【文章內容簡介】 存在其共同弱點，即基本無其它特色亮點而言。 那么借鑒以上項目，同時結合本項目自身特征，建議本項目規(guī)劃布局方向： □ 應以充分利用本項目之江景優(yōu)勢為基礎，最大限度的保證“戶戶有景，家家觀江”； “水”乃本項目特色之一，建議本項目打造“親水”、“近水”的真正體驗式與參與式的規(guī)劃布局特色，即規(guī)劃布局與“水”的完美結合。 由于本項目毗鄰即將建成的濱江路，建議本項目可規(guī)劃一定規(guī)模的濱江休閑商業(yè)帶，并同時將其打造成為本項目之亮點之一。 2) 建筑形態(tài) □ 當前市場可 類比樓盤的建筑形態(tài) 項目名稱 物業(yè)建筑形態(tài) 容積率 美堤雅城 純小高層社區(qū) ， 1218 層小高層住宅，板式與點式相結合 駿逸天下 由 2 棟 12 層小高層、 10 棟 1832 層高層住宅圍合而成 陽光 100 國際新城 高層建筑為主 暫無 上江城 由 8 棟高層 (28F)、 4 棟聯(lián)體小高層 (1218F)住宅組成； 金砂水岸 由 18+1F、 25+1F、 30+1F、及 33F 小高層、高層圍合組成 東方港灣 高層建筑主 金沙港灣 項目當前開發(fā)量約為 15 萬方，由 4 棟高層 (3234F)組成 暫無 □ 本項目自身特征 物業(yè)建筑形態(tài)的確定通常會受到項目地理位置、地形地貌、容積率等因素的影響，因此本項目以此方向考慮具備以下特征： * 本項目地處江畔，具有寬闊的景觀視野 * 擁有 公里長的江岸線，帶來了無遮擋的江景資源 * 政府許可容積率為 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 65 頁 □ 本項目建筑形態(tài)方向建議 從以上類似項目看出，濱江項目其物業(yè)形態(tài)均為小高層或高層建筑，而結合本項目之自身特征和市場客戶要求更高綠化率，更小建筑覆蓋率的需求， 建議本項目之物業(yè)形態(tài)為高層 ，這樣既可充分發(fā)揮和創(chuàng)造項目景觀優(yōu)勢，同時也能最大限 度的合理利用容積率。 3) 建筑風格 當前市場可類比樓盤的建筑風格 項目名稱 建筑風格 建筑裝門面、色調 屋頂與底樓 建筑特色 美提雅城 無具體風格界定，但其宣稱表現(xiàn)為“臨江琴鍵”式藝術風格 建筑立面富有層次感，立面以紅色作為底座的主色調，屋頂有朱紅色線條點綴 底樓無架空 特色不明顯 駿逸天下 現(xiàn)代風格 項目建筑風格以簡約為主，立面色彩為深褐色，具有一定貴族氣息，適合項目的定位特點 底樓有架空 特色不明顯 陽光 100 國際新城 現(xiàn)代主義建筑風格 大色塊的嫻熟運用、配合極簡的幾何建筑形式 底部架空，底 層形成高 20 米、 2 米直徑、長達 650 米的景觀柱廊 特色不明顯 上江城 新現(xiàn)代古典廣義風格 (巴渝文化 ) 外立面以青灰色為主，運用傳統(tǒng)銹紅色線條縱橫分割 屋頂為重慶吊腳樓式的坡屋頂，底樓架空形成巴渝文化長廊 東方港灣 現(xiàn)代港式風格 立面以淺色為基 底樓架空綠化 特色不明顯 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 65 頁 調，配合紅、藍色直線條 金沙港灣 現(xiàn)代風格 立面以灰、白淺色調為主 底樓無架空 特色不明顯 □ 本項目自身特征 就建筑風格而言，怎樣做到其與項目自身環(huán)境相和諧是重點考慮因素。 本項目濱長江而建，其江岸“水”性是其主要特征。 □ 本 項目建筑風格方向建議 從以上類別項目的建筑風格表現(xiàn)形式分析看出，濱江項目在建筑風格上絕大多數走現(xiàn)代風格或體現(xiàn)某種文體特色的路線，而外立面的色調也多使用紅、藍等色彩鮮艷明快的色系，達到一定視覺的沖擊力，不過也不難發(fā)現(xiàn)目前重慶的各濱江項目在建筑風格上均無明顯特色和亮點而言，那么參考類似項目，結合本項目自身特征，關于本項目之建筑風格方向建議： □ 在風格上仍采用現(xiàn)代風格，但在裝飾上造型上突出“水”概念； 在立面上使用鮮艷明快的色系，使建筑在水氣大、天空較為灰朦的環(huán)境中突顯； □ 采用底樓架空等方式，既符合地塊的高 差特質，同時彌補濱江地塊較潮濕的缺陷，并將江景、水景、對岸山景引入小區(qū)。 通過如此打造，構筑出建筑與自然環(huán)境、人造環(huán)境和諧統(tǒng)一的風格特色； 4) 園林設計 □ 當前市場可類比樓盤的園林設計 項目名稱 具體內容 特色 美提雅城 總體綠地率 %，綠地面積 萬㎡ 16 米寬濱江景觀休閑大道 駿逸天下 江景、公園景、超大規(guī)模中庭花園（號稱 3000 米浩淼江面、 80000㎡生態(tài)公園、 25000㎡超大中庭花園）三重景觀主題的有機結合 無明顯特色 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 65 頁 上江城 在項目園林景觀方面，仍然配合整體項目定位的需要，以巴渝 鄉(xiāng)土園林風格為主，如石梯、青竹、水車、牌坊等，均采用傳統(tǒng)材質和傳統(tǒng)工藝。 園林內巴渝元素的演繹比較到位 金砂水岸 項目首創(chuàng)重慶活水園林設計，引入嘉陵江水入景，在小區(qū)形成眾多小溪、噴泉、瀑布，中庭園林景觀面積達 2 萬㎡ 水景營造突出，圍繞水元素的園林小品打造較有特色 東方港灣 主要圍繞約克風情街打造，英倫風情 無明顯特色 金沙港灣 園林概念較模糊 無 明顯特色 □ 本項目自身特征 項目的規(guī)模、地形將對園林設計產生影響，因此就本項目而言，占地 360 畝的規(guī)模決定了本項目的園林是本項目除物業(yè)以外的又一產品主體 。項目的地形具有兩大組團結點、一端狹長和地塊內坡度較大的特點。 □ 本項目園林設計方向建議 在核心競爭力的分析當中已說到本項目之主核心競爭力重在產品的打造上，而作為產品打造中的主體之一一 — 園林設計便成為產品類型中尤為重要的一方面。 從以上相似項目的類比中也可看出，各項目都很重視自身的園林設計，都想打造出亮點，但卻都無明顯特色可言。建議本項目的園林設計上合理利用項目地形特色，并重點構筑項目自身的主題概念和風格特色，其設計方向應有以下幾方面： * 需要給園林設計附予一定的文化主題概念，與項目所營造的生活狀 態(tài)和文化特質相協(xié)調，制造形象的差異化； * 要與建筑、江景相映成趣； 體現(xiàn)文化底蘊與特色的重點； * 園林將是本項目所倡導生活模式的表現(xiàn)與演繹。 5） 戶型設計 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 65 頁 □ 當前市場可類比樓盤的園林設計 項目名稱 主力戶型 空間類型 各戶型銷售走勢 特色 美堤雅城 一期： 1282 套 3*2(98117㎡ )： 73% 2*2(7884 ㎡ )： 27% 二期： 833套 2*2(7697 ㎡ )： 42% 3*2(102104 ㎡ )： 54% 平層為主，少量錯層 從目前來看，兩房銷售較三房快 駿逸天下 一期少量二房，二期全 部為三房與四房 2*2： 6574㎡； 3*2(帶入戶花園 )： 96110㎡； 3*3(錯層 )： 114 ㎡； 4*3(錯、保姆房 )138 ㎡； 躍層： ㎡ 多為平層，輔少量錯層與躍層 三房、四房較二房銷售快 入戶花 園與180 度的在大飄窗設計 陽光 100 國際新城 3*2+功能房 (132 ㎡ )： 25% 3*2( ㎡ )： 26% 2*2+多功能房 (93 ㎡ )： 26% 3*2( ㎡ )： 25% 平層 戶型方正， 米大開間，雙陽臺 上江城 1*!； 3%； ㎡； 2*!