【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 65 頁 **濱江花園項目定位 一、 項目概況 項目地塊情況 項目位于南岸區(qū)目前發(fā)展態(tài)勢良好的無污染工業(yè)園 區(qū) —— 重慶市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的丹龍路，面鄰長江，毗鄰駿逸天下、美堤雅城和一個市政公園，背靠工業(yè)園企業(yè)。項目地塊江岸線狹長，與長江僅濱江路一路之隔，項目江景面極為開闊。目前，由于地塊濱江段的濱江路尚處于建設(shè)初期，計劃 2020 年 3 月本項目一期工程地塊方始具備開發(fā)建設(shè)條件。 1) 餐飲、娛樂、金融網(wǎng)點分布現(xiàn)狀 由于本項目地塊所處的經(jīng)開區(qū)內(nèi)，主要入駐封閉式管理的企業(yè)單位，毗鄰的美堤雅城和駿逸天下各項配套正在建設(shè)中，尚未正式投入經(jīng)營，因此 目前項目周邊的餐飲、娛樂、金融等配套規(guī)模小、檔次低、市場輻射范圍窄，對本項目的支持力度非常有限。未來美堤雅城、駿逸天下和本項目都規(guī)劃了相當(dāng)?shù)呐涮?，將形成自有的?dú)立商業(yè)配套圈，但目前該區(qū)域的居民重點依賴于南坪商業(yè)步行街和南濱路 (長江大橋南橋頭至上新街段 )餐飲娛樂街。 2) 交通狀況 項目位于經(jīng)開區(qū)城市主干道丹龍路，西接鵝公巖長江大橋，北連主城干道，路面平整寬闊，路況良好。目前公共交通配套嚴(yán)重不足，出行欠便利。隨著駿逸天下、美堤雅城以及本項目 (局部或整體 )的交房使用，業(yè)主入住，公共交通將極大改善。此外，當(dāng) 2020 年 2020 年間濱江路通車后，項目交通狀況還將得到進(jìn)一步改善。 3) 人口構(gòu)成 目前經(jīng)開區(qū)本屬工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，之前類似于城市邊緣新興地帶，即使當(dāng)前有大量企業(yè)的入住，但也多只建廠房，而無宿舍區(qū)，僅有少數(shù) 20012002 年間開發(fā)的住宅區(qū)入住的部分居民，居民數(shù)量非常少。 4) 產(chǎn)業(yè)分布 經(jīng)開區(qū)為工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，目前主要以無污染的加工工業(yè)為主，如制藥、制衣、機(jī)電、建材等。 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 65 頁 5) 居家環(huán)境狀況 本項目所于經(jīng)開區(qū)內(nèi)，入駐企業(yè)基本無污染，同時區(qū)內(nèi)綠化良好，再加上毗鄰 120 畝的市政公園，項目位于長江邊，江面開闊，江對面綠意盎然，空氣清 新，居家環(huán)境質(zhì)量勝過主城區(qū)中心區(qū)域。 地塊歷史沿革 重慶市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是中國西部地區(qū)最早設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，其區(qū)域定位為現(xiàn)代無污染工業(yè)園區(qū)，位置緊鄰南岸中心商圈，區(qū)位狀況良好，引來眾多的大型企業(yè)紛紛入駐該區(qū)域，如美心集團(tuán)、愛立信、騰輝、樹王等。 隨著南岸區(qū)“吃在南岸、住在南岸、玩在南岸”的大區(qū)域整體發(fā)展戰(zhàn)略的進(jìn)一步實施，園區(qū)內(nèi)及其周邊房地產(chǎn)開發(fā)正如火如荼地進(jìn)行，該區(qū)域?qū)⒉豢杀苊獬蔀榉康禺a(chǎn)開發(fā)的又一熱土。 