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重慶濱江商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃案商業(yè)地產(chǎn)(已修改)

2025-05-28 01:08 本頁(yè)面
 

【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 65 頁(yè) **濱江花園項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊情況 項(xiàng)目位于南岸區(qū)目前發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的無(wú)污染工業(yè)園 區(qū) —— 重慶市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的丹龍路,面鄰長(zhǎng)江,毗鄰駿逸天下、美堤雅城和一個(gè)市政公園,背靠工業(yè)園企業(yè)。項(xiàng)目地塊江岸線狹長(zhǎng),與長(zhǎng)江僅濱江路一路之隔,項(xiàng)目江景面極為開(kāi)闊。目前,由于地塊濱江段的濱江路尚處于建設(shè)初期,計(jì)劃 2020 年 3 月本項(xiàng)目一期工程地塊方始具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。 1) 餐飲、娛樂(lè)、金融網(wǎng)點(diǎn)分布現(xiàn)狀 由于本項(xiàng)目地塊所處的經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi),主要入駐封閉式管理的企業(yè)單位,毗鄰的美堤雅城和駿逸天下各項(xiàng)配套正在建設(shè)中,尚未正式投入經(jīng)營(yíng),因此 目前項(xiàng)目周邊的餐飲、娛樂(lè)、金融等配套規(guī)模小、檔次低、市場(chǎng)輻射范圍窄,對(duì)本項(xiàng)目的支持力度非常有限。未來(lái)美堤雅城、駿逸天下和本項(xiàng)目都規(guī)劃了相當(dāng)?shù)呐涮?,將形成自有的?dú)立商業(yè)配套圈,但目前該區(qū)域的居民重點(diǎn)依賴于南坪商業(yè)步行街和南濱路 (長(zhǎng)江大橋南橋頭至上新街段 )餐飲娛樂(lè)街。 2) 交通狀況 項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)區(qū)城市主干道丹龍路,西接鵝公巖長(zhǎng)江大橋,北連主城干道,路面平整寬闊,路況良好。目前公共交通配套嚴(yán)重不足,出行欠便利。隨著駿逸天下、美堤雅城以及本項(xiàng)目 (局部或整體 )的交房使用,業(yè)主入住,公共交通將極大改善。此外,當(dāng) 2020 年 2020 年間濱江路通車(chē)后,項(xiàng)目交通狀況還將得到進(jìn)一步改善。 3) 人口構(gòu)成 目前經(jīng)開(kāi)區(qū)本屬工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃,之前類(lèi)似于城市邊緣新興地帶,即使當(dāng)前有大量企業(yè)的入住,但也多只建廠房,而無(wú)宿舍區(qū),僅有少數(shù) 20012002 年間開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)入住的部分居民,居民數(shù)量非常少。 4) 產(chǎn)業(yè)分布 經(jīng)開(kāi)區(qū)為工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃,目前主要以無(wú)污染的加工工業(yè)為主,如制藥、制衣、機(jī)電、建材等。 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 65 頁(yè) 5) 居家環(huán)境狀況 本項(xiàng)目所于經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi),入駐企業(yè)基本無(wú)污染,同時(shí)區(qū)內(nèi)綠化良好,再加上毗鄰 120 畝的市政公園,項(xiàng)目位于長(zhǎng)江邊,江面開(kāi)闊,江對(duì)面綠意盎然,空氣清 新,居家環(huán)境質(zhì)量勝過(guò)主城區(qū)中心區(qū)域。 地塊歷史沿革 重慶市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是中國(guó)西部地區(qū)最早設(shè)立的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū),其區(qū)域定位為現(xiàn)代無(wú)污染工業(yè)園區(qū),位置緊鄰南岸中心商圈,區(qū)位狀況良好,引來(lái)眾多的大型企業(yè)紛紛入駐該區(qū)域,如美心集團(tuán)、愛(ài)立信、騰輝、樹(shù)王等。 隨著南岸區(qū)“吃在南岸、住在南岸、玩在南岸”的大區(qū)域整體發(fā)展戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施,園區(qū)內(nèi)及其周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正如火如荼地進(jìn)行,該區(qū)域?qū)⒉豢杀苊獬蔀榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的又一熱土。 