【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 存在其共同弱點(diǎn)，即基本無(wú)其它特色亮點(diǎn)而言。 那么借鑒以上項(xiàng)目，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目自身特征，建議本項(xiàng)目規(guī)劃布局方向： □ 應(yīng)以充分利用本項(xiàng)目之江景優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，最大限度的保證“戶(hù)戶(hù)有景，家家觀江”； “水”乃本項(xiàng)目特色之一，建議本項(xiàng)目打造“親水”、“近水”的真正體驗(yàn)式與參與式的規(guī)劃布局特色，即規(guī)劃布局與“水”的完美結(jié)合。 由于本項(xiàng)目毗鄰即將建成的濱江路，建議本項(xiàng)目可規(guī)劃一定規(guī)模的濱江休閑商業(yè)帶，并同時(shí)將其打造成為本項(xiàng)目之亮點(diǎn)之一。 2) 建筑形態(tài) □ 當(dāng)前市場(chǎng)可 類(lèi)比樓盤(pán)的建筑形態(tài) 項(xiàng)目名稱(chēng) 物業(yè)建筑形態(tài) 容積率 美堤雅城 純小高層社區(qū) ， 1218 層小高層住宅，板式與點(diǎn)式相結(jié)合 駿逸天下 由 2 棟 12 層小高層、 10 棟 1832 層高層住宅圍合而成 陽(yáng)光 100 國(guó)際新城 高層建筑為主 暫無(wú) 上江城 由 8 棟高層 (28F)、 4 棟聯(lián)體小高層 (1218F)住宅組成； 金砂水岸 由 18+1F、 25+1F、 30+1F、及 33F 小高層、高層圍合組成 東方港灣 高層建筑主 金沙港灣 項(xiàng)目當(dāng)前開(kāi)發(fā)量約為 15 萬(wàn)方，由 4 棟高層 (3234F)組成 暫無(wú) □ 本項(xiàng)目自身特征 物業(yè)建筑形態(tài)的確定通常會(huì)受到項(xiàng)目地理位置、地形地貌、容積率等因素的影響，因此本項(xiàng)目以此方向考慮具備以下特征： * 本項(xiàng)目地處江畔，具有寬闊的景觀視野 * 擁有 公里長(zhǎng)的江岸線(xiàn)，帶來(lái)了無(wú)遮擋的江景資源 * 政府許可容積率為 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 65 頁(yè) □ 本項(xiàng)目建筑形態(tài)方向建議 從以上類(lèi)似項(xiàng)目看出，濱江項(xiàng)目其物業(yè)形態(tài)均為小高層或高層建筑，而結(jié)合本項(xiàng)目之自身特征和市場(chǎng)客戶(hù)要求更高綠化率，更小建筑覆蓋率的需求， 建議本項(xiàng)目之物業(yè)形態(tài)為高層 ，這樣既可充分發(fā)揮和創(chuàng)造項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也能最大限 度的合理利用容積率。 3) 建筑風(fēng)格 當(dāng)前市場(chǎng)可類(lèi)比樓盤(pán)的建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑風(fēng)格 建筑裝門(mén)面、色調(diào) 屋頂與底樓 建筑特色 美提雅城 無(wú)具體風(fēng)格界定，但其宣稱(chēng)表現(xiàn)為“臨江琴鍵”式藝術(shù)風(fēng)格 建筑立面富有層次感，立面以紅色作為底座的主色調(diào)，屋頂有朱紅色線(xiàn)條點(diǎn)綴 底樓無(wú)架空 特色不明顯 駿逸天下 現(xiàn)代風(fēng)格 項(xiàng)目建筑風(fēng)格以簡(jiǎn)約為主，立面色彩為深褐色，具有一定貴族氣息，適合項(xiàng)目的定位特點(diǎn) 底樓有架空 特色不明顯 陽(yáng)光 100 國(guó)際新城 現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 大色塊的嫻熟運(yùn)用、配合極簡(jiǎn)的幾何建筑形式 底部架空，底 層形成高 20 米、 2 米直徑、長(zhǎng)達(dá) 