二、 市場狀況總結(jié)性描述 由于本項目地處南岸經(jīng)開區(qū)，因此在此將主要針對南岸的市場狀況進(jìn)行總結(jié)，雖然不排 除本項目將為全市性項目的可能，但就其地理位置而言，其客戶群來源將仍將主要集中在南岸區(qū)，下面將從供應(yīng)與需求兩方面對南岸市場狀況進(jìn)行總結(jié)： 市場供應(yīng) (以下各項數(shù)據(jù)與總結(jié)性描述的相關(guān)詳細(xì)調(diào)查分析見《市場研究報考第二篇 (南岸區(qū)區(qū)域樓市研究篇 )》 ) □ 南岸區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和開發(fā)水平均在全市頗具影響力，在售物業(yè)套內(nèi)均價達(dá) 28003300元 /㎡左右，處于全市樓市的中高檔價位； □ 面岸區(qū)在售物業(yè)以高層、小高層為主，其他物業(yè)的供應(yīng)相對較少； □ 在售物業(yè)戶型以三房為主，兩房其次 ； □ 潛在開發(fā)體量巨大，未來幾年南岸樓市將 呈明顯放量的態(tài)勢，多規(guī)劃為高層和小高層，市場競爭更趨激烈。 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 65 頁 市場需求 (以下各項數(shù)據(jù)與總結(jié)性描述的相關(guān)詳細(xì)調(diào)查分析見《市場研究報告第四篇 (項目客戶研究篇 )》 ) □ 從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南岸區(qū)樓盤的客戶以本區(qū)域消化為主，由于與渝中區(qū)半島距離較近，渝中區(qū)的客戶也占到相當(dāng)比例，其次便是部分九龍坡區(qū)的客戶。 □ 有意向購買中高檔項目的客戶其年齡主要集中在 2540 歲之間，該類客戶絕大多數(shù)已婚，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或三代同堂為主，從事職業(yè)與收入均較穩(wěn)定。 □ 中高檔物業(yè)戶型方面，客戶對三房二廳的需求率最高，其次為四房二廳。 □ 配套方 面中高檔物業(yè)需求客戶對獨(dú)立會所、基本生活配套、休閑運(yùn)動、文化教育以及交通配套的關(guān)注程度較高。 市場競爭 (以下各項數(shù)據(jù)與總結(jié)性描述的相關(guān)詳細(xì)調(diào)查分析見《市場研究報告第五篇 (項目競爭態(tài)勢及競爭對手研究篇 )》 ) □ 南岸區(qū)內(nèi) 2020 年下半年及此后的 45 年間推出的本項目產(chǎn)品規(guī)劃類似的臨江中高檔樓盤將成為本項目的主要競爭對手。 □ 現(xiàn)有競爭對手規(guī)模普遍較大，開發(fā)商實力雄厚，產(chǎn)品規(guī)劃先進(jìn)，持續(xù)開發(fā)周期長，社區(qū)配套齊全，將會對本項目形成強(qiáng)大的威脅。 □ 潛在競爭對手體量巨大，開發(fā)商實力雄厚，部分項目已經(jīng)在市場上初步樹立了形 象，占有一定的先機(jī)，將會本項目形成較大沖擊。 由此可預(yù)計未來競爭將尤為激烈，因此本項目必須在建筑設(shè)計、戶型設(shè)計、園林景觀、甚至配套設(shè)施等方面打造特色，有突出表現(xiàn)，從而增加本項目之競爭力，最大限度的提升項目的可創(chuàng)造價值。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 65 頁 以上均從宏觀的角度出發(fā)對于市場環(huán)境進(jìn)行分析與概述，以下將從微觀的角度出發(fā)，從項目自身的優(yōu)劣勢進(jìn)行分析與研究從而挖掘本項目之核心競爭力，產(chǎn)為項目定位指引方向。 