二、 市場(chǎng)狀況總結(jié)性描述 由于本項(xiàng)目地處南岸經(jīng)開(kāi)區(qū),因此在此將主要針對(duì)南岸的市場(chǎng)狀況進(jìn)行總結(jié),雖然不排 除本項(xiàng)目將為全市性項(xiàng)目的可能,但就其地理位置而言,其客戶群來(lái)源將仍將主要集中在南岸區(qū),下面將從供應(yīng)與需求兩方面對(duì)南岸市場(chǎng)狀況進(jìn)行總結(jié): 市場(chǎng)供應(yīng) (以下各項(xiàng)數(shù)據(jù)與總結(jié)性描述的相關(guān)詳細(xì)調(diào)查分析見(jiàn)《市場(chǎng)研究報(bào)考第二篇 (南岸區(qū)區(qū)域樓市研究篇 )》 ) □ 南岸區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模和開(kāi)發(fā)水平均在全市頗具影響力,在售物業(yè)套內(nèi)均價(jià)達(dá) 28003300元 /㎡左右,處于全市樓市的中高檔價(jià)位; □ 面岸區(qū)在售物業(yè)以高層、小高層為主,其他物業(yè)的供應(yīng)相對(duì)較少; □ 在售物業(yè)戶型以三房為主,兩房其次 ; □ 潛在開(kāi)發(fā)體量巨大,未來(lái)幾年南岸樓市將 呈明顯放量的態(tài)勢(shì),多規(guī)劃為高層和小高層,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 65 頁(yè) 市場(chǎng)需求 (以下各項(xiàng)數(shù)據(jù)與總結(jié)性描述的相關(guān)詳細(xì)調(diào)查分析見(jiàn)《市場(chǎng)研究報(bào)告第四篇 (項(xiàng)目客戶研究篇 )》 ) □ 從調(diào)查發(fā)現(xiàn),南岸區(qū)樓盤(pán)的客戶以本區(qū)域消化為主,由于與渝中區(qū)半島距離較近,渝中區(qū)的客戶也占到相當(dāng)比例,其次便是部分九龍坡區(qū)的客戶。 □ 有意向購(gòu)買(mǎi)中高檔項(xiàng)目的客戶其年齡主要集中在 2540 歲之間,該類(lèi)客戶絕大多數(shù)已婚,家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或三代同堂為主,從事職業(yè)與收入均較穩(wěn)定。 □ 中高檔物業(yè)戶型方面,客戶對(duì)三房二廳的需求率最高,其次為四房二廳。 □ 配套方 面中高檔物業(yè)需求客戶對(duì)獨(dú)立會(huì)所、基本生活配套、休閑運(yùn)動(dòng)、文化教育以及交通配套的關(guān)注程度較高。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) (以下各項(xiàng)數(shù)據(jù)與總結(jié)性描述的相關(guān)詳細(xì)調(diào)查分析見(jiàn)《市場(chǎng)研究報(bào)告第五篇 (項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究篇 )》 ) □ 南岸區(qū)內(nèi) 2020 年下半年及此后的 45 年間推出的本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃類(lèi)似的臨江中高檔樓盤(pán)將成為本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 □ 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)模普遍較大,開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚,產(chǎn)品規(guī)劃先進(jìn),持續(xù)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),社區(qū)配套齊全,將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成強(qiáng)大的威脅。 □ 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手體量巨大,開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚,部分項(xiàng)目已經(jīng)在市場(chǎng)上初步樹(shù)立了形 象,占有一定的先機(jī),將會(huì)本項(xiàng)目形成較大沖擊。 由此可預(yù)計(jì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將尤為激烈,因此本項(xiàng)目必須在建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀、甚至配套設(shè)施等方面打造特色,有突出表現(xiàn),從而增加本項(xiàng)目之競(jìng)爭(zhēng)力,最大限度的提升項(xiàng)目的可創(chuàng)造價(jià)值。 