【正文】 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)奧妙在市場(chǎng)定位曾經(jīng)是賺錢(qián)機(jī)器的商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在讓發(fā)展商愛(ài)恨交加。愛(ài)的是，只要投資得當(dāng)，商業(yè)地產(chǎn)就是一棵搖錢(qián)樹(shù)；恨的是，一旦失手，發(fā)展商極可能血本無(wú)歸，從此一蹶不振。 軟肋：沒(méi)有一招制勝的神話 據(jù)相關(guān)資料顯示，至2006年，全國(guó)在建或待建的商業(yè)地產(chǎn)面積就有1500多萬(wàn)平方米之多，專家因此指出，不要指望商業(yè)地產(chǎn)是搖錢(qián)樹(shù)，只要先期投入足夠的資本，后期就能坐等收錢(qián)，遠(yuǎn)非那么簡(jiǎn)單。相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)涉及到的很多方面使其變數(shù)無(wú)常，發(fā)展商只有拋棄急功近利的心態(tài)，靜等長(zhǎng)線釣大魚(yú)。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種建立在多種專業(yè)平臺(tái)上運(yùn)作的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，它除了要熟悉地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作規(guī)律，還要對(duì)零售業(yè)也非常了解，需要對(duì)消費(fèi)者行為有著深度的認(rèn)識(shí)。 零售業(yè)有別于生產(chǎn)制造業(yè)，它面對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)——消費(fèi)者。因此，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)造的不僅僅是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，更是居民生活的一部分；影響最終消費(fèi)者行為的因素包羅萬(wàn)象，其中既有社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也有生活習(xí)慣和人文風(fēng)俗。與其他行業(yè)相比，零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)則非常接近完全競(jìng)爭(zhēng)，一招制勝的可能性非常小。它是一個(gè)非常注重細(xì)節(jié)的行業(yè)。運(yùn)做商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)系統(tǒng)工程，我們談?wù)撘粋€(gè)運(yùn)作成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，往往將他們的成功歸結(jié)于一兩個(gè)突出的原因，而忽視了經(jīng)營(yíng)者在各方面的精雕細(xì)鑿。 首先商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)線投資，追求的是長(zhǎng)線、穩(wěn)定的收益，發(fā)展商要具備將所開(kāi)發(fā)物業(yè)的全部或部分作為優(yōu)良資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的心態(tài)，也只有這樣才擁有了將項(xiàng)目做好的源動(dòng)力；其次在項(xiàng)目的前期，就要聘請(qǐng)專業(yè)公司共同參與商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作。只有專門(mén)從事商業(yè)地產(chǎn)研究或經(jīng)營(yíng)管理的公司才會(huì)與優(yōu)秀的商業(yè)規(guī)劃企業(yè)一同為項(xiàng)目精心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目的定位。 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，發(fā)展商一定做好聘請(qǐng)或自行組建專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行長(zhǎng)期的商場(chǎng)管理的思想準(zhǔn)備，專業(yè)細(xì)致的經(jīng)營(yíng)管理是商業(yè)物業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，零售的管理包括運(yùn)營(yíng)、推廣、店面管理、客戶服務(wù)等幾個(gè)方面，這些才是見(jiàn)真功夫的地方。 奧妙：準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 商業(yè)地產(chǎn)也并非一般的住宅寫(xiě)字樓類房產(chǎn)項(xiàng)目。眼下諸多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)了近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗煉，也有了初步的認(rèn)識(shí)：商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目投入的資金大部分得到回收的前提下，也要留部分物業(yè)作為資產(chǎn)運(yùn)作，作為公司的長(zhǎng)期效益資產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要達(dá)到這一目標(biāo)，首先應(yīng)該意識(shí)和尊重商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作特性。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目銷售完成，發(fā)展商的使命并沒(méi)完成，還要考慮最終經(jīng)營(yíng)者是否能有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。根據(jù)既定的項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、合理的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、精心的市場(chǎng)推廣策劃、圓滿的商家招商、成功的商業(yè)營(yíng)運(yùn)，才能成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。只有如此才能吸引到消費(fèi)者的注意力，他們才能去消費(fèi)，商家有錢(qián)賺，才交得起租金，投資者才能有回報(bào)，達(dá)到三贏的完美結(jié)果。 值得提倡的是，開(kāi)發(fā)商都能自始至終堅(jiān)持貫徹一個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)概念，利用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)因素，提升物業(yè)價(jià)值，這也是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的奧妙之處。深圳中信城市廣場(chǎng)就是一個(gè)成功的范例。反之，就算擁有地理位置的先天優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，也會(huì)成為令人挽惜的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，深圳部分商業(yè)商圈就有不少經(jīng)營(yíng)達(dá)不到預(yù)期的案例曾經(jīng)是賺錢(qián)機(jī)器的商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在讓發(fā)展商愛(ài)恨交加。愛(ài)的是，只要投資得當(dāng)，商業(yè)地產(chǎn)就是一棵搖錢(qián)樹(shù)；恨的是，一旦失手，發(fā)展商極可能血本無(wú)歸，從此一蹶不振。 軟肋：沒(méi)有一招制勝的神話 據(jù)相關(guān)資料顯示，至2006年，全國(guó)在建或待建的商業(yè)地產(chǎn)面積就有1500多萬(wàn)平方米之多，專家因此指出，不要指望商業(yè)地產(chǎn)是搖錢(qián)樹(shù)，只要先期投入足夠的資本，后期就能坐等收錢(qián)，遠(yuǎn)非那么簡(jiǎn)單。