650 米的景觀柱廊 特色不明顯 上江城 新現(xiàn)代古典廣義風(fēng)格 (巴渝文化 ) 外立面以青灰色為主，運(yùn)用傳統(tǒng)銹紅色線(xiàn)條縱橫分割 屋頂為重慶吊腳樓式的坡屋頂，底樓架空形成巴渝文化長(zhǎng)廊 東方港灣 現(xiàn)代港式風(fēng)格 立面以淺色為基 底樓架空綠化 特色不明顯 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 65 頁(yè) 調(diào)，配合紅、藍(lán)色直線(xiàn)條 金沙港灣 現(xiàn)代風(fēng)格 立面以灰、白淺色調(diào)為主 底樓無(wú)架空 特色不明顯 □ 本項(xiàng)目自身特征 就建筑風(fēng)格而言，怎樣做到其與項(xiàng)目自身環(huán)境相和諧是重點(diǎn)考慮因素。 本項(xiàng)目濱長(zhǎng)江而建，其江岸“水”性是其主要特征。 □ 本 項(xiàng)目建筑風(fēng)格方向建議 從以上類(lèi)別項(xiàng)目的建筑風(fēng)格表現(xiàn)形式分析看出，濱江項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上絕大多數(shù)走現(xiàn)代風(fēng)格或體現(xiàn)某種文體特色的路線(xiàn)，而外立面的色調(diào)也多使用紅、藍(lán)等色彩鮮艷明快的色系，達(dá)到一定視覺(jué)的沖擊力，不過(guò)也不難發(fā)現(xiàn)目前重慶的各濱江項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上均無(wú)明顯特色和亮點(diǎn)而言，那么參考類(lèi)似項(xiàng)目，結(jié)合本項(xiàng)目自身特征，關(guān)于本項(xiàng)目之建筑風(fēng)格方向建議： □ 在風(fēng)格上仍采用現(xiàn)代風(fēng)格，但在裝飾上造型上突出“水”概念； 在立面上使用鮮艷明快的色系，使建筑在水氣大、天空較為灰朦的環(huán)境中突顯； □ 采用底樓架空等方式，既符合地塊的高 差特質(zhì)，同時(shí)彌補(bǔ)濱江地塊較潮濕的缺陷，并將江景、水景、對(duì)岸山景引入小區(qū)。 通過(guò)如此打造，構(gòu)筑出建筑與自然環(huán)境、人造環(huán)境和諧統(tǒng)一的風(fēng)格特色； 4) 園林設(shè)計(jì) □ 當(dāng)前市場(chǎng)可類(lèi)比樓盤(pán)的園林設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 具體內(nèi)容 特色 美提雅城 總體綠地率 %，綠地面積 萬(wàn)㎡ 16 米寬濱江景觀休閑大道 駿逸天下 江景、公園景、超大規(guī)模中庭花園（號(hào)稱(chēng) 3000 米浩淼江面、 80000㎡生態(tài)公園、 25000㎡超大中庭花園）三重景觀主題的有機(jī)結(jié)合 無(wú)明顯特色 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 65 頁(yè) 上江城 在項(xiàng)目園林景觀方面，仍然配合整體項(xiàng)目定位的需要，以巴渝 鄉(xiāng)土園林風(fēng)格為主，如石梯、青竹、水車(chē)、牌坊等，均采用傳統(tǒng)材質(zhì)和傳統(tǒng)工藝。 園林內(nèi)巴渝元素的演繹比較到位 金砂水岸 項(xiàng)目首創(chuàng)重慶活水園林設(shè)計(jì)，引入嘉陵江水入景，在小區(qū)形成眾多小溪、噴泉、瀑布，中庭園林景觀面積達(dá) 2 萬(wàn)㎡ 水景營(yíng)造突出，圍繞水元素的園林小品打造較有特色 東方港灣 主要圍繞約克風(fēng)情街打造，英倫風(fēng)情 無(wú)明顯特色 金沙港灣 園林概念較模糊 無(wú) 明顯特色 □ 本項(xiàng)目自身特征 項(xiàng)目的規(guī)模、地形將對(duì)園林設(shè)計(jì)產(chǎn)生影響，因此就本項(xiàng)目而言，占地 360 畝的規(guī)模決定了本項(xiàng)目的園林是本項(xiàng)目除物業(yè)以外的又一產(chǎn)品主體 。