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 65 頁(yè) 以上均從宏觀的角度出發(fā)對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析與概述,以下將從微觀的角度出發(fā),從項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析與研究從而挖掘本項(xiàng)目之核心競(jìng)爭(zhēng)力,產(chǎn)為項(xiàng)目定位指引方向。 三、 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 1)SWOT 矩陣 優(yōu)勢(shì) (S) 劣勢(shì) (W) □ 優(yōu)質(zhì)的濱江景觀資源 □ 良好的居家自然環(huán)境 □ 項(xiàng)目區(qū) 位較為偏遠(yuǎn),區(qū)域人氣不旺,帶來(lái)推廣難度 □ 工業(yè)園區(qū)大環(huán)境,目前周邊基本生活配套較為欠缺,缺乏居家氛圍。 □ 地塊狹長(zhǎng),局部地段不利于社區(qū)氛圍營(yíng)造 □ 地質(zhì)松軟,地下水位高,加大開(kāi)發(fā)成本。 機(jī)會(huì) (O) 威脅 (T) □ 南岸區(qū)作為居家之地,獲得包括南岸區(qū)、渝中區(qū)和九龍坡區(qū)客戶的廣泛認(rèn)同 □ 隨著駿逸天下及美堤雅城的交房入住,居家氛圍將日趨濃厚,并對(duì)該區(qū)域有更廣泛的認(rèn)識(shí)、認(rèn)可。 □ 濱江路的通車(chē),使得交通日益完善 濱江商業(yè)帶和燈飾景觀帶的建成,將帶動(dòng)地塊人氣。 □ 隨著臨江地塊的大量開(kāi)發(fā),該類(lèi)型地塊在市場(chǎng)上將越來(lái)越 變得稀缺。 □ 南濱路沿線相似地段的項(xiàng)目,如融僑半島、美堤雅城對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成很大威脅。 □ 濱江路建設(shè)的不完全確定性將提高本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 65 頁(yè) SWOT 分析 1)優(yōu)勢(shì) (S) □ 優(yōu)質(zhì)的濱江景觀資源 本項(xiàng)目毗鄰長(zhǎng)江,江岸線長(zhǎng)達(dá) 公里,江面開(kāi)闊,由于地塊近距離沿江開(kāi)發(fā),觀江視野無(wú)任何遮擋,使得本項(xiàng)目具有非常突出的江景資源,而對(duì)岸九龍坡沿江城市景觀與又江景相映成趣,構(gòu)成本項(xiàng)目的強(qiáng)力優(yōu)勢(shì)之一,這也將成為本項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣之主訴求點(diǎn)之一。 □ 良好的居家自然環(huán)境 項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)開(kāi)區(qū)為無(wú)污染現(xiàn)代工業(yè)園區(qū),園區(qū)內(nèi)環(huán) 境良好,綠蔭環(huán)繞,空氣清新,其居家環(huán)境優(yōu)于主城區(qū)中心地段,同時(shí)本項(xiàng)目還緊鄰開(kāi)放的 120 畝城市主題生態(tài)公園,其既可成為本項(xiàng)目之又一景觀資源,還可作為本項(xiàng)目之休閑配套,將是本項(xiàng)目對(duì)客戶的又一吸引點(diǎn)。 2)劣勢(shì) (W) □ 項(xiàng)目區(qū)位較為偏遠(yuǎn),區(qū)域人氣不旺,帶來(lái)推廣難度 項(xiàng)目所在區(qū)域沒(méi)有居民聚集區(qū)和商業(yè)結(jié)點(diǎn),從項(xiàng)目地塊前經(jīng)過(guò)的人流量比較小,這導(dǎo)致項(xiàng)目基本失去通過(guò)過(guò)往人群的關(guān)注和口碑傳播達(dá)到吸引新客戶群的重要推廣途徑,需要更多依賴廣告和外賣(mài)場(chǎng)和展場(chǎng)等成本較高的推廣手段,因而經(jīng)推廣帶來(lái)了難度。 □ 工業(yè)園區(qū)大環(huán)境,目前周 邊基本生活配套較為欠缺,缺乏居家氛圍。 本項(xiàng)目所處區(qū)域本屬工業(yè)園區(qū),區(qū)域內(nèi)多為入駐企業(yè)的辦公樓與廠房,基本無(wú)大型宿舍區(qū) (目前正在開(kāi)發(fā)的駿逸天下與美堤雅城除外 ),目前該區(qū)域除缺乏包括公共交通等在內(nèi)的基本生活配套外其居家氛圍也較薄弱,對(duì)于注重居家生活氛圍的客戶而言具有較大抗性,當(dāng)然隨著駿逸天下與美堤雅城的交房入住,這一劣勢(shì)將獲得較大改善。 □ 地塊狹長(zhǎng),局部地段不利于社區(qū)氛圍營(yíng)造 地塊的狹長(zhǎng)使得本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的、寬闊的江景資源,但同時(shí)也使本項(xiàng)目的各組團(tuán)間較為獨(dú)立和分散,局部地段不能很好地形成社區(qū)圍合,對(duì)于社區(qū) 氛圍的營(yíng)造產(chǎn)生一定的不利,也給地塊的規(guī)劃、園林的設(shè)計(jì)提出了更高的要求。 