相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)涉及到的很多方面使其變數(shù)無(wú)常，發(fā)展商只有拋棄急功近利的心態(tài)，靜等長(zhǎng)線釣大魚(yú)。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種建立在多種專業(yè)平臺(tái)上運(yùn)作的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，它除了要熟悉地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作規(guī)律，還要對(duì)零售業(yè)也非常了解，需要對(duì)消費(fèi)者行為有著深度的認(rèn)識(shí)。 零售業(yè)有別于生產(chǎn)制造業(yè)，它面對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)——消費(fèi)者。因此，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)造的不僅僅是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，更是居民生活的一部分；影響最終消費(fèi)者行為的因素包羅萬(wàn)象，其中既有社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也有生活習(xí)慣和人文風(fēng)俗。與其他行業(yè)相比，零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)則非常接近完全競(jìng)爭(zhēng)，一招制勝的可能性非常小。它是一個(gè)非常注重細(xì)節(jié)的行業(yè)。運(yùn)做商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)系統(tǒng)工程，我們談?wù)撘粋€(gè)運(yùn)作成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，往往將他們的成功歸結(jié)于一兩個(gè)突出的原因，而忽視了經(jīng)營(yíng)者在各方面的精雕細(xì)鑿。 首先商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)線投資，追求的是長(zhǎng)線、穩(wěn)定的收益，發(fā)展商要具備將所開(kāi)發(fā)物業(yè)的全部或部分作為優(yōu)良資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的心態(tài)，也只有這樣才擁有了將項(xiàng)目做好的源動(dòng)力；其次在項(xiàng)目的前期，就要聘請(qǐng)專業(yè)公司共同參與商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作。只有專門(mén)從事商業(yè)地產(chǎn)研究或經(jīng)營(yíng)管理的公司才會(huì)與優(yōu)秀的商業(yè)規(guī)劃企業(yè)一同為項(xiàng)目精心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目的定位。 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，發(fā)展商一定做好聘請(qǐng)或自行組建專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行長(zhǎng)期的商場(chǎng)管理的思想準(zhǔn)備，專業(yè)細(xì)致的經(jīng)營(yíng)管理是商業(yè)物業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，零售的管理包括運(yùn)營(yíng)、推廣、店面管理、客戶服務(wù)等幾個(gè)方面，這些才是見(jiàn)真功夫的地方。 奧妙：準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 商業(yè)地產(chǎn)也并非一般的住宅寫(xiě)字樓類房產(chǎn)項(xiàng)目。眼下諸多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)了近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗煉，也有了初步的認(rèn)識(shí)：商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目投入的資金大部分得到回收的前提下，也要留部分物業(yè)作為資產(chǎn)運(yùn)作，作為公司的長(zhǎng)期效益資產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要達(dá)到這一目標(biāo)，首先應(yīng)該意識(shí)和尊重商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作特性。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目銷售完成，發(fā)展商的使命并沒(méi)完成，還要考慮最終經(jīng)營(yíng)者是否能有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。根據(jù)既定的項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、合理的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、精心的市場(chǎng)推廣策劃、圓滿的商家招商、成功的商業(yè)營(yíng)運(yùn)，才能成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。只有如此才能吸引到消費(fèi)者的注意力，他們才能去消費(fèi)，商家有錢(qián)賺，才交得起租金，投資者才能有回報(bào)，達(dá)到三贏的完美結(jié)果。 值得提倡的是，開(kāi)發(fā)商都能自始至終堅(jiān)持貫徹一個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)概念，利用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)因素，提升物業(yè)價(jià)值，這也是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的奧妙之處。深圳中信城市廣場(chǎng)就是一個(gè)成功的范例。反之，就算擁有地理位置的先天優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，也會(huì)成為令人挽惜的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，深圳部分商業(yè)商圈就有不少經(jīng)營(yíng)達(dá)不到預(yù)期的案例。商鋪投資 商圈分析 　　商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種： 　　——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額比較高等。 　　——住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)買率高等。 　　——文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買率高等。 　　——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外來(lái)人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。 　　——混合區(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。 　　 　　對(duì)現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國(guó)外，一般用信用證和支票購(gòu)物，可由此查知顧客的地址、購(gòu)物頻率、購(gòu)物數(shù)量等情況，國(guó)內(nèi)可以通過(guò)售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈(zèng)券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈。 　　但是對(duì)于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的