項(xiàng)目的地形具有兩大組團(tuán)結(jié)點(diǎn)、一端狹長(zhǎng)和地塊內(nèi)坡度較大的特點(diǎn)。 □ 本項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)方向建議 在核心競(jìng)爭(zhēng)力的分析當(dāng)中已說(shuō)到本項(xiàng)目之主核心競(jìng)爭(zhēng)力重在產(chǎn)品的打造上，而作為產(chǎn)品打造中的主體之一一 — 園林設(shè)計(jì)便成為產(chǎn)品類(lèi)型中尤為重要的一方面。 從以上相似項(xiàng)目的類(lèi)比中也可看出，各項(xiàng)目都很重視自身的園林設(shè)計(jì)，都想打造出亮點(diǎn)，但卻都無(wú)明顯特色可言。建議本項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)上合理利用項(xiàng)目地形特色，并重點(diǎn)構(gòu)筑項(xiàng)目自身的主題概念和風(fēng)格特色，其設(shè)計(jì)方向應(yīng)有以下幾方面： * 需要給園林設(shè)計(jì)附予一定的文化主題概念，與項(xiàng)目所營(yíng)造的生活狀 態(tài)和文化特質(zhì)相協(xié)調(diào)，制造形象的差異化； * 要與建筑、江景相映成趣； 體現(xiàn)文化底蘊(yùn)與特色的重點(diǎn)； * 園林將是本項(xiàng)目所倡導(dǎo)生活模式的表現(xiàn)與演繹。 5） 戶(hù)型設(shè)計(jì) 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 65 頁(yè) □ 當(dāng)前市場(chǎng)可類(lèi)比樓盤(pán)的園林設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶(hù)型 空間類(lèi)型 各戶(hù)型銷(xiāo)售走勢(shì) 特色 美堤雅城 一期： 1282 套 3*2(98117㎡ )： 73% 2*2(7884 ㎡ )： 27% 二期： 833套 2*2(7697 ㎡ )： 42% 3*2(102104 ㎡ )： 54% 平層為主，少量錯(cuò)層 從目前來(lái)看，兩房銷(xiāo)售較三房快 駿逸天下 一期少量二房，二期全 部為三房與四房 2*2： 6574㎡； 3*2(帶入戶(hù)花園 )： 96110㎡； 3*3(錯(cuò)層 )： 114 ㎡； 4*3(錯(cuò)、保姆房 )138 ㎡； 躍層： ㎡ 多為平層，輔少量錯(cuò)層與躍層 三房、四房較二房銷(xiāo)售快 入戶(hù)花 園與180 度的在大飄窗設(shè)計(jì) 陽(yáng)光 100 國(guó)際新城 3*2+功能房 (132 ㎡ )： 25% 3*2( ㎡ )： 26% 2*2+多功能房 (93 ㎡ )： 26% 3*2( ㎡ )： 25% 平層 戶(hù)型方正， 米大開(kāi)間，雙陽(yáng)臺(tái) 上江城 1*!； 3%； ㎡； 2*!； 5%； ㎡； 2*2； 10%； ㎡； 3*2； 70%； ㎡； 101106㎡、 ㎡(帶保姆房 )； 4*2； 10%； ㎡ 躍層； 2%； 180221 ㎡ 多為平層，輔以少量躍層 小面積戶(hù)型走勢(shì)好于大面積戶(hù)型，但景觀面好的大面積的戶(hù)型銷(xiāo)售也較好 三角凸 窗設(shè)計(jì)；主臥室?guī)в^景陽(yáng)臺(tái)。 金砂水岸 2*2； 20%； 7080 ㎡ 3*2/3*3； 65%； 100107 ㎡ 多為平層 每種房型銷(xiāo) 售比較平均 180 度大飄窗 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 65 頁(yè) 4*2/ 4*3； 15%； 117130 ㎡ 東方港灣 2*2； 25%； 7080 ㎡ 3*2； 60%； 100107 ㎡ 4*2； 10%； 117113 ㎡ 多為平層，輔以少量躍層 每種房型銷(xiāo)售比較平均 戶(hù)型全面，主 臥、次臥異型陽(yáng)光飄窗 金沙港灣 2*2。25%。㎡ /㎡ 。㎡ 。 