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 65 頁(yè) □ 地質(zhì)松軟,地下水位高,加大開(kāi)發(fā)成本 本項(xiàng)目臨江地段將普遍是新添土地基,土質(zhì)較為松軟,地下水位較高,導(dǎo)致基礎(chǔ)工程工期延長(zhǎng)、成本增加,進(jìn)而可能引起銷(xiāo)售價(jià)格必須提高,影響項(xiàng)目定位和銷(xiāo)售策略、速度等諸多方面。 3)機(jī)會(huì) □ 南岸區(qū)作為居家之地獲得包括南岸區(qū)、渝中區(qū)和九龍坡區(qū)客戶的廣泛認(rèn)同。 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),針對(duì)重慶市五大主城區(qū)的最佳居住區(qū)域選擇,重慶市民普遍認(rèn)為除江北區(qū)外,同樣與渝中半島隔江相鄰的南岸區(qū)成為重點(diǎn)考慮區(qū)域。隨著長(zhǎng)江大橋和菜園壩 長(zhǎng)江的開(kāi)通,南岸區(qū)作為理想居家之地,將更具廣泛的認(rèn)可度和美譽(yù)度,因此在這一大環(huán)境之下,區(qū)域的認(rèn)同度將給本項(xiàng)目帶來(lái)了良好的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)。 □ 隨著駿逸天下及美堤雅城人交房入住,居家氛圍將日趨濃厚,并對(duì)該區(qū)域有理廣泛的認(rèn)識(shí)、認(rèn)可。 所處地塊的工業(yè)園區(qū)本質(zhì)使得該區(qū)域缺乏一定居家氛圍,但駿逸天下及美堤雅城的開(kāi)發(fā)在很大適度上炒熱了該區(qū)域,帶動(dòng)了該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),同時(shí)隨著這兩個(gè)項(xiàng)目的交房入住,也提升了該區(qū)域的人氣指數(shù),更使居家氛圍日益濃厚,也給本項(xiàng)目帶來(lái)了發(fā)展時(shí)機(jī)。 □ 濱江路的通車(chē)和丹龍路公交線路引入,使得交通日益完善 就 目前而言,本項(xiàng)目交通的便利度仍較欠缺,但隨著濱江路的建成通車(chē)和丹龍路公交系統(tǒng)配置提高,這一劣勢(shì)將得到重大的改變,將彌補(bǔ)目前交通的不便劣勢(shì),也給本項(xiàng)目帶來(lái)了開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。 □ 濱江商業(yè)帶和濱江燈飾景觀帶的建成,將帶動(dòng)地塊人氣 由于本項(xiàng)目的沿江開(kāi)發(fā),其朝江面與即將建成通車(chē)的濱江路相連,而重慶獨(dú)特的濱江商業(yè)模式,那么與本項(xiàng)目毗鄰的濱江路形成濱江商業(yè)休閑景觀帶成為必然。本項(xiàng)目因此得天獨(dú)厚的有利條件,在開(kāi)發(fā)商業(yè)帶的同時(shí)既能帶動(dòng)項(xiàng)目地塊人氣,還能為本項(xiàng)目增加又一休閑娛樂(lè)配套設(shè)施,同時(shí)通過(guò)對(duì)濱江商業(yè)帶的主題打造,更可成為本項(xiàng)目 沿江面一道獨(dú)特的風(fēng)景線。 □ 隨著臨江地塊的大量開(kāi)發(fā),該類(lèi)型地塊在市場(chǎng)上將越來(lái)越變得稀缺 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 65 頁(yè) 雖然重慶市兩江環(huán)繞,江岸線長(zhǎng),濱江地塊多,但由于其地形、地質(zhì)的特殊條件限制,并不是所有的濱江區(qū)域都可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),因此隨著可用開(kāi)發(fā)的濱江地塊的大量開(kāi)發(fā)與使用,已使該類(lèi)型地塊在市場(chǎng)上越來(lái)越少,濱江正向距離城區(qū)中心地段更加偏遠(yuǎn)的位置發(fā)展,因此本項(xiàng)目地塊的可預(yù)計(jì)市場(chǎng)稀缺性將是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一大機(jī)會(huì)。 4)威脅 □ 南濱路沿線如融僑半島,以及與本項(xiàng)目毗鄰的美堤雅城將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成很大威脅 本項(xiàng)目地塊臨江,與本項(xiàng)目位處同一區(qū)域的濱 江樓盤(pán)將很可能對(duì)本項(xiàng)目形成最大競(jìng)爭(zhēng)。由此推斷地處南濱路沿線上仍在后續(xù)開(kāi)發(fā)的融僑半島將對(duì)本項(xiàng)目形成一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),同時(shí)其大社區(qū)、大規(guī)模、配套完善等優(yōu)于本項(xiàng)目;另外與本項(xiàng)目毗鄰的美堤雅城的競(jìng)爭(zhēng)力更不可忽視,其與本項(xiàng)目的近距離競(jìng)爭(zhēng)構(gòu)成了本項(xiàng)目最直接的威脅。 □ 濱江路建設(shè)的不
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