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正文內(nèi)容

重慶濱江商業(yè)地產(chǎn)項目前期策劃案商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)

2025-06-22 01:08 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 存在其共同弱點,即基本無其它特色亮點而言。 那么借鑒以上項目,同時結(jié)合本項目自身特征,建議本項目規(guī)劃布局方向: □ 應以充分利用本項目之江景優(yōu)勢為基礎(chǔ),最大限度的保證“戶戶有景,家家觀江”; “水”乃本項目特色之一,建議本項目打造“親水”、“近水”的真正體驗式與參與式的規(guī)劃布局特色,即規(guī)劃布局與“水”的完美結(jié)合。 由于本項目毗鄰即將建成的濱江路,建議本項目可規(guī)劃一定規(guī)模的濱江休閑商業(yè)帶,并同時將其打造成為本項目之亮點之一。 2) 建筑形態(tài) □ 當前市場可 類比樓盤的建筑形態(tài) 項目名稱 物業(yè)建筑形態(tài) 容積率 美堤雅城 純小高層社區(qū) , 1218 層小高層住宅,板式與點式相結(jié)合 駿逸天下 由 2 棟 12 層小高層、 10 棟 1832 層高層住宅圍合而成 陽光 100 國際新城 高層建筑為主 暫無 上江城 由 8 棟高層 (28F)、 4 棟聯(lián)體小高層 (1218F)住宅組成; 金砂水岸 由 18+1F、 25+1F、 30+1F、及 33F 小高層、高層圍合組成 東方港灣 高層建筑主 金沙港灣 項目當前開發(fā)量約為 15 萬方,由 4 棟高層 (3234F)組成 暫無 □ 本項目自身特征 物業(yè)建筑形態(tài)的確定通常會受到項目地理位置、地形地貌、容積率等因素的影響,因此本項目以此方向考慮具備以下特征: * 本項目地處江畔,具有寬闊的景觀視野 * 擁有 公里長的江岸線,帶來了無遮擋的江景資源 * 政府許可容積率為 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 65 頁 □ 本項目建筑形態(tài)方向建議 從以上類似項目看出,濱江項目其物業(yè)形態(tài)均為小高層或高層建筑,而結(jié)合本項目之自身特征和市場客戶要求更高綠化率,更小建筑覆蓋率的需求, 建議本項目之物業(yè)形態(tài)為高層 ,這樣既可充分發(fā)揮和創(chuàng)造項目景觀優(yōu)勢,同時也能最大限 度的合理利用容積率。 3) 建筑風格 當前市場可類比樓盤的建筑風格 項目名稱 建筑風格 建筑裝門面、色調(diào) 屋頂與底樓 建筑特色 美提雅城 無具體風格界定,但其宣稱表現(xiàn)為“臨江琴鍵”式藝術(shù)風格 建筑立面富有層次感,立面以紅色作為底座的主色調(diào),屋頂有朱紅色線條點綴 底樓無架空 特色不明顯 駿逸天下 現(xiàn)代風格 項目建筑風格以簡約為主,立面色彩為深褐色,具有一定貴族氣息,適合項目的定位特點 底樓有架空 特色不明顯 陽光 100 國際新城 現(xiàn)代主義建筑風格 大色塊的嫻熟運用、配合極簡的幾何建筑形式 底部架空,底 層形成高 20 米、 2 米直徑、長達 650 米的景觀柱廊 特色不明顯 上江城 新現(xiàn)代古典廣義風格 (巴渝文化 ) 外立面以青灰色為主,運用傳統(tǒng)銹紅色線條縱橫分割 屋頂為重慶吊腳樓式的坡屋頂,底樓架空形成巴渝文化長廊 東方港灣 現(xiàn)代港式風格 立面以淺色為基 底樓架空綠化 特色不明顯 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 65 頁 調(diào),配合紅、藍色直線條 金沙港灣 現(xiàn)代風格 立面以灰、白淺色調(diào)為主 底樓無架空 特色不明顯 □ 本項目自身特征 就建筑風格而言,怎樣做到其與項目自身環(huán)境相和諧是重點考慮因素。 本項目濱長江而建,其江岸“水”性是其主要特征。 □ 本 項目建筑風格方向建議 從以上類別項目的建筑風格表現(xiàn)形式分析看出,濱江項目在建筑風格上絕大多數(shù)走現(xiàn)代風格或體現(xiàn)某種文體特色的路線,而外立面的色調(diào)也多使用紅、藍等色彩鮮艷明快的色系,達到一定視覺的沖擊力,不過也不難發(fā)現(xiàn)目前重慶的各濱江項目在建筑風格上均無明顯特色和亮點而言,那么參考類似項目,結(jié)合本項目自身特征,關(guān)于本項目之建筑風格方向建議: □ 在風格上仍采用現(xiàn)代風格,但在裝飾上造型上突出“水”概念; 在立面上使用鮮艷明快的色系,使建筑在水氣大、天空較為灰朦的環(huán)境中突顯; □ 采用底樓架空等方式,既符合地塊的高 差特質(zhì),同時彌補濱江地塊較潮濕的缺陷,并將江景、水景、對岸山景引入小區(qū)。 通過如此打造,構(gòu)筑出建筑與自然環(huán)境、人造環(huán)境和諧統(tǒng)一的風格特色; 4) 園林設(shè)計 □ 當前市場可類比樓盤的園林設(shè)計 項目名稱 具體內(nèi)容 特色 美提雅城 總體綠地率 %,綠地面積 萬㎡ 16 米寬濱江景觀休閑大道 駿逸天下 江景、公園景、超大規(guī)模中庭花園(號稱 3000 米浩淼江面、 80000㎡生態(tài)公園、 25000㎡超大中庭花園)三重景觀主題的有機結(jié)合 無明顯特色 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 65 頁 上江城 在項目園林景觀方面,仍然配合整體項目定位的需要,以巴渝 鄉(xiāng)土園林風格為主,如石梯、青竹、水車、牌坊等,均采用傳統(tǒng)材質(zhì)和傳統(tǒng)工藝。 園林內(nèi)巴渝元素的演繹比較到位 金砂水岸 項目首創(chuàng)重慶活水園林設(shè)計,引入嘉陵江水入景,在小區(qū)形成眾多小溪、噴泉、瀑布,中庭園林景觀面積達 2 萬㎡ 水景營造突出,圍繞水元素的園林小品打造較有特色 東方港灣 主要圍繞約克風情街打造,英倫風情 無明顯特色 金沙港灣 園林概念較模糊 無 明顯特色 □ 本項目自身特征 項目的規(guī)模、地形將對園林設(shè)計產(chǎn)生影響,因此就本項目而言,占地 360 畝的規(guī)模決定了本項目的園林是本項目除物業(yè)以外的又一產(chǎn)品主體 。項目的地形具有兩大組團結(jié)點、一端狹長和地塊內(nèi)坡度較大的特點。 □ 本項目園林設(shè)計方向建議 在核心競爭力的分析當中已說到本項目之主核心競爭力重在產(chǎn)品的打造上,而作為產(chǎn)品打造中的主體之一一 — 園林設(shè)計便成為產(chǎn)品類型中尤為重要的一方面。 從以上相似項目的類比中也可看出,各項目都很重視自身的園林設(shè)計,都想打造出亮點,但卻都無明顯特色可言。建議本項目的園林設(shè)計上合理利用項目地形特色,并重點構(gòu)筑項目自身的主題概念和風格特色,其設(shè)計方向應有以下幾方面: * 需要給園林設(shè)計附予一定的文化主題概念,與項目所營造的生活狀 態(tài)和文化特質(zhì)相協(xié)調(diào),制造形象的差異化; * 要與建筑、江景相映成趣; 體現(xiàn)文化底蘊與特色的重點; * 園林將是本項目所倡導生活模式的表現(xiàn)與演繹。 5) 戶型設(shè)計 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 65 頁 □ 當前市場可類比樓盤的園林設(shè)計 項目名稱 主力戶型 空間類型 各戶型銷售走勢 特色 美堤雅城 一期: 1282 套 3*2(98117㎡ ): 73% 2*2(7884 ㎡ ): 27% 二期: 833套 2*2(7697 ㎡ ): 42% 3*2(102104 ㎡ ): 54% 平層為主,少量錯層 從目前來看,兩房銷售較三房快 駿逸天下 一期少量二房,二期全 部為三房與四房 2*2: 6574㎡; 3*2(帶入戶花園 ): 96110㎡; 3*3(錯層 ): 114 ㎡; 4*3(錯、保姆房 )138 ㎡; 躍層: ㎡ 多為平層,輔少量錯層與躍層 三房、四房較二房銷售快 入戶花 園與180 度的在大飄窗設(shè)計 陽光 100 國際新城 3*2+功能房 (132 ㎡ ): 25% 3*2( ㎡ ): 26% 2*2+多功能房 (93 ㎡ ): 26% 3*2( ㎡ ): 25% 平層 戶型方正, 米大開間,雙陽臺 上江城 1*!; 3%; ㎡; 2*!; 5%; ㎡; 2*2; 10%; ㎡; 3*2; 70%; ㎡; 101106㎡、 ㎡(帶保姆房 ); 4*2; 10%; ㎡ 躍層; 2%; 180221 ㎡ 多為平層,輔以少量躍層 小面積戶型走勢好于大面積戶型,但景觀面好的大面積的戶型銷售也較好 三角凸 窗設(shè)計;主臥室?guī)в^景陽臺。 