但對常駐客人來說，酒店成本較高；高檔住宅內(nèi)的配套設施和物業(yè)管理又無法提供完善的服務，所以在建設大道商務圈存在著對酒店式公寓的需求。通過這種實際存在的需求來吸引客戶的投資。l 較高的投資回報。對于投資客來說，包租八年，每年7%8%的投資回報對于投資者具有較強的吸引力。l 具有廣泛客源的酒店管理公司管理，降低市場風險。對于酒店式公寓來說，廣泛的客戶資源是成功重要的條件，本項目的開發(fā)商前期聘請了廣州花園酒店管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，該公司有廣泛的客戶網(wǎng)絡資源，能有效降低市場風險。l 鋼結(jié)構住宅，便于分割。雖然該項目具有誘人的投資回報，但投資者也會考慮到以后的居住或轉(zhuǎn)手問題，而目前標準戶客房的設計對居家來說，舒適性不高。但開發(fā)商采用鋼結(jié)構，可以隨意分割戶型，投資客可以購買兩套或多套，以后根據(jù)需要改變戶型，提高居住舒適度。(三)現(xiàn)具有參考價值的酒店式公寓市場銷售情況表6:酒店式公寓市場銷售情況項目銷售周期銷售面積月銷售面積價格（元/㎡）圣淘沙約34000㎡約4300㎡7000（二手）天瑞國際約11000㎡約2750㎡7200均(四) 項目酒店式公寓形象、檔次及規(guī)模初步確定項目酒店式公寓形象定位：兩江之心月湖之上家江心湖畔精致雅舍月湖畔典雅度假寓所說明：形象定位包含了項目地段、景觀、人文、功能屬性等方面，突出項目作為公寓的核心優(yōu)勢。項目酒店式公寓形象推廣名：輔助推廣名： － － 推廣語：兩江之心月湖之上我的家 江心湖畔浪漫小屋酒店式公寓檔次及規(guī)模定位：項目的外部優(yōu)美、高尚的環(huán)境決定其檔次為中高檔。根據(jù)現(xiàn)有的建筑結(jié)構及市場需求，初定定位項目酒店式公寓的規(guī)模為2萬平米。小結(jié)：以上定位重點突出酒店式公寓的地段價值、景觀價值、還有功能價值三大方面，而規(guī)模及檔次定位則考慮到項目自身的條件及外部條件相結(jié)合。因此可以說以上的整體定位是緊密貼合項目實際情況的，具有全面性與可操作性。（五）鎖定目標客戶——消費群體定位項目的目標消費群體主要有以下幾類：中小企業(yè)+自由上班族項目地處武漢三鎮(zhèn)中心，便捷性與通達性良好，同時項目的展示性很強，因此這里不僅能滿足中小企業(yè)對便捷性與展示性的需求，同時也能滿足自由上班族對居住和辦公的混合性需求。目前武漢有相當一部分盈利能力強的中、小企業(yè)會購買或租用酒店式商務公寓，用于辦公、休憩及接待客戶。隨著科技發(fā)展和計算機網(wǎng)絡的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實，武漢已有不少人在家辦公，這部分人成為自由上班族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，比較適合自由上班族。投資者目前武漢已有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小、總價低的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂于購買的物業(yè)。武漢地處華中腹地，九省通衢，具有承南啟北，接東轉(zhuǎn)西的樞紐作用。隨著武漢經(jīng)濟情況的持續(xù)向好，投資酒店式公寓的人就多，外地駐漢商務機構及往來武漢的商務人員及休閑旅游人員亦會增多，對酒店式公寓的需求就會相應增加。經(jīng)常往來的商務人員由于業(yè)務上的關系，國內(nèi)及海外都有不少商務人員經(jīng)常往返武漢尤其是中央商務區(qū)，這類人會選擇住酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。居家自住型新觀念的直接沖擊，改變了武漢人的生活方式。這種新的生活方式就是，人們在相對富裕之后，就會追求一種充分享受自由、閑適、舒展、方便而有品位、有層次的生活標準。酒店式公寓，為追求現(xiàn)代生活方式的人們，提供了越來越多的休閑居家產(chǎn)品，使家庭假期生活的豐富多彩，或為朋友親戚共同度假、共享假期、共同享受生活。另外近年來武漢的年輕人選購酒店式公寓作為首次置業(yè)目標的比例越來越高，這主要是因為年輕人渴望脫離父母自由生活，但同時又不愿意被瑣碎的家務所捆綁，而酒店式公寓自由的空間及周全的服務成了他們過渡居住的最佳選擇。小結(jié)：可以看出，近兩年酒店式公寓之所以能迅速的占領人們的視線，取得良好的銷售業(yè)績，這主要是因為產(chǎn)品的吸引力較強，其總價低、功能全、可投資性強等優(yōu)越條件成為目前高購房壓力下的一劑良藥。（六）酒店式公寓特色建議，包括戶型配比與戶型特征、配套設施、物業(yè)管理檔次與內(nèi)容戶型設計建議l 項目戶型設計的關鍵因素本項目在戶型分隔方面，應著重突出以下幾個方面：（1）考慮個性化空間的需求；（2）在戶型設置上，面積不能大，最好是控制在30—60平方米之間，房間功能區(qū)可相對簡潔一點，對于廚房、儲藏室等普通住宅必備的功能區(qū)，酒店式公寓可以相應弱化，以減少總的銷售面積；（3）使用功能的多樣性：單戶面積分隔和戶型結(jié)構設計，既要
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