【文章內(nèi)容簡介】 實(shí)際成交價(jià)格區(qū)間： 1700－ 2100元／平方米 成交均價(jià)： 1900元／平方米 根據(jù)不同的市場行情和銷售情況，再制定相應(yīng)的優(yōu)惠促銷策略和升值的相關(guān)價(jià)格策略，調(diào)整項(xiàng)目的價(jià)格。 如：開盤期在原價(jià)格的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的折扣如 98折等，若開盤當(dāng)月銷售超過20套，可價(jià)格適 當(dāng)分階段上調(diào) 2－ 3％。（具體價(jià)格執(zhí)行方案將在開盤前共同商討確定） 五、付款方式 根據(jù)我司市調(diào)表明，在地段、價(jià)格無太大差別的情況下，付款方式就成為目標(biāo)客戶（特別是中小型公司）考慮的重要因素。針對這種情況，項(xiàng)目能否爭取到 高額度、長年限的銀行按揭貸款 ，將會對項(xiàng)目銷售工作產(chǎn)生較大影響。初步擬定以下三種付款方式： ? 一次性付款 （ 九五折 ） 樓價(jià)一成：于落定后三天內(nèi)到售樓部簽署正式買賣合約時(shí)付清（臨時(shí)定金在內(nèi)扣除）； 樓價(jià)九成：于正式買賣合約簽署后十五日內(nèi)付清； ? 分期付款 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 14 樓價(jià)一成：于落定后三日內(nèi)到售房部簽署正式買賣合約時(shí) 付清（定金在內(nèi)扣除）； 樓價(jià)兩成：于正式買賣合約簽署后十五日內(nèi)付清； 樓價(jià)七成：于賣方發(fā)出入伙通知信起十四天內(nèi)一次付清。 ? 七成按揭 樓價(jià)三成：交房前分兩次或三次付清（定金在內(nèi)扣除）； 樓價(jià)七成：于落定后三十日內(nèi)由專業(yè)銀行提供最長二十年按揭貸款支付清。 ? 付一緩二七成按揭 樓價(jià)一成：于落定后三日內(nèi)到售房部簽署正式買賣合約時(shí)付清（定金在內(nèi)扣除）； 樓價(jià)七成：于落定后三十日內(nèi)由專業(yè)銀行提供最長二十年按揭貸款支付清； 樓價(jià)兩成：該系第二按揭，由發(fā)展商提供等額分月付款，最長期限二十四個(gè)月，于落定后三十日起交付，免息。 六、銷售方式 ? 坐銷與直銷相結(jié)合，坐銷直銷并重。 ? 在坐銷的同時(shí)結(jié)合直銷，主動出擊，可節(jié)省廣告成本， 加快銷售進(jìn)度。 ? 根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶的特殊性以及目前所掌握的目標(biāo)客戶資源，直銷挖掘潛在目標(biāo)客戶的較佳方法。（ 詳見第 十一章直銷執(zhí)行策略 ） 本章小結(jié)： 我司結(jié)合市場狀況和項(xiàng)目現(xiàn)狀，確定了明確的項(xiàng)目市場定位，在此基礎(chǔ)之上將進(jìn)行總體營銷推廣策略的制定。 第五章 本項(xiàng)目裙樓及其他樓層初步功能定位及裝修建議 一、功能劃分： 綜合貴司提供的資料和我 司的建議得出如下功能劃分建議： 樓層 面積 （ M2） 功能定位 所需面積（ M2） 平面布局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 15 裙樓首層 3065 銀行分理處（建議） 200 臨步行街面開敞式展廳，大廳內(nèi)或于臨街靠邊框位置附設(shè)銀行；劃出 170平方米作為員工餐廳；北面為大堂、消防控制室、背景音樂室、閉路監(jiān)控室；作為商場（專業(yè)市場或會展場地）的部分依招商而定。 