； 5%； ㎡； 2*2； 10%； ㎡； 3*2； 70%； ㎡； 101106㎡、 ㎡(帶保姆房 )； 4*2； 10%； ㎡ 躍層； 2%； 180221 ㎡ 多為平層，輔以少量躍層 小面積戶型走勢好于大面積戶型，但景觀面好的大面積的戶型銷售也較好 三角凸 窗設計；主臥室?guī)в^景陽臺。 金砂水岸 2*2； 20%； 7080 ㎡ 3*2/3*3； 65%； 100107 ㎡ 多為平層 每種房型銷 售比較平均 180 度大飄窗 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 65 頁 4*2/ 4*3； 15%； 117130 ㎡ 東方港灣 2*2； 25%； 7080 ㎡ 3*2； 60%； 100107 ㎡ 4*2； 10%； 117113 ㎡ 多為平層，輔以少量躍層 每種房型銷售比較平均 戶型全面，主 臥、次臥異型陽光飄窗 金沙港灣 2*2。25%。㎡ /㎡ 。㎡ 。 3*2/3*3； 55%； ㎡、 ㎡ ㎡； 4*2/4*3； 10%； ㎡； 躍層； 10%； ㎡、㎡、 ㎡； 多為平層，輔以少量躍層 兩房與緊湊型戶型銷售較好，另外景觀好的大戶型銷售也比較好 主臥帶 大型觀景陽 臺或180 度弧開落地玻璃陽臺； □ 本項目自身特征 針對戶型，本項目自身目前所具備的最大特征便是濱江而建，視野開闊，無遮擋江景資源。 □ 本項目戶型設計方向建議 項目銷售情況在一定程度由其戶型設計的優(yōu)劣決定的，從以上類似項目可以看出，目前的濱江項目的戶型面積趨大，多為三房與四房，除了少數項目的緊湊戶型銷售好于大面積戶型外，基本上都銷售比較平均，而朝江面的，景觀極好的大戶 型銷售尤為好，因此，以此為鑒并結合本項目自身情況，建議本項目戶型設計方向： * 景觀良好的樓宇，臨江面以面積稍大的三房、四房為主，配以少量緊湊三房； * 景觀稍差的樓宇，朝江面為三房戶型，背江面為二房戶型； * 空間類型以平層為主，配置一定比例的錯層，并在景觀良好的局部樓宇頂樓輔以少量躍層； * 戶型的設計應最大限度的展現(xiàn)本項目的景觀（江景、園景）優(yōu)勢，大多數戶型可以看江。 戶型配比建議如下： 戶型 套內面積（㎡） 套數配比 二房 65－ 80 20% 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 65 頁 三房 90－ 100 30% 105－ 115 20% 四房 125－ 135 30% 頂樓躍層戶型數量少，根據標準層戶型確定戶型面積。 6)商業(yè) □ 當前市場可類比樓盤的配套設置 項目名稱 商業(yè)規(guī)劃情況 特色 美提雅城 中間交叉兩條街道規(guī)劃為中高檔商業(yè)區(qū)域，其中縱向的步行街長達 1 公里，從江邊蜿蜒至山頂 無明顯特色 駿逸天下 規(guī)劃一條商業(yè)街 無明顯特色 陽光 100 國際新城 近 200 米高的 5 星級酒店、登山步道、商業(yè)街、美食中心等 無明顯特色 上江城 商業(yè)面積 5898 平方米 無明顯特色 金砂水岸 占地 9000 ㎡、總建面 5200 的㎡新貴生活精品一條街 無明顯特色 東方港灣 建筑面積達 2 萬平方米的商場。 200 米約克風情街 金沙港灣 在建筑的 1－ 2F 設計為商鋪 無明顯特色 □ 本項目自身特征 就本項目商業(yè)而言，本項目與未來即將建成的濱江路相連，項目周邊缺少成熟的商業(yè)配套，周邊項目正在規(guī)模建設自身商業(yè)設施，其規(guī)模量都超過自身業(yè)主的需求。 □ 本項目商業(yè)規(guī)劃方向建議 依據本項目所處區(qū)域南岸經開區(qū)的商業(yè)體量與分布，目前而言雖然商業(yè)設施尚有所欠缺，商業(yè)氛圍不夠濃厚，但同時其商業(yè)消化能力也相對不足，可現(xiàn)在開發(fā)項目駿逸天下與美堤雅城已經有想當的商