3*2/3*3； 55%； ㎡、 ㎡ ㎡； 4*2/4*3； 10%； ㎡； 躍層； 10%； ㎡、㎡、 ㎡； 多為平層，輔以少量躍層 兩房與緊湊型戶(hù)型銷(xiāo)售較好，另外景觀好的大戶(hù)型銷(xiāo)售也比較好 主臥帶 大型觀景陽(yáng) 臺(tái)或180 度弧開(kāi)落地玻璃陽(yáng)臺(tái)； □ 本項(xiàng)目自身特征 針對(duì)戶(hù)型，本項(xiàng)目自身目前所具備的最大特征便是濱江而建，視野開(kāi)闊，無(wú)遮擋江景資源。 □ 本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)方向建議 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況在一定程度由其戶(hù)型設(shè)計(jì)的優(yōu)劣決定的，從以上類(lèi)似項(xiàng)目可以看出，目前的濱江項(xiàng)目的戶(hù)型面積趨大，多為三房與四房，除了少數(shù)項(xiàng)目的緊湊戶(hù)型銷(xiāo)售好于大面積戶(hù)型外，基本上都銷(xiāo)售比較平均，而朝江面的，景觀極好的大戶(hù) 型銷(xiāo)售尤為好，因此，以此為鑒并結(jié)合本項(xiàng)目自身情況，建議本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)方向： * 景觀良好的樓宇，臨江面以面積稍大的三房、四房為主，配以少量緊湊三房； * 景觀稍差的樓宇，朝江面為三房戶(hù)型，背江面為二房戶(hù)型； * 空間類(lèi)型以平層為主，配置一定比例的錯(cuò)層，并在景觀良好的局部樓宇頂樓輔以少量躍層； * 戶(hù)型的設(shè)計(jì)應(yīng)最大限度的展現(xiàn)本項(xiàng)目的景觀（江景、園景）優(yōu)勢(shì)，大多數(shù)戶(hù)型可以看江。 戶(hù)型配比建議如下： 戶(hù)型 套內(nèi)面積（㎡） 套數(shù)配比 二房 65－ 80 20% 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 65 頁(yè) 三房 90－ 100 30% 105－ 115 20% 四房 125－ 135 30% 頂樓躍層戶(hù)型數(shù)量少，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型確定戶(hù)型面積。 6)商業(yè) □ 當(dāng)前市場(chǎng)可類(lèi)比樓盤(pán)的配套設(shè)置 項(xiàng)目名稱(chēng) 商業(yè)規(guī)劃情況 特色 美提雅城 中間交叉兩條街道規(guī)劃為中高檔商業(yè)區(qū)域，其中縱向的步行街長(zhǎng)達(dá) 1 公里，從江邊蜿蜒至山頂 無(wú)明顯特色 駿逸天下 規(guī)劃一條商業(yè)街 無(wú)明顯特色 陽(yáng)光 100 國(guó)際新城 近 200 米高的 5 星級(jí)酒店、登山步道、商業(yè)街、美食中心等 無(wú)明顯特色 上江城 商業(yè)面積 5898 平方米 無(wú)明顯特色 金砂水岸 占地 9000 ㎡、總建面 5200 的㎡新貴生活精品一條街 無(wú)明顯特色 東方港灣 建筑面積達(dá) 2 萬(wàn)平方米的商場(chǎng)。 200 米約克風(fēng)情街 金沙港灣 在建筑的 1－ 2F 設(shè)計(jì)為商鋪 無(wú)明顯特色 □ 本項(xiàng)目自身特征 就本項(xiàng)目商業(yè)而言，本項(xiàng)目與未來(lái)即將建成的濱江路相連，項(xiàng)目周邊缺少成熟的商業(yè)配套，周邊項(xiàng)目正在規(guī)模建設(shè)自身商業(yè)設(shè)施，其規(guī)模量都超過(guò)自身業(yè)主的需求。 □ 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃方向建議 依據(jù)本項(xiàng)目所處區(qū)域南岸經(jīng)開(kāi)區(qū)的商業(yè)體量與分布，目前而言雖然商業(yè)設(shè)施尚有所欠缺，商業(yè)氛圍不夠濃厚，但同時(shí)其商業(yè)消化能力也相對(duì)不足，可現(xiàn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目駿逸天下與美堤雅城已經(jīng)有想當(dāng)?shù)纳?