員工餐廳 170 大堂 300 員工餐廳 170 消防控制室＋背景音樂控制室； 30 閉路監(jiān)控室 20 商場；專業(yè)市場；會展 剩余面積（ 2175） 裙樓 2層 3065 商場；專業(yè)市場；會展 本層全部面積 可分割為幾個(gè)區(qū)域 裙樓 3層 3065 會展；專業(yè)市場；商場 本層面積 可分割為幾個(gè)區(qū)域 4層 1049 休閑娛樂中心 本層面積 可分割為幾個(gè)區(qū)域 5層 1049 會議室、科爾公司辦公室 100－ 150 會議室需 100－ 150平方米左右 7層 2098 作為科爾辦公室 整層 由科爾公司按照本公司所需分割。 8－ 27層 19931 商住公寓 依最后確定的戶型為準(zhǔn) 2．裝修風(fēng)格建議： ? 建筑外立面：依已確定的外立面設(shè)計(jì)、用材為準(zhǔn)， 注重細(xì)節(jié)實(shí)施，確保外立面不變型。 ? 裙樓外墻：建議用整幅大玻璃，配以少量石材進(jìn)行搭配，使其通透性較強(qiáng)（可參照碧海金都裙樓部分裝修）。 ? 室外廣場：已確定的室外廣場裝修方案。 ? 裙樓部分 第一層：大堂裝修建議裝修風(fēng)格可照已確定的大堂裝修方案進(jìn)行裝修；商務(wù)中心建議可用玻璃半隔斷或使用售房部的前 臺。 第一、二、三層：商場式專業(yè)市場，招商后再定裝修。 第四層：是規(guī)劃為休閑娛樂場所，建議室內(nèi)部分采用暖色調(diào)的裝飾材料，以體現(xiàn)室內(nèi)浪漫溫馨的休閑氛圍，由于室外是露天場所貼近自然，建議采用用清新自然的淺色調(diào)裝飾風(fēng)格，再配以適量的綠 色植物和藝術(shù)裝飾品，以體現(xiàn)出回歸自然和高品位的休閑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 16 場所。 第五至頂層：清水房，戶內(nèi)地面建議為水泥沙漿找平 ? 公共過道：由于采光不是很好，它的地面和吊頂、墻面建議用淺色調(diào)的材料進(jìn)行裝飾，頂部全吊頂，紙面石膏板，墻面淺色涂料，地面淺色防滑拋光磚，局部拼花。在頂部布置冷光源的燈光，以緩解過道黑暗壓抑的感覺。 ? 安全通道：抹灰、找平、刷白即可。 ? 內(nèi)墻：分戶墻、衛(wèi)生間、廚房初級抹灰 ? 外窗：結(jié)合外立面，用優(yōu)質(zhì)深色鋁合金窗，注重窗型的選擇，并用內(nèi)開窗。 ? 門扇：建議把各單元入戶門擴(kuò)寬為 1－ ，大戶， 1500雙面門。建議用 玻璃門，可提高項(xiàng)目的檔次，并作不銹鋼門套。 ? 入口大堂： 按已定大堂裝修方案為準(zhǔn) ? 標(biāo)準(zhǔn)層電梯間： 天頂面石膏板吊頂，墻面內(nèi)墻磚到頂，地面?；u，設(shè)強(qiáng)弱兩組燈。 ? 燈光工程：專業(yè)燈光設(shè)計(jì)，突出頂部特色，并設(shè)置大堂標(biāo)志。在項(xiàng)目大堂入口出設(shè)置射燈，能夠引起夜間路過項(xiàng)目的人們的關(guān)注和樹立良好的形象。 ? 大樓標(biāo)識系統(tǒng)：大樓室外牌、室內(nèi)樓層等，建議統(tǒng)一設(shè)計(jì)，利用高技術(shù)材料制作。 ? 環(huán)境工程：在項(xiàng)目周邊進(jìn)行一定的環(huán)境營造工程時(shí)，綠化能夠體現(xiàn)出層次感和立體 感，并布置相應(yīng)的動景和水景，使項(xiàng)目體現(xiàn)出現(xiàn)代動感的形象。 ? 會議室：建議地面為地 毯，頂部適當(dāng)?shù)蹴?，墻面墻紙，室?nèi)配置全套桌椅（可參照帝豪名都會議室）。 3．