三、 項目分析 項目 SWOT 分析 1)SWOT 矩陣 優(yōu)勢 (S) 劣勢 (W) □ 優(yōu)質(zhì)的濱江景觀資源 □ 良好的居家自然環(huán)境 □ 項目區(qū) 位較為偏遠(yuǎn)，區(qū)域人氣不旺，帶來推廣難度 □ 工業(yè)園區(qū)大環(huán)境，目前周邊基本生活配套較為欠缺，缺乏居家氛圍。 □ 地塊狹長，局部地段不利于社區(qū)氛圍營造 □ 地質(zhì)松軟，地下水位高，加大開發(fā)成本。 機(jī)會 (O) 威脅 (T) □ 南岸區(qū)作為居家之地，獲得包括南岸區(qū)、渝中區(qū)和九龍坡區(qū)客戶的廣泛認(rèn)同 □ 隨著駿逸天下及美堤雅城的交房入住，居家氛圍將日趨濃厚，并對該區(qū)域有更廣泛的認(rèn)識、認(rèn)可。 □ 濱江路的通車，使得交通日益完善 濱江商業(yè)帶和燈飾景觀帶的建成，將帶動地塊人氣。 □ 隨著臨江地塊的大量開發(fā)，該類型地塊在市場上將越來越 變得稀缺。 □ 南濱路沿線相似地段的項目，如融僑半島、美堤雅城對本項目構(gòu)成很大威脅。 □ 濱江路建設(shè)的不完全確定性將提高本項目開發(fā)的風(fēng)險 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 65 頁 SWOT 分析 1)優(yōu)勢 (S) □ 優(yōu)質(zhì)的濱江景觀資源 本項目毗鄰長江，江岸線長達(dá) 公里，江面開闊，由于地塊近距離沿江開發(fā)，觀江視野無任何遮擋，使得本項目具有非常突出的江景資源，而對岸九龍坡沿江城市景觀與又江景相映成趣，構(gòu)成本項目的強(qiáng)力優(yōu)勢之一，這也將成為本項目銷售推廣之主訴求點之一。 □ 良好的居家自然環(huán)境 項目所處區(qū)域經(jīng)開區(qū)為無污染現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)環(huán) 境良好，綠蔭環(huán)繞，空氣清新，其居家環(huán)境優(yōu)于主城區(qū)中心地段，同時本項目還緊鄰開放的 120 畝城市主題生態(tài)公園，其既可成為本項目之又一景觀資源，還可作為本項目之休閑配套，將是本項目對客戶的又一吸引點。 2)劣勢 (W) □ 項目區(qū)位較為偏遠(yuǎn)，區(qū)域人氣不旺，帶來推廣難度 項目所在區(qū)域沒有居民聚集區(qū)和商業(yè)結(jié)點，從項目地塊前經(jīng)過的人流量比較小，這導(dǎo)致項目基本失去通過過往人群的關(guān)注和口碑傳播達(dá)到吸引新客戶群的重要推廣途徑，需要更多依賴廣告和外賣場和展場等成本較高的推廣手段，因而經(jīng)推廣帶來了難度。 □ 工業(yè)園區(qū)大環(huán)境，目前周 邊基本生活配套較為欠缺，缺乏居家氛圍。 本項目所處區(qū)域本屬工業(yè)園區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為入駐企業(yè)的辦公樓與廠房，基本無大型宿舍區(qū) (目前正在開發(fā)的駿逸天下與美堤雅城除外 )，目前該區(qū)域除缺乏包括公共交通等在內(nèi)的基本生活配套外其居家氛圍也較薄弱，對于注重居家生活氛圍的客戶而言具有較大抗性，當(dāng)然隨著駿逸天下與美堤雅城的交房入住，這一劣勢將獲得較大改善。 □ 地塊狹長，局部地段不利于社區(qū)氛圍營造 地塊的狹長使得本項目具有得天獨(dú)厚的、寬闊的江景資源，但同時也使本項目的各組團(tuán)間較為獨(dú)立和分散，局部地段不能很好地形成社區(qū)圍合，對于社區(qū) 氛圍的營造產(chǎn)生一定的不利，也給地塊的規(guī)劃、園林的設(shè)計提出了更高的要求。