【正文】 的投資回報(bào)率推算出各樓層租金為： 一樓： 26 元 /㎡ 二樓： 15 元 /㎡ 租賃平均單價(jià) 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目名稱 租 /售 租金 （元 /㎡ .月） 付款方式 配套 布 局 管理水平 經(jīng)營面積 （㎡） 業(yè)態(tài)分布 商場概述 屏峰商場 租賃 1F： 70 2F： 50 一年一交，管理費(fèi) 20元 /㎡ 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 2500 1F：百貨、德克士 2F：服裝、床上用品 3F：針織品 業(yè)態(tài)較豐富，人流量大，出租情況良好，衛(wèi)生條件差 亞太商場 租賃 1F： 80 一年一交 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 1800 服裝、鞋、飾品 業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 價(jià)格測算過程 （ 1）、選擇可比實(shí)例： 經(jīng)過對新密商業(yè)市場的調(diào)查，根據(jù)用途相同、地段相似、規(guī)模接 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）、區(qū)域因素分析 A、項(xiàng)目北面以餐飲為主，有少量辦公用品；東面以休閑、餐飲為主；南面為青屏廣場，周邊分布酒店、洗浴城、咖啡西餐廳、家飾品店、服飾等； B、商鋪均為 租賃， 租金在 20～ 30 元 /㎡之間； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。根據(jù)大型購物中心第一商圈交通距離為 10 分鐘，第二商圈為 15 分鐘，第三商圈為 30 分鐘的劃分標(biāo)準(zhǔn)。 美容美發(fā)、演藝吧、游戲中心、桌球室、棋牌室等 餐飲 特色餐飲：美食廣場、風(fēng)味餐廳、酒吧、茶藝館、咖啡吧、西餐廳、快餐廳等 高檔餐飲：酒樓、茶樓等 25% 配套及其他 咨詢處、醫(yī)療點(diǎn)、銀行、郵政、證券、汽車展廳等 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 打造新密市全新的商業(yè)模式 ? 提升新密市整體商業(yè)的經(jīng)營水平、改善當(dāng)?shù)刭徫锃h(huán)境 ? 滿足新密及周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)多層次居民的消費(fèi)需求 ? 形成一種可以復(fù)制的商業(yè)模式，進(jìn)行可持續(xù)經(jīng)營與 （二）、業(yè)態(tài)定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （一）、經(jīng)營管理策略 ..................................................................................... 42 （二）、經(jīng)營管理目標(biāo)設(shè)計(jì) ............................................................................ 43 （三）、經(jīng)營管理限制條件 ............................................................................ 43 （四）、經(jīng)營 管理效果測評 ............................................................................ 44 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我司認(rèn)為： ? 第一商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市區(qū)（主要 為東區(qū)和西區(qū)）輻射半徑約 56 公里，輻射人口約 15 萬人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 14 頁 作為鄭州后花園的新密市，總?cè)丝跒? 萬， GDP 達(dá) 萬元(RMB)，民用車輛達(dá) 萬輛，平均 15 人擁有一部車，百萬以上的有錢人占總?cè)丝诘?8%。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 15 頁 （ 5）、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) A、區(qū)域狀況修正系數(shù) 本項(xiàng)目 A 屏峰商場 B 亞太商場 C 香港大廈 D 地塊周邊街鋪 繁華程度 20 30 30 29 25 交通便捷度 20 25 25 24 20 車位停放 20 17 17 17 17 臨街狀態(tài) 20 18 17 17 20 配套設(shè)施 20 23 23 22 20 合 計(jì) 100 113 112 109 102 區(qū)域狀況修正系數(shù)說明： 屏峰商場、亞太商場、香港大廈的繁華度、交通便捷度、臨街面及車位停放狀況有相似性，均比 本項(xiàng)目有優(yōu)勢，僅配套設(shè)施有差異，因此區(qū)域修正系數(shù)分別為 100/11 100/11100/109；地塊周邊商鋪在車位停放及配套設(shè)施上與本項(xiàng)目有一定的差距，因此區(qū)域修正系數(shù)為 100/102。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 我們追求方便、快捷的購物設(shè)施，提高新密市民的生活便捷度。 ? 因勢利導(dǎo)、順勢而為是節(jié)約成本、實(shí)現(xiàn)低成本運(yùn)營的最佳途徑。 總體規(guī)劃布局 （ 1）、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議： 參考新密市城市規(guī)劃局的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明書的要求，我們建議： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 小高層酒店式公寓： 設(shè)置在項(xiàng)目北側(cè)，小高層，項(xiàng)目及周邊區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 24 頁 置 250 外停車泊位：北部和南部停車場，滿足部分有私密性要求的高端消費(fèi)者停車需要。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 27 頁 有明確的特征和一貫性； （ 2）、 注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)成本身的形式美，造型簡潔，反對多余裝飾；（ 3）、 崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果； （ 4）、 以功能布局為依據(jù) 采用 不對稱構(gòu)圖手法 突出建筑風(fēng)格。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 保證多個(gè)樓層直接導(dǎo)入外部人流，使較多的樓層感覺像地面層； ? 配備充足數(shù)量的停車位，方便駕車人士抵達(dá)； ? 設(shè)計(jì)醒目的主入口，并在主入口處配備入口廣場和大型電視屏幕； ? 利用中部的景觀 廣場，形成入口廣場和內(nèi)部廣場之間景觀的有效滲透，從而吸引人流。這樣既可避免人流車流的交叉，同時(shí)也強(qiáng)化了高端消費(fèi)群的停車私密性。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 32 頁 對于商業(yè)項(xiàng)目來講，目標(biāo)客戶群一般分為三個(gè)部分：消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）、投資者 新密本地投資客比例約占 80%；新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)比 例約占 15%；鄭州市比例約占 5%。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 35 頁 （ 8）、翡翠天堂購物中心 （ 9）、歡樂園 （ 10）、星光同樂 （ 11）、新天美地購物中心 （ 12）、捷樂福購物中心 （ 13）、金成 減少主力商家招商工作帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 摩爾購物公園 新密人將體驗(yàn)一種前所未有的全新購物方式，購物的同時(shí)消費(fèi)者也會(huì)體驗(yàn)逛公園的那份休閑。 ? 絕佳的地理位置： 項(xiàng)目正處在新密未來的中心區(qū)域，片區(qū)發(fā)展后勁十足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 41 頁 充分利用當(dāng)?shù)馗鞣N媒體的有機(jī)組合，采用戶外廣告、圍墻包裝、單片（宣傳單張 /海報(bào)）、樓書、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、車體、廣播等方式，對目標(biāo)受眾進(jìn)行立體轟炸。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 聘請專業(yè)的購物中心管理公司進(jìn)行管理。 購物中心鋪位的出租率 商鋪的出租率是反映購物中心經(jīng)營管理水平的重要指標(biāo)，通過商家對商鋪 的承租狀況，反映購物中心的經(jīng)營狀況。 在本報(bào)告中所采用的數(shù)據(jù) —— 宏觀數(shù)據(jù)均采集自政府公開數(shù)據(jù)，計(jì)算數(shù)據(jù)均以國際通行標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)情況得出。 在本報(bào)告的執(zhí)行過程中，本公司將根據(jù)市場的變化和需求，做出相應(yīng)的調(diào)整和變化。 鋪位租金的年遞增率 鋪位租金的年遞增率是保障業(yè)主投資利益的指標(biāo)，只有購物中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 43 頁 （二）、經(jīng)營管理目標(biāo)設(shè)計(jì) 總體目標(biāo)是購物中心經(jīng)營管理良好，保證各方利益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 40 頁 （五）、宣傳推廣定位 宣傳推廣總體策略 立體營銷 精確轟炸 在新密地區(qū)引進(jìn)世界上最新的商業(yè)模式 —— Shopping Mall，要順利實(shí)現(xiàn)受眾對項(xiàng)目的認(rèn)知、認(rèn)可和贊譽(yù)，全方位的立體營銷是必不可少的，真正做到讓項(xiàng)目深入人心、大快民意。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）、營銷主題定位 發(fā)財(cái)致富 ,一鋪養(yǎng)三代 ? 投資商鋪具 有穩(wěn)定性。為了保證經(jīng)