需進(jìn)入宣傳資料的交房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容： ? 裙樓外墻：花崗石＋玻璃 ? 塔樓外墻：外墻面磚 ? 入口電梯大堂：地面花崗石，墻面花崗石結(jié)合鋁塑板，頂部吊頂。 ? 電梯：知名品牌電梯；塔樓三部，裙樓一部；載客量 15 人／部，速度 ／ S ? 電量：電表容量 10－ 40A ? 水表量徑： φ 35 ? 標(biāo)準(zhǔn)層電梯間：（見上敘述） ? 入戶門： 1或 ，帶不銹鋼門套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 17 ? 內(nèi)墻：只做分戶墻，初級抹灰 ? 室內(nèi)樓面：現(xiàn)澆樓面 ? 廚房：窗為優(yōu)質(zhì)鋁合金窗；墻面初級抹灰，地面防水處理，并預(yù)留孔 洞。 ? 衛(wèi)生間：（同廚房） 4．項(xiàng)目公共部分裝修改造成本控制建議： 標(biāo)準(zhǔn)層公共部分裝修： 11 萬左右 /層，分?jǐn)偟矫科椒矫卒N售面積成本約增加 100 元 /平方米左右。（該價(jià)格差可以通過裝修提升項(xiàng)目形象檔次并在銷售中體現(xiàn)） 第六章 項(xiàng)目營銷策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 18 一、 總體營銷策略 本項(xiàng)目營銷以塑造產(chǎn)品形象、快速回籠資金為核心來展開營銷活動，這將是本項(xiàng)目營銷策略設(shè)計(jì)的 總方針。 （一） 揚(yáng)長避短，優(yōu)勢整合 項(xiàng)目營銷應(yīng)走產(chǎn)品差異化道路，利用自身的特性在激烈的競爭中吸引潛在目標(biāo)客戶，使其產(chǎn)生興趣，引發(fā)購買欲望。經(jīng)過我司對項(xiàng)目進(jìn)行深入分析及市場對比后，提出以下 強(qiáng)賣點(diǎn)組合 ，以做為項(xiàng)目營銷推廣的核心： ? 南岸區(qū)全新純商務(wù)形象： 目前南岸區(qū)缺乏純商務(wù)定位的寫字樓，雖有金臺大廈和宏聲廣場，但其定價(jià)過高，使本區(qū)域內(nèi)的中、小型企業(yè)難以接受。而該類企業(yè)又較多，全新商務(wù)形象成為本區(qū)域內(nèi)的空白點(diǎn)。 ? 高品質(zhì)物業(yè)管理： 聘請標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)寫字樓物管公司進(jìn)行管理，提供專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的物管服務(wù)。 ? 完善的商務(wù)配套和硬件設(shè)施： 大堂、電梯、公共過道、電梯廳的裝修，商務(wù)設(shè)施，智能化設(shè)施等。 ? 增值潛力： 項(xiàng)目地處規(guī)劃中的步行街延伸段和門前廣場，加之會展中心和浪高凱悅的建設(shè)，必將極大的提升項(xiàng)目所在區(qū)域的商務(wù)形象，此地段將成為南坪黃金商務(wù)地段，具有一定的增值潛力。 ? 高性價(jià)比： 專業(yè)物管、完善的商務(wù)配套，相對周邊寫字樓的較低價(jià)位，體現(xiàn)絕對的性價(jià)比優(yōu)勢。 ? 超輕松置業(yè)方式： 商務(wù)樓長年限按揭。首付款分期，并于適當(dāng)采用“九成 ” 按揭，進(jìn)一步降低首付。 （二） 渲染造勢，培植市場 將本項(xiàng)目的差異性元素、賣點(diǎn)、優(yōu)勢作為宣傳訴求點(diǎn)，分硬件、軟件進(jìn)行組合，作為分階段推廣主題的基礎(chǔ)。