金砂水岸 2*2; 20%; 7080 ㎡ 3*2/3*3; 65%; 100107 ㎡ 多為平層 每種房型銷 售比較平均 180 度大飄窗 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 65 頁 4*2/ 4*3; 15%; 117130 ㎡ 東方港灣 2*2; 25%; 7080 ㎡ 3*2; 60%; 100107 ㎡ 4*2; 10%; 117113 ㎡ 多為平層,輔以少量躍層 每種房型銷售比較平均 戶型全面,主 臥、次臥異型陽光飄窗 金沙港灣 2*2。25%。㎡ /㎡ 。㎡ 。 3*2/3*3; 55%; ㎡、 ㎡ ㎡; 4*2/4*3; 10%; ㎡; 躍層; 10%; ㎡、㎡、 ㎡; 多為平層,輔以少量躍層 兩房與緊湊型戶型銷售較好,另外景觀好的大戶型銷售也比較好 主臥帶 大型觀景陽 臺或180 度弧開落地玻璃陽臺; □ 本項目自身特征 針對戶型,本項目自身目前所具備的最大特征便是濱江而建,視野開闊,無遮擋江景資源。 □ 本項目戶型設(shè)計方向建議 項目銷售情況在一定程度由其戶型設(shè)計的優(yōu)劣決定的,從以上類似項目可以看出,目前的濱江項目的戶型面積趨大,多為三房與四房,除了少數(shù)項目的緊湊戶型銷售好于大面積戶型外,基本上都銷售比較平均,而朝江面的,景觀極好的大戶 型銷售尤為好,因此,以此為鑒并結(jié)合本項目自身情況,建議本項目戶型設(shè)計方向: * 景觀良好的樓宇,臨江面以面積稍大的三房、四房為主,配以少量緊湊三房; * 景觀稍差的樓宇,朝江面為三房戶型,背江面為二房戶型; * 空間類型以平層為主,配置一定比例的錯層,并在景觀良好的局部樓宇頂樓輔以少量躍層; * 戶型的設(shè)計應最大限度的展現(xiàn)本項目的景觀(江景、園景)優(yōu)勢,大多數(shù)戶型可以看江。 戶型配比建議如下: 戶型 套內(nèi)面積(㎡) 套數(shù)配比 二房 65- 80 20% 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 65 頁 三房 90- 100 30% 105- 115 20% 四房 125- 135 30% 頂樓躍層戶型數(shù)量少,根據(jù)標準層戶型確定戶型面積。 6)商業(yè) □ 當前市場可類比樓盤的配套設(shè)置 項目名稱 商業(yè)規(guī)劃情況 特色 美提雅城 中間交叉兩條街道規(guī)劃為中高檔商業(yè)區(qū)域,其中縱向的步行街長達 1 公里,從江邊蜿蜒至山頂 無明顯特色 駿逸天下 規(guī)劃一條商業(yè)街 無明顯特色 陽光 100 國際新城 近 200 米高的 5 星級酒店、登山步道、商業(yè)街、美食中心等 無明顯特色 上江城 商業(yè)面積 5898 平方米 無明顯特色 金砂水岸 占地 9000 ㎡、總建面 5200 的㎡新貴生活精品一條街 無明顯特色 東方港灣 建筑面積達 2 萬平方米的商場。 200 米約克風情街 金沙港灣 在建筑的 1- 2F 設(shè)計為商鋪 無明顯特色 □ 本項目自身特征 就本項目商業(yè)而言,本項目與未來即將建成的濱江路相連,項目周邊缺少成熟的商業(yè)配套,周邊項目正在規(guī)模建設(shè)自身商業(yè)設(shè)施,其規(guī)模量都超過自身業(yè)主的需求。 □ 本項目商業(yè)規(guī)劃方向建議 依據(jù)本項目所處區(qū)域南岸經(jīng)開區(qū)的商業(yè)體量與分布,目前而言雖然商業(yè)設(shè)施尚有所欠缺,商業(yè)氛圍不夠濃厚,但同時其商業(yè)消化能力也相對不足,可現(xiàn)在開發(fā)項目駿逸天下與美堤雅城已經(jīng)有想當?shù)纳?
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