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 65 頁 □ 地質(zhì)松軟，地下水位高，加大開發(fā)成本 本項目臨江地段將普遍是新添土地基，土質(zhì)較為松軟，地下水位較高，導(dǎo)致基礎(chǔ)工程工期延長、成本增加，進(jìn)而可能引起銷售價格必須提高，影響項目定位和銷售策略、速度等諸多方面。 3)機(jī)會 □ 南岸區(qū)作為居家之地獲得包括南岸區(qū)、渝中區(qū)和九龍坡區(qū)客戶的廣泛認(rèn)同。 據(jù)市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，針對重慶市五大主城區(qū)的最佳居住區(qū)域選擇，重慶市民普遍認(rèn)為除江北區(qū)外，同樣與渝中半島隔江相鄰的南岸區(qū)成為重點考慮區(qū)域。隨著長江大橋和菜園壩 長江的開通，南岸區(qū)作為理想居家之地，將更具廣泛的認(rèn)可度和美譽(yù)度，因此在這一大環(huán)境之下，區(qū)域的認(rèn)同度將給本項目帶來了良好的開發(fā)時機(jī)。 □ 隨著駿逸天下及美堤雅城人交房入住，居家氛圍將日趨濃厚，并對該區(qū)域有理廣泛的認(rèn)識、認(rèn)可。 所處地塊的工業(yè)園區(qū)本質(zhì)使得該區(qū)域缺乏一定居家氛圍，但駿逸天下及美堤雅城的開發(fā)在很大適度上炒熱了該區(qū)域，帶動了該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，同時隨著這兩個項目的交房入住，也提升了該區(qū)域的人氣指數(shù)，更使居家氛圍日益濃厚，也給本項目帶來了發(fā)展時機(jī)。 □ 濱江路的通車和丹龍路公交線路引入，使得交通日益完善 就 目前而言，本項目交通的便利度仍較欠缺，但隨著濱江路的建成通車和丹龍路公交系統(tǒng)配置提高，這一劣勢將得到重大的改變，將彌補(bǔ)目前交通的不便劣勢，也給本項目帶來了開發(fā)機(jī)會。 □ 濱江商業(yè)帶和濱江燈飾景觀帶的建成，將帶動地塊人氣 由于本項目的沿江開發(fā)，其朝江面與即將建成通車的濱江路相連，而重慶獨(dú)特的濱江商業(yè)模式，那么與本項目毗鄰的濱江路形成濱江商業(yè)休閑景觀帶成為必然。本項目因此得天獨(dú)厚的有利條件，在開發(fā)商業(yè)帶的同時既能帶動項目地塊人氣，還能為本項目增加又一休閑娛樂配套設(shè)施，同時通過對濱江商業(yè)帶的主題打造，更可成為本項目 沿江面一道獨(dú)特的風(fēng)景線。 □ 隨著臨江地塊的大量開發(fā)，該類型地塊在市場上將越來越變得稀缺 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 65 頁 雖然重慶市兩江環(huán)繞，江岸線長，濱江地塊多，但由于其地形、地質(zhì)的特殊條件限制，并不是所有的濱江區(qū)域都可用于房地產(chǎn)開發(fā)，因此隨著可用開發(fā)的濱江地塊的大量開發(fā)與使用，已使該類型地塊在市場上越來越少，濱江正向距離城區(qū)中心地段更加偏遠(yuǎn)的位置發(fā)展，因此本項目地塊的可預(yù)計市場稀缺性將是本項目開發(fā)的一大機(jī)會。 4)威脅 □ 南濱路沿線如融僑半島，以及與本項目毗鄰的美堤雅城將對本項目構(gòu)成很大威脅 本項目地塊臨江，與本項目位處同一區(qū)域的濱 江樓盤將很可能對本項目形成最大競爭。由此推斷地處南濱路沿線上仍在后續(xù)開發(fā)的融僑半島將對本項目形成一定的市場競爭，同時其大社區(qū)、大規(guī)模、配套完善等優(yōu)于本項目；另外與本項目毗鄰的美堤雅城的競爭力更不可忽視，其與本項目的近距離競爭構(gòu)成了本項目最直接的威脅。 □ 濱江路建設(shè)的不