在前期、中期以形象入手，廣泛造勢，多渠道，多方式發(fā)布消息，培植市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 19 （三） 營銷推廣節(jié)奏安排 1．貴司提供的項(xiàng)目工程進(jìn)度資料如下： ? 5月中旬 —— 外裝開始 ? 11月底：外裝完成 ? 2020年 3月：交房 2．綜合考慮本項(xiàng)目工程進(jìn)度及其他因素以及客戶對商務(wù)樓購買意識和目標(biāo)客戶消費(fèi)習(xí)慣等特點(diǎn)，本項(xiàng)目銷售推廣期可持續(xù)為 18— 20月；營銷推廣節(jié)奏安排如下： ? 市場預(yù)熱期 ? 開盤強(qiáng)銷期 ? 銷售持續(xù)期 ? 第一強(qiáng)銷期 —— 房交會時(shí)機(jī)，同時(shí)外裝部分完成 ? 第二強(qiáng)銷期 —— 開年時(shí)機(jī)（即交房時(shí)機(jī)） 二、分階段 營銷推廣策略 入市時(shí)機(jī)的選擇： 項(xiàng)目 銷售組進(jìn)場時(shí)間為 5月１日 ，由于停工多年，為保證消費(fèi)者信心，重塑物業(yè)形象，最佳入市即開盤時(shí)機(jī)須具備以下條件： —— 大堂、銷售中心裝修完成并投入使用 —— 室外廣場平整，環(huán)境營造工程完工 —— 看房通道形成并由廣告公司完成 —— 銷售物料準(zhǔn)備齊全 —— 現(xiàn)場工程形象熱鬧有序 —— 物業(yè)管理公司確定并配合工作 —— VI應(yīng)用系統(tǒng)確定 —— 樓書及宣傳資料上所承諾內(nèi)容基本到 位 —— 市場預(yù)熱期有一定量的客戶積累，能保證開盤時(shí)能達(dá)到較好的人氣聚集 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 20 市場預(yù)熱期： 1．推廣主題 ? 全新商務(wù)形象：純 商務(wù)基本元素 ? 配套優(yōu)勢 ? 品牌物管 ? 區(qū)域商業(yè)環(huán)境的現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 ? 區(qū)域內(nèi)高性價(jià)比酒店式商務(wù)公寓 推廣方式 ? 現(xiàn)場形象展示 ? 報(bào)媒廣告，以硬、軟廣告相結(jié)合的方式。 ? 房交會的推廣： 5月中旬有房交會的召開，可借此提高項(xiàng)目的認(rèn)知度。 ? 商務(wù)形象推廣活動 ? 戶外燈箱、路牌 推廣目的： ? 商務(wù)公寓引起群眾觀注，為下階段項(xiàng)目銷售蓄勢 ? 項(xiàng)目知名度得到提高 ? 項(xiàng)目社會形象得到改善，目標(biāo)客戶群對項(xiàng)目品牌個(gè)性認(rèn)知得到強(qiáng)化。 ? 客戶積累，促進(jìn)銷售 開盤強(qiáng)銷期： 推廣主題： ? 項(xiàng)目強(qiáng)賣點(diǎn)（純商務(wù)形象、物業(yè)管理、自身配套、高 性價(jià)比、增值潛力） ? 倡導(dǎo)全新商務(wù)辦公模式 ? 南坪商業(yè)中心規(guī)劃前景 ? 開盤售賣信息 推廣方式： ? 現(xiàn)場開盤活動、形象展示 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 21 ? 報(bào)媒廣告的大量投放，硬、軟廣告相結(jié)合 ? 戶外燈箱、路牌廣告 ? 開盤期優(yōu)惠促銷活動 推廣目的 ? 渲染造勢，促進(jìn)銷售 ? 促成預(yù)熱期積累客戶的成交，并吸引新客戶 ? 樹立物業(yè)品牌形象 銷售持續(xù)期： 該階段